Cour d'appel, 16 mai 2023. 22/00847

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 16 MAI 2023 N° RG 22/00847 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U74O AFFAIRE : Mme [I] [H] C/ M. [M] [L] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Octobre 2021 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY N° RG : 1121000464 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 16/05/23 à : Me Sylvie MAIO Me Stéphane LIN RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [I] [H] [Adresse 5] [Localité 6] Représentant : Maître Sylvie MAIO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 163 - N° du dossier 22/862 - Représentant : Maître Samia LANDOLSI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS APPELANTE **************** Monsieur [M] [L] né le [Date naissance 2] 1985 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Stéphane LIN de la SELARL GRIMBERG ET ASSOCIÉS, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 98 - N° du dossier 2021002 INTIME **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Février 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 7 décembre 2019, M. [M] [L] a consenti à Mme [I] [H] un bail à usage d'habitation portant sur un logement sis [Adresse 5]. Par acte de commissaire de justice délivré le 18 mars 2021, M. [L] a assigné Mme [H] à comparaître devant le tribunal de proximité de Montmorency aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la validation du congé pour reprise à son profit signifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 septembre 2020 et par voie de conséquence : - son expulsion, - sa condamnation au paiement de la somme de 10 305 euros au titre de l'arriéré locatif, - la fixation d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération des lieux loués d'un montant de 1 200 euros à compter du 1er janvier 2021, - sa condamnation au paiement d'une indemnité de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Par jugement contradictoire du 4 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a : - constaté la validité du congé pour reprise délivré le 4 septembre 2020 par M. [L] à Mme [H], - constaté en conséquence que Mme [H] est occupante sans droit ni titre à compter du 7 décembre 2020, - ordonné, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, le cas échéant, le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux avec, le cas échéant, la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais avancés par les défendeurs, - condamné Mme [H] au paiement à M. [L] de la somme de 2 610 euros au titre de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation, terme de décembre 2020 inclus, - débouté M. [L] de sa demande d'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2021, - condamné Mme [H] à payer à M. [L] la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [H] aux dépens, - rappelé que l'exécution provisoire était de droit. Par déclaration reçue au greffe le 11 février 2022, Mme [H] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 9 mai 2022, elle demande à la cour de : - la dire et juger recevable et bien fondée en son appel, y faisant droit, statuant à nouveau, - constater la non-validité du congé du 4 septembre 2020, - infirmer le jugement en ce qu'il a validé le congé pour reprise, - dire qu'il n'y a lieu à expulsion et qu'elle est occupante de plein droit au titre de locataire, - infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a ordonné son expulsion, - dire que les montants de loyer réclamés ne sont pas dus, - infirmer le jugement attaqué en ce qu'il l'a condamnée à payer au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation la somme de 2 610 euros, - condamner M. [L] à la somme de 10 305 euros à titre de dommage et intérêts en réparation des dommages subis, - dire que ce montant viendra en compensation des montants de loyer déjà perçus ainsi que le montant qu'elle est encore condamnée à verser en vertu de la décision attaquée, - confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté M. [L] dans sa demande d'indemnité d'occupation, terme de décembre 2020 inclus, - condamner M. [L] au titre de l'article 700 du code de procédure civile à 3 000 euros, - condamner M. [L] aux entiers dépens conformément à l'article 695 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions signifiées le 7 août 2022, M. [L] demande à la cour de : - débouter Mme [H] de l'ensemble de ses demandes, - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : * constaté la validité du congé pour reprise qu'il a délivré le 4 décembre 2020 à Mme [H], * constaté en conséquence que Mme [H] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 7 décembre 2020, * ordonné à défaut de départ volontaire l'expulsion de Mme [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, le cas échéant, le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais avancés par les défendeurs, * condamné Mme [H] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné Mme [H] aux dépens, à titre d'appel incident, - infirmer le jugement du tribunal de proximité en ce qu'il a fixé le montant de l'arriéré locatif à la somme de 2 610 euros, terme de décembre 2020 inclus, - le réformant sur ce point, - fixer l'arriéré locatif à la somme de 9 105 euros, terme de décembre inclus et après imputation du dépôt de garantie, - condamner en conséquence Mme [H] à lui payer la somme de 9 105 euros, terme de décembre inclus, après imputation du dépôt de garantie, y ajoutant, - condamner Mme [H] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 février 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de Mme [H]. - sur le congé délivré par M. [L]. * sur le droit de M. [L] à délivrer congé aux fins de reprise à Mme [H]. Au soutien de son appel, Mme [H] soutient que M. [L] ne pouvait lui donner valablement congé car ce droit a été suspendu, sur le fondement des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, compte tenu de l'insalubrité du logement pris à bail constaté par un rapport du service communal d'hygiène et de santé dressé le 4 décembre 2020, notifié à M. [L] par lettre du 10 décembre 2020. Elle souligne plus précisément que le congé et la durée du bail sont suspendus à compter de la réception de l'avis de tenue de la réunion de la commission départementale compétente en matière d'environnement, de risques sanitaires et technologiques, dans les conditions prévues aux articles L 1331-26 et L 1331-27 du code de la santé publique. M. [L] réplique au fondement de l'article 564 du code de procédure civile qu'il s'agit d'une prétention nouvelle, en cause d'appel, de Mme [H] qui doit en être déclarée irrecevable, et qu'elle est en tout état de cause mal fondée. Sur ce, Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile invoquée par M. [L] au soutien de l'exception d'irrecevabilité qu'il soulève : 'A peine d'irrecevabilité soulevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. En l'espèce, la cour observe que Mme [H] n'élève pas pour la première fois en cause d'appel une nouvelle prétention mais un moyen nouveau tendant à faire obstacle à la validation du congé. Il s'ensuit que l'exception d'irrecevabilité soulevée par M. [L] doit être rejetée. Sur le fond, l'article 15 16ème alinéa de la loi du 6 juillet 1989 énonce que 'toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendus à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis. Cette suspension est levée à l'expiration d'un délai maximal de six mois à compter de la réception du courrier de l'autorité administrative compétente engageant l'une des procédures mentionnées aux a et b, faute de notification d'un des arrêtés prévus à leur issue ou de leur abandon. Lorsque l'autorité administrative compétente a notifié l'arrêté prévu à l'article 511-11 du code de la construction et de l'habitation, il est fait application des articles L 521-1 et L 521-2 du même code (...)'. En l'espèce, par courrier daté du 10 décembre 2020, le maire de [Localité 6] a écrit à M. [L] en ces termes : ' Je me permets de vous signaler l'état de péril et de risque immédiat que l'état de la maison sise [Adresse 5] dont vous êtes propriétaire fait peser sur la sécurité publique. Compte tenu de l'état de la maison et faute de la sécuriser immédiatement, je vous informe que j'ai décidé de mettre en oeuvre une procédure de péril imminent au titre de mon pouvoir de police administrative spéciale conformément à l'article L 511-3 du code de la construction et de l'habitation, que parallèlement à cet avertissement, la ville saisira le tribunal administratif compétent pour demander la nomination d'un expert qui examinera la maison dans les 24 heures suivant sa nomination et qui proposera les mesures nécessaires permettant de mettre fin à l'imminence du péril. Conformément à l'article L 511-2 du code de la construction et de l'habitation, il est précisé que le propriétaire ou l'exploitant des locaux d'hébergement doit avoir informé le maire de l'offre d'hébergement ou de relogement qu'il a fait aux occupants en application de l'article L 521-3-1". En l'espèce, la cour observe d'une part que le constat a été réalisé par le service d'hygiène et de santé de la commune le 4 décembre 2020, soit postérieurement à la date de notification du congé, le 4 septembre 2020 et trois jours avec le terme du contrat de bail à la suite du congé délivré, d'autre part, que le maire de la commune n'a pris aucun arrêté tendant à prescrire les mesures propres à faire cesser la situation d'insécurité constatée par la commission de sécurité, qu'enfin, il n'est pas davantage justifié que le maire ait saisi l'autorité administrative compétente. Il s'ensuit que, dans la mesure où M. [L] a délivré congé à Mme [H] avant que celle-ci ne mette en oeuvre la procédure, les dispositions du 16ème alinéa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont inapplicables. * sur la validité du congé. Mme [H] fait valoir que c'est à tort que le premier juge a validé le congé, en ce qu'il n'a pas vérifié que la non-reconduction du bail était justifiée par des éléments sérieux et légitimes. M. [L] conclut à la confirmation du jugement déféré sur ce point, faisant essentiellement valoir qu'il est régulier en la forme et bien fondé. Sur ce, Aux termes de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale : 'Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (....)' En l'espèce, le contrat de bail qui porte sur le logement dont le caractère meublé n'est pas contesté a été conclu le 7 septembre 2019 pour une durée d'un an, avec effet au même jour. M. [L] a notifié le congé à Mme [H] par lettre recommandée avec avis de réception en date du 2 septembre 2020 reçue le 4 septembre par la locataire. Il s'ensuit que le délai de préavis de trois mois a bien été respecté. Le congé est donc régulier en la forme. Le congé délivré par M. [L] est rédigé en ces termes : ' Je soussigné, [L] [M], bailleur des locaux situés au [Adresse 5], vous informe par la présente et conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et au contrat de location conclu à la date du 7 décembre 2019 que je dois vous délivrer congé à la date du 7 décembre 2020. Vous devrez par conséquent à la date mentionnée ci-dessus avoir libéré les lieux, m'avoir rendu les clés du logement et satisfait à l'établissement de l'état des lieux de sortie. Ce congé est motivé par mon intention de reprendre ce logement pour y habiter moi-même pour en faire ma résidence principale. (.....)'. M. [L] qui mentionne, dans l'entête de la lettre de congé, être domicilié à [Adresse 8], se borne à indiquer qu'il souhaite reprendre son bien pour y habiter lui-même, sans toutefois préciser quelles raisons le conduisent à quitter Lyon pour se fixer dans la région parisienne. En cause d'appel, il n'apporte pas le moindre élément de nature à justifier qu'il a la réelle intention de reprendre le bien à des fins personnelles. S'il n'appartient pas au juge de contrôler a priori la réalité de l'intention du bailleur de reprendre le bien loué pour l'habiter lui-même, il n'en demeure pas moins que les dispositions légales susvisées lui donnent la faculté d'apprécier la réalité de la légitimité et du sérieux du motif allégué. Or, en l'espèce, les termes de la lettre de congé étant très laconiques, M. [L] échoue à démontrer le caractère réel et sérieux du motif qu'il allègue. En conséquence, M. [L] doit être débouté de sa demande tendant à voir valider le congé qu'il a fait délivrer à Mme [H] par lettre recommandée avec avis de réception en date du 2 septembre 2020, le jugement étant infirmé sur ce point, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, à la fixation de l'indemnité d'occupation, et à sa condamnation par Mme [H]. - sur l'arriéré locatif. Mme [H] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'elle a été condamnée à verser à M. [L] la somme de 2 610 euros au titre de l'arriéré locatif, arrêté à décembre 2020 inclus. Elle soutient que les loyers réclamés par le bailleur ne lui sont pas dus, pas plus que les loyers déjà encaissés, compte tenu du caractère insalubre des lieux loués, qu'en effet, M. [L] a manqué à ses obligations contractuelles visées à l'article 1717 du code civil. M. [L] réplique que Mme [H] lui reste devoir la somme de 9 105 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de décembre 2020 inclus, après imputation du dépôt de garantie, ainsi calculée : 15 600 euros - 5 295 euros = 10 305 euros sous déduction du dépôt de garantie de 1200 euros. Il fait valoir que l'état des lieux d'entrée, ainsi que les photographies du bien au moment de sa mise en location font état d'une maison en bon état voire en très bon état, alors qu'il a acquis ce bien le 31 août 2018 soit un peu plus d'un an avant la conclusion du bail, que le certificat d'urbanisme établi à cette occasion ne fait état d'aucune déclaration de péril ou d'insalubrité, que Mme [H] ne s'est jamais plainte d'une quelconque insalubrité, et n'a contacté le service communal d'hygiène et de santé de la commune de [Localité 6] qu'après avoir été rendue destinataire du congé, alors qu'elle se trouvait précisément en situation d'impayés de loyers, qu'elle a parfaite connaissance de l'immobilier et de ses rouages dès lors qu'elle est associée et gérante de la SCI JK Business, dont le siège est situé [Adresse 3], ayant pour objet social la location de terrains et d'autres biens immobiliers. Sur ce, L'article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'. L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....). b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus. c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire. En l'espèce, en demandant à se voir dispenser du paiement des loyers appelés et réglés et de celui des loyers à venir, Mme [H] invoque implicitement mais nécessairement l'exception d'inexécution. Or, non seulement la maison n'est pas totalement inhabitable puisque Mme [H] continue à y vivre et entend poursuivre cette occupation puisqu'elle s'est opposée à la validation du congé, mais encore aucun élément n'est versé aux débats permettant à la cour de connaître le sort réservé à la procédure initiée par Mme [H] auprès du service d'hygiène et de santé de la commune de [Localité 6] et des suites données par le Maire de cette commune qui, dans la lettre qu'il a adressée le 10 décembre 2020 à M. [L], indiquait avoir décidé de mettre en oeuvre une procédure de péril imminent au titre de son pouvoir de police administrative spéciale conformément à l'article L 511-3 du code de la construction et de l'habitation, et que parallèlement à cet avertissement, la ville saisira le tribunal administratif compétent pour demander la nomination d'un expert qui examinera la maison dans les 24 heures suivant sa nomination et qui proposera les mesures nécessaires permettant de mettre fin à l'imminence du péril. En l'absence de production d'un arrêté pris par le Maire ou l'autorité administrative prescrivant l'interdiction temporaire ou définitive des lieux à l'habitation avec dispense du paiement des loyers, ceux-ci restent dus par Mme [H]. L'arriéré locatif s'élève à la somme de 10 305 euros et il n'y a pas lieu, comme l'a fait M. [L], d'imputer sur cette somme le montant du dépôt de garantie, dès lors que Mme [H] demeure dans les lieux. La condamnation de Mme [H] sera, toutefois, ramenée à la somme de 9 305 euros, la cour ne pouvant fixer la condamnation au titre de l'arriéré locatif à un montant supérieur à celui qui lui est réclamé par M. [L]. - sur la demande d'indemnisation du préjudice matériel et du préjudice moral subis par Mme [H]. Le rapport d'inspection sanitaire établi le 4 décembre 2020 par le service d'hygiène et de santé de la commune de [Localité 6] fait état de fissures sur les murs extérieurs de la maison, de présence de moisissures en partie haute de la cuisine avec humidité mesurée à 20%, d'absence de ventilation dans la pièce de vie avec présence de moisissures, présence de fissures dans la salle de bains, de la dégradation et de l'affaissement du plancher haut de la salle de bains, du décollement des plinthes en partie basse des cloisons de la chambre. Ces désordres, caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de résultat d'assurer à ses locataires une jouissance paisible des lieux donnés à bail, le bailleur ne pouvant s'exonérer de sa responsabilité. Compte tenu de ce qui précède et en considération de la durée du trouble indemnisable, et de son intensité telle qu'elle résulte notamment des photographies accompagnant le constat effectué par les inspecteurs du service d'hygiène et de santé de la commune de [Localité 6], il y a lieu pour la cour d'évaluer à la somme de 4 000 euros, le montant de l'indemnisation du préjudice de jouissance de la locataire. Sur les mesures accessoires. Les dispositions du jugement contesté relatives aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance sont infirmées. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur des parties au titre frais de procédure par elles exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. Chacune des parties doit garder la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 4 octobre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Déboute M. [L] de ses demandes tendant à voir valider le congé notifié à Mme [H] le 2 septembre 2020, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, à la fixation de l'indemnité d'occupation, et à sa condamnation par Mme [H] au paiement de cette indemnité, Condamne Mme [H] à payer à M. [L] la somme de 9 105 euros au titre de l'arriéré locatif, terme de décembre 2020 inclus, Condamne M. [L] à verser à Mme [H] la somme de 4 000 euros à titre d'indemnisation de ses préjudices matériels et moral à liés à ses conditions de vie au sein du bien pris à bail, Prononce la compensation judiciaire entre les condamnations réciproques des parties, Déboute Mme [H] d'une part, et M. [L] d'autre part, de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,