Cour d'appel, 24 juin 2025. 23/05896

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 24 JUIN 2025 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05896 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHL6A Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 novembre 2022 - Juge des contentieux de la protection du Raincy - RG n° 22/00194 APPELANT Monsieur [D] [W] CCAS de [Localité 6] [Adresse 8] [Localité 4] (bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/002858 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 7] le 03 mars 2023) Représenté par Me Anne-Sylvie URBAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G863 INTIMES Madame [T] [R] épouse [F] [Adresse 1] [Localité 5] (ESPAGNE) Monsieur [S] [F] [Adresse 1] [Localité 5] (ESPAGNE) Tous deux représentés par Me Loic LERATE, avocat au barreau de PARIS, toque : L42 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller Greffier, lors des débats : Madame Coralie CHANUT ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 17 août 2015, Mme [T] [R] épouse [F] et M. [S] [F] ont donné à bail à M. [D] [W] et Mme [X] [J] épouse [W] un logement n°23 - 3ème étage droite porte face et un emplacement de stationnement n°44 situé [Adresse 2] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 810 euros, et 70 euros de provisions sur charges. Selon convention de divorce notariée du 18 septembre 2020, le mariage de M. [D] [W] et Mme [X] [J] épouse [W] a été dissous par divorce, dont la transcription à l'état civil a été réalisée le 30 septembre 2020. Par acte d'huissier du 29 juillet 2021, Mme [T] [F] et M. [S] [F] ont fait signifier à M. [D] [W] et Mme [X] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 19 638,9 euros au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 30 juillet 2021, M. et Mme [F] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l'existence d'impayés de loyers. Saisi par M. et Mme [F] par acte d'huissier de justice délivré le 21 novembre 2021, par jugement réputé contradictoire rendu le 28 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du centre administratif de Raincy : - déclare recevable la demande de M. et Mme [F] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; - constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 août 2015 entre M. et Mme [F] d'une part, et M. [D] [W] et Mme [X] [J] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], à savoir le logement n°23- étage droit porte face et l'emplacement de stationnement n°44, sont réunies à la date du 30 septembre 2021 ; - ordonne à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [D] [W] ainsi que tout occupant de son chef, en ce compris Mme [X] [J] le cas échéant, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécutions ; - déboute M. [D] [W] de sa demande de délais pour quitter les lieux occupés ; - déclare irrecevable la demande en paiement des loyers et charges antérieurs au 31 juillet 2018 ; - fixe le montant de l'indemnité d'occupation due solidairement par M. [D] [W] et Mme [X] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu'au 30 septembre 2020, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; - fixe le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [D] [W] à compter du 1er octobre 2020 et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ; - condamne solidairement M. [D] [W] et Mme [X] [J] à payer à M. et Mme [F] la somme de 12 964,27 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtés au 30 septembre 2020, échéance de septembre 2020 incluse ; - condamne M. [D] [W] à payer à M. et Mme [F] la somme de 17 469,67 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, à compter du 1er octobre 2020, échéance de septembre 2022 incluse ; - condamne M. [D] [W] à verser à M. et Mme [F] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois d'octobre 2022 et jusqu'à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; - déboute M. [D] [W] de sa demande au titre des travaux de la cuisine ; - condamne in solidum M. [D] [W] et Mme [X] [J] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 29 juillet 2021, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ; - déboute M. [D] [W] de demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamne in solidum M. [D] [W] et Mme [X] [J] à payer à M. et Mme [F] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration reçue au greffe le 28 mars 2023, M. [D] [W] a interjeté appel de ce jugement et par ses dernières conclusions déposées le 9 janvier 2024, il demande à la cour de l'infirmer en ce qu'il : - a déclaré irrecevable la demande en paiement des loyers et charges antérieurs au 31 juillet 2018 ; - l'a condamné solidairement avec Mme [X] [J] à payer à M. et Mme [F] la somme de 12 964,27 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal échéance de septembre 2020 incluse ; - l'a condamné à payer à M. et Mme [F] la somme de 17 469,67 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation avec intérêts au taux légal échéance de septembre 2022 incluse ; - l'a condamné à verser à M. et Mme [F] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois d'octobre 2022 jusqu'à complète libération des lieux ; - l'a débouté de sa demande au titre des travaux de la cuisine ; - l'a condamné in solidum avec Mme [X] [J] aux dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; et, statuant à nouveau : - déclarer M. et Mme [F] irrecevables en leur demande de sa condamnation à leur payer des loyers et charges antérieurs au mois de décembre 2018 ; - déduire de l'arriéré revendiqué par M. et Mme [F] les régularisations de charges à hauteur de 947,44 euros ; - limiter l'arriéré de loyers et charges dues arrêté au 31 mars 2019 par Mme [X] [J] solidairement avec lui à la somme de 488,90 euros ; - limiter l'arriéré de loyers et charges dues par lui seul entre le mois d'avril 2019 et le mois de septembre 2022 à la somme de 26 970,84 euros ; - fixer l'indemnité d'occupation due entre le mois d'octobre 2022 et le 12 mai 2023, date de l'expulsion à la somme de 6 877,12 euros ; - lui accorder les plus larges délais pour apurer sa dette ; en toute hypothèse : - débouter les M. et Mme [F] de leurs demandes notamment en ce qu'ils sollicitent sa condamnation à leur payer la somme de 3 372,56 euros au titre des réparations locatives; - condamner M. et Mme [F] à lui rembourser le dépôt de garantie d'un montant de 810 euros ; - ordonner la compensation entre les sommes qu'il doit à M. et Mme [F] et celles dues par M. et Mme [F] au concluant ; - débouter M. et Mme [F] de leur demande de sa condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de 1ère instance et d'appel. M. et Mme [F], par leurs dernières conclusions déposées le 11 septembre 2023, demandent à la cour de : - déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la demande de M. [D] [W] tendant à voir infirmer le jugement entrepris ; - confirmer en tout point le jugement entrepris ; y ajoutant : - rejeter la demande de délai formulé par M. [D] [W] ; - condamner M. [D] [W] à leur verser à une somme de 7 434,72 euros au titre des indemnités d'occupation du mois septembre 2022 au mois de mai 2023 ; - condamner M. [D] [W] à leur verser une somme de 2 562,56 euros au titre des réparations locatives ; - condamner M. [D] [W] à leur verser une indemnité de 6 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [D] [W] aux entiers dépens de l'instance. Mme [X] [J] n'est pas intimée. L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 avril 2025. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties. MOTIFS DE LA DÉCISION L'appelant sollicite l'infirmation du chef du jugement entrepris ayant rejeté sa demande en remboursement de travaux qu'il aurait effectués dans la cuisine sans demander qu'il soit statué à nouveau de ce chef. La cour ne peut donc que rejeter cette demande. Sur la dette de loyers, charges et indemnités d'occupation L'appelant soutient que la prescription s'étend aux sommes antérieurs à décembre 2018, que les régularisations de charges ne sont pas justifiées, que toutes les sommes versées par la CAF jusqu'en novembre 2029 soit 4 280 euros ne sont pas reprises dans le décompte des intimés, plusieurs d'entre eux étant omis et d'autres étant erronés, que divers virements pour un total de 9 577,42 euros ne sont pas repris non plus à décompte et que l' indemnité d'occupation complémentaire n'est dû que d'octobre 2022 au 12 mai 2023, date de son expulsion. Les intimés qui ne contestent pas la réduction de leur créance à la somme totale retenue par le jugement entrepris, maintiennent leur demande à hauteur de cette somme, soutenant que les contestations adverses sont opportunément soulevées à l'occasion de la procédure et demande l'actualisation des sommes dues par ajout au jugement entrepris des indemnités d'occupation dues de septembre 2022 à mai 2023, date non contestée de l'expulsion de l'appelant. La cour retient ce qui suit. Vu les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, Le jugement entrepris a fixé la créance de loyers charges et indemnités d'occupation des bailleurs à la somme de 30.433,94 €, déduction faite de frais divers (231,44 et 80,19 euros) et de deux paiements de 880 euros des 10 septembre 2015 et 31 juillet 2017, non imputés au décompte . Il a scindé cette créance comme suit : - 12.964,27 € dus solidairement par M. [D] [W] et Mme [X] [J] au 30 septembre 2020, - 17.469,67 € dus exclusivement par M. [D] [W] à compter du 1er octobre 2020. Ce jugement retient exactement par motifs adoptés la prescription à compter du mois de juillet 2018, date du dernier paiement effectué par l'appelant, valant reconnaissance de dette. D'autre part, il convient de déduire de la somme de 12.964,27 € reprise ci-dessus, la somme de 1 072,52 euros de régularisations de charges non justifiées de novembre 2018 à septembre 2020 (pièce 6 de chacune des parties), outre la somme totale de 3 504 euros résultant de la différence entre les sommes payées par la CAF au titre de l'allocation logement jusqu'en novembre 2019 (pièce appelant 7) et le décompte des intimés (leur pièce 6 et conclusions). En revanche, il convient de rejeter la demande de l'appelant de voir déduire les paiements, sans plus de précisions, prétendument effectués, que ses relevés bancaires jusqu'au 18 juin 2021(pièce 8), sans décompte ni réclamation à ce titre préalable à la procédure ne suffisent pas à établir. M. [D] [W] doit donc être condamné à payer à M. et Mme [F] solidairement avec Mme [X] [J] la somme de 8 387,75 euros au titre de loyers et charges impayées au 30 septembre 2020. Le jugement entrepris doit donc être infirmé en ce qu'il a jugé de ce chef. Enfin, à l'issue des débats, il y a lieu de confirmer chef du jugement entrepris qui condamne l'appelant seul à payer la somme ci-dessus reprise et de le condamner en outre à payer aux intimés la somme de 7 203,28 euros correspondant aux indemnités d'occupation échues et impayées d'octobre 2022 à mai 2023 (8X934,24 euros), déduction faite de la somme de 231,44 euros imputée postérieurement au 30 septembre 2020 sans justificatifs à titre de régularisation de charges (pièce 6 de chacune des parties). Sur les réparations locatives Les intimés sollicitent la somme de 2 562,56 euros déduction faite du dépôt de garantie de 810 euros et d'un coefficient de vétusté, au vu du comparatif des états des lieux d'entrée et de sortie ainsi que d'un devis de travaux du 7 septembre 2023 (pièces 9, 15, 11-13). Toutefois, ce comparatif reprend des dégradations locatives (WC, cuisine, chambre 2) qui ne résultent pas du constat établi contradictoirement lors de l'expulsion, qui relève expressément, qu'hormis quelques trous qui n'ont pas été bouchés, les écritures d'enfants sur un mur du couloir de dégagement et la saleté des équipements sanitaires, l'appartement est en bon état (carrelage, parquet, peinture, passe-plat) ou en état d'usage. Par suite, l'appartement ayant été loué pendant huit ans, ces constatations justifient la condamnation de l'appelant à une somme limitée à 900 euros pour le rebouchage des trous de chevilles et le nettoyage de l'appartement, dont la compensation avec le dépôt de garantie de 810 euros sera ordonnée. Sur les délais Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il rejette cette demande, faute pour M.[D] [W] de justifier, en première instance comme en appel, qu'il pourra s'acquitter de sa dette dans les délais requis par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce d'autant qu'il a, de fait, bénéficier des délais de procédure et que son absence de tout paiement depuis juillet 2021 caractérise sa mauvaise foi. Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris a fait une exacte application de l'article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l'article 700 de ce code. Il sera confirmé de ces chefs. L'appelant, dont le recours échoue partiellement, doit supporter les dépens d'appel et l'équité ne commande pas de faire droit à la demande d'indemnité de procédure des intimés, partiellement perdants également. PAR CES MOTIFS La cour, statuant dans les limites de la saisine, Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il condamne solidairement M. [D] [W] et Mme [X] [J] à payer à M. et Mme [F] la somme de 12 964,27 euros ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne solidairement M. [D] [W] à payer à M. et Mme [F], solidairement avec Mme [X] [J] la somme de 8 387,75 euros au titre de loyers et charges impayées au 30 septembre 2020 ; Condamne M. [D] [W] à payer à M. et Mme [F] : * la somme complémentaire de 7 203,28 euros au titre des indemnités d'occupation impayées au 12 mai 2023 ; * la somme de 900 euros au titre des réparations locatives ; Condamne M. et Mme [F] à restituer à M. [D] [W] la somme de 810 euros ; Ordonne la compensation des sommes que les parties se doivent respectivement en vertu du présent arrêt ; Condamne M. [D] [W] aux dépens d'appel ; Rejette toute autre demande. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,