Tribunal judiciaire, 07 novembre 2024. 23/07726

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Abdelaziz MIMOUN Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Florence Eva MARTIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/07726 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25PU N° MINUTE : 1 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 novembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [R] [F], chez CHEZ GMR AVOCATS, [Adresse 2] représenté par Maître Florence Eva MARTIN de la SELARL GMR AVOCATS - GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEUR Monsieur [H] [X], [Adresse 1] représenté par Me Abdelaziz MIMOUN, avocat au barreau de VERSAILLES, COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 septembre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 novembre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 07 novembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07726 - N° Portalis 352J-W-B7H-C25PU EXPOSE DU LITIGE Par acte d'huissier du 21 septembre 2023, Monsieur [R] [F] a fait assigner Monsieur [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin que celui-ci : - à titre principal, constate l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l'engagement de location ; à titre subsidiaire, constate la résiliation du bail au 31 octobre 2023 ; - ordonne l'expulsion de Monsieur [H] [X] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ; - dise que s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamne Monsieur [H] [X] à lui payer la somme provisionnelle de 18.004 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 10 septembre 2023, ainsi qu'une indemnité d'occupation au minimum de 1.286 euros, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ; - Assortisse l'ensemble des condamnations des intérêts au taux légal ; - Fixe le point de depart des intérêts légaux au 11 juillet 2023, date de délivrance du commandement de payer ; - ordonne la capitalisation des intérêts sur l'ensemble de ces condamnations ; - condamne Monsieur [H] [X] au versement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Lors de l'audience du 20 septembre 2024, Monsieur [R] [F], représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d'instance en actualisant sa demande en paiement à la somme provisionnelle de 17.855,50 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 septembre 2024. Monsieur [H] [X], représenté par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de : A titre principal, - Déclarer irrecevable l'ensemble des demandes formées par Monsieur [R] [F] ou subsidiairement se déclarer incompetent en référé, A titre reconventionnel, - Condamner Monsieur [R] [F] à verser à Monsieur [H] [X] la somme de 10.868 euros au titre des charges locatives injustifiées, - Condamner Monsieur [R] [F] à verser à Monsieur [H] [X] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamner Monsieur [R] [F] aux entiers dépens y compris ceux d'exécution. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions des parties. MOTIFS DE LA DECISION Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, ainsi que les articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, Vu le contrat de location conclu entre les parties le 1er novembre 2020, portant sur un appartement situé au 2ème étage [Adresse 1], Vu le commandement de payer en date du 11 juillet 2023 portant sur une somme en principal de 14.146 euros, Vu la saisine de la CCAPEX intervenue le 19 septembre 2023, Vu la notification de l'assignation au Préfet le 21 septembre 2023, En application de l'article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur l'irrecevabilité tirée du défaut de saisine de la CCAPEX : Monsieur [X] soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de saisine de la CCAPEX. L'examen des pièces communiquées par le bailleur laisse néanmoins apparaître que cette saisine a été effectuée le 19 septembre 2023. En outre, s'agissant d'un bailleur particulier, cette saisine ne revêtait pas un caractère obligatoire. La fin de non-recevoir soulevée de ce chef par Monsieur [X] sera par conséquent rejetée. Sur la demande d'expulsion : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : " I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. " L'article 24 V indique pour sa part : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. " L'article 24 VII précise : " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. " En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 juillet 2023, pour la somme en principal de 14.146 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. Monsieur [H] [X] conteste être redevable de cette somme. Il soutient en effet s'être acquitté du paiement de l'ensemble des loyers susvisés auprès du gestionnaire locatif. La charge de la preuve des paiements repose sur Monsieur [H] [X]. Le locataire affirme avoir effectué ses versements en espèces. Il n'est pas contesté que ce mode de paiement a effectivement toujours été utilisé par Monsieur [X]. Ce dernier produit des quittances locatives portant sur l'ensemble de la période visée dans le commandement ainsi qu'une attestation datée du 26 janvier 2024 de l'ancien gestionnaire locatif mentionnant que Monsieur [X] s'est régulièrement acquitté du paiement de son loyer sans retard, jusqu'au mois de juin 2023. Les quittances sont revêtues du tampon de l'ancien gestionnaire locatif et l'attestation du 26 janvier 2024 est signée par Monsieur [D] [K] en sa qualité de gérant de la société NHI INTERNATIONAL. Monsieur [F] conteste l'authenticité de ces documents. Il ne justifie toutefois pas ni même n'allègue avoir procédé à des démarches judiciaires aux fins de contester l'authenticité de ces documents. Le liquidateur de l'ancien gestionnaire locatif n'a d'ailleurs pas été mis en cause dans la présente procédure. Dès lors, les pièces produites par Monsieur [H] [X] revêtent un caractère suffisant pour démontrer le paiement effectif des loyers visés dans le commandement de payer du 11 juillet 2023. La demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ainsi la demande subsidiaire en congé pour non-paiement du loyer, et les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, se heurtent donc à une contestation sérieuse et Monsieur [R] [F] sera renvoyé à mieux se pourvoir à cet égard. Sur la demande en paiement de la dette de loyer : Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur [H] [X] reste redevable de la somme de 3.709,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 septembre 2024, après déduction du remboursement du dépannage de la chaudière à hauteur de 148,50 euros. Dès lors, Monsieur [H] [X] sera condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif. Sur la demande reconventionnelle portant sur le remboursement des charges locatives : Monsieur [H] [X] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [F] à lui verser la somme de 10.886 euros au titre des charges locatives qu'il estime injustifiées. Monsieur [X] fonde sa demande sur l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, en reprochant à Monsieur [F] de ne pas avoir procédé à la régularisation annuelle des charges. Monsieur [F] s'oppose à cette demande en soulignant que le contrat de location meublée prévoit des charges forfaitaires. Le bail prévoit effectivement un loyer "charges comprises". La demande reconventionnelle présentée par Monsieur [X] se heurte par conséquent à une contestation sérieuse et il sera renvoyé à mieux se pourvoir sur ce point. Sur les frais et dépens : Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les conditions de l'article 1343-2 du Code civil. Monsieur [H] [X], qui succombe partiellement, sera condamné aux dépens, à l'exception du coût du commandement qui demeurera à la charge de Monsieur [F]. Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, REJETONS la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [H] [X], CONSTATONS que les demandes tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la validation du congé, à voir ordonner l'expulsion du défendeur et à le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi que la demande reconventionnelle relative au remboursement des charges se heurtent à une contestation sérieuse, RENVOYONS Monsieur [R] [F] à mieux se pourvoir sur ces points, CONDAMNONS Monsieur [H] [X] à payer à Monsieur [R] [F] la somme de 3.709,50 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges dus au 20 septembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ORDONNONS la capitalisation des intérêts selon les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ; RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour le surplus de leurs demandes, LAISSONS à la charge de chaque partie les frais exposés et non compris dans les dépens ; CONDAMNONS Monsieur [H] [X] aux entiers dépens, à l'exception du coût du commandement de payer du 11 juillet 2023 qui demeurera à la charge de Monsieur [R] [F] ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit. AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités. LE GREFFIER LE PRESIDENT