Cour d'appel, 19 décembre 2023. 23/07430

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 19 DECEMBRE 2023 (n° 466 , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07430 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHP7P Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé du 06 Avril 2023 rendue par le Président du Tribunal de Commerce de BOBIGNY - RG n° 2023R00055 APPELANTE SOCIÉTÉ DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIONS IMMOBI LIÈRES ET FINANCIÈRES (SO.CA.F), RCS de Paris n°B672011293, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] Ayant pour avocat postulant Me Vanessa ELKAIM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1772 Représentée à l'audience par Me Magali DURANT GIZZI, avocat au barreau de Paris INTIMEES Mme [S] [C] [Adresse 2] [Localité 6] S.A.S. BATIM & FILS, RCS de Bobigny n°482831948, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] Représentées par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 13 Novembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Patricia LEFEVRE, Conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Patricia LEFEVRE, Conseillère Valérie GEORGET, Conseillère Greffier lors des débats : Stefanie VERSTRAETEN ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier présent lors de la mise à disposition. ******** La société de caution mutuelle des professions immobilières et financières (SO.CA.F) est une une société coopérative de caution mutuelle à capital variable, qui a pour objet de garantir, dans le cadre des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application n° 72- 678 du 20 juillet 1972, le remboursement ou la restitution des sommes versées ou remises à ses adhérents sociétaires ' agents immobiliers et administrateurs de biens ' dans le cadre de leur activité professionnelle et que ceux-ci sont dans l'incapacité de représenter. La société Batim & fils, présidée par Mme [C] est une agence immobilière qui a pour activités la transaction immobilière, la gestion immobilière et le syndic de copropriété et à ce titre, elle doit en application de l'article de la loi du 2 janvier 1970, justifier de cette garantie pour exercer son activité. Le 26 octobre 2020, Mme [C] en sa qualité de présidente de la société Batim & fils a adhéré aux statuts et règlement intérieur de la SO.CA.F. Selon trois attestations en date 13 juillet 2022, la SO.CA.F accordait sa garantie à la société Batim & fils, pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022, pour les activités de : - transactions sur immeubles et fonds de commerce non-détention de fonds à concurrence de la somme de 110 000 euros, - gestion immobilière à concurrence de la somme de 200 000 euros, - syndic de copropriété à concurrence de la somme de 3 000 000 euros. Après un audit réalisé les 27 octobre et 21 novembre 2022 en présence de Mme [C], le Comité directeur de la SO.CA.F a décidé, en application de l'article 16 de son règlement intérieur, de procéder au non-renouvellement des dites garanties, faute de comptabilité probante permettant de s'assurer de la bonne représentation des fonds appartenant aux mandants et en raison d'une situation financière préoccupante. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date 14 décembre 2022, la SO.CA.F a notifié à la société Batim & fils sa décision de ne pas renouveler les trois garanties expirant le 31 décembre 2022, puis par un courrier 31 décembre 2022, elle a informé son adhérente que sa garantie prenait fin le 31 décembre 2022 à minuit, consécutivement à la publication de sa décision dans le journal d'annonces légales (Le Parisien - Edition Seine-Saint Denis - du 22 décembre 2022). Aux termes de ce dernier courrier, la SO.CA.F a réclamé, afin de procéder à l'information individuelle des mandants, la communication des registres (registre répertoire et registre des mandats) ainsi que la restitution des affiches, panonceaux et logos SO.CA.F. Puis par un courriel du 5 janvier 2023, elle a demandé à la société Batim & fils de lui faire parvenir, le registre des mandats de gestion prévu à l'article 65 du décret, dans son intégralité, ainsi que dans le cas d'administration de syndicats de copropriété, les adresses précises, les nom et adresse des présidents ou, à défaut, des membres des conseils syndicaux ou des conseils de surveillance et enfin, les affiches, panonceau et logo SO.CA.F ou, à défaut, de lui adresser une attestation de destruction. Courriel auquel Mme [C] a répondu, le 6 janvier 2023, dans ses termes : Concernant : ' Le registre des mandats gestion prévu à l'article 65 du décret, dans son intégralité : Je suppose que vous faites référence à une copie du registre ' Car lorsque je serais reconduite en garantie, je vais en avoir besoin pour poursuivre mon activité ; ' Les affiches, panonceau et logo SO.CA.F, si je procède à la destruction, sous quel format voulez-vous la confirmation : l'attestation ' une photo ' un formulaire type ' Puis, elle a écrit, le même jour : Je viendrais donc vous apporter, où du moins je vous ferais envoyer directement tous les affichages SO.CA.F accompagner des registres des copropriétés des cabinets Seine Gestion et Batim & fils en début de semaine prochaine. » (Soit la semaine du 9 au 13 janvier 2023). Reprochant à la société Batim & fils et Mme [C] de n'avoir satisfait à ses demandes de communication de ces documents et informations et signalétiques, faisant ainsi notamment obstacle à l'exécution de son obligation d'information individuelle des mandants de son ex-adhérente prévue à l'article 45 du décret du 20 juillet 1972, la SO.CA.F les a, par acte extra-judiciaire du 24 janvier 2023, fait assigner devant le président du tribunal de commerce de Bobigny statuant en référé, afin d'en obtenir la remise sous astreinte et qu'il leur soit enjoint de cesser toute utilisation de la qualité de sociétaire de la SO.CA.F et de mettre à jour la carte professionnelle de l'agence. Par ordonnance contradictoire du 6 avril 2023, le président du tribunal de commerce de Bobigny statuant en référé, a : - dit n'y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à mieux se pourvoir ; - dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties de toutes leurs prétentions incompatibles avec la motivation ci-dessus retenue ; - dit que les entiers dépens sont à la charge du demandeur. ' Le 20 avril 2023, la SO.CA.F a interjeté appel et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 10 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour, au visa des articles 872 et 873 du code de procédure civile, 1240 du code civil, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, d'infirmer l'ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau de : - condamner in solidum la société Batim & fils et Mme [C] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l'ordonnance à intervenir, à lui remettre les documents et informations suivants : - l'original du registre des mandats de la société Batim & fils prévu à l'article 65 du décret ; - en cas d'administration de syndicats de copropriété, les adresses des immeubles avec les coordonnées des présidents et/ou membres des conseils syndicaux ou conseils de surveillance ; - condamner, la société Batim & fils et Mme [C], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, à : - cesser d'utiliser toute référence à son ancienne qualité de sociétaire de la SO.CA.F et/ou à sa garantie financière sur quelque support que ce soit et notamment : internet, papier à lettre, carte de visite, panneau publicitaire, journaux, prospectus, reçu, objet, etc ; - procéder à la mise à jour de sa carte professionnelle auprès de la chambre de commerce et d'industrie ; - lui remettre l'intégralité de la signalétique remise lors de son adhésion à savoir, affiches, panonceaux et logo SO.CA.F ; - condamner in solidum la société Batim & fils et Mme [C] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre dommages et intérêts pour résistance abusive outre la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Batim & fils et Mme [C] soutiennent, au visa des articles 872 et 873 code de procédure civile, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et 1240 du code civil, la confirmation de l'ordonnance entreprise, et elles demandent à la cour de débouter la SO.CA.F de ses prétentions et de la condamner à leur verser la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, outre une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur ce, En application de l'article 872 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de commerce dans les limites de sa compétence peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 873 du même code, le président du tribunal de commerce dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu du 2ème alinéa de l'article 873 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de sa compétence, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La SO.CA.F prétend que ses demandes sont justifiées, qu'elles soient fondées sur les dispositions de l'article 872 du code de procédure civile que sur celle de l'article 873 du même code. La société Batim & fils a adhéré aux statuts et règlement intérieur de la SO.CA.F, qui en application de l'article 21 du décret du 20 juillet 1972, fixent les conditions d'adhésion, de démission et de contrôle des associés, ainsi que celles qui sont relatives à la suspension et au retrait de la garantie. L'article 13 du règlement intérieur précise que la direction générale de la SO.CA.F peut renouveler la garantie accordée précédemment pour une période d'une année, ce renouvellement ne pouvant se prolonger au-delà du 31décembre de chaque année. Par ailleurs, l'article 16 de ce même règlement prévoit que la direction générale peut, à tout moment, dénoncer la garantie accordée à un sociétaire pour l'un des motifs suivants et sans que cette énumération puisse être considérée comme limitative : [...] situation financière déséquilibrée, comptabilité non probante [...]. Au regard de ces dispositions conventionnelles qui permettent mais n'imposent pas à la SO.CA.F de renouveler les garanties accordées à un agent immobilier et tout au contraire, lui permettent de les dénoncer à tout moment, les contestations de la société Batim & fils et de sa dirigeante, quant au caractère injustifié et unilatéral du non-renouvellement des garanties sont inopérantes, ne peuvent pas faire obstacle au constat que les garanties accordées par la SO.CA.F sont arrivées à leur terme, le 31 décembre 2022 et n'ont pas été renouvelées. La fin des garanties, impose aux termes de l'article 65 du décret du 20 juillet 1972, la communication au garant du registre des mandats tenu par l'agent immobilier titulaire d'une carte professionnelle portant la mention gestion immobilière. L'emploi du terme communication exclut, ainsi que le soutiennent les intimées, que la SO.CA.F puisse exiger la remise de l'original de ce registre, contraignant ainsi l'agent immobilier de s'en dessaisir. Il convient d'ajouter, que si la SO.CA.F est débitrice, en application de l'article 45 du décret sus-mentionné d'une obligation d'informer individuellement chaque mandant de la fin de ses garanties, notamment pour leur permettre de vérifier que leur mandataire dispose d'un nouveau garant financier, la communication (en copie ou en consultation) du registre des mandants est suffisante pour qu'elle s'acquitte de cette obligation, sans qu'il soit nécessaire que l'agent immobilier soit dépossédé de l'original de ce document. Dès lors, la SO.CA.F ne peut pas prétendre à l'exécution d'une obligation de faire inexistante, seule la communication du registre des mandats étant légalement imposée, ni à sa nécessité pour faire cesser le trouble manifestement illicite qu'elle évoque, la mesure sollicitée n'étant pas strictement proportionnée à ce qui est nécessaire. La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise de l'original du registre des mandats. En revanche, en application de l'article 36 du règlement intérieur, le sociétaire est tenu d'adresser à la SO.CA.F immédiatement et sur simple demande les renseignements qui lui sont réclamés et surtout, la société Batim & fils ne peut pas faire obstacle à l'exécution qui pèse sur son ancien garant d'informer individuellement ses mandants et qui à défaut d'y satisfaire peut voir sa responsabilité recherchée. Cette obligation s'étend, lorsque le titulaire de la carte d'agent immobilier est syndic de copropriété, à l'information du président ou à des membres du conseil syndical. Par conséquent, la décision déférée sera infirmée de ce chef et il sera fait injonction à la société intimée, sous l'astreinte fixée au dispositif ci-dessous, à la société Batim & fils de communiquer l'adresse des immeubles qu'elle gère avec les coordonnées des présidents et/ou membres des conseils syndicaux. En application de l'article 19 du règlement intérieur, la société Batim & fils a, du fait de la cessation des garanties, l'obligation de remettre l'intégralité de la signalétique remise lors de son adhésion (affiches, panonceaux et logo) ainsi que ne plus faire état de sa qualité d'adhérente à la SO.CA.F. La décision sera infirmée de ce chef et il sera fait droit à ce chef de demande, en ce qui concerne la société Batim & fils dans les termes du dispositif ci-dessous. Enfin, en application de l'article 6 alinéa 3 in fine et de l'article 7 du décret du 20 juillet 1972, la société Batim et fils avait l'obligation, après la dénonciation par la SO.CA.F de sa garantie, de demander une nouvelle carte professionnelle voire si elle ne disposait pas d'une nouvelle garantie financière de la restituer. La SO.CA.F peut légitimement solliciter qu'il soit mis fin à un état de fait qui entretient l'illusion de la pérennité d'une garantie inexistante auprès de l'administration et des mandants de l'agence immobilière. Le rejet de cette demande sera également infirmé et il y sera fait droit, à l'encontre de l'agence immobilière, dans les termes du dispositif ci-dessous. Aucune injonction ne sera faite à Mme [C], attraite à la procédure en son nom personnel, les fautes qui lui sont reprochées n'étant pas détachables de ses fonctions de dirigeante de la société Batim & fils. La SO.CA.F prétend à l'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive des intimées, qui n'ont jamais remis documents et signalétiques, alors qu'elles s'y étaient engagées en janvier 2023, et ce pour entraver l'information des mandants, mais elle n'allègue pas ni ne justifie d'un préjudice en lien avec l'abus de droit dont elle excipe. Cette demande sera rejetée. Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et frais irrépétibles seront infirmées. La société Batim & fils sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel et à payer une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par la SO.CA.F. PAR CES MOTIFS Infirme partiellement l'ordonnance du 6 avril 2023 et statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension ; Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SO.CA.F de remise de l'original du registre des mandants ; Ordonne à la société Batim & fils de communiquer à la SO.CA.F, l'adresse des immeubles dont elle est le syndic de copropriété, ainsi que les coordonnées des présidents ou des membres des conseils syndicaux dans les huit jours de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par immeuble géré, et ce durant 60 jours, délai à l'issue duquel il sera à nouveau statué par le juge compétent saisi par la partie la plus diligente ; Condamne la société Batim & fils à remettre l'intégralité de la signalétique remise lors de son adhésion à savoir, affiches, panonceaux et logo dans huit jours de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard, et ce durant 60 jours, délai à l'issue duquel il sera à nouveau statué par le juge compétent saisi par la partie la plus diligente ; Condamne la société Batim & fils à cesser toute référence à son ancienne qualité de sociétaire de la SO.CA.F et/ou à sa garantie financière sur quelque support que ce soit et notamment : internet, papier à lettre, carte de visite, panneau publicitaire, journaux, prospectus, reçu, objet, etc et ce à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 100 euros par infraction constatée ; Condamne la société Batim & fils à procéder, en déposant une nouvelle demande de carte professionnelle, à la mise à jour de cette carte auprès de la chambre de commerce et d'industrie dans les huit jours de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard et ce durant 60 jours, délai à l'issue duquel il sera à nouveau statué par le juge compétent saisi par la partie la plus diligente ; Rejette la demande de la SO.CA.F de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamne la société Batim & fils à payer à la SO.CA.F la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT