Texte intégral
- N° RG 24/00663 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSO7
Date : 25 Septembre 2024
Affaire : N° RG 24/00663 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSO7
N° de minute : 24/00520
Formule Exécutoire délivrée
le : 01-10-2024
à : Me Marc TOULON + dossier
Copie Conforme délivrée
le :
à :
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Madame Murielle PITON, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors des débats et de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :
Entre :
DEMANDERESSE
SCI DES JUMELLES
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Marc TOULON, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSE
S.A.S.U. LA BOULANGERIE DE PARIS
[Adresse 3]
[Localité 5]
non comparante
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Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 04 Septembre 2024 ;
EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Selon acte authentique en date du 02 septembre 2020, la société civile immobilière SCI DES JUMELLES (le bailleur) et Monsieur [G] [W] et à Madame [O] [F] ont renouvelé le bail commercial conclu entre eux le 04 juillet 2011 sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel de 31 156,68 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement.
Monsieur [G] [W] et Madame [O] [F] ont, à la suite d'une adjudication de leur fonds de commerce en date du 06 juillet 2023, cédé le bail conclu à la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS(le preneur).
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, pour une somme de 16 973,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 avril 2024.
Exposant que les causes du commandement sont demeurées totalement ou partiellement impayées, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2024, fait assigner le locataire devant la présente juridiction des référés aux fins de :
- constater la résiliation du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 29 mai 2024,
- ordonner l'expulsion, dans un délai d'une semaine à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, de la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS à lui payer la somme provisionnelle de 23 502,68 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024,
- condamner la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 4 311,75 euros, à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur à titre d’indemnité,
- condamner la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
- rappeler le caractère exécutoire de l'ordonnance à intervenir.
A l’audience du 04 septembre 2024, la société civile immobilière SCI DES JUMELLES a maintenu ses demandes.
Bien que régulièrement assignée à étude, la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS n'a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse.
L’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.
Dans le temps du délibéré, il a été sollicité auprès du demandeur l’acte authentique de cession du droit à bail daté et signé.
Par RPVA, le demandeur a produit le procès-verbal d’adjudication dressé par Me [B] [U], commissaire priseur le 06 juillet 2023.
SUR CE,
En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
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L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. La reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En l’espèce, la SCI DES JUMELLES produit aux débats un acte reçu par Me [M] [Y] contenant la constatation de cession de droit au bail suite à adjudication, entre Monsieur [G] [W] et Madame [O] [F] (les cédants), la société LA BOULANGERIE DE PARIS (le cessionnaire) et la SCI DES JUMELLES (le bailleur).
Il convient de relever que cette pièce, outre le fait qu’elle ne comporte pour seule date que l’année 2023, n’est pas signée par les parties.
Dans le temps du délibéré, il a été sollicité auprès de la SCI DES JUMELLES l’acte authentique daté et signé par les parties.
Cette dernière ne produit pas ledit acte, mais la copie du procès-verbal d’adjudication de la vente de fonds de commerce à la suite de la liquidation judiciaire de Monsieur [W] en date du 6 juillet 2023 reçu par Me [U], commissaire de justice à [Localité 6], au profit de la SASU BOULANGERIE DE PARIS.
Il convient de relever que l’acte a été paraphé et signé par la SASU BOULANGERIE DE PARIS et qu’il inclut le droit au bail dont bénéficiait Monsieur [W].
La demanderesse rapporte donc la preuve que la SASU BOULANGERIE DE PARIS avait accepté les clauses du bail.
Par la production de cette pièce, la demandeur établit la qualité de preneur de la SASU BOULANGERIE DE PARIS.
En faisant délivrer ce commandement, la société civile immobilière SCI DES JUMELLES n’a fait qu’exercer ses droits légitimes du bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement porte sur une créance d'un montant de 19.973,49 euros, arrêtée au 19 avril 2024, après déduction du coût du commandement de payer, qui n’est pas une créance locative.
Il résulte du décompte joint à l’assignation que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et il sera constaté que le bail est résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit justifié de la nécessité de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant suffisamment comminatoire.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer annuel majoré de 50%, soit 4 311,75 euros. Compte-tenu de son montant, cette somme, qui excède très largement le revenu locatif dont le bailleur se trouve privé du fait de la résiliation du bail, serait de nature à procurer un avantage indu au créancier. Elle relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond et la demande du bailleur ne peut en conséquence être accueillie en l’espèce par le juge des référés qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. La société civile immobilière SC I DES JUMELLES sollicite que les intérêts soient dus à compter du 29 mai 2024.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la société civile immobilière SCI DES JUMELLES, l'obligation de la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 07 juin 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 23 502,68 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 29 mai 2024.
- Dépôt de garantie :
La clause du bail relative à la conservation du dépôt de garantie à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale et est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Compte-tenu de son montant en l’espèce, qui serait de nature à procurer un avantage indu au créancier et qui relève donc du pouvoir modérateur du juge du fond, il n’y aura pas lieu à référé sur ce point.
- Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 du même code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS, qui succombe, supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 avril 2024.
En considération de l’équité, la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS sera condamnée à payer à la société civile immobilière SCI DES JUMELLES la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,
Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 30 mai 2024,
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,
Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,
Condamnons par provision la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS à payer à la société civile immobilière SCI DES JUMELLES la somme de 23 502,68 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus au 07 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 sur la somme de 23 502,68 euros, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie,
Condamnons la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 avril 2024,
Condamnons la société par actions simplifiée LA BOULANGERIE DE PARIS à payer à la société civile immobilière SCI DES JUMELLES la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejetons les autres demandes de la société civile immobilière SCI DES JUMELLES,
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Le Greffier Le Président
