Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
59034 LILLE CEDEX
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/06022 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XKR7
N° de Minute : 24/00248
JUGEMENT
DU : 10 Septembre 2024
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la SARL CABINET LEDOUX
C/
[H] [V]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU 10 Septembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 5] dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son Syndic, la SARL CABINET LEDOUX
représenté par Maître Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE
ET :
DÉFENDEUR
Monsieur [H] [V], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Mai 2024
Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 10 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier
RG n°6022/23 – Page KB
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [H] [V] est propriétaire du lot n°38 d’un immeuble dépendant de la copropriété de la Résidence [Adresse 5], située au [Adresse 3], à [Localité 6].
La S.A.S FONCIA a été le syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] jusque fin septembre 2021.
Le 2 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] a confié la mission de syndic à la S.A.R.L Cabinet Ledoux à compter du 1er octobre 2022.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 février 2022, la S.A.R.L Cabinet Ledoux a mis en demeure Monsieur [H] [V] de payer la somme de 683,24 euros en principal au titre des charges de copropriété.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 mars 2022, la S.A.R.L Cabinet Ledoux a mis en demeure Monsieur [H] [V] de payer la somme de 737,24 euros en principal au titre des charges de copropriété.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 décembre 2022, la S.A.R.L Cabinet Ledoux a mis en demeure Monsieur [H] [V] de payer la somme de 1.451,12 euros en principal au titre des charges de copropriété.
Par procès – verbal du 22 décembre 2022, Monsieur [Y] [P], conciliateur de justice, a constaté la carence de Monsieur [H] [V] à la tentative préalable de conciliation pour défaut de paiement des charges de copropriété.
Par acte d’huissier délivré 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic, la S.A.R.L Cabinet Ledoux, a fait assigner Monsieur [H] [V] à l’audience du 21 novembre 2023 du Tribunal judiciaire de LILLE afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- le condamner à payer la somme de 1.531,78 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 mai 2023 ;
- le condamner à payer la somme de 174,33 euros pour les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance,
- la condamner à payer la somme de 1.020 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
L’affaire a fait l’objet de deux renvois et a été utilement retenue à l’audience du 28 mai 2024.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, représenté par son conseil, sollicite la condamnation de Monsieur [H] [V] au paiement de la somme de 151,41 euros en principal (frais de recouvrement) et réitère ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Au soutien de sa demande, il explique que Monsieur [H] [V] ne paie que partiellement ses appels de fonds. Il expose que Monsieur [H] [V] était redevable de 1.191,16 euros au mois d’octobre 2021. Néanmoins, il indique que la présente procédure ne concerne que des sommes dues postérieurement au mois d’octobre 2021.
En réponse au moyen de défense, il indique que Monsieur [H] [V] a réalisé un paiement de la somme de 727,48 euros le 20 novembre 2020 qui a été imputé sur le compte d’un autre copropriétaire par la S.A.S FONCIA. Néanmoins, il fait valoir qu’à la date de l’assignation le copropriétaire était redevable d’une somme en principal de 1.531,78 euros, soit un montant supérieur au paiement imputé, à tort, sur le compte de l’autre copropriétaire.
Monsieur [H] [V] a comparu en personne.
Il sollicite le rejet des prétentions adverses. D’une part, il soutient avoir payé la somme de 933 euros, au lieu du montant de 727,48 euros allégué par le syndicat. D’autre part, il fait valoir que l’erreur d’imputation de son paiement a été commis par la S.A.S FONCIA.
L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”
L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée général ».
L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.
En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Il appartient donc au syndic de produire le procès-verbal de l’assemblée générale concernée mais également les régularisations annuelles de charges, les appels de fonds de charges et travaux ainsi que le compte du propriétaire depuis l’origine ou, à défaut, depuis le premier impayé.
En l’espèce, le syndic verse aux débats :
un relevé de propriété,le contrat de syndic,un décompte du 1er janvier au 1er octobre 2021, date à laquelle la S.A.R.L Cabinet LEDOUX a repris la mission de syndic,deux décomptes arrêtés aux 7 décembre 2023 et 7 mai 2024,le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 30 septembre 2021 approuvant les exercices 2019 et 2020 et votant le budget prévisionnel 2022,les appels de provision à compter du 1er janvier 2022,les mises en demeure des 2 février, 4 mars et 30 décembre 2022.
Si la S.A.R.L Cabinet LEDOUX ne verse pas d’historique de compte intégral alors qu’un paiement du 26 octobre 2020 fait débat, il y a lieu de remarquer qu’à la date de reprise du syndic par le Cabinet LEDOUX Monsieur [H] [V] n’était redevable d’aucune somme. En effet, la dette s’est constituée à compter du 22 décembre 2021.
Aux termes de l’historique de compte arrêté au 7 mai 2024, Monsieur [H] [V] serait redevable de la somme de 151,41 euros.
Il est constant que Monsieur [H] [V] a payé une somme à l’étude d’huissier mandaté par la S.A.S FONCIA, ès qualités de syndic, pour recouvrer les charges de copropriété impayées qui a été, par erreur, imputée sur le compte d’un autre copropriétaire. Cette somme a été restituée à hauteur de 727,48 euros par la S.A.S FONCIA sur le compte de Monsieur [H] [V] le 1er décembre 2023 par virement. Toutefois, Monsieur [H] [V] rapporte la preuve d’un paiement de la somme de 933,45 euros par chèque du 26 octobre 2020, encaissé le 2 novembre 2020. Il y a lieu d’en conclure que l’étude d’huissier mandaté par la S.A.S FONCIA a, sans décision de justice, déduit ses propres frais de la somme payée par le copropriétaire au titre des charges de copropriété. Monsieur [H] [V] justifie donc d’un paiement libératoire de 933,45 euros qui n’a été comptabilisé qu’à hauteur de 727,48 euros, soit une somme de 205,97 euros d’écart, c’est-à-dire un montant supérieur à celui réclamé à l’audience du 28 mai 2024.
Il convient donc de rejeter la demande en paiement du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5].
De surcroît, l’historique de compte fait apparaître une somme de 174,33 euros de frais de mise en demeure et de relance ainsi qu’une somme de 114 euros de frais de mise en contentieux et de 128,54 euros de commandement de payer délivré le 6 septembre 2023.
S’agissant des frais de mise en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic (confère page n°7/8 du contrat de syndic) n'est pas opposable au copropriétaire puisqu’il n'est pas partie au contrat. Aussi, les frais de mise en demeure auraient été retenus à hauteur de leur coût réel, soit 5,33 euros par courrier.
S’agissant des frais de mise en contentieux, ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
S’agissant des frais du commandement de payer, ils relèvent des dépens et auraient été exclus de la condamnation en principal. En outre, le commandement de payer n’a pas été versé aux débats. Enfin, le recours au ministère d’huissier n’est pas exigé pour recouvrer des charges de copropriété.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens et frais irrépétibles :
Si la demande principale en paiement du syndicat est rejetée, il n’en demeure pas moins qu’à la date de l’assignation Monsieur [H] [V] était redevable de la somme de 598,33 euros selon décompte arrêté au 23 mai 2023, soit la somme de 1.531,78 euros en principal déduction faite du paiement de 933,45 euros du 26 octobre 2020. L’exigibilité de charges de copropriété à la date de l’assignation justifie de mettre les dépens à la charge de Monsieur [H] [V], à l’exclusion du coût du commandement de payer du 6 septembre 2023 qui n’est pas un acte nécessaire au recouvrement de charges de copropriété au sens des dispositions des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
En équité, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Sur l’exécution provisoire :
En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, rien ne justifiant d’en disposer autrement.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en dernier ressort,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L Cabinet LEDOUX, de sa demande en paiement ;
REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L Cabinet LEDOUX, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [H] [V] aux entiers dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 6 septembre 2023 ;
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,
Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2024.
Le Greffier Le Juge
