Tribunal judiciaire, 07 août 2024. 24/01105

Min N° 24/00614 N° RG 24/01105 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDOP3 M. [W] [H] Mme [P] [D] C/ Mme [M] [I] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 07 août 2024 DEMANDEURS : Monsieur [W] [H] [Adresse 2] [Localité 4] Madame [P] [D] [Adresse 2] [Localité 4] représentés par Me Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant DÉFENDERESSE : Madame [M] [I] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Vanessa CALAMARI, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Madame COLLANGE Elisabeth, Juge Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière DÉBATS : Audience publique du : 12 juin 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Olivier BOHBOT Copie délivrée le : à : Me Vanessa CALAMARI EXPOSE DU LITIGE Selon contrat de location du 26 juillet 2018, prenant effet le 1er septembre 2018, Madame [M] [I], représentée par son mandataire l'agence CENTURY 21, a donné en location à Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] une maison sise [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 1.110 euros et 20 euros de provision pour charges. Se plaignant de désordres dans ledit logement, Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] ont, par l'intermédiaire de leur conseil, mis en demeure l'agence CENTURY 21 de faire procéder à des travaux de remise en état du bien loué. Puis, par acte d'huissier du 22 juin 2021, Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] ont fait assigner Madame [M] [I] et l'agence CENTURY 21 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX, statuant en référé, aux fins d'expertise judiciaire. Par ordonnance du 16 novembre 2021, le juge des référés les a déboutés de cette demande, l'expertise sollicitée n'apparaissant pas nécessaire à la résolution du litige opposant les parties. Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] ont quitté les lieux le 27 février 2023. Par acte d'huissier du 12 février 2024, Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] ont fait assigner Madame [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins d'indemnisation du préjudice de jouissance qu'ils disent avoir subi sur la période de location. L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 3 avril 2024 puis renvoyée à l'audience du 12 juin 2024. A cette audience, Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H], représentés par leur conseil, se réfèrent oralement à leurs conclusions par lesquelles ils demandent au juge de : - déclarer l'ensemble de leurs demandes recevables, - débouter Madame [M] [I] de ses demandes, - condamner Madame [M] [I] à leur payer une somme de 13.098 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. En réplique à la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse, Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] font valoir que l'assignation en référé du 24 juin 2021 a interrompu le délai de prescription de leur action conformément aux dispositions de l'article 2241 du code civil et a fait courir un nouveau délai de trois ans par application de l'article 2231 du code civil, soit jusqu'au 23 juin 2024. Il en résulte que l'ensemble de leurs demandes sont recevables. Au soutien de leurs demandes, ils affirment, au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état et que ce manquement leur a causé un préjudice de jouissance. Ils dénoncent plusieurs désordres dans le logement loué, qu'ils ont occupé entre 2018 et 2023, soit la défaillance de la chaudière causant de l'humidité sur leur lieu de vie et des désagréments au quotidien ; des désordres liés à la toiture, la cheminée et la véranda engendrant des fuites d'eau provenant du toit ; des défaillances du système électrique vétuste ainsi que des troubles résultant de l'absence d'élagage des arbres et de réparation du portail de la maison. Ils évaluent leur préjudice à 25% du loyer entre le 2 octobre 2018 et le 15 février 2021 et à 20% du loyer pour la période comprise entre le 15 février 2021 et le 27 février 2023. Madame [M] [I], représentée par son conseil, se réfère oralement à ses conclusions par lesquelles elle demande au juge de : - dire les demandes de Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] prescrites pour la période antérieure au 12 février 2021, - débouter Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] de toutes leurs demandes et à titre subsidiaire, réduire le montant de leurs préjudices, - condamner Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] à lui payer une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. In limine litis, Madame [M] [I] soulève la prescription des demandes indemnitaires de Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] portant sur la période comprise entre le 2 octobre 2018 et le 15 février 2021, formulées par assignation du 12 février 2024, soit après l'expiration du délai de prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Sur le fond, elle conteste un quelconque défaut de diligence de sa part, indiquant avoir toujours répondu favorablement et avec célérité aux demandes de travaux relevant de sa responsabilité de bailleur. Elle souligne qu'elle a notamment validé les devis présentés par le gestionnaire de location suite aux réclamations de ses locataires ; que le logement loué n'était nullement insalubre tel qu'en atteste l'état des lieux d'entrée contradictoire et que les locataires précédant et suivant n'ont émis aucune plainte quant à l'état du logement. La décision était mise en délibéré à la date du 7 août 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la fin de non-recevoir soulevée par Madame [I] Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d'exercer ce droit. Selon l'article 2241, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. L'article 2231 du même code précise que l'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien. En l'espèce, Madame [M] [I] soutient que les demandes de Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] portant sur une période antérieure à février 2021, soit plus de trois ans avant l'acte d'assignation du 12 février 2024, sont prescrites. Or, l'action en référé engagée par Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] par acte d'assignation du 24 juin 2021 a eu pour effet d'interrompre le délai de prescription de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par Madame [M] [I] sera rejetée et l'ensemble des demandes de Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] seront jugées recevables. Sur les demandes indemnitaires de Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques d'un logement décent. En l'espèce, les demandeurs soutiennent avoir occupé, depuis la prise à bail en septembre 2018 et jusqu'à leur départ des lieux en février 2023, un logement indécent, loué par Madame [I], dont ils soulignent l'inertie fautive à l'égard de leurs réclamations régulières depuis le début de la relation contractuelle. Il ressort des éléments de la procédure une problématique liée à l'humidité du logement. Le maire adjoint au CCAS de [Localité 4], dans un rapport du 21 janvier 2021, relève à cet égard " l'absence de chauffage et d'eau chaude suite à une chaudière obsolète, engendrant des moisissures, salpêtres et humidité dans le lieu de vie, outre des fuites d'eau provenant du toit, qui présente plusieurs tuiles manquantes et nombre d'autres cassées, ainsi qu'au niveau de la véranda qui fuit de tous les côtés, rendant les murs plus humides encore ". Concernant la chaudière dont le logement loué est équipé, il n'est pas contesté qu'elle s'est trouvée hors d'état de fonctionner, nécessitant son remplacement. L'entreprise BERTRAND, dans un courrier du 14 janvier 2021, indique que la chaudière donne depuis plusieurs mois des signes de vétusté et qu'il convient de la remplacer. Cet équipement a été remplacé en février 2021. Si la bailleresse prétend ne pas avoir eu connaissance de la défaillance de la chaudière avant février 2021, les locataires produisent un certain nombre de courriels de plainte adressés au gestionnaire de location : - mail du 20/09/2018 : " réglage température chaudière hasardeux " - mail du 2/10/2018 : " mise en route du chauffage impossible car pas de pression dans les radiateurs " - mail du 30/10/2018 : " nous rencontrons de gros soucis avec la chaudière. Il fait très froid le matin. Radiateur toujours froid dans la chambre du grand ". - mail du 22/10/2019 : " dès lors de notre arrivée j'ai à plusieurs reprises pris des jours pour la salle de bains et la chaudière qui nous a causé quelques problèmes lors de sa mise en route l'hiver dernier " ; - mail du 20/02/2020 : " suite à de multiples interventions sur la chaudière, celle-ci continue régulièrement de se couper et l'eau est toujours aussi compliquée à régler. Notre fille ne peut même plus se doucher seule tellement ce thermostat d'eau est instable, on passe du brûlant au froid et du tiède au chaud en 5 minutes de douche ". - mail du 11/04/2020 : " elle est toujours difficile à régler au niveau des robinets pour prendre une douche et faire la vaisselle sans se brûler " ; - mail du 27/09/2020 : " chaudière coupée au réveil. Cela fait deux fois depuis ce matin que l'on droit la remettre en route ". Les locataires avaient ainsi déjà alerté leur bailleur, par l'intermédiaire du gestionnaire de location, sur les dysfonctionnements de la chaudière, qui s'est arrêtée de fonctionner définitivement début 2021. Concernant la toiture, l'huissier qui s'est transporté sur les lieux en juin 2021 relèvera des " tuiles du faîtage décalées les unes des autres " ainsi que des traces d'humidité à l'intérieur de l'habitation et ses annexes, particulièrement au niveau du garage, de la salle de bains, de la véranda et de la charpente. Les désordres sur la toiture ressortent également de dégâts des eaux survenus au niveau du garage et de la véranda. Un rapport d'expertise du 3 juin 2021 a constaté des dégradations dans le garage liées à une infiltration par la toiture suite à de fortes pluies le 3 juin 2021, celui-ci étant inondé. Concernant la véranda, un rapport d'expertise du 9 août 2020 est produit relatif à un dégât des eaux par infiltration d'eau à travers la toiture. Il est mentionné que les locataires sont intervenus pour la suppression de l'infiltration temporairement avant l'intervention du propriétaire non occupant pour une suppression définitive. Des mails de 2019 démontrent que de précédentes fuites s'étaient déjà déclarées dans la salle de bains, le garage, et la véranda. Dans un mail du 9 mars 2022, les locataires indiquent que le toit de la maison se détériore de plus en plus, que les infiltrations au niveau de la charpente sont de plus en plus visibles et que " l'isolation est catastrophique ". Un devis du 29 septembre 2020 a été validé par la bailleresse le 12 février 2021, pour la réparation de divers éléments de la toiture dont la cheminée. Il n'est pas contesté que ces travaux n'ont jamais été effectués, et ce sans motif légitime donné par la bailleresse. Concernant la cheminée, le CCAS avait soulevé une " grave anomalie qui pourrait présenter un réel danger en cas de fort vent et qui pourrait s'écrouler sur le toit entrainant de gros dégâts ", ce qui transparait sur la photographie de cet élément annexée au constat d'huissier. De même, les locataires ont subi une fuite au niveau de la canalisation de la salle de bain. La responsabilité du propriétaire a été retenue dans un rapport d'expertise du 27 février 2020. Si l'origine de la fuite a été réparée, l'huissier constate en juin 2021 des traces persistantes d'humidité dans cette pièce : " dans la salle de bains, sous le meuble du lavabo, le mur s'effrite. Au niveau du tablier de baignoire et du mur autour de la baignoire, des plaques en PVC qui se détachent de leur support. Présence de moisissures noires sur les plaques en PVC et les joints de la baignoire ". Ces éléments caractérisent un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrer un logement décent, en bon état et dont la jouissance paisible est possible et ce, dès les premières doléances exprimées par les locataires en octobre 2018. Concernant les défauts de l'installation électrique, les désordres imputables au bailleur ne sont pas suffisamment caractérisés. En effet, le bailleur a pris à sa charge l'intervention d'un électricien en janvier 2019 faisant suite aux réclamations de ses locataires et aucune plainte de ces derniers ne transparait postérieurement, avant le courrier du conseil des demandeurs en février 2021 mentionnant que " l'électricité n'est pas aux normes dans les chambres " , sans plus de précisions. Si l'huissier relève dans son constat que " dans une chambre à l'étage, deux prises électriques sont reliées entre elles par un fil électrique ; une prise électrique se détache du mur ; au plafond d'une chambre, un plafonnier fixé sur des fils électriques au-dessus duquel un trou dans le plafond ", ces éléments ne sont pas constatés dans le rapport du CCAS et ne sont nullement décrits dans l'état des lieux d'entrée. S'agissant des extérieurs, il sera souligné que les frais d'élagage incombent aux locataires si bien qu'aucune faute ne saurait être imputée au bailleur à ce titre. Concernant le portail, Madame [M] [I] produit un devis signé le 17 août 2019 pour " la remise en état du portail, changement de la serrure, du barillet et pose du sabot ". Aucune réclamation des locataires n'est démontrée postérieurement à cette intervention, si ce n'est dans le courrier du 21 février 2021 susmentionné qui indique qu'" il apparait que le portail électrique est défectueux depuis l'origine du bail ", sans que les travaux de 2019 ne soit mentionnés. Le dysfonctionnement du portail n'est par ailleurs pas constaté par l'huissier qui s'est transporté sur les lieux quelques mois après. Il résulte néanmoins des développements qui précèdent que le logement loué présentait des points d'indécence notamment liés à l'humidité du logement et à un chauffage dysfonctionnel. Ces éléments, constitutifs d'indécence, ont nécessairement causé un préjudice de jouissance à Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H], contraints de résider dans un logement mal chauffé, perméable aux infiltrations en cas d'intempérie, humide et affecté de moisissures par endroits. Il sera relevé que les premières doléances des locataires sont apparues dès le début du bail et que si la chaudière a été remplacée en février 2021, les travaux sur la toiture n'avaient toujours pas été réalisés à leur départ des lieux en 2023. Le préjudice de jouissance de Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] sera indemnisé à hauteur de 10 % du loyer entre octobre 2018 et février 2021 et de 5 % du loyer entre février 2021 et février 2023 (soit 18 x 111 € + 24 x 55,50 €). Il convient dès lors de fixer à la somme de 3.330 euros le montant des dommages et intérêts que Madame [M] [I] sera condamnée à leur payer en réparation de leur préjudice de jouissance. Sur les mesures accessoires En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Madame [M] [I], qui succombe à l'instance, aux entiers dépens de l'instance. Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H], Madame [M] [I] sera condamnée à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire, laquelle est de droit par application de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par Madame [M] [I] ; DECLARE Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] recevables en leurs demandes ; CONDAMNE Madame [M] [I] à payer à Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] la somme de 3.330 euros à titre de dommages et intérêts ; DEBOUTE Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] du surplus de leurs demandes indemnitaires ; CONDAMNE Madame [M] [I] à payer à Madame [P] [D] et Monsieur [W] [H] la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [M] [I] aux dépens ; REJETTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision. LE GREFFIER LE JUGE