Tribunal judiciaire, 27 décembre 2024. 24/00761

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY Pôle de proximité [Adresse 1] [Localité 7] N° minute : Références : R.G N° N° RG 24/00761 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEH6 JUGEMENT DU : 27 Décembre 2024 S.A. LES RESIDENCES C/ Mme [W] [G] JUGEMENT Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 27 Décembre 2024. DEMANDERESSE: S.A. LES RESIDENCES [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS DEFENDERESSE: Madame [W] [G] [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 6] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection Greffier : Odile GUIDAT, Greffier DEBATS : Audience publique du 05 Novembre 2024 JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier Copie exécutoire délivrée le : À : Me CATTONI + CCC CCC DEFENDERESSE EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1 juin 2017, la SA LES RESIDENCES venant aux droits de l'OPIEVOY a loué à Madame [G] [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 448,53 euros hors charges. Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la SA LES RESIDENCES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4537,39 euros au titre des loyers et charges échus au 15 novembre 2023 terme d'octobre inclus. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 novembre 2023, saisine réitérée le 22 janvier 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, la SA LES RESIDENCES a fait assigner Madame [G] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'EVRY COURCOURONNES et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, condamner la locataire à payer la somme de 4 363,61 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 décembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4537,39 euros, et à compter de l'assignation pour le surplus, condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, condamner la locataire à lui payer la somme de 400 euros de dommages et intérêts ; condamner la locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de l'Essonne le 20 février 2024. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 07 mai 2024 à laquelle la demanderesse n'a pas comparu et l'assignation a été déclarée caduque. Il a été procédé à un relevé de caducité le 17 mai 2024 avec convocations des parties pour l'audience du 5 novembre 2024. A cette audience, la SA LES RESIDENCES , représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4951,32 euros arrêtés au 11 octobre 2024 terme de septembre inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement. Citée par acte délivré à l'étude de commissaire de justice, Madame [G] [W] est présente. Elle ne conteste pas la demande. Elle indique être retraitée et percevoir un pension de 813 euros. Elle explique que la dette fait suite à des difficultés financières rencontrées à la suite du décès de son conjoint, et à des saisies des impôts. Elle propose d’apurer la dette par mensualités de 150 euros et sollicite le maintien dans les lieux. Il est donné lecture par le juge des conclusions en date du 17 avril 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives dont il ressort que Madame [G] [W] fait l'objet d'un accompagnement budgétaire par l'UDAF L’affaire est mise en délibéré au 27 décembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION I. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 15 novembre 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins deux mois avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 20 février 2024, soit plus de deux mois avant l'audience initiale du 07 mai 2024. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. II. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, la SA LES RESIDENCES verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 11 octobre 2024, que la dette locative de Madame [G] [W] s’élève à la somme de 4639,54 euros (soit la somme de 4951,32 euros diminuée d'un montant de 311,78 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de septembre 2024. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 20 novembre 2023 pour la somme de 4537,39 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article art 13 b intitulé "clause résolutoire" qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 20 novembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire , de ce qu'elle bénéficie d'un accompagnement budgétaire par l'UDAF et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à Madame [G] [W], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 30 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 150 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il ressort des décomptes que Madame [G] [W] a effectué des versements réguliers correspondant au montant du loyer et des charges en juillet, août et septembre 2024. Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement. Il convient d'attirer l'attention de Madame [G] [W] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Dans cette dernière hypothèse Madame [G] [W] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. IV Sur le paiement de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l’espèce, la SA LES RESIDENCES n'établit ni l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du locataire qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts. En conséquence, la SA LES RESIDENCES sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts. V. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [G] [W] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Par ailleurs, il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA LES RESIDENCES les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 juin 2017 entre la SA LES RESIDENCES , d'une part, et Madame [G] [W], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 janvier 2024 ; CONDAMNE Madame [G] [W] à verser à la SA LES RESIDENCES la somme de 4639,54 euros (décompte arrêté au 11 octobre 2024, terme du mois de septembre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 20 novembre 2023 sur la somme de 4537,39 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Madame [G] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 150 euros chacune et une 30e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [G] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LES RESIDENCES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Madame [G] [W] soit condamnée à verser à la SA LES RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE la SA LES RESIDENCES du surplus de ses prétentions ; CONDAMNE Madame [G] [W] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière. La greffière, Le juge,