Cour d'appel, 13 mai 2024. 23/01152

MINUTE N° 24/229 Copie exécutoire à : - Me Dominique Serge BERGMANN - Maître Loïc RENAUD Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 13 Mai 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/01152 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IBC4 Décision déférée à la cour : arrêt rendu le 07 novembre 2022 par la cour d'appel de Colmar DEMANDERESSE ' L'OPPOSITION: Madame [M] [B] [Adresse 3] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/2091 du 13/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représentée par Me Dominique serge BERGMANN, avocat au barreau de COLMAR D''FENDEUR ' L'OPPOSITION : Syndic. de copro. [Adresse 3] représenté par son Syndic la SARL WEIBLEN [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 2] Représentée par Me Loïc RENAUD de la SELARL ARTHUS, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 12 février 2024, en audience publique, devant la cour composée de : Mme FABREGUETTES, présidente de chambre Mme DESHAYES, conseillère M. LAETHIER, vice-président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. BIERMANN ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Madame [M] [B] est propriétaire d'un lot au sein de la copropriété située [Adresse 3] à [Localité 2], laquelle comportait trois copropriétaires, à savoir l'intéressée, Monsieur [G] [C] et Madame [U] [X] ainsi que la SCI LME. Depuis courant 2020-2021, les consorts [C]-[X] sont seuls copropriétaires avec Madame [M] [B]. La Sarl Century 21 Weiblen Immeubles exerce les fonctions de syndic de cette copropriété depuis le 22 octobre 2014. Par exploit d'huissier en date du 16 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 2] (ci-dessous désigné le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic de copropriété la société Weiblen Immeubles, a fait citer Madame [M] [B] devant le tribunal judiciaire de [Localité 2] aux fins de condamnation au paiement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de la somme de 8 183,96 euros en principal, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi que des charges de copropriété restant à courir à compter du troisième trimestre de l'année 2020, de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers frais et dépens. Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat demandeur a exposé que la défenderesse restait devoir la somme réclamée au titre d'un arriéré de charges restées impayées, malgré mises en demeure en date des 21 mars 2017 et 12 juillet 2019. Il a précisé avoir obtenu une ordonnance d'injonction de payer le 9 mai 2017, portant sur un montant de 4 112,15 euros contre laquelle il aurait été formé opposition, la procédure ayant abouti à un constat de carence du conciliateur de justice. Il a argué du préjudice subi du fait des manquements répétés systématiques de la copropriétaire défaillante. Le demandeur dûment représenté a fait reprendre les termes de son assignation à l'audience, alors que Madame [M] [B], régulièrement citée par acte d'huissier déposé à l'étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Par jugement réputé contradictoire, en date du 11 mai 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 2] a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges et de sa demande en dommages-intérêts, il a par ailleurs condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance et dit n'y avoir lieu à indemnisation au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu l'absence de justificatif probant, dans la mesure où il n'était pas justifié des décomptes de charges approuvés par les assemblées générales des copropriétaires ni des relevés de compte des copropriétaires par exercice annuel, que ne peuvent remplacer les appels de provision. Par déclaration en date du 11 juin 2021 le syndicat de la copropriété a interjeté appel de cette décision. Par écritures remises au greffe le 13 septembre 2021, le syndicat de la copropriété a conclu à l'infirmation du jugement déféré et a demandé à la cour, statuant à nouveau, de condamner Madame [M] [B] à lui payer la somme en principal de 9 064,81 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts, la somme de 3 000 euros pour les deux instances par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens des procédures de première instance et d'appel, outre la prise en charge des droits, émoluments, des actes des huissiers de justice ainsi que le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur lié à l'exécution de l'arrêt à intervenir. Madame [M] [B] n'a pas constitué avocat malgré la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appel. Par arrêt rendu par défaut en date du 7 novembre 2022, la cour de céans a : infirmé le jugement déféré sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts et en ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau des chefs infirmés : condamné Madame [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 064,81 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, condamné Madame [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, y ajoutant : condamné Madame [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Madame [M] [B] à prendre en charge les droits et émoluments, les actes des huissiers de justice ainsi que le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur lié à l'exécution du présent arrêt, condamné Madame [M] [B] aux dépens. Par déclaration de saisine enregistrée le 14 mars 2023, Madame [M] [B] a formé opposition à l'encontre de cette décision. Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 29 novembre 2023, Madame [M] [B] demande à la cour de recevoir son opposition, rejeter l'appel, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer un montant de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et supporter les dépens des deux instances. A l'appui de son opposition, Madame [M] [B] fait essentiellement valoir que les deux autres copropriétaires sont une société et une personne physique ayant des intérêts communs, ce qui la rend systématiquement minoritaire dans la prise de décision. Elle souligne surtout que les appels de fonds dont il a été justifié devant la cour portaient sur la période de 2015 à 2021 et se prévaut essentiellement à cet égard que Monsieur [G] [C] lui a pourtant adressé un courrier le 18 mars 2023 proposant une rencontre afin de « trouver une solution » ce qui laisse espérer l'aboutissement d'une solution transactionnelle. Elle indique ne pas s'opposer par principe au paiement des charges de copropriété mais considérer les montants réclamés comme surestimés. Par conclusions du 20 décembre 2023 notifiées le lendemain, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'opposition de Madame [M] [B], si la cour devait déclarer l'opposition recevable, la rejeter sur le fond, juger n'y avoir lieu à la rétractation de l'arrêt rendu le 7 novembre 2022 par la cour d'appel de Colmar, confirmer l'arrêt rendu le 7 novembre 2022 en toutes ses dispositions sauf à tenir compte de l'évolution du litige, en conséquence, infirmer le jugement rendu le 11 mai 2021 par le tribunal judiciaire de [Localité 2] sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts et en ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, statuant à nouveau sur les chefs infirmés et vu l'évolution du litige, - condamner Madame [M] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 15 053,68 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, condamner Madame [M] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, y ajoutant, condamner Madame [M] [B] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, condamner Madame [M] [B] à prendre en charge les droits et émoluments des actes des commissaires de Justice, ainsi que le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur liés à l'exécution du présent arrêt, la condamner aux dépens, y compris ceux de l'arrêt du 7 novembre 2022. A l'appui, le syndicat de la copropriété expose que Madame [M] [B] a cessé de s'acquitter de ses charges de copropriétaire depuis 2015 et qu'elle restait devoir la somme totale de 9 064,81 euros, arrêtée au 18 août 2021, la dette ayant continue de s'accroître depuis lors. Il rappelle que Madame [M] [B] a été mise en demeure par huissier le 21 mars 2017 d'avoir à payer la somme de 4 112,15 euros ; que selon ordonnance du 9 mai 2017 le président du tribunal d'instance de [Localité 2] l'a enjoint de payer cette somme ; que toutefois l'ordonnance ne lui a pas été signifiée, la débitrice ayant en temps saisi un conciliateur de justice qui a dressé un procès-verbal de carence, faute de présentation de cette dernière. Il précise qu'une nouvelle requête en injonction de payer a été rejetée le 28 mai 2019 et une seconde mise en demeure par huissier, d'avoir à payer la somme de 7 396,39 euros, a été délivrée à Madame [M] [B] le 12 juillet 2019. Il se prévaut du bien-fondé de sa créance au regard de la production de l'ensemble des appels de fonds adressés à Madame [M] [B], les décomptes de charges qui lui ont été adressés ainsi que les copies des procès-verbaux d'assemblée générale portant notamment approbation des comptes ainsi que des budgets prévisionnels avec état de la répartition des charges entre copropriétaires. Il rappelle que les charges et provisions sont de plein droit exigibles dès leur approbation par l'assemblée générale. Il souligne que, par application de l'article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965, les frais de 10 euros mis en compte par le syndic en ce qui concerne l'établissement de chaque mise en demeure, étaient justifiés par les contrats signés avec le syndicat de copropriétaires. A l'appui de sa demande de dommages et intérêts, il observe que le droit à réparation est désormais prévu par l'article 1231-6 alinéa 4 du code civil et que la copropriété ne comportant désormais que deux copropriétaires, il faut pallier la carence de Madame [M] [B], ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un préjudice financier distinct de celui résultant de l'absence de paiement. Il souligne le caractère péremptoire des affirmations de Madame [M] [B], non étayées par de quelconques pièces et contestées. Il rappelle que Monsieur [G] [C] ne représente pas le syndicat des copropriétaires et que son courrier n'indique pas qu'elle serait à jour du règlement de ses charges de copropriété. Il insiste sur la carence probatoire de l'intéressée qui ne démontre pas avoir effectué de quelconque paiement depuis plusieurs années, ni même depuis l'arrêt contesté, les 'crédits' apparaissant sur son compte correspondant seulement à des décomptes de charges créditeurs. Le syndicat des copropriétaires indique enfin que Madame [M] [B] ne retire que rarement les convocations aux assemblées générales, ne s'y présente pas et n'a jamais pris attache avec le syndic au sujet des comptes, ses impayés ayant augmenté et une solution autre qu'une vente paraissant peu probable. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2024. MOTIFS Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu les pièces régulièrement communiquées ; Sur l'opposition L'opposition, formée selon les dispositions des articles 571 et suivants du code de procédure civile, sera déclarée régulière et recevable en la forme, le fait qu'elle soit éventuellement fondée au fond, comme soulevé par le syndicat des copropriétaires, n'entachant pas sa recevabilité. Conformément aux dispositions de l'article 572 de ce code, il convient de rétracter l'arrêt rendu par défaut le 7 novembre 2022 et de statuer à nouveau en fait et en droit sur les moyens soutenus par les parties à l'encontre du jugement rendu le 11 mai 2021. Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires En vertu des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges. Selon l'article 10-1 de la même loi, par dérogation au texte précité, les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur, sont imputables aux seuls copropriétaires concernés. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat les provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. A l'appui de ses demandes le syndicat des copropriétaires produit : - les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété en date des 21 octobre 2014, 24 novembre 2016, 13 mars 2017, 19 novembre 2018, 24 avril 2019, 20 mai 2019, 9 octobre 2020, 15 mars 2021, 2 mai 2022, 14 décembre 2022, 31 juillet 2023, 30 octobre 2023 ; Ces procès-verbaux ont voté les budgets prévisionnels et approuvé les comptes, arrêtés au 31 décembre, des exercices des années suivantes 2014 à 2022 ainsi que les budgets prévisionnels jusqu'à celui de l'année 2024 ; - pour chaque exercice : une situation financière de la trésorerie du syndicat, la situation de chaque copropriétaire en fin d'exercice, le compte de gestion général de l'exercice clos, le compte de gestion pour opérations courantes de l'exercice clos, ainsi que l'état des dépenses annuelles et le budget prévisionnel. Plus spécifiquement, concernant Madame [M] [B], le syndicat des copropriétaires produit pour chacun des exercices ci-dessus énumérés : - les décomptes individuels de charges, - les appels de fonds de chaque trimestre, - un décompte général. Le relevé du compte individuel de Madame [M] [B] en date du 18 décembre 2023 fait ressortir un solde débiteur de 15 053,68 euros à cette date sans trace d'aucun paiement intervenu depuis janvier 2015, les seules sommes venant en crédit du compte correspondant à des régularisations de charges annuelles. Madame [M] [B] n'apporte aucun élément concret à l'appui de sa contestation des charges, en ce qu'elles seraient 'excessives' sans davantage de précisions, alors que celles-ci sont justifiées par les pièces précitées. Elle ne justifie pas davantage de quelconques paiements. Le courrier de Monsieur [G] [C] en date du 18 mars 2023 par lequel ce dernier propose une rencontre afin de 'trouver une solution pour vous et pour nous' ne saurait s'interpréter comme une proposition de transaction au nom du syndicat des copropriétaires et n'est pas de nature à remettre en cause le droit du syndicat des copropriétaires à obtenir un titre reconnaissant sa créance. Cet argument est d'autant moins pertinent qu'il apparaît dilatoire s'agissant d'une partie qui ne donne aucune suite aux convocations qu'elle reçoit, ne retire pas toujours ses recommandés et ne se présente pas aux convocations judiciaires ou extra-judiciaires telle que la conciliation dont elle était pourtant demanderesse. Les frais nécessaires, au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, doivent correspondre à des diligences efficientes qui marquent une étape essentielle dans le processus de recouvrement. En l'espèce, le décompte intègre divers frais de rappel en recommandé aux dates des 27 novembre 2017, 29 mars 2019, 26 juin 2019, 26 février 2020, 23 mai 2022, 27 septembre 2022, 26 juin 2023 et 27 septembre 2023 sans toutefois que les courriers et avis de recommandés afférents ne soient produits. Ces montants seront donc déduits des sommes mises à la charge de l'opposante. Le jugement déféré sera donc infirmé et Madame [M] [B] condamnée au paiement de la somme de 14 963,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, conformément à la demande. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l'article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En s'abstenant de régler aucune charge de copropriété depuis de nombreuses années, Madame [M] [B] a commis une faute qui a causé au syndicat un préjudice qu'il convient d'indemniser à hauteur de la somme de 500 euros. Sur les demandes accessoires La décision déférée qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et l'a débouté de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, était justifiée par le fait que le syndicat n'avait pas produit les pièces nécessaires au succès de ses prétentions. Il en résulte que le jugement déféré sera confirmé de ces chefs. Partie perdante à hauteur d'appel et opposante défaillante dans l'administration d'une quelconque preuve, Madame [M] [B] sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965, Madame [M] [B] sera aussi condamnée à prendre en charge les droits, émoluments, les actes des huissiers de justice ainsi que le droit de recouvrement d'encaissement à la charge du débiteur lié à l'exécution du présent arrêt. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, DECLARE l'opposition recevable et rétracte l'arrêt rendu par la cour de céans le 7 novembre 2022 ; INFIRME le jugement rendu le 11 mai 2021 par le tribunal judiciaire de [Localité 2] sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts et en ses dispositions concernant les dépens et l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau des chefs infirmés, CONDAMNE Madame [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic de copropriété la société Weiblen Immeubles, la somme de 14 963,68 euros avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, CONDAMNE Madame [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic de copropriété la société Weiblen Immeubles, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, Et y ajoutant, CONDAMNE Madame [M] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic de copropriété la société Weiblen Immeubles, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [M] [B] à prendre en charge les droits et émoluments, les actes des huissiers de justice ainsi que le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur lié à l'exécution du présent arrêt. CONDAMNE Madame [M] [B] aux dépens de la procédure d'appel, y compris ceux de l'arrêt du 7 novembre 2022. Le Greffier La Présidente