Tribunal judiciaire, 23 mai 2025. 25/00230

Du 23 mai 2025 5AA SCI/jjg PPP Référés N° RG 25/00230 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2AXD Société CDC HABITAT C/ [E] [U] - Expéditions délivrées à la SELARL AGH AVOCATS - FE délivrée à la SELARL AGH AVOCATS Le 23/05/2025 Avocats : la SELARL AGH AVOCATS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Société CDC HABITAT [Adresse 2] [Localité 6] Représentée par Maître Anne-Geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS DEFENDEUR : Monsieur [E] [U] [Adresse 4] [Adresse 8] [Adresse 9] [Localité 3] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 28 Mars 2025 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Janvier 2025 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Réputée contradictoire et en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 18 janvier 2024, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [U] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 7]. Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, la SA CDC HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 863,53 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la SA CDC HABITAT a assigné Monsieur [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 28 mars 2025 aux fins de voir : - Constater que la résiliation du bail conclu le 18 janvier 2024 entre la société CDC HABITAT et Monsieur [E] [U], portant sur le logement (porte 0095) avec cave sis [Adresse 5] à [Localité 7], est intervenue de plein droit par acquisition de la clause résolutoire contractuelle à l'expiration du délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer le 24 octobre 2024, - Condamner Monsieur [E] [U] à quitter les lieux, et à les laisser libres de toute personne les occupant de son chef, - A défaut de libération effective des lieux à l'expiration du délai légal, autoriser le société CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [E] [U] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués, avec au besoin l'aide et l'assistance de la force publique, - Fixer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant des loyers, augmenté des charges afférentes au logement dont s'agit, révisable selon les dispositions contractuelles (soit 426,11 euros par mois à la date de l'assignation), - Condamner Monsieur [E] [U] à son paiement à la société CDC HABITAT à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, - Condamner Monsieur [E] [U] à payer à la société CDC HABITAT une provision de 1032,94 euros pour arriérés de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 13 janvier 2025 (échéance de janvier non incluse), somme à parfaire des échéances dues au jour de l'audience (à hauteur de 426,11 euros par mois), avec intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance à intervenir, - Condamner Monsieur [E] [U] à payer à la société CDC HABITAT une indemnité de 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, - Le condamner aux entiers dépens. L'affaire a été débattue à l’audience du 28 mars 2025. Lors de l’audience du 28 mars 2025, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1046,45 euros au 25 mars 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique qu'elle ne serait pas opposée à l'octroi de délais de paiement si Monsieur [E] [U] avait été présent à l'audience et ajoute que le paiement du loyer a été repris. Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [E] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution du défendeur En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 20 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 28 mars 2025. La bailleresse justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales en date du 29 octobre 2024, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer. Ainsi, dans la mesure où le commandement de payer les loyers, délivré le 27 septembre 2024 vise le délai de deux mois, il convient de retenir que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 863,53 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 24 octobre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [E] [U] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 24 octobre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 26 décembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 26 décembre 2024. La suspension des effets de la clause résolutoire n'a pas été sollicitée par les parties de sorte que, malgré la reprise du paiement intégral du loyer courant et en l'absence d'information quant aux ressources de Monsieur [E] [U], le Tribunal ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, Monsieur [E] [U] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 26 décembre 2024, ce qui constitue pour la SA CDC HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA CDC HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1046,45 euros à la date du 25 mars 2025. Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [E] [U] sera donc condamné au paiement de la somme de 1046,45 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 25 mars 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse. Monsieur [E] [U] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (436,58 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [E] [U]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [E] [U] à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 26 décembre 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [E] [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 7] ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [E] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (436,58 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Monsieur [E] [U] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 1046,45 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 25 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Monsieur [E] [U] à payer à la SA CDC HABITAT, à compter du 1er mars 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [E] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Monsieur [E] [U] à payer à la SA CDC HABITAT une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION