Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/02626

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 13 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDEURS : S.A. NEXITY STUDEA 19 rue de Vienne TSA 10034 75801 PARIS CEDEX 08 S.A. SEYNA 20 Bis rue Louis-Philippe 92200 NEUILLY SUR SEINE représentés par Maître Marion LACOME D’ESTALENX, avocate au barreau de PARIS, substituée par Maître Amélie LERAY, avocate au barreau de NANTES D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [Y], [H] [I] Porte A1/04 Etage 1 Résidence Studéa Loquidy 18-20 Rue Amédée Menard 44300 NANTES non comparant D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Constance GALY GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 11 janvier 2024 date des débats : 11 janvier 2024 délibéré au : 16 mai 2024 prorogé au : 13 juin 2024 RG N° N° RG 23/02626 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MOFS COPIES AUX PARTIES LE : CCC à Maître Marion LACOME D’ESTALENX, CCC à Monsieur [Y], [H] [I] + préfecture Copie dossier EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé en date du 9 août 2021, la SA NEXITY STUDEA a donné à bail à [Y] [I] un logement meublé lui appartenant sis, Résidence Studea Loquidy, 18-20 rue Amédée Menard, étage 1 porte A1/04 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial, charges comprises, de 530 €. En annexe au contrat de bail figure le cautionnement de la SA SEYNA en date du 29 juillet 2021. Par acte d’huissier de justice du 3 mars 2023, NEXITY STUDEA a fait commandement à [Y] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.086,28 € arrêté au 28 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. Par acte d’huissier de justice en date du 24 juillet 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, la SA NEXITY STUDEA et la SA SEYNA ont fait assigner [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de : ·        Constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ; ·        Condamner [Y] [I] à laisser libre de tout occupant de son chef le logement qu'il occupe et remettre à la société NEXITY STUDEA les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ; ·        Ordonner, à défaut d'avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique si besoin est ; ·        Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; ·        Condamner le locataire au paiement de la somme de 2.0792,98 € arrêtée au 31 juillet 2023, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l'assignation, selon la répartition suivante : 343,98 € à la société NEXITY STUDEA1.729 € à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la société NEXITY STUDEA à hauteur de ce montant ;·      Condamner [Y] [I] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ; ·        Dire et juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ; ·        Condamner le locataire au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 mars 2023. Le diagnostic social et financier daté du 31 octobre 2023 a été transmis au tribunal par les services sociaux du département. L'intéressé n'a pas répondu aux courriers de ces services. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024. A ladite audience, NEXITY STUDEA et la SA SEYNA se réfèrent à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que le locataire a quitté les lieux et que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 2.493,49 € au titre des loyers et charges échus à la date du 1er septembre 2023. Régulièrement assigné à étude, [Y] [I] n’a pas comparu. L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé. [Y] [I] n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile Sur la recevabilité de l’action Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF). En l’espèce, la bailleresse justifie de la signification de la situation à la CCAPEX, dont celle-ci a accusé réception le 9 mars 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 24 juillet 2023. L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. En l'espèce, l'assignation du 24 juillet 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département, dont celui-ci a accusé réception le 26 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées. Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois). En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article VII. Par exploit d’huissier en date du 3 mars 2023, NEXITY STUDEA a fait commandement à [Y] [I] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.086,28 € arrêté au 28 février 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.  Les relevés de comptes produits par la société NEXITY STUDEA ne sont pas exploitables par le juge en ce que d'une part ils ne mentionnent pas l'identité du locataire et que d'autre part ils ne sont ni attestés, ni signés ni justifiés, mais constituent un simple tableau non vérifiable. Le juge ne peut donc pas constater l'acquisition de la clause résolutoire, ne pouvant s'assurer que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et la demande est donc rejetée. Sur le prononcé de la résiliation du bail NEXITY et SEYNA sollicitent à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges locatives. Or, les deux décomptes locatifs produits (pièce n°8 et décompte actualisé) ne constituent pas en l'espèce des éléments de preuve, comme mentionné supra. Aucun autre élément n'étant produit à l'appui de la demande de résiliation du bail, la demande de prononcé de la résiliation sera rejetée. Sur la dette locative L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, l'existence et le montant de la dette locative ne sont pas démontrés puisque les relevés de comptes produits par les requérantes (pièce n°8 et décompte actualisé) ne sont pas exploitables en ce que d'une part ils ne mentionnent pas l'identité du locataire et que d'autre part ils ne sont ni attestés, ni signés ni justifiés, mais constituent un simple tableau non vérifiable. La demande en paiement est ainsi rejetée. Sur les autres demandes En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SA NEXITY et la SA SEYNA, succombant à l’instance, garderont la charge de leurs entiers dépens. Leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est également rejetée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation meublée conclu le 9 août 2021 entre la SA NEXITY STUDEA et [Y] [I], concernant le logement sis Résidence Studea Loquidy, 18-20 rue Amédée Menard, étage 1 porte A1/04 - 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel, charges comprises, initial de 530 € ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ne sont pas réunies ; REJETTE la demande de résiliation du bail ; REJETTE la demande en paiement de la dette locative de [Y] [I] ; DÉBOUTE la SA NEXITY STUDEA et la SA SEYNA de leur demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et laisse à leur charge leurs entiers dépens ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2024. Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection Michel HORTAIS Constance GALY