Cour d'appel, 14 septembre 2023. 22/07612

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30Z 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 14 SEPTEMBRE 2023 N° RG 22/07612 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VSPA AFFAIRE : S.A.S. SOCIÉTÉ UNE HISTOIRE DE GOUT C/ [P] [J] ... Décision déférée à la cour : Ordonnance rendu le 15 Décembre 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES N° RG : 22/01395 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 14.09.2023 à : Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES Me François PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUATORZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. SOCIÉTÉ UNE HISTOIRE DE GOUT Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Christine SARAZIN de la SCP AVENS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0286 Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20220932 APPELANTE **************** Monsieur [P] [J] né le 16 Novembre 1933 à [Localité 5] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Madame [S] [O] épouse [J] née le 15 Novembre 1939 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 3] Représentant : Me François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C 393 INTIMES **************** Composition de la cour : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juin 2023, Madame Marietta CHAUMET, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Marietta CHAUMET, Conseiller, qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Monsieur Mohamed EL GOUZI EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé en date du 23 mai 2019, la société Une histoire de goût a acquis le fonds de commerce de boulangerie, précédemment exploité par les époux [Y], situé [Adresse 2], comprenant le droit au bail mixte consenti par les propriétaires des murs, M. [P] [J] et Mme [S] [J], moyennant un loyer annuel payable trimestriellement à terme échu de 20 000 euros, soit un loyer mensuel de 1 82,06 euros. Le 10 février 2022, les époux [J] ont consenti une promesse de vente des murs à la SCI Msirda au prix de 280 000 euros, le bénéficiaire de la promesse s'engageant à réaliser des travaux de réfection avant l'hiver. Par décision en date du 20 mai 2022, la ville de [Localité 7] a exercé son droit de préemption sur le bien indiquant que l'acquisition des murs du fonds de commerce emportait la réalisation d'un programme de travaux de réhabilitation du local commercial et du logement accessoire. La SCI Msirda a contesté cette décision devant le juge administratif. Par acte d'huissier de justice délivré le 8 novembre 2022, la SAS Une histoire de goût a assigné en référé les époux [J] en leur qualité de bailleurs aux fins principalement de les voir enjoints à faire procéder aux travaux de remise en état et d'être autorisée à suspendre le paiement de ses loyers jusqu'à l'accomplissement intégral des travaux. Par ordonnance contradictoire rendue le 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a: - rejeté les demandes présentées par la SAS Une histoire de goût ; - condamné la SAS Une histoire de goût aux entiers dépens de l'instance ; - condamné la SAS Une histoire de goût à verser à M. [P] [J] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SAS Une histoire de goût à verser à Mme [S] [O] épouse [J] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration reçue au greffe le 19 décembre 2022, la SAS Une histoire de goût a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 13 janvier 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SAS Une histoire de goût demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, R. 145-35 du code de commerce, 606, 1719 et suivants du code civil et L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, de : '- infirmer l'ordonnance de référé du 15 décembre 2022 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau : -faire injonction aux bailleurs de procéder aux travaux de remise en état permettant aux locataires de disposer d'un local décent, salubre, bénéficiant d'une électricité conforme, d'un chauffage en état de fonctionnement et d'une toiture non fuyarde, sous astreinte de 500 € par jour de retard. - autoriser la SAS Une histoire de goût à suspendre le paiement de ses loyers, jusqu'à l'accomplissement intégral des travaux réclamé ci-avant, soit notamment et sans que cela ne soit exhaustif : - Installation d'un chauffage - Réparation et isolation de fenêtres - Remplacement porte d'entrée du fournil - Conformité de l'installation électrique partie habitation - Installation d'un système de ventilation - Etanchéité de la toiture ' - débouter M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes. -condamner solidairement M. et Mme [J] à payer à la SAS Une histoire de goût la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens du présent référé qui comprendront le coût des Procès-Verbaux de constat des 19 octobre 2022 et 23 décembre 2022.' Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 février 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [J] demandent à la cour, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, 12 et 835 du code de procédure civile, de : '-confirmer l'ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Versailles le 15 décembre 2022 en toutes ses dispositions ; A titre subsidiaire -débouter la société Une histoire de goût de sa demande tendant à suspendre le paiement des loyers sur le fondement de l'exception d'inexécution ; -débouter la société Une histoire de goût de sa demande d'injonction de réaliser les travaux de l'immeuble ; A titre infiniment subsidiaire -ordonner la consignation des loyers entre les mains de M. le Bâtonnier de l'Ordre des Avocats du Barreau de Versailles en qualité de séquestre des loyers le temps de la réalisation des travaux qui pourraient être ordonnés ;' En tout état de cause -condamner la société Une histoire de goût à payer aux époux [J] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION L'appelante critique l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, considérant que les conditions de l'article 835 du code de procédure civile sont réunies dans le cas d'espèce. Elle fait grief aux bailleurs de méconnaître les dispositions des articles 1719, 1720 et 1755 du code civil, soutenant que les lieux loués sont dans un état qui nuit à leur usage commercial et fait obstacle à l'usage d'habitation, deux destinations de l'immeuble prévues au contrat de bail. Elle expose que : - les façades du bâtiment sont fissurées, noircies et marquées par l'âge, les gouttières incomplètes n'assurant pas, en outre, une bonne évacuation des eaux de pluie ; - la toiture fuyarde ne garantit pas l'étanchéité de l'immeuble, entraînant des infiltrations et des fuites, à l'origine de la dégradation des portes, des fenêtres et des poutres de la charpente ; - l'isolation est défaillante ; - la partie habitation ne dispose pas d'un chauffage en état de fonctionnement ; - il n'existe pas de système de ventilation adapté ; - la chaudière ne fonctionne pas. Elle considère que l'état de délabrement du bien loué justifie que soit invoquée l'exception d'inexécution permettant la suspension du paiement des loyers. L'appelante indique que contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, la situation qu'elle subit constitue un trouble manifestement illicite et présente un caractère d'urgence, raison pour laquelle elle a souhaité que l'affaire soit retenue au 1er décembre 2022, avant le début de l'hiver et suite au grand froid du mois de novembre. Elle affirme que M. [D], gérant de la société locataire, est occupant effectif de la partie habitation des locaux donnés à bail, dans laquelle la température excède rarement les 15 degrés, faute de chauffage, et qu'il n'existe aucune alternative de relogement. Elle fait par ailleurs valoir que le contentieux qui oppose l'acquéreur potentiel des locaux loués à la mairie de [Localité 7] ne lui est pas opposable et ajoute que les bailleurs sont tenus de mettre un terme aux désordres qu'elle subit et dont ils ont pleinement conscience au regard, notamment, des devis de remise en état des lieux établis par leurs soins. Elle conclut que l'ancienneté de ses demandes de remise en état des locaux pour lesquels elle continue à s'acquitter de l'intégralité des loyers, alors même qu'elle ne bénéficie pas d'une jouissance paisible des lieux, caractérise également l'urgence et le trouble manifestement illicite. Les intimés demandent la confirmation de l'ordonnance critiquée considérant que l'appelante ne démontre pas l'existence d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent. Ils exposent qu'un devis a été établi le 19 novembre 2021 en vue de déposer et changer l'ensemble des radiateurs pour la boulangerie et la partie habitation de l'immeuble, non suivi d'effets faute pour M. [D], le gérant de la SAS Une histoire de goût, de l'avoir accepté, ce dernier souhaitant l'installation d'une pompe à chaleur, ce qui n'était pas prévu au devis. Ils soutiennent que compte tenu de la vente en cours des locaux litigieux, il leur est impossible de procéder aux travaux demandés sans rompre leurs engagements contractuels, aux termes desquels le bien est vendu en l'état. Les bailleurs ajoutent que les travaux seront réalisés par la commune de [Localité 7] si la préemption aboutit ou par la SCI Msirda, bénéficiaire de la promesse de vente dans l'hypothèse contraire, situation qui serait parfaitement connue de l'appelante qui tenterait de s'exonérer de son obligation de payement des loyers. A titre subsidiaire, les intimés sollicitent le rejet du moyen tiré de l'exception d'inexécution de l'appelante, faisant valoir que la suspension du paiement des loyers ne peut être ordonnée qu'à la condition que le locataire se trouve dans l'impossibilité absolue d'exploiter son fonds de commerce et d'habiter les lieux s'agissant de la partie habitation, ce qui n'est pas, selon eux, le cas en l'espèce, la société locataire n'ayant pas interrompu son activité de commerce de boulangerie et son gérant étant toujours occupant des locaux à usage d'habitation. A titre infiniment subsidiaire les époux [J] sollicitent la consignation des loyers entre les mains d'un séquestre. Sur ce, Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs applicables aux locaux mixtes imposent au bailleur 'de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.' Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, celui-ci doit satisfaire, notamment, aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.' Selon les dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties, a la possibilité, dans l'hypothèse où le logement loué ne satisfait pas aux dispositions de l'article 6 précité, de déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, ainsi que de réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. En l'espèce, les parties ne contestent pas être liées par un contrat de bail à usage mixte portant sur des locaux à destination commerciale et d'habitation, dont attestent par ailleurs l'acte de renouvellement de bail des 16 et 19 octobre 2012 et la demande de renouvellement adressée par la société locataire aux bailleurs le 11 mars 2020, versés aux débats. Le procès verbal de constat d'huissier du 23 décembre 2022 produit aux débats établit que la partie des locaux destinée à usage d'habitation est effectivement occupée à ce titre. Ce même procès-verbal relève une température de 15,3 degrés dans le salon et de 16,1 degrés dans la chambre, mentionnant qu'il fait froid. Le procès-verbal du constat d'huissier du 19 octobre 2022 relève, notamment, les éléments suivants s'agissant du local d'habitation litigieux : - une forte odeur d'humidité, une présence de moisissures sur les dalles en polystyrènes sur le plafond et la tapisserie dans la salle de bain, ainsi que la moisissure des huisseries de la fenêtre ; - présence de traces de coulure et de moisissures sur les murs, les plinthes et les vitrages qui laissent passer l'air dans le salon ; - présence de nombreuses moisissures dans la cuisine, y compris à l'intérieur des placards ; - des traces d'infiltration au niveau de la charpente ; - des coulures et des moisissures sur les fenêtres et les murs des chambres, ainsi que le passage de l'air à travers les fenêtres ; - la présence d'un câble électrique apparent au plafond de l'une des chambres ; - le non-fonctionnement des radiateurs en fonte. Concernant le local à usage commercial, le même procès-verbal établit, notamment, les éléments suivants : - les fenêtres d'extérieur sont en mauvais état, six fenêtres ne ferment pas ; - la chaudière à fioul située dans le laboratoire est hors service, les fenêtres ne ferment pas correctement ; - le plafond est en état d'usage avancé ; - des moisissures sont présentes sur le plafond de l'arrière boutique ; - le plafond entre les deux portes pour accéder au laboratoire et à la cour présent des auréoles d'humidité situées à proximité des câbles électriques ; -l'air passe à travers les fenêtres de l'arrière boutique et le radiateur en fonte ne fonctionne pas. Le procès-verbal susvisé comporte de nombreuses photographies permettant de constater l'ampleur des désordres relevés par l'huissier instrumentaire, corroborée par le descriptif estimatif des travaux dressé par la mairie de [Localité 7] comportant de nombreuses rubriques, notamment des travaux prioritaires au titre du clos et couvert, la dépose et la reprise complète de l'installation électrique de la partie habitation, ainsi que la création d'un chauffage électrique et d'une VMC. Il découle de ce qui précède que les locaux loués à la SAS Une histoire de goût ne répondent pas aux caractéristiques de logement décent au sens de l'article 2 du décret du 30 janvier 2002 et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précités, faute, notamment, d'assurer le clos et le couvert, d'être protégés contre les infiltrations et de permettre une aération suffisante. Il sera également relevé qu'un logement présentant des désordres tels qu'établis ci-dessus comporte nécessairement des risques portant atteinte à la sécurité et à la santé de ses occupants, au regard, plus précisément, de nombreuses moisissures relevées dans différentes parties des locaux, des traces d'infiltration, d'un câble électrique apparent, de passages de l'air, de l'absence d'aération et des températures impropres à une jouissance conforme et paisible. Sans contester la réalité des désordres dans les locaux loués, les intimés font valoir d'une part le refus du devis des travaux par le gérant de la société Une histoire de goût et d'autre part, la signature d'une promesse de vente qui les empêcheraient d'entreprendre les travaux nécessaires et de remédier à la situation décrite. A l'appui de leurs allégations, les bailleurs versent aux débats le devis de l'entreprise TERRE ELEC du 19 novembre 2021 relatif à l'installation des radiateurs électriques, ainsi qu'un courriel daté du 21 janvier 2022 par lequel M. [D] confirme renoncer à l'achat des murs du bâtiment commercial et du logement afférent. Si le devis précité permet d'établir la connaissance de la situation par les bailleurs au moins depuis l'automne 2021, rien n'indique que M. [D] a refusé les travaux envisagés, les dysfonctionnements constatés ne se limitant pas, au demeurant, aux installations mentionnées dans ce devis. S'agissant du mail adressé par M. [D], outre la renonciation à l'achat qui ne fait pas l'objet de débat, celui-ci comporte le paragraphe suivant: 'En contrepartie [ de la renonciation, précisé par la cour] vous vous engagez à rénover complètement la partie habitation ainsi que certaines parties du local commercial, la porte d'entrée du fournil, les fenêtres en façade, ainsi que la toiture au dessus de l'arrière boutique qui fuit beaucoup et qui engendre de plus en plus de dégâts et de l'eau coule aussi en grande quantités sur les installations électriques.', ce qui laisse peu de doutes quant à la connaissance par les bailleurs de l'ampleur des désordres subis par leur locataire bien avant que ne soient établis les procès verbaux de constat sus-mentionnés. Aux termes de la promesse de vente établie le 10 février 2022 au bénéfice de la SCI Msirda portant sur les locaux litigieux « le BENEFICIAIRE prendra le bien dans l'état où il se trouve à ce jour, tel qu'il l'a vu et visité, le PROMETTANT s'interdisant formellement d'y apporter des modifications matérielles ou juridiques ». Il résulte par ailleurs de l'arrêté portant exercice du droit de préemption du 20 mai 2022, que la commune de [Localité 7] a entendu exercer ce droit sur les locaux donnés à bail à l'appelante afin de garantir la continuité de l'activité de boulangerie dans le centre de Fourqueux, décision contre laquelle la SCI Msirda a exercé un recours devant les juridictions administratives. Cependant, la promesse de vente qui lie les bailleurs et la société Msirda étant inopposable à la locataire, les époux [J] ne sauraient lui opposer une clause de celle-ci, l'appelante étant par ailleurs étrangère au contentieux entre Msirda et la mairie de [Localité 7]. En outre, les bailleurs ne peuvent se prévaloir du fait que l'impossibilité de jouir des locaux ne serait pas 'absolue', dès lors que l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité prévoit expressément la possibilité de réduire les loyers en cas de logement non décent. Ainsi, il y lieu de constater, par voie d'infirmation, la caractérisation d'un trouble manifestement illicite résultant des manquements des bailleurs aux dispositions légales et réglementaires relatives à la décence des locaux loués et d'y mettre fin en ordonnant que soient exécutés les travaux requis selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt. En outre, en application des dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le montant des loyers sera réduit de moitié jusqu'à la réalisation complète des travaux, sans qu'il ait lieu d'ordonner leur consignation, aucun élément du dossier n'étant de nature à laisser craindre la défaillance de la société locataire ou encore douter de sa bonne foi dans l'exécution du contrat de bail. Sur les demandes accessoires La société SAS Une histoire de goût étant accueillie en son recours, l'ordonnance sera infirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, les époux [J] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et devront en outre, supporter les dépens de première instance et d'appel qui sont limitativement énumérés par l'artice 695 du code de procédure civile. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à charge de la SAS Une histoire de goût les frais irrépétibles de première instance et en cause d'appel. Les intimés seront en conséquence condamnés à lui verser une somme globale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant pas arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme l'ordonnance du 15 décembre 2022 en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit que le trouble manifestement illicite est caractérisé, Ordonne à M. [P] [J] et à Mme [S] [O] épouse [J] de faire réaliser, à leurs frais, dans les locaux situés [Adresse 2] les travaux suivants : - remise en état du 'clos et couvert' permettant d'assurer l'étanchéité à l'eau et à l'air des bâtiments ; - remise aux normes de l'ensemble des installations électriques ; - installation de chauffage en état de marche dans la partie habitation. Dit que la réalisation de ces travaux débutera dans le mois qui suit la signification du présent arrêt; Ordonne la réduction de moitié du montant des loyers versés par la SAS Une histoire de goût à compter de la date du présent arrêt et jusqu'à l'exécution complète des travaux ci-dessus ordonnés, qui sera attestée par un commissaire de justice, mandaté aux frais des bailleurs ; Condamne in solidum M. [P] [J] et à Mme [S] [O] à payer à la société SAS Une histoire de goût une somme totale de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne in solidum M. [P] [J] et à Mme [S] [O] aux dépens de première instance et d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,