Cour d'appel, 11 juin 2024. 22/03869

N° RG 22/03869 N° Portalis DBVM-V-B7G-LSBM C2 N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : à : la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 11 JUIN 2024 Appel d'un Jugement (N° R.G. 20/01868) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 29 septembre 2022 suivant déclaration d'appel du 26 octobre 2022 APPELANTS : M. [L] [I] né le 09 Février 1944 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Mme [K] [W] épouse [I] née le 24 Avril 1945 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] représentés par Me Dejan MIHAJLOVIC de la SELARL DAUPHIN ET MIHAJLOVIC, avocat au barreau de GRENOBLE INTIMÉE : Mme [Y] [J] épouse [V] née le 06 Avril 1958 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 5] [Adresse 5] représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Catherine Clerc, président de chambre, Mme Joëlle Blatry, conseiller, Mme Véronique Lamoine, conseiller Assistées lors des débats de Mme Anne BUREL, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 8 avril 2024 , Mme Blatry a été entendue en son rapport. Les avocats ont été entendus en leurs observations. Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu. ***** FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES Suivant acte authentique du 15 décembre 2016, Mme [Y] [J] épouse [V] a vendu aux époux [K] [W]/[L] [I] une maison d'habitation avec piscine correspondant au lot 6 du lotissement [Adresse 4] sur la commune de [Localité 2], moyennant le prix de 350.000 €. Alléguant divers désordres et dysfonctionnements, les époux [I] ont obtenu, suivant ordonnance de référé du 31 janvier 2018, l'instauration d'une mesure d'expertise. L'expert, M. [Z] [X], a déposé son rapport le 20 février 2020. Selon exploits d'huissier du 28 juillet 2020, les époux [I] ont poursuivi Mme [V] en garantie des vices cachés. Par jugement du 29 septembre 2022 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Grenoble a, notamment : rejeté la demande de Mme [V] en prononcé de la nullité du rapport d'expertise, condamné Mme [V] à payer aux époux [I] les sommes de : 4.388 € en réparation de leur préjudice matériel, 2.000 € en réparation de leurs préjudices moral et de jouissance, débouté les époux [I] du surplus de leurs demandes indemnitaires, condamné Mme [V] à payer aux époux [I] une indemnité de procédure de 3.000 € et aux entiers dépens de l'instance qui comprennent les frais d'expertise. Suivant déclaration du 26 octobre 2022, M. et Mme [I] ont interjeté appel de cette décision. Par conclusions récapitulatives du 18 mars 2024, M. et Mme [I] demandent à la cour de confirmer le jugement déféré sur le rejet de la demande en nullité de l'expertise, sur le principe des vices cachés et sur les mesures provisoires, l'infirmer pour le surplus et de : 1) à titre liminaire, déclarer irrecevable et en tous cas non fondée, la demande tendant à voir déclarer inopposables l'ensemble des points relevés et des remarques formulées par l'expert en dehors du cadre de la mission d'expertise, 2) à titre principal, condamner Mme [V] à leur payer les sommes de : 50.000 € en réparation de leur préjudice matériel et de la perte de valeur, 30.000 € en réparation de leur préjudice de jouissance, 10.000 € en réparation de leur préjudice moral, 3) subsidiairement, ordonner une mesure d'expertise pour mesurer la surface de la maison et fixer sa valeur réelle, 4) en tout état de cause, débouter Mme [V] de l'ensemble de ses demandes, condamner Mme [V] à leur payer une indemnité de procédure de 5.000€, outre aux entiers dépens. Ils font valoir que : la demande adverse en inopposabilité de certains points de l'expertise est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel et non justifiée, il n'y a aucun fondement juridique à une telle demande, l'expert a parfaitement rempli sa mission malgré les tentatives de déstabilisation lancées par Mme [V], s'ils ne peuvent agir sur le fondement de la garantie des vices cachés concernant la superficie inexacte du bien vendu, leur consentement a été vicié puisque l'annonce immobilière spécifiait la superficie de chaque pièce ce qui a constitué un élément déterminant pour eux, c'est intentionnellement que Mme [V] a indiqué une superficie erronée, en tant que victimes d'un dol, ils sont libres de ne pas demander l'annulation du contrat, il y a des problèmes liés à l'assainissement, à la non conformité électrique, au chauffage, à la hotte de la cheminée, à l'humidité, aux portail et portillon, aux fuites, au toit et à la piscine, le simple fait pour Mme [V] d'avoir fait réaliser des travaux démontre sa connaissance des vices, Mme [V] n'a pas entretenu son bien, Mme [V] avait connaissance des vices et a cherché à les cacher, contrairement à ce que prétend Mme [V], les vices n'étaient pas apparents ainsi que l'a retenu l'expert, l'assainissement a nécessité des travaux plus conséquents que ceux prévus dans le bilan de fonctionnement du SPANC en raison du défaut d'entretien, c'est également à tort que le tribunal les a déboutés de leur demande au titre de la non conformité en estimant que Mme [V] ne pouvait pas connaître l'existence du vice, Mme [V] ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie puisqu'elle connaissait parfaitement les dysfonctionnements de l'installation de chauffage, l'importance des travaux concernant la hotte de la cheminée démontre que Mme [V] avait parfaitement connaissance des problèmes l'affectant et elle ne pouvait davantage ignorer les problèmes d'humidité de la cave et des garages, les fissures n'étaient pas perceptibles par eux, Mme [V] a fait repeindre les portail et portillon pour cacher leur vétusté, ils ont dû procéder à leur remplacement pour des questions de sécurité, les traces d'humidité à l'aplomb de la souche de la cheminée proviennent d'un ancien sinistre dont Mme [V] avait parfaitement connaissance et dont elle ne leur a pas parlé, une fuite persiste au regard du défaut d'entretien des toitures, en tant que profanes, ils ne pouvaient percevoir les problèmes de toiture, le jugement déféré sera confirmé sur l'état de la piscine et les travaux de remise en état. Par écritures récapitulatives du 11 septembre 2023, Mme [V] demande à la cour d'infirmer le jugement déféré et de : 1) à titre liminaire : prononcer la nullité de l'expertise, à défaut, déclarer inopposables l'ensemble des points relevés et des remarques formulées par l'expert en dehors du cadre de la mission d'expertise, 2) sur le fond : déclarer irrecevable la demande nouvelle en expertise, débouter les époux [I] de l'ensemble de leurs prétentions, 3) en tout état de cause, condamner les époux [I] à lui payer une indemnité de procédure de 8.000 € et à supporter les entiers dépens de l'instance. Elle explique que : l'expert a excédé les demandes de la mission, il a fait preuve de partialité, le rapport est entaché de graves irrégularités qui lui font grief, les époux [I] ne s'étaient jamais plaints de la superficie de la maison et n'avaient jamais allégué le moindre dol jusqu'en appel, les époux [I] étaient parfaitement informés qu'ils achetaient un bien d'une superficie de 162m2 et non de 180m2, le prix d'un bien immobilier n'est pas uniquement déterminé par rapport à sa superficie et le prix est librement fixé entre les parties, une maison individuelle n'est pas soumise à la loi Carrez, les acquéreurs étaient parfaitement informés des travaux à réaliser au titre de l'assainissement au regard du diagnostic sur ce point inclus à l'acte de vente, la non conformité de l'installation électrique sur le défaut de connexion à la terre n'a pas été établi dans le cadre de l'expertise, en tout état de cause au regard de sa bonne foi, elle peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie, la chaudière a été changée avant l'expertise et, de ce fait, rien n'a pu être constaté, la chaudière avait 19 ans d'âge, ce qui justifie une certaine vétusté et les acquéreurs en avaient parfaitement connaissance ayant prévu dès le départ le changement du dispositif, en tout état de cause, le chauffage fonctionnait, un diagnostic a été réalisé avant la vente et il n'y avait aucune nécessité de changer l'installation, le désordre allégué au titre de la hotte de la cheminée est totalement hors mission et, de toutes façons, est apparent, elle ignorait toute non conformité pour la cheminée qui fonctionne parfaitement, l'expert s'est également auto-saisi de la prétendue humidité de la cave et des garages, au titre du DTU 20.1, une humidité en sous-sol est parfaitement normale, il est tout à fait normal qu'un portail et un portillon de 20 ans d'âge soient usagés bien que fermant parfaitement, la vétusté était apparente et ne relève pas de la garantie des vices cachés, l'expert n'a relevé aucune infiltration du fait d'une prétendue fuite sous le toit de la mezzanine qui n'est aucunement prouvée, les traces anciennes étaient parfaitement visibles, l'expert n'est jamais allé sur aucun toit et se sert des photographies de l'huissier qui confond désordres et vétusté, la piscine n'était pas remplie lors des visites et les acquéreurs ont pu constater l'état de cet ouvrage dont les faïences étaient décollées et les margelles descellées, il n'y a aucun vice caché pour un ouvrage de 20 années, l'expert n'hésite pas à chiffrer d'éventuels travaux imprévus qui pourraient être nécessaires, ces considérations ne reposant sur rien doivent être écartées. La clôture de la procédure est intervenue le 5 mars 2024. MOTIFS 1/ sur les demandes relatives à l'expertise Par application de l'article 564 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir déclarer inopposables l'ensemble des points relevés et des remarques formulées par l'expert en dehors du cadre de la mission d'expertise et en nouvelle expertise sont recevables. Selon une application exacte du droit aux faits et une motivation que la cour adopte, le tribunal a, à bon droit, relevé qu'aux termes des articles 112, 114, 160 et 175 du code de procédure civile, en l'absence de sanction du non respect par l'expert des dispositions de l'article 238 du même code, il n'y avait pas lieu au prononcé de la nullité du rapport d'expertise. Par ailleurs, l'expert ne formule que des avis ne liant pas les juge du fonds. Concernant la demande tendant à voir déclarer inopposables l'ensemble des points relevés et des remarques formulées par l'expert en dehors du cadre de la mission d'expertise, en l'absence du moindre fondement juridique de cette demande et pour les raisons précédemment évoquées, il convient de rejeter cette prétention. Enfin, la cour disposant des éléments nécessaires pour trancher le présent litige et la loi Carrez ne s'appliquant pas à une maison individuelle, il convient de rejeter la demande subsidiaire des époux [I] en instauration d'une nouvelle expertise. 2/ sur les demandes indemnitaires de M. et Mme [I] en garantie au titre des vices cachés Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. L'article 1643 du code civil dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Les époux [I] évoquent divers vices cachés qu'il convient d'examiner successivement tout en appréciant si la clause d'exclusion de garantie peut s'appliquer au regard de la bonne ou la mauvaise foi de Mme [V]. sur la superficie de la maison d'habitation A titre liminaire, il sera rappelé qu'une maison individuelle n'est pas soumise à la loi Carrez. De surcroît, il est spécifié à l'acte de vente que «'le vendeur ne confère aucune garantie de contenance de terrain ni de la superficie des constructions'» sans aucune mention de la superficie de l'immeuble. De plus, une différence entre les superficies annoncées sur le site «'paru-vendu'» de chaque pièce et la superficie finale de l'immeuble ne peut être constitutive d'un vice caché, les époux [I] ayant visité la maison avant de l'acquérir. sur la vétusté et la non conformité du système d'assainissement L'acte de vente reprend in extenso le contenu du bilan de fonctionnement établi par le Service Public d'Assainissement Non Collectif (SPANC) de la communauté d'agglomération [Localité 7] avec annexion à celui-ci du document informatif. Ainsi, les non conformités tenant à la filière d'assainissement et la nécessité de travaux d'entretien et de remise à niveau sont expressément portés à la connaissance des acquéreurs. Dès lors, les époux [I] ne peuvent se prévaloir d'aucun vice caché au titre du système d'assainissement, le fait que des travaux supplémentaires se seraient avérés nécessaires étant indifférent pour la qualification des désordres connus sur ce point. au titre de la cheminée La cheminée est affectée de fissures et la sole foyère est endommagée; ces désordres sont apparents. L'expert estime que ces fissures proviennent du non respect des règles de l'art et d'un défaut d'exécution. Ainsi, le désordre tenant à l'absence d'habillage intérieur présente un caractère de vice caché antérieur à la vente susceptible de rendre la cheminée impropre à son usage. Toutefois, Mme [V] justifie avoir fait procéder le 5 décembre 2016 au ramonage du dispositif sans que ne soit détecté aucun dysfonctionnement, de sorte qu'il n'est pas démontré sa connaissance dudit vice. Par voie de conséquence, Mme [V] peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie ainsi que l'a justement retenu le tribunal. au titre de l'humidité de la cave et des garages Les revêtements muraux sont affectés de moisissures plus ou moins importantes suivant les zones et de traces de salpêtre. Les traces sont visibles, de sorte que le désordre d'humidité ne revêt pas le caractère de vice caché. au titre du portail et du portillon L'usure de ces deux ouvrages et le mauvais état de la peinture caractérise un désordre apparent non susceptible de garantie d'autant plus que cette dernière ne peut concerner que les défauts d'une certaine gravité diminuant fortement l'usage attendu d'une maison, ce qui n'est nullement le cas. au titre du toit de l'abri de jardin La dégradation de la charpente manifestement atteinte de pourrissement avec un début d'effondrement revêt un caractère apparent excluant toute garantie. au titre de la façade au dessus de la terrasse couverte Cette façade est affectée de deux fissures horizontales parfaitement visibles excluant le caractère caché du défaut. au titre de l'auvent extérieur Le mur à gauche de l'entrée présente des traces de coulure témoignant du défaut d'étanchéité du toit de l'auvent excluant le caractère caché du vice d'étanchéité. au titre de la mezzanine Il existe des traces ancienne sur le mur à l'aplomb de la souche de la cheminée et sous le toit de sorte qu'un éventuel désordre d'infiltration est visible. Ainsi, les désordres d'étanchéité concernant les toits de la mezzanine, de l'auvent extérieur et de l'abri de jardin sont apparents, ce qui exclut la garantie des vices cachés. Par ailleurs au delà des traces d'infiltration, l'expert n'établit pas l'existence de vice affectant la toiture de la maison puisqu'il n'est pas intervenu sur le toit. Enfin, en l'absence d'un dégât des eaux antérieur, il n'est pas démontré que Mme [V] avait connaissance d'un éventuel vice de la toiture. au titre de l'installation électrique relative à la piscine Au regard du diagnostic de contrôle de l'électricité qui conclut à l'absence d'anomalie, il n'est pas démontré que Mme [V], tout aussi profane que les acquéreurs, ait eu connaissance du défaut de connexion à la terre de l'installation électrique de la piscine. Ainsi, Mme [V] peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie. au titre du chauffage L'expert retient un état d'embouage de l'installation de chauffage avec présence de particules métalliques en grandes quantités démontrant un défaut total d'entretien depuis 19 années. Cet état de dégradation de l'installation de chauffage antérieur à la vente et présentant un caractère caché constitue un vice de nature à diminuer l'usage normal de la maison acquise. Mme [V], qui est dans l'impossibilité de justifier de l'entretien régulier qui lui incombe et qui a indiqué lors des opérations d'expertise qu'elle rajoutait régulièrement de l'eau dans le dispositif, avait nécessairement conscience de sa carence à ce titre. Dès lors, c'est à bon droit que le tribunal, retenant le chiffrage de l'expert, a condamné Mme [V] à payer à M. et Mme [I] la somme de 2.790€ au titre de la reprise de l'installation de chauffage. au titre de la piscine L'expert a relevé l'état de décollement et de fissuration du revêtement des faïences ainsi que l'état de désolidarisation des margelles de leur support. Au regard du constat de l'expert selon lequel ce phénomène n'est visible qu'en se tenant dans la piscine, c'est à bon droit que le tribunal a retenu l'existence de vices antérieurs à la vente, cachés pour les acquéreurs profanes et rendant l'ouvrage impropre à sa destination. Le fait que des réparations grossières aient été réalisées par un mortier de ciment ou de colle banche démontre la connaissance des vices par Mme [V] qui, de ce fait, ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie. Ainsi, c'est à bon droit que le tribunal a condamné Mme [V] à payer à M. et Mme [I] la somme de 1.598€ au titre des travaux de remise en état de la piscine. sur les préjudices moral et de jouissance Selon l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous dommages et intérêts envers l'acheteur. Au regard de la mauvaise foi de Mme [V] concernant le chauffage et la piscine, les époux [I] sont fondés à demander la réparation des préjudices moral et de jouissance justement appréciée par le tribunal à la somme globale de 2.000€. sur le dol Au regard du caractère apparent des défauts déplorés par les époux [I], de l'absence d'application de la loi Carez aux maisons individuelles et des visites effectuées leur permettant de se convaincre de ceux-ci, hormis ceux retenus au titre de la garantie des vices cachés, il n'est pas rapporté l'existence de man'uvres illicites de la part de Mme [V] et d'une intention dolosive caractérisant un dol ayant vicié le consentement des appelants. 3/ sur les mesures accessoires Les époux [I] succombant en leur appel, aucune considération d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [V], condamnée à paiement, supportera les dépens de la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Déclare recevable la demande de Mme [Y] [J] épouse [V] tendant à voir déclarer inopposable l'ensemble des points relevés et des remarques formulées par l'expert en dehors du cadre de la mission d'expertise, Déclare recevable la demande en expertise judiciaire de M. [L] [I] et Mme [K] [W] épouse [I], Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Rejette la demande tendant à voir déclarer inopposable l'ensemble des points relevés et des remarques formulées par l'expert en dehors du cadre de la mission d'expertise, Rejette la demande en expertise judiciaire, Dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Condamne Mme [Y] [J] épouse [V] aux dépens de la procédure d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRESIDENTE