Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 5]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 AVRIL 2025
Minute n° :
N° RG 24/00536 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GZVA
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
Madame [E] [Z]
demeurant [Adresse 3]
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEURS :
Monsieur [H] [V]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [B] [V]
demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée
Monsieur [I] [V]
demeurant [Adresse 4]
non comparant, ni représenté
A l'audience du 10 Décembre 2024, les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025, prorogé à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Madame [E] [Z] a donné à bail en date du 7 novembre 2023 - prenant effet au 10 novembre 2023 - à Monsieur [H] [V] un appartement à usage d’habitation sis au [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial fixé à 500,00 €, et 57,00 € de provision pour charges, payable d’avance le premier jour de chaque mois.
Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V] se sont portés cautions solidaires, suivant acte du 8 novembre 2023 (intégré et annexé au bail), en garantissant à Madame [E] [Z] le règlement de toutes sommes pouvant être dues au titre du bail par Monsieur [H] [V], à compter du 10 novembre 2023 pour une durée de 2 ans, et ce, dans la limite du montant en principal et accessoires de 18.000,00 € et de 2.052,00 € pour les provisions sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés pour la période de janvier à mars 2024, Madame [E] [Z] a fait signifier à Monsieur [H] [V] en date du 13 mars 2024, un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 1.671,00 euros visant la clause résolutoire figurant au bail.
Ce commandement de payer la somme principale de 1.671,00 euros a parallèlement été signifié le 20 mars 2024 à Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V] en leur qualité de cautions solidaires, en leur faisant commandement de payer ladite somme principale au titre des loyers et charges impayés par Monsieur [H] [V].
A défaut de règlement intégral dans le délai indiqué des causes du commandement de payer, Madame [E] [Z] a fait assigner en référé Monsieur [H] [V] ainsi que ses cautions solidaires Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V], suivant actes de commissaire de justice qui leur ont été respectivement signifiés à l’étude les 18 juin 2024 et 1er juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans aux fins suivantes :
Déclarer Madame [E] [Z] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, et vu l’urgence et par provision sur le fondement des articles 834 et 835 du CPC,
Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation sous seing privé du 7 novembre 2023 (effet du 10 novembre 2023) conclu entre Madame [E] [Z] et Monsieur [H] [V] ;Ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [V] et le condamner à quitter - sans délai - l’appartement sis au [Adresse 1] ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution ;Condamner solidairement Monsieur [H] [V] ainsi que ses cautions solidaires Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V], au paiement :d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 1.828,00 € égale au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 14 mai 2024 avec intérêts au taux légal conformément à l’article 1231-6 du code civil,d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et charges contractuellement dus jusqu’à la complète libération des lieux,
d’une indemnité de 1.000,00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la demanderesse en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,des entiers dépens de l'instance conformément à l’article 696 du CPC.
Monsieur [H] [V] a quitté le logement et restitué les clés en cours de procédure le 17 octobre 2024, situation qui a été confirmée par un procès-verbal de constat dressé le 18 octobre 2024 par acte de commissaire de justice versé aux débats.
A l’audience publique du 10 décembre 2024, l’avocat de la bailleresse a déposé son dossier avec un décompte actualisé au 7 octobre 2024 indiquant qu’une somme de 2.957,81 € restait due solidairement à ce jour par le locataire et ses cautions, et qu’il demandait, par conséquent, le maintien de ses demandes introductives en acquisition de la clause résolutoire du bail et en paiement des loyers et charges, à l’exception toutefois de la demande d’expulsion du locataire.
Monsieur [H] [V] et ses cautions solidaires, Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V], ne comparaissent pas, ni personne pour eux, bien que régulièrement cités.
Une fiche de diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Monsieur [H] [V] n’a pas répondu aux propositions de rendez-vous qui lui ont été transmises par le travailleur social.
La décision a été mise en délibéré à la date du 28 mars 2025, prorogé au 25 avril 2025.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
En l’espèce, l’ordonnance sera réputée contradictoire et susceptible d’appel.
I. Sur la recevabilité de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire :
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].
Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 décembre 2024.
Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir régulièrement saisi par la voie électronique la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 14 mars 2024, suite à la délivrance le 13 mars 2024 par le commissaire de justice du commandement de payer, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 1er juillet 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par la bailleresse est donc parfaitement recevable.
II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 -modifié par la loi du 27 juillet 2023- tel qu'il s'applique à la date du commandement de payer qui a été délivré dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que si semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois en l'espèce, le contrat de bail unissant Monsieur [H] [V] à Madame [E] [Z] stipule en § VIII page 3 de ses conditions générales, qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2024, pour la somme en principal de 1.671,00 euros, et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.
Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire restera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer.
Monsieur [H] [V] disposait donc pour régler cette somme d’un délai expirant le 13 mai 2024 à 24 heures.
Ledit commandement -parallèlement et régulièrement dénoncé aux deux cautions solidaires par actes de commissaire de justice le 20 mars 2024- est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.
Cependant, Monsieur [H] [V] ayant quitté le logement et restitué les clés le 18 octobre 2024, il n’y aura pas lieu de statuer sur la demande d'expulsion formulée par Madame [E] [Z].
III. Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation et sur la condamnation solidaire des cautions :
Sur les demandes de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Madame [E] [Z] produit un décompte détaillé et actualisé à la date du 7 octobre 2024 démontrant que Monsieur [H] [V], locataire en titre, et les cautions solidaires Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V], restent solidairement devoir la somme de 2.957,81 euros, montant correspondant aux loyers et charges dus du 1er janvier 2024 au 19 octobre 2024, hors frais de poursuite qui relèvent éventuellement des dépens de l’instance.
Absents à l'audience, Monsieur [H] [V], locataire, et les cautions solidaires Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V], ne contestent par définition, ni le principe, ni le montant de ladite dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ci-avant vérifiés.
Ainsi, Monsieur [H] [V], Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V] devront être solidairement condamnés à verser à Madame [E] [Z] la somme de 2.957,81 euros -hors frais de poursuites - au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (selon décompte actualisé au 7 octobre 2024) assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente décision.
Il sera ici rappelé que Monsieur [H] [V] reste solidairement redevable, avec Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V], des loyers et charges jusqu’au 13 mai 2024, date de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, et qu’à compter du 14 mai 2024, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle, dénommée indemnité d’occupation. Ainsi, Monsieur [H] [V] - occupant sans droit ni titre depuis le 14 mai 2024 - a manifestement causé un préjudice à Madame [E] [Z] propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, se trouvant dans l’impossibilité de le relouer. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément aux termes de l'assignation introductive d’instance.
Monsieur [H] [V], Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V] devront par conséquent être solidairement condamnés, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus pour la période courant à effet du 14 mai 2024, et ce, jusqu’au 18 octobre inclus, date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur.
Sur la demande de condamnation solidaire des cautions :
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la signature du bail dispose que le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location qui ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.
La personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent.
Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
En l'espèce, il est constant que Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V] se sont engagés en qualité de caution solidaire le 8 novembre 2023 à garantir le règlement de toutes sommes pouvant être dues au titre du bail par Monsieur [H] [V] à compter du 10 novembre 2023 et pour un période de 2 années.
Par conséquent, Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V] seront solidairement condamnés, en leur qualité de cautions solidaires, à garantir Monsieur [H] [V] du paiement de la somme de 2.957,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés (selon décompte actualisé au 7 octobre 2024), assortie des intérêts légaux calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.
IV. Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [H] [V], locataire défaillant, et Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V], cautions solidaires, parties perdantes, supporteront à titre provisionnel et solidairement la charge des entiers dépens de l’instance.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [E] [Z], Monsieur [H] [V], Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V] seront condamnés à titre provisionnel et solidairement à lui verser la somme de 650,00 euros sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS l’action de constat d’acquisition de la clause résolutoire recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges figurant au bail conclu le 7 novembre 2023 entre d’une part, Monsieur [H] [V] et d’autre part, Madame [E] [Z] concernant un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 13 mai 2024 ;
DISONS que Monsieur [H] [V], titulaire du bail, ayant volontairement quitté les lieux depuis le 18 octobre 2024, il n’y a donc plus lieu de prononcer son expulsion ;
CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [H] [V], locataire, Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V], cautions, à verser à Madame [E] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus pour la période courant à effet du 14 mai 2024, date de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur, soit le 18 octobre 2024 ;
En conséquence, CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [H] [V], locataire, Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V], cautions, à verser à Madame [E] [Z] la somme de 2.957,81 euros (deux mille neuf cent cinquante-sept euros et quatre-vingt-un centimes) correspondant aux loyers, charges et aux indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 7 octobre 2024, assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;
REJETONS toutes les autres demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [H] [V], locataire, Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V], cautions, à payer à Madame [E] [Z] la somme de 650,00 € (six cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNONS solidairement à titre provisionnel Monsieur [H] [V], locataire, Madame [B] [V] et Monsieur [I] [V], cautions, aux entiers dépens de la présente instance ;
RAPPELONS que l'éxécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.
La greffière, Le juge,
