Texte intégral
MINISTÈRE DE LA JUSTICE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2024
Minute :
N° RG 24/00177 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GOZU
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion
DEMANDEUR :
Monsieur [D] [I]
né le 06 Août 1971 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me Valérie LEBON-KERGARAVAT, Avocat au barreau du HAVRE
DÉFENDEUR :
Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 4]
Représenté par Me Carole VILLARD, Avocat au barreau de ROUEN
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :
PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection
GREFFIER : Isabelle MAHIER
DÉBATS : en audience publique le 03 Juin 2024
JUGEMENT : contradictoire
en premier ressort
par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 2]
EXPOSE DU LIITIGE
Par acte sous seing privé en date du 18 mai 2020, Monsieur [E] [H] a donné à bail à Monsieur [D] [I] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 440 €, outre une provision sur charges de 15 €.
Un dégât des eaux est intervenu en mai 2022 résultant en une infiltration chez Monsieur [I] suite à une fuite de la toiture du voisin.
Par courrier en date du 16 septembre 2022, Monsieur [I] a fait part à Monsieur [H] de divers problèmes : la présence d’humidité dans la salle de bain, la chambre et les escaliers, des fuites d’eau au niveau de la salle de bain et de la cuisine, une infiltration au niveau des marches dans l’appartement, une surconsommation d’énergie et eau, la VMC à changer dans la salle de bain et l’absence de VMC dans la cuisine. Monsieur [I] a ainsi demandé à Monsieur [H] d’effectuer des travaux de remise en état.
Monsieur [I] a fait intervenir le service salubrité et environnement de la ville [Localité 6] qui a procédé à une visite du logement le 16 janvier 2023. Le locataire a adressé de nouveau un courrier à Monsieur [H] le 13 mars 2023, le sommant de procéder à des travaux de remise en état des lieux. Il a quitté le logement le 31 juillet 2023, sans qu’un état des lieux de sortie n’ait été réalisé.
Par acte d’huissier en date du 31 janvier 2024, Monsieur [I] a fait assigner Monsieur [H] devant le juge des contentieux de la protection. Aux termes de ses conclusions en réplique, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il lui demande de :
- débouter Monsieur [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- dire et juger que Monsieur [I] est recevable en ses demandes,
- constater que le logement loué par Monsieur [I] n’est pas un logement décent tel que requis par l’article 6 de la loi du 6 juin 1989 et qu’il ne remplit pas les caractéristiques du décret du 30 janvier 2002,
- dire que le bailleur, Monsieur [H], a violé ses obligations de délivrance d’un logement décent,
- en conséquence, condamner Monsieur [H], au titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance, à restituer le loyer résiduel à compter du 16 septembre 2022 et ce, jusqu’au 31 juillet 2023, dont il conviendra de déduire les loyers éventuellement dus par Monsieur [H],
- constater qu’aucun diagnostic n’était annexé au bail ce qui constitue une fraude aux droits de Monsieur [I],
En conséquence,
- condamner Monsieur [H] au paiement de la somme de 2 000 € au titre de dommages et intérêts pour conditions de vie indignes,
- condamner le même au paiement de la somme de 2 000 € au titre du préjudice matériel de Monsieur [I],
- condamner Monsieur [H] à la somme de 4 000 € au regard de l’atteinte à la santé de Monsieur [I],
- condamner Monsieur [H] à la somme de 255,03 € représentant le dépôt de garantie du nouvel appartement du requérant,
- dire que l’exécution est de droit,
- condamner Monsieur [H] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle dont Monsieur [I] bénéficie.
Monsieur [H], aux termes de ses conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande au juge des contentieux de la protection de :
- dire et juger que Monsieur [I] est irrecevable en ses demandes,
- débouter Monsieur [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Reconventionnellement,
- condamner Monsieur [I] à lui payer la somme de 626 € au titre des loyers et charges impayés,
- condamner Monsieur [I] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [I] aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 mars 2024, où elle a été renvoyée à l’audience du 3 juin 2024, lors de laquelle Monsieur [I] était représenté par Maître LEBON-KERGARAVAT et Monsieur [H] était représenté par Maître VILLARD, qui ont déposé leurs dossiers.
La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2024.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande
Le bailleur est tenu d’une obligation légale de délivrance d’un logement décent au preneur et le fait que le locataire ait quitté le logement est sans incidence sur sa qualité à agir envers son ancien bailleur lorsque ce dernier n’a pas respecté son obligation de louer un logement décent.
Monsieur [I] est donc déclaré recevable en sa demande.
Sur l’indécence du logement
Selon les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur de la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte la sécurité physique ou à la santé.
Il résulte de ces dispositions que le bailleur doit garantir le preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée et doit indemniser son préjudice.
Les caractéristiques du logement décent ont été définies par le décret n° 2002/120 du 30 janvier 2002 qui précise les exigences relatives à l’état du logement ainsi qu’aux éléments d’équipement et de confort de celui-ci. Le décret vise notamment l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros œuvre du logement et de ses accès. De même, le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, de réseau d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.
L'obligation de délivrer un logement décent en bon état d'usage et de réparation présente un caractère continu et subsiste tout au long de la relation locative. Il appartient au bailleur de prouver qu'il s'est entièrement libéré de cette obligation.
En l’espèce, il convient en premier lieu de constater, selon l’état des lieux d’entrée signé par le locataire le 18 mai 2020, que le logement a été pris en bon état.
Suite à sa visite sur les lieux en date du 16 janvier 2023, le service salubrité et environnement a fait état d’infiltrations importantes sur le mur extérieur avec présence de moisissures dans l’escalier menant à la chambre et d’une humidité importante avec présence de moisissures au contour du vélux et dans les angles des murs dans la chambre. Monsieur [I] verse aux débats des photographies montrant ces moisissures au niveau de l’escalier et dans la chambre démontrant même que sa literie est empreinte d’humidité et que ses affaires, notamment des valises, sont couvertures de moisissures.
Le rapport du service salubrité et environnement indique également que la VMC de la cuisine semble peu efficace et conseille de changer celle de la salle de bain, asservie à l’interrupteur de la lumière, par un système en continu.
En défense, Monsieur [H] soutient que l’inspecteur de la salubrité n’aurait pas retenu de manquements de sa part à son obligation de louer un logement décent. Cependant, après avoir énuméré les désordres, le service de salubrité précise dans son rapport qu’un courrier est adressé au propriétaire lui demandant d’indiquer les suites à donner à ce dossier.
Concernant la VMC, le bailleur déclare que le rapport du service salubrité et environnement préconisait seulement d’améliorer la situation en vérifiant l’efficacité de la VMC dans la cuisine et en privilégiant l’aspiration en continu dans la salle de bain, mais que la situation existante était suffisante. Cependant, Monsieur [H] ne justifie nullement avoir vérifié l’efficacité de la VMC dans la cuisine ni avoir modifié le système dans la salle de bain, alors même que le rapport démontre un problème d’humidité dans le logement.
D’autre part, il fait valoir que les problèmes d’humidité dans le logement étaient dus à une fuite d’eau provenant de la toiture du voisin, pour laquelle les parties ont réalisé des déclarations de sinistre à leurs assureurs. Cependant, il n’est pas contesté que le dégât des eaux en question a eu lieu au mois de mai 2022 et que Monsieur [I] a fait part de la persistance des difficultés liées à l’humidité et à la moisissure dans un premier courrier en date du 16 septembre 2022, puis dans un second courrier en date du 13 mars 2023.
Pour seule réponse à ces courriers, Monsieur [H] déclare avoir sommé le voisin de faire les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations, ce dont aucune preuve n’est versée aux débats, et avoir fait changer le velux pour améliorer l’isolation du logement. Or, il résulte des factures versées aux débats, en date des 11 août et 23 août 2023, que ces travaux ont été réalisés après le départ de Monsieur [I] au 31 juillet 2023. Seule, une facture en date du 20 juin 2023 pour un montant de 566 € concerne des travaux effectués juste avant le départ du locataire et consistant en un changement de la fenêtre de toit qui arrive trop tardivement par rapport aux différentes relances du locataire et qui était de surcroît nettement insuffisant pour remédier à tous les désordres du logement loué.
Certes, il est établi que le dégât des eaux survenu chez le voisin n’est pas imputable à Monsieur [H] mais il est reste tenu des conséquences dommageables du sinistre qui se sont produites dans son logement notamment la présence d’humidité dans la salle de bains, la chambre, les escaliers. Il ne démontre pas avoir le nécessaire pour remédier à ces désordres. De plus, il ne s’agissait pas des seuls dysfonctionnements dont se plaignait le locataire qui lui avait dénoncé des fuites d’eau au niveau de la salle de bain et de la cuisine, une surconsommation d’énergie et d’eau, la VMC à changer dans la salle de bain car elle était asservie à l’interrupteur de la lumière ainsi qu’une absence de VMC dans la cuisine.
Les désordres susmentionnés lui étaient donc imputables et permettent de caractériser l’insalubrité du logement loué. En effet, au vu des problèmes d’humidité dans le logement causant une importante moisissure, notamment dans la seule chambre du logement, de l’absence d’une VMC efficace, il convient de conclure que le logement loué ne satisfaisait pas aux critères de décence exigés par la loi et que Monsieur [I] a subi un préjudice de jouissance de ce fait et du fait de l’absence de la réalisation des travaux nécessaires pour mettre le logement aux normes d’habitabilité.
Sur les demandes en paiement
Monsieur [I] sollicite la condamnation de Monsieur [H] à lui verser, à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance, la restitution du loyer résiduel (d’un montant de 174 €) entre le 16 septembre 2022 et le 31 juillet 2023, soit une indemnisation à hauteur de 1 827 €. Il verse aux débats des attestations de virement pour le paiement du loyer entre septembre 2022 et mai 2023, soit pour un montant de 1 566 €. Monsieur [H] invoque une dette locative d’un montant de 626 € mais ne verse aucune preuve de cette dette aux débats.
Le préjudice de jouissance de Monsieur [I] n’étant que partiel en ce qu’il a habité les lieux pendant cette période, même si les problèmes d’humidité étaient essentiellement concentrés dans la chambre, il lui est accordé une diminution du loyer représentant une somme totale de 850 €.
Monsieur [I] demande de constater qu’aucun diagnostic n’est annexé au bail, ce qui constituerait une fraude à ses droits. Il est débouté de cette demande car il ne justifie nullement avoir demandé la réalisation de diagnostics à son bailleur.
Il sollicite la condamnation de Monsieur [H] à lui verser la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts pour conditions de vie indignes en invoquant la connaissance de Monsieur [H] de ce que l’appartement comporte un désagrément grave et connu de ce dernier.
Il est établi qu’il a prévenu le propriétaire de la persistance des problèmes d’humidité commencés au mois de mai 2022 dès le 16 septembre 2022, puis à nouveau le 13 mars 2023. Monsieur [I] verse aux débats un courrier non daté, signé par Monsieur [H] dans lequel il indique qu’il a pris rendez-vous avec une entreprise pour « voir les problèmes d’humidité » et intervenir dans l’appartement le « vendredi 17 février à 10h ».
Ce courrier ne semble cependant pas avoir été suivi d’effet et Monsieur [H] ne justifie pas avoir pris en compte les réclamations de son locataire entre les mois de septembre 2022 et juin 2023 puisque les travaux qu’il a accomplis n’ont été réalisés qu’en août 2023 alors même que Monsieur [I] avait quitté le logement le mois précédent. Seul, le vélux a été changé en juin 2023 mais de façon tardive par rapport aux réclamations du locataire.
La non-réactivité de Monsieur [H] aux demandes de Monsieur [I] dans un délai raisonnable justifie sa condamnation à des dommages et intérêts au titre du préjudice moral découlant des conditions de vie indignes de Monsieur [I]. Monsieur [H] sera condamné à verser au locataire une somme de 1 000 €.
Monsieur [I] sollicite également la condamnation de Monsieur [H] à lui verser la somme de 2 000 € au titre de son préjudice matériel né de l’humidité qui a affecté sa literie et l’ensemble de ses biens. Il verse des photographies démontrant que sa literieet un sac de voyage sont recouverts de trace d'humidité. A ce titre, il lui sera alloué une somme de 500 euros.
Il sollicite de plus la condamnation de Monsieur [H] à lui verser la somme de 4 000 € au titre de l’atteinte à sa santé. Il produit un certificat médical du Docteur [L] en date du 21 mars 2023 qui certifie que la santé de Monsieur [I] nécessite « un logis sain et sans humidité ni moisissure », ainsi que des ordonnances médicales. Or, il ne justifie pas du lien de causalité entre les ordonnances prescrites et le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.
Monsieur [I] sollicite enfin la condamnation de Monsieur [H] à lui verser la somme de 255,03 € représentant le dépôt de garantie de son nouveau logement. Aucun lien de droit n’apparaît entre le versement du dépôt de garantie pour l’obtention d’un nouveau logement et son ancien bailleur, d’autant plus que cette somme lui sera restituée à la fin du bail. Monsieur [I] est donc débouté de sa demande à ce titre.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, Monsieur [H], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.
Monsieur [H] est débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE Monsieur [D] [I] recevable en ses demandes ;
CONSTATE que Monsieur [E] [H] n’a pas délivré à Monsieur [D] [I] un logement décent concernant le bien situé [Adresse 1] ;
CONDAMNE Monsieur [E] [H] à payer à Monsieur [D] [I] les sommes suivantes :
- 850 euros (huit cent cinquante euros) au titre de la diminution du loyer pour la location du logement indécent,
- 1 000 euros (mille euros) au titre des dommages et intérêts pour conditions de vie indignes,
- 500 euros (cinq cents euros) au titre du préjudice matériel,
DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;
CONDAMNE Monsieur [E] [H] aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Ainsi jugé le 16 SEPTEMBRE 2024.
LE GREFFIER LE MAGISTRAT
Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE
