Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/00903

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE Chambre 4 N° RG 24/00903 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KEHX MINUTE N° ORDONNANCE DU 22 Novembre 2024 S.A. UNICIL c/ [F], [F] DÉBATS : A l’audience publique du 16 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Novembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : Monsieur Matthieu GUY, Juge placé près de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence, délégué aux fonctions de Juge des contentieux de la protection assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 22 Novembre 2024 ENTRE : DEMANDERESSE: S.A. UNICIL [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Me Céline FALCUCCI, avocat au barreau de TOULON DEFENDEURS: Madame [Z] [F] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Monsieur [H] [F] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] Rep/assistant : Me Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN COPIES DÉLIVRÉES LE 22 Novembre 2024 : 1 copie exécutoire à ; - Me Lionel ESCOFFIER, Me Céline FALCUCCI, 1 copie dossier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 septembre 2019 ayant pris effet le 15 septembre 2019, la SA d'HLM UNICIL a donné à bail à Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], et un emplacement de stationnement en contrepartie d'un loyer mensuel de 413,22 euros et 67,50 euros de charges pour l'appartement et loyer mensuel de 15,18 euros pour l'emplacement de parking. Des loyers sont demeurés impayés, la SA D'HLM UNICIL a fait délivrer à Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 septembre 2023, aux fins d'obtenir paiement de la somme de 2 869,71 euros en principal. Par acte de commissaire de Justice en date du 18 janvier 2024, la SA D'HLM UNICIL a fait assigner Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir : - Constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 septembre 2023 à Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] est resté infructueux ; - A titre principal, sur la résiliation, constater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, la résiliation au 7 novembre 2023 du contrat de location du 16 septembre 2019, relatif au logement et au garage sis [Adresse 3] à [Localité 4] liant la SA D'HLM UNICIL à Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] - A titre subsidiaire, sur la résiliation, constater l'acquisition de la clause résolutoire et par conséquent, la résiliation au 26 novembre 2023 du contrat de location du 16 septembre 2019, relatif au logement et au garage sis [Adresse 3]) liant la SA D'HLM UNICIL à Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] - Ordonner l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] et de tout occupant de leur chef des lieux loués et l'évacuation des meubles le cas échéant, en faisant, s'il y a lieu d'y procéder, à l'ouverture des portes éventuellement avec le concours de la force publique à compter du prononcé de l'ordonnance à venir et jusqu'à parfaite et complète libération des lieux ; - Autoriser la requérante à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion aux frais, risques et périls des parties requises ; - Juger que Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] sont occupants sans droit ni titre des lieux loués ; - Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] à payer à la SA D'HLM UNICIL la somme de 4 771,58 euros arrêtés au 30 novembre 2023, à titre provisionnel et à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation outre les intérêts et frais qui seront dus lors du départ effectif des occupants, somme à parfaire jusqu'à signification de l'ordonnance à venir ; - Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] à payer à la SA D'HLM UNICIL une indemnité d'occupation mensuelle, provisionnelle équivalente aux loyers actualisés, charges et accessoires que les locataires auraient dû payer en cas de non résiliation du bail soit actuellement la somme toutes charges comprises de 524,61€ et ce jusqu'à parfaite libération des lieux matérialisé par la remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; - Juger que cette indemnité d'occupation sera indexée selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ; - Juger que cette indemnité sera perçue sous les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel ; - Juger que ladite assignation a été régulièrement dénoncée par l'Huissier significateur de l'acte, au Préfet du Var ; - Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] à payer à la SA UNICIL la somme de 350€ par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - Condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile en ceux compris le coût du commandement de payer du 26 septembre 2023 soit la somme de 149,94€ TTC et celui de la présente assignation. Après plusieurs renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 16 octobre 2024, lors de laquelle la SA D'HLM UNICIL représentée par son avocat, a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 5003,73 €. En ce qui concerne la proposition de délais de paiement des locataires, la SA D'HLM UNICIL ne s'est pas opposée à cette demande et ne s'est pas opposée à ce que l'octroi de délais de paiement ait pour conséquence la suspension de la mesure d'expulsion. Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] sont représentés à l'audience par leur conseil. Ils sollicitent, par conclusions visées : - Juger que les époux [F] sont de bonne foi ; - Juger que les époux [F] ont repris le paiement des loyers courants avant l'audience de jugement et qu'il n'y a eu aucune augmentation de la dette locative ; - Juger que la clause résolutoire sera suspendue pour un délai de 3 années ; - Juger qu'il sera accordé un délai de de 3 années aux époux [F] pour s'acquitter de la dette au jour de l'audience soit une somme de 4 451,98 euros. Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats. À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 novembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande : L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l'espèce, la bailleresse produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 18 janvier 2024 soit plus de six semaines avant la première audience qui s'est tenue le 20 mars 2024. Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides. En l'espèce, la SA D'HLM UNICIL justifie également en tant que bailleresse avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2023 soit plus de deux mois avant d'avoir fait assigner ses locataires en référés le 18 janvier 2024. La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion : Au terme de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 2 du code civil dispose que " La loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif ". Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil. Il résulte de l'avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ". Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction. En l'espèce, le bail litigieux a été conclu le 16 septembre 2019. La clause résolutoire prévue par ledit bail stipule qu'en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois. Par acte de Commissaire de Justice du 26 septembre 2023, la SA D'HLM UNICIL a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 869,71 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux. Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2023 à minuit. Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] sont donc, à compter de cette date, occupants sans droit ni titre du logement donné à bail. En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion des locataires, Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] et dans les termes du dispositif. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétique. Sur l'indemnité d'occupation : Il convient de n'accorder en référé qu'une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s'était poursuivi. L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d'occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu'elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice. En l'espèce, Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 26 novembre 2023 minuit et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble. Par conséquent, à compter du 27 novembre 2024 et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables solidairement d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer à la somme de 524,61 euros sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. La demande d'indexation de ladite indemnité sera dès lors rejetée. Cette condamnation sera prononcée solidairement entre eux, par application de l'article VI du contrat de bail du 16 septembre 2019. Etant ici précisé que le montant actuel du loyer et charges est de 551,29 euros, cependant, la demande étant formulée pour un montant de 524,61 €, ladite indemnité sera donc fixée à ce montant, le juge des référés ne pouvant statuer ultra petita. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif : L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil. Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée. La SA D'HLM UNICIL actualise le montant de sa créance, à l'audience, à la somme de 5003,73 euros. Cependant aucun décompte actualisé n'est versé aux débats, le dernier s'arrêtant à la date du 30 novembre 2023 sur lequel il apparait que le montant de la dette s'élève à la somme de 4771,58 euros. De plus il est versé aux débats, par les défendeurs, le relevé de compte locataire, laissant apparaitre une créance d'un montant de 4 703,27 euros au 3 septembre 2024. Un paiement d'un montant de 251,29 euros étant intervenu le 13 septembre 2024, le montant de la dette actualisé est de 4 451,98 euros. Cette condamnation sera prononcée solidairement entre eux, par application de l'article VI du contrat de bail du 16 septembre 2019. Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] à régler à la SA D'HLM UNICIL la somme de 4451,98 euros à titre provisionnel. Sur les délais de paiement : a) sur les conditions d'octroi des délais de paiement : L'article 24- V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. En l'espèce, il résulte des débats à l'audience et des pièces versées à la procédure que le paiement du loyer intégral courant a repris avant la date de l'audience si bien qu'il est permis légalement d'accorder des délais. En l'espèce, Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] proposent d'apurer leur dette locative en effectuant des versements en sus du loyer en cours sur 36 mois, demande à laquelle la SA D'HLM UNICIL ne s'oppose pas. En l'espèce, il résulte du relevé de compte locataire produit à l'audience que Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] ont repris le paiement du loyer courant et que la dette locative n'a pas augmenté depuis la délivrance de l'assignation. Dans ces conditions, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu d'accorder des délais de paiement pour une durée de 36 mois et d'autoriser Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] à s'acquitter de la dette par versements mensuels de 123 euros pendant 35 mois et une dernière mensualité de 146,98 euros en plus du loyer courant. b) sur la suspension des effets de la clause résolutoire : Depuis la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'article 24- VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Des délais de remboursement ayant été accordés et les locataires ayant expressément sollicité à l'audience que les effets de la clause de résiliation soient suspendus, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus pendant le cours des délais. Si Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet et il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] seront solidairement tenus au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi, soit 551,29 euros. - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les demandes accessoires : a) Sur les dépens En vertu de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Aux termes de l'article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. En l'espèce, Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F], partie succombante à la procédure, supporteront la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l'article susvisé, doit rester à la charge du débiteur. La demande de condamnation solidaire concernant les dépens sera rejetée, la solidarité ne se présumant pas et le bailleur ne pouvant se prévaloir d'aucune solidarité légale ou conventionnelle à ce titre. b) Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, " le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ". Au regard des situations respectives des parties, l'équité commande de ne pas allouer d'indemnités au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. c) Sur l'exécution provisoire L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toutes les décisions de première instance. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence ; DECLARONS recevable la demande de la SA D'HLM UNICIL ; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 16 septembre 2019 conclu entre Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] d'une part et la SA D'HLM UNICIL d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies au 26 novembre 2023 minuit et qu'en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] de libérer les lieux loués situés [Adresse 3] et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d'un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu'après restitution de l'ensemble des clés ; DISONS qu'à défaut pour Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA D'HLM UNICIL pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] à payer à la SA D'HLM UNICIL la somme de 4 451,98 euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au mois de septembre 2024 ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] à verser à la SA D'HLM UNICIL à compter du 27 novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 524,61 € ; RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ; REJETONS la demande d'indexation de l'indemnité d'occupation ; ACCORDONS des délais de paiement à Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] pour une durée de 36 mois, AUTORISONS Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] à se libérer en trente-six (36) mensualités, par 35 mensualités de cent vingt-trois euros (123,00 euros), la dernière mensualité sera du montant du solde et des intérêts de la dette, le 10 de chaque mois en sus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPENDONS pendant la période d'octroi des délais de paiement, les effets de la clause résolutoire ; RAPPELONS que les procédures d'exécution qui auraient été engagées par Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] sont suspendues d'une part et que les majorations ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues d'autre part, pendant le délai précité ; DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date ou d'un seul terme du loyer courant et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera de plein-droit immédiatement exigible, RAPPELONS que si les modalités du paiement précité sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jouée, DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance : 1) la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; 2) la clause résolutoire reprendra son plein effet ; 3) qu'à défaut par Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] d'avoir libéré l'appartement situé [Adresse 3] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsée ou à défaut par le bailleur ; 4) DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 5) RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 6) RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; 7) DISONS que Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] sont redevables à l'égard de la SA D'HLM UNICIL d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération des lieux d'un montant égal à la somme de 524,61 euros ; 8) CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] à payer à la SA D'HLM UNICIL une indemnité d'occupation mensuelle fixée provisoirement à la somme de 524,61 euros à compter du 27 novembre 2023 ; DISONS n'y avoir lieu à allouer des indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [H] [F] et Madame [Z] [F] aux dépens de l'instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de la présente assignation ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LE GREFFIER LE PRESIDENT