Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/55097 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GLA
N° : 2
Assignation du :
05 Juillet 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 30 septembre 2024
par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEURS
Monsieur [L] [P]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Monsieur [I] [P]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentés par Maître Clément CARON de la SELARL BOËGE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #B0249
DEFENDERESSE
La société KOI S.A.S.
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocats au barreau de PARIS - #D0230
DÉBATS
A l’audience du 02 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 23 novembre 2004, Messieurs [I] [P] et [L] [P] ont donné à bail commercial à la société Feng des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de douze ans à compter du 1er novembre 2004, moyennant un loyer initial en principal de 85 500 € par an.
Après différents preneurs successifs, la société Bac resto a cédé son fonds de commerce à la société Koi le 16 mai 2023.
Des loyers sont demeurés impayés.
Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 18 mars 2024, à la société Koi, pour une somme de 33 890,52 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 février 2024.
Par acte délivré le 5 juillet 2024, Messieurs [I] [P] et [L] [P] ont fait assigner la société Koi devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- condamner la société Koi à leur payer la somme provisionnelle de 49 085,86 € au titre de l'arriéré locatif,
- ordonner l'expulsion de la société Koi et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner la société Koi au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,
- condamner la société Koi à leur verser la somme de 4 908,60 € en application de la clause pénale prévue au contrat de bail,
- condamner la société Koi au paiement d'une somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
A l’audience du 2 septembre 2024, Messieurs [I] [P] et [L] [P] ont, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 53 413,13 € arrêtée au 27 août 2024. Ils précisent que le commandement de payer est clair et précis, que les décomptes ont toujours été adressés au preneur, et que la défenderesse n’a jamais contesté le principe ni le montant de sa dette.
Par conclusions déposées le jour de l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Koi demande au juge des référés de :
- à titre principal, débouter Messieurs [I] [P] et [L] [P] de leurs demandes,
- à titre subsidiaire, lui accorder des délais de paiement de 24 mois qui suspendront les effets de l’acquisition de la clause résolutoire,
- condamner Messieurs [I] [P] et [L] [P] à lui verser la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Les bailleurs ont dénoncé aux créanciers inscrits l’assignation en expulsion délivrée le 5 juillet 2024.
La société Koi soutient que le commandement de payer est imprécis, en ce que le montant réclamé n’est pas détaillé, ce qui est source de confusion pour le locataire. Elle ajoute que la somme sollicitée comprend les charges qui n’ont pas encore fait l’objet d’une régularisation, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer avec certitude la somme finale exigible. Elle estime que ces contestations sérieuses doivent conduire au rejet des prétentions des demandeurs.
Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.
Le juge des référés a autorisé le conseil de la défenderesse à produire une note en délibéré avant le 9 septembre 2024, par RPVA, pout justifier de ces derniers paiements.
Par message RPVA du 2 septembre 2024, à la suite de l’audience, la défenderesse a adressé les ordres du virement d’une somme de 32 633,13 € du 9 juillet 2024, et d’une somme du même montant du 27 août 2024.
Par message RPVA du même jour, la demanderesse a confirmé la réception de ce montant, réduisant ainsi la dette locative à la somme de 20 780 €.
L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.
MOTIFS
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes
L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.
Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.
Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.
Contrairement à ce qu’affirme la défenderesse, il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer du 18 mars 2024.
En effet, en annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus à date, étant observé que les charges peuvent faire l’objet d’une régularisation postérieure, et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, Messieurs [I] [P] et [L] [P] n’ont fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 33 890,52 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 29 février 2024.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
La société Koi sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative, et a démontré avoir commencé à apurer sa dette par deux virements de 32 633,13 € en juillet et août 2024.
Au vu de l’état de la dette et des versements auxquels s’engage la défenderesse, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
Sur la demande de provision
L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société Koi depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.
En l’espèce, au vu du décompte produit par Messieurs [I] [P] et [L] [P], l'obligation de la société Koi au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 2 septembre 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 20 780 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Koi.
En revanche, la clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires
La société Koi, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Koi ne permet d’écarter la demande de Messieurs [I] [P] et [L] [P] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 avril 2024 à minuit ;
Condamnons la société Koi à payer à Messieurs [I] [P] et [L] [P] la somme par provision de 20 780 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 2 septembre 2024 ;
Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société Koi se libère des sommes ci-dessus allouées par 5 versements mensuels de 4 100 €, le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et un 11ème et dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;
Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;
Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;
Disons qu'à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d'un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,
- la clause résolutoire produira son plein et entier effet,
- il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de la société Koi et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 3] à [Localité 3],
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- la société Koi devra payer mensuellement à Messieurs [I] [P] et [L] [P], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;
Condamnons la société Koi à payer à Messieurs [I] [P] et [L] [P] la somme de 1 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons la société Koi aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;
Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 30 septembre 2024
Le Greffier, Le Président,
Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE
