Tribunal judiciaire, 08 juillet 2025. 24/03198

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [Z] [C] [U] [O] [I] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Carine SMADJA Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/03198 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CHW N° MINUTE : 2 JTJ JUGEMENT rendu le mardi 08 juillet 2025 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS A [Adresse 5],Représenté par son syndicat la société FONCIA [Localité 4] [Adresse 6] représenté par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434 DÉFENDERESSE Madame [Z] [C] [U] [O] [I], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Sébastien BOUTES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0311 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 mai 2025 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 08 juillet 2025 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03198 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CHW EXPOSE DU LITIGE Mme [Z] [O] [I] est propriétaire du lot 306 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété. Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic la société PARIS FONCIA RIVE DROITE, a assigné Mme [Z] [O] [I] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 6790,31 euros au titre des charges impayées arrêtées au 3 avril 2024, 2è trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023, - 1119,51 euros au titre des frais nécessaires arrêtés au 3 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2023, - sans délais de paiement ou d’échelonnement, - 1500 euros à titre de dommages-intérêts, - 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. L’affaire, appelée à l’audience du 11 septembre 2024, a été renvoyée deux fois à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 14 mai 2025. A cette audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes en actualisant sa créance au titre des charges de copropriété à la somme de 4396,05 euros arrêtée au mois d’avril, 2ème trimestre 2025 inclus. Il s’oppose à l’octroi de délais. Il a été autorisé à produire en cours de délibéré le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 mai 2025 ainsi qu’un décompte actualiséde la dette. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour l'exposé de ses différents moyens. Mme [Z] [O] [I], représentée par son conseil, reconnait le principe de la dette mais seulement à hauteur de 3171,18 euros en exposant avoir effectué des règlements par chèque, qu’elle propose de régler en deux versements de 1585,59 euros. Elle sollicite le rejet des autres demandes. Elle explique que le locataire de son bien immobilier ne règle pas régulièrment le loyer de sorte qu’elle n’a pas pu payer les charges de copropriété. La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. Par courrier du 5 juin 205 le syndicat des copropriétaires a communiqué un décompte actualisé de la dette ainsi que le procès-verbal d’assemblée générale du 18 mars 2025. Mme [Z] [O] [I] a communiqué une note indiquant avoir adressé au syndicat des copropriétaires un chèque de 1224,87 euros outre un autre à venir le 15 juin du même montant Décision du 08 juillet 2025 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03198 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CHW MOTIVATION Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de ses demandes : Un relevé de propriété,Un relevé de situation de compte pour la période du 24 juin 2022 au 27 mai 2025 prenant en compte un règlement de 1224,87 euros effectué par Mme [Z] [O] [I] à cette date, Les appels de provisions et fonds travaux 2023/2024/1er semestre 2025, Le bilan annuel des charges pour les années 2023 et 2024,Les procès-verbaux d’assemblée générale du20 avril 2022 portant approbation des comptes de l’année 2021, le vote du budget prévisionnel 2023, vote des travaux de pose de robinet,27 juin 2023 portant approbation des comptes de l’année 2022, vote du budget prévisionnel 2024, vote des travaux de changement du surpresseur, 18 mars 2025 portant approbation des comptes de l’année 2024, ajustement du budget prévisionnel pour l’année 2025.Mme [Z] [O] [I] n’a pas contesté les sommes appelées par le syndicat des copropriétaires. En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires la créance de ce dernier est établie à hauteur de 1976,67 euros pour la période du 24 juin 2022 au 27 mai 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, déduction faite de la somme de 1194,51 euros (42+33+480+159.51+480) ne correspondant pas à des charges de copropriété. Mme [Z] [O] [I] sera en conséquence condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des paiements qu’elle a effectués ayant soldé la dette due à la date de l’assignation, en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967. Sur la demande au titre des frais nécessaires Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. En l’espèce, il est uniquement justifié du commandement de payer du 22 mars 2023 représentant un coût de 159,51 euros. Par ailleurs le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante. Mme [Z] [O] [I] sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la seule somme de 159,51 euros correspondant au commandement de payer au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-6 du code civil. Sur la demande de dommages-intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que Mme [Z] [O] [I] présente de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 200 euros. Sur la demande de délais de paiement En application de l'article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, Mme [Z] [O] [I] n’ayant aucunement justifié de sa situation financière elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [Z] [O] [I] qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens. Elle sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe : CONDAMNE Mme [Z] [O] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] les sommes suivantes : 1976,67 euros au titre des charges de copropriété, provisions sur charges et travaux impayés pour la période du 24 juin 2022 au 27 mai 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 159,51 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 200 euros à titre de dommages-intérêts ; DEBOUTE Mme [Z] [O] [I] de sa demande de délais de paiement ; CONDAMNE Mme [Z] [O] [I] aux dépens ; CONDAMNE Mme [Z] [O] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; La greffière La Présidente