Tribunal judiciaire, 09 septembre 2024. 23/01260

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE 09 Septembre 2024 N° RG 23/01260 - N° Portalis DB3U-W-B7H-M6DT Code NAC : 50Z [C] [V] C/ S.C.I. EUREKA STREET TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 09 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Madame CITRAY, Vice-Présidente Madame PERRET, Juge Madame DARNAUD, magistrate honoraire Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 03 Juin 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET. --==o0§0o==-- DEMANDERESSE Madame [C] [V], née le 21 septembre 1988 à [Localité 2] (51) demeurant [Adresse 1] représentée par Me Frédéric SILLAM, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Johanna CHEMLA, avocat plaidant au barreau de Paris DÉFENDERESSE S.C.I. EUREKA STREET, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 479 170 607 dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [E] [G] représentée par Me Stéphanie LUC, avocat au barreau de du Val d’Oise --==o0§0o==-- EXPOSE DU LITIGE Faits : Par acte notarié du 7 décembre 2004, la SCI EUREKA STREET a acquis un immeuble à usage industriel [Adresse 1]. Il s’agissait d’une installation classée exploitée par la société ATELIER SERRURERIE DU BÂTIMENT pour une activité de serrurerie et de charpente métallique, activité arrêtée en 1980. La SCI EUREKA STREET a transformé le bien lui donnant un usage mixte d’habitation et commercial. Dès 2020, elle a voulu vendre le bien et Madame [C] [V] s’est montrée intéressée. Ladite vente a été différée pour permettre de régulariser la demande de changement de destination de bâtiment à usage industriel en bâtiment à usage mixte laquelle est soumise à une déclaration préalable de travaux. Dans cette attente, les parties ont conclu un bail dérogatoire de 12 mois afin que la future acquéreure puisse bénéficier des lieux. Elle a ainsi réalisé des travaux : nouvelles ouvertures, création d’accès indépendants, agrandissement du garage. Par arrêté en date du 22 juillet 2021, le Maire a délivré à la SCI EUREKA STREET le permis de construire PC 95197 20 C0043. Par acte notarié du 13 décembre 2021, une promesse de vente a été conclue entre les parties et le 7 janvier 2022, le permis de construire a été transféré à l’acquéreur. Par acte notarié du 10 mars 2022, Madame [C] [V] a acquis de la SCI EUREKA STREET ledit bien au prix de 277 000 euros. Selon l’acquéreur, une clause du contrat prévoit que le vendeur gardera la charge intégrale et définitive de l’ensemble des taxes d’urbanisme et notamment la taxe d’aménagement et la redevance d’archéologie préventive liées à l’obtention du permis de construire s’il ya lieu. Par lettre du 14 mars 2022, la DDFIP de SEINE-ET-MARNE a réclamé à Madame [C] [V] la somme de 12 572 euros au titre de la taxe d’aménagement ainsi que la somme de 592 euros au titre de la redevance d’archéologie préventive soit la somme de 13 164 euros. Maître [L], notaire de Madame [C] [V] a communiqué ces éléments au notaire de la défenderesse en vain, le gérant de la SCI ne donnant pas de retour à son notaire. Par lettre recommandé avec avis de réception du 4 octobre 2022, Madame [C] [V] a adressé une mise en demeure à la SCI EUREKA STREET. Le 10 octobre 2022, la SCI EUREKA a répondu, manifestant sa surprise quant aux sollicitations exprimées, demandant les lettres et ne s’estimant redevable d’aucune somme. La demanderesse a effectué des relances des 13 octobre 2022 et 15 novembre 2022 sans réponse de la SCI EUREKA STREET, cette dernière ne s’estimant pas redevable des sommes demandées. Procédure : Par acte de commissaires de justice du 30 janvier 2023, Madame [C] [V] a donné assignation à la SCI EUREKA STREET prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [E] [G] (procès-verbal de remise en étude), devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir condamner ladite société au paiement des taxes d’urbanisme ainsi qu’à des dommages et intérêts pour résistance abusive. Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, Madame [C] [V] demande au tribunal de Pontoise de : - vu les articles 1103, 104, 1231-5 et 1217 du code civil, - juger Madame [V] bien fondée dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Y faisant droit, - Prononcer la condamnation de la société EUREKA STREET au paiement de la somme de 13 164 euros au titre des taxes d’urbanisme par application des dispositions prévues à l’acte de vente conclu en date du 10 mars 2022 ; - condamner la défenderesse à verser à Madame [C] [V] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la résistance abusive à l’exécution du contrat conclu en date du 10 mars 2022. En tout état de cause : - condamner la défenderesse au paiement de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. - condamner la défenderesse aux dépens dont distraction au profit de Maître Johanna CHEMLA, pour ceux dont il aurait fait l’avance dans avoir reçu provision. Au soutien de ses prétentions, Madame [C] [V] se fonde sur les articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil sur la force des conventions, la bonne foi qui y préside et des dommages et intérêts dus en raison de l’inexécution. Elle retient qu’en l’espèce il existe une faute contractuelle, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. A ce titre, elle rappelle les termes du contrat signé selon lesquels le vendeur conserve à sa charge l’ensemble des taxes, ce dernier ne s’étant pas exécuté malgré les nombreuses relances. Cet accord met en échec les dispositions de l’article L. 331-26 du code de l’urbanisme et le fait que les travaux ne profitent qu’à l’acquéreur puisque les parties se sont mises d’accord sur ce point, Madame [C] [V] prenant à sa charge le coût des travaux issus du permis de construire. Elle précise ne pas avoir pu mettre en oeuvre les travaux en raison du défaut de paiement des taxes bien qu’elle ait obtenu un échéancier et ait déjà réglé la somme de 2 728 euros. Concernant sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, la demanderesse se fonde sur l’article 1217 du code civil qui permet une telle demande. Faisant état du refus injustifié de la partie adverse de ne pas exécuter ses obligations contractuelles, elle expose que cela a généré des démarches de sa part auprès des impôts pour obtenir des délais qui ne seront pas suffisants. En conséquence, elle n’a pas pu mettre en oeuvre les travaux prévus au permis de construire transféré et s’élevant à la somme de 14 832 euros. Elle loge ainsi dans un bien qui n’est pas une habitation, n’est pas isolé. Le 7 septembre 2022, elle a subi un dégât des eaux entraînant un court-circuit du système électrique. Lors de l’acquisition, l’électricité n’était pas aux normes. Elle note également que le gérant de la société EUREKA STREET a procédé à sa liquidation amiable le 20 juin 2022, tentant de se soustraire à ses obligations. Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 février 2024, la SCI EUREKA STREET prise en la personne de son mandataire amiable [E] [G], demande au tribunal judiciaire de Pontoise de : à titre principal : - débouter Madame [C] [V] de ses demandes, fins et conclusions ; à titre subsidiaire : - réduire à de plus justes proportions les sommes mises à la charge de la SCI EUREKA STREET, - lui accorder les plus larges délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil, - débouter Madame [C] [V] de sa demande de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du CPC ; - condamner Madame [C] [V] à verser la somme de 3 000 euros à la société EUREKA STREET au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la SCI EUREKA STREET se fonde sur l’article L. 331-26 du code de l’urbanisme prévoyant qu’en cas de transfert de l’autorisation de construire, le redevable de la taxe d’aménagement est le nouveau titulaire du droit. En conséquence, elle considère que la débitrice est l’acquéreur car à la date du transfert du permis de construire, la taxe d’aménagement afférente n’était pas encore exigible. Elle ajoute que les redevances sont établies au nom de Madame [C] [V] pétitionnaire du permis de construire et qu’elle ne produit qu’un titre de perception de 6 285 euros relatif à la taxe d’aménagement. A titre subsidiaire, la SCI EUREKA STREET rappelle qu’entre l’acquisition du bien et sa revente, elle aurait pu régulariser uniquement une demande de changement de destination sans travaux. C’est le projet de Madame [C] [V] qui a engendré le dépôt d’une demande de permis de construire. Une simple déclaration préalable aurait suffi à la SCI EUREKA STREET pour vendre le bien conformément aux dispositions de l’article R 421-17 b du code de l’urbanisme. C’est donc en raison du projet et des travaux voulus par l’acquéreur que la demande de permis a été déposée. Reprenant les termes du bail dans l’attente de la vente, la SCI EUREKA rappelle qu’il ne s’agissait que d’une mise en conformité de la destination du bien et non de travaux. La SCI EUREKA STREET a vendu le bien avant d’effectuer les aménagements qui ne profitent qu’à l’acquéreur et n’a pas à en supporter la charge. Elle ajoute qu’aucune somme ne lui a été demandée lors de l’obtention du permis de construire le 22 juillet 2021, ce qui a été mentionné à l’acte de vente du 10 mars 2022. En conséquence, il y a lieu à réduction des sommes demandées. Toujours à titre subsidiaire et concernant cette fois la demande de dommages et intérêts, la société EUREKA STREET énonce que la demanderesse ne justifie pas en quoi l’inexécution reprochée générerait un dédommagement à hauteur de 5 000 euros. La SCI EUREKA STREET estime avoir parfaitement rempli ses obligations contractuelles et ne tente en rien de se soustraire à ces dernières par sa dissolution. Elle ajoute l’absence de lien causal entre tout cela et le dégât des eaux que Madame [C] [V] a subi. Pareillement, elle fait état d’une absence d’isolation alors qu’elle vit dans le bien depuis le 17 août 2020. La défenderesse sollicite le débouté de sa demande ainsi que celle au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Une fiche navette de l’organisme MEDIAVO du 05 décembre 2023 indique que la tentative de médiation n’a pu aboutir, suite au refus de l’une des parties d’entrer en médiation. La clôture de la procédure a été prononcée le 22 février 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 3 juin 2024, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 9 septembre 2024. Une note en délibéré a été demandée aux parties afin d’obtenir un extrait Kbis de la SCI EUREKA STREET à jour et vérifier la continuité de l’existence de sa personnalité morale. Le conseil de la SCI EUREKA STREET y a répondu le 7 juin 2024, transmettant un extrait KBIS démontrant que la dissolution amiable était toujours en cours depuis le 22 avril 2022 et que la société n’était pas radiée du registre du commerce et des sociétés, ayant toujours la personnalité morale. MOTIVATION 1/ détermination du débiteur des taxes d’urbanisme : L’article L.331-6 du code de l’urbanisme prévoit le redevable de la taxe d’aménagement comme étant le nouveau titulaire du droit à construire ou aménager en cas de transfert de permis de construire ou d’aménager. Cet article, abrogé au 1er janvier 2023 mais en vigueur lors de la conclusion des différents contrats entre les parties, désigne le redevable pour les services des impôts et l’émission des titres de perception. Il ne répartit pas la charge des taxes et n’interdit pas que les parties en établissent une de manière contractuelle. En l’espèce, l’acte de vente du 10 mars 2022 prévoit en page 15 : “ Le BIEN objet des présentes a fait l’objet : - d’une demande de permis de construire ayant pour objet des travaux sur le bâtiment existant sans en modifier la volumétrie consistant en un changement de destination (industrielle en habitation et commerce), la création de nouvelles ouvertures, création d’accès indépendants depuis l’extérieur pour la partie habitation et la partie commerciale ainsi que l’agrandissement du garage existant (...) - d’un permis de construire délivré le 22 juillet 2021 sous le numéro PC 95 197 20 C0043 dont copie ci-annexée avec les avis et annexes de l’arrêté ; - d’un affichage sur le terrain (...) - d’une attestation de non recours délivrée par le tribunal administratif de CERGY-PONTOISE le 2 décembre 2021 (...). A ce sujet, il a été convenu entre les parties, savoir : Que les travaux déclarés dans le permis de construire seront réalisés par l’ACQUEREUR qui en aura la seule charge, le prix de la présente vente ayant été fixé en conséquence. Que le VENDEUR conservera à sa charge intégralement et définitivement : - l’ensemble des frais d’architecte pour l’établissement du dossier de demande de permis de construire initial et dans la imite de la mission ayant permis son obtention. -l’ensemble des taxes d’urbanisme et notamment la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive liées à l’obtention du permis de construire s’il y a lieu. A ce sujet, le VENDEUR précise qu’il n’a reçu aucune taxe liée audit permis de construire. En outre, l’ACQUEREUR fera son affaire de tous les autres frais d’architecte et notamment ceux liés à la demande de permis modificatif ou de conduite et surveillance des travaux.” En conséquence, il résulte clairement de cette clause d’une part que le vendeur s’est engagé à supporter la charge des taxes d’urbanisme en lien avec le permis de construire et donc celles rapportées par l’acquéreur et d’autre part que le vendeur avait parfaitement connaissance des travaux générant lesdites taxes, ceux-ci étant prévus au contrat et au permis de construire déposé par ses soins. Ainsi, c’est à tort qu’il estime ne pas devoir supporter la charge desdites taxes, le contrat devant être exécuté de bonne foi et faisant la loi des parties tel que cela résulte des articles 1103 et 1104 du code civil. En outre, son propre notaire lui a rappelé cet engagement, sans que le vendeur ne lui réponde (cf pièce demandeur n°4). La SCI EUREKA STREET, prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [E] [G] sera donc condamnée à payer à Madame [C] [V] l’intégralité des sommes relevant des taxes d’urbanisme relatives au permis de construire soit les sommes suivantes : - 12 572 euros au titre de la taxe d’aménagement suivant courrier du SUAD-pôle urbanisme du 14 mars 2022 et échéancier du 24 avril 2023. - 592 euros au titre de la redevance d’archéologie préventive suivant le même courrier et échéancier de la même date. Soit au total la somme de 13 164 euros. 2/ sur la demande au titre de la résistance abusive : Aux termes de la combinaison des articles 1217 et 1231-1 du code civil, en cas d’inexécution contractuelle, il est possible de solliciter des dommages et intérêts envers la partie défaillante. Pour autant, la demanderesse doit justifier d’un préjudice et d’un lien causal avec l’inexécution contractuelle. S’il est exact que Madame [C] [V] a dû faire des démarches auprès des impôts pour obtenir des échéanciers, aucun élément financier ne prouve qu’elle était dans l’impossibilité de faire réaliser les travaux qu’elle avait prévu en temps utiles. En outre, elle a habité le logement pendant 18 mois et il ressort des différents contrats qu’elle était parfaitement informée des problèmes de non conformité électriques grâce au diagnostic dès janvier 2020. Il en va de même pour l’infiltration d’eau, le contrat de vente précisant : “ L’ACQUEREUR prend LE BIEN dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit (...) OBSERVATION ETANT ICI FAITE que l’ACQUEREUR a pu constater dès son entrée dans les lieux, qu’il existait une infiltration d’eau dans la salle de bains, dont l’origine semble provenir d’un défaut de la toiture. L’ACQUEREUR déclare faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le VENDEUR, le notaire soussigné et le notaire participant.” (Page 8-9) “Etat de l’installation intérieure d’électricité Le VENDEUR déclare que LE BIEN VENDU est équipé d’une installation électrique de plus de quinze ans. En conséquence, il a été établi un diagnostic (...), le 5 juillet 2019, soit depuis moins de trois ans, révélant une ou plusieurs anomalies, savoir : “Les domaines faisant l’objet d’anomalies sont : - l’appareil général de commande et de protection et de son accessibilité - la liaison équipotentielle dans les locaux contenant une baignoire ou une douche - des matériels électriques présentant des risques de contacts directs - des matériels électriques vétustes, inadaptés à l’usage - des conducteurs non protégés mécaniquement”. Un exemplaire de ce diagnostic est demeuré ci-annexé et L’ACQUEREUR déclare vouloir faire son affaire personnelle des prescriptions qu’il convient.” En conséquence, les préjudices évoqués par Madame [C] [V] sont soit non prouvés, soit connus et acceptés d’elle dès le début des contrats passés entre les parties. Ainsi, Madame [C] [V] sera déboutée de ses demandes à ce titre. 3/ sur les demandes reconventionnelles de la SCI EUREKA STREET : - sur la réduction des sommes dues : Il n’a pas été fait droit à la demande de dommages et intérêts de Madame [C] [V], de sorte qu’à ce titre cette sollicitation est devenue sans objet. Concernant les sommes dues au titre des taxes, elles correspondent aux documents fournis et la SCI EUREKA STREET s’est engagée à les assumer intégralement, de sorte qu’il n’y a pas lieu à réduction. - sur la demande de délais de paiement : L’article 1343du code civil prévoit : “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.” En l’espèce, la situation du débiteur, en état de liquidation amiable ne permet pas d’accorder des délais de paiement, la procédure de liquidation pouvant devenir judiciaire; les besoins du créancier ne permettent pas non plus d’accorder des délais de paiement, l’acquéreur ayant déjà attendu près de 2 ans, en effectuant des relances et des mises en demeure pour recouvrer la somme due au titre du contrat. En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande de la société EUREKA STREET. 4/ Sur les mesures de fin de jugement Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SCI EUREKA STREET, prise en la personne de son mandataire amiable succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, la SCI EUREKA STREET, partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Madame [C] [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS CONDAMNE la SCI EUREKA STREET, prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [E] [G] à payer à Madame [C] [V] la somme de 13 614 euros correspondant au montant des taxes d’urbanisme, CONDAMNE la SCI EUREKA STREET, prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [E] [G] à payer à Madame [C] [V] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire, CONDAMNE la SCI EUREKA STREET, prise en la personne de son liquidateur amiable, Monsieur [E] [G] aux entiers dépens. Ainsi jugé le 9 septembre 2024, et signé par le président et le greffier. Le greffier Le président Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY