Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/03012

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [F] [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Fabrice POMMIER Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03012 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KXP N° MINUTE : 7/2024 JUGEMENT rendu le 11 septembre 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT- OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER en la personne de Maître Fabrice POMMIER,avocat au barreau de PARIS,vestiaire J114 DÉFENDEUR Monsieur [F] [T] demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03012 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KXP EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 2 mars 2016, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [F] [T] un appartement à usage d’habitation, outre une cave, situés au [Adresse 2]. Ce bail fait suite à la résiliation des baux des 5 novembre 2013, 4 janvier 2007 et 25 août 2003, résiliés. Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 1838, 41 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 24 novembre 2022. Par acte d'huissier en date du 15 février 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécutioncondamner Monsieur [F] [T] à lui payer les loyers et charges impayés au 19 janvier 2024 soit la somme de 4965, 72 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 24 novembre 2022. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience, Monsieur [T] ayant trouvé un emploi payé 1800 euros chaque mois. A l'audience du 5 juin 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 5437, 80 euros, selon décompte en date du 27 mai 2024, avril 2024 inclus. La société bailleresse demande la suspension des effets de la clause résolutoire avec une mensualité de 300 euros chaque mois, indiquant que le paiement du loyer courant est repris. Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [F] [T] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 22 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 30 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 2 mars 2016 ne contient pas de clause résolutoire, l’anéantissement du contrat de bail conclu entre les parties exclut l’application de la clause résolutoire du précédent bail tel que le sollicite la société bailleresse, les baux précédents ayant été résiliés par jugements, d’après les dispositions intégrées dans les baux successifs signés entre les parties, les jugements n’étant pas versés. La société bailleresse sera déboutée de ce fait de la demande d’acquisition de la clause résolutoire, les demandes subséquentes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement devenant sans objet, mais forme également une demande de résiliation judiciaire du bail. En l'espèce, il ressort du décompte produit par l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH que les impayés de loyers s'élèvent à 5437, 80 euros, à la date du 27 mai 2024 (en ce inclus 150, 89 euros de frais de poursuite), représentant 10 échéances. L'historique démontre que le locataire a effectué divers paiements afin d'éviter que sa dette ne s'aggrave trop. Il sera relevé également que le bailleur a choisi de faire signer 4 contrats de bail faisant suite à trois jugements de résiliation, comme cela est mentionné dans l’ensemble des baux signés. En ces conditions, si la violation des obligations contractuelles est avérée elle n'est pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail. L'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH sera ainsi débouté de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [F] [T] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [T] reste lui devoir la somme de 5437, 80 euros à la date du 27 mai 2024 (en ce inclus 150, 89 euros de frais de poursuite). Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Monsieur [F] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 5286, 91 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1838, 41 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquant pas, seul le débiteur peut, au visa de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de sa situation et en considération des besoins du créancier, être autorisé, dans la limite de deux années, à reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Toutefois, le défendeur étant absent, il ne sera pas fait application de cet article. Sur les demandes accessoires Monsieur [F] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 350 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de constatation des effets de la clause résolutoire, inexistante, les demandes subséquentes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement devenant sans objet, ainsi que de sa demande de résiliation du bail, les demandes subséquentes devenant sans objet. CONDAMNE Monsieur [F] [T] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 5286, 91 (décompte arrêté au 27 mai 2024, incluant la mensualité d’avril 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 24 novembre 2022 sur la somme de 1838, 41 euros et à compter du 15 février 2024 pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [F] [T] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [F] [T] aux dépens. ORDONNE l'exécution provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection