Texte intégral
ARRET N°510
FV/KP
N° RG 20/01668 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GBUU
Société GIFI MAG
C/
S.C.I. S.C.I. DALFA
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE POITIERS
2ème Chambre Civile
ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/01668 - N° Portalis DBV5-V-B7E-GBUU
Décision déférée à la Cour : jugement du 25 juin 2020 rendu(e) par le TJ à compétence commerciale de [Localité 4].
APPELANTE :
Société GIFI MAG prise en la personne de son gérant, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualité audit siège.
[Adresse 7]
[Localité 1]
Ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS
Ayant pour avocat plaidant Me Matthieu NICOLAS, avocat au barreau de PARIS.
INTIMEE :
S.C.I. DALFA prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Ayant pour avocat plaidant Me Stéphane PRIMATESTA de la SCP TEN FRANCE, avocat au barreau de POITIERS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 06 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Claude PASCOT, Président
Monsieur Fabrice VETU, Conseiller
Monsieur Cédric LECLER, Conseiller
qui en ont délibéré
GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,
- Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé des 30 novembre et 05 décembre 2007, la SCI DES LOGES, aux droits de laquelle vient la SCI DALFA, a donné à bail commercial à la société GIFI MAG, un local commercial situé à [Adresse 5], d'une surface SHON de 1.650 m² dont 1.400 m2 de surface de vente pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 05 septembre 2008 pour expirer le 04 septembre 2017 pour un loyer annuel de 113.190€ hors taxe et hors charge.
Par acte extrajudiciaire en date du 28 août 2017, la SAS GIFI MAG a sollicité le renouvellement de son bail commercial à compter du 05 septembre 2017 moyennant un loyer annuel de 106.800€ hors taxe et hors charges.
Le 19 septembre 2017, la SCI DALFA a donné son accord pour le renouvellement du bail mais a indiqué qu'elle entendait maintenir le loyer plafonné à la somme annuelle de 123.897,78 €.
Les discussions sur ce point n'ayant pas abouti, la SAS GIFI MAG a assigné la SCI DALFA devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Niort par acte daté du 03 avril 2018.
Par jugement en date du 13 août 2018, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit une expertise confiée à Madame [I] [W]. Le rapport a été déposé le 29 juillet 2019.
Par mémoire notifié le 14 janvier 2020, la SAS GIFI MAG a sollicité du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Niort de notamment fixer le montant annuel du loyer renouvelé à la somme de 104.480 € HT et hors charges.
Par jugement daté du 25 juin 2020, la juridiction saisie a :
- rejeté la demande de la société GIFI MAG tendant à voir réviser le loyer ;
- fixé à la somme de 123.897,68 € le loyer annuel HT dû par la société GIFI Mag à la SCI DALFA à compter du 05 septembre 2017 ;
- condamné la société GIFI Mag à payer à la SCI DALFA la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamné la société GIFI Mag aux entiers dépens en ce compris les frais de l'expertise ;
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
la SCI GIFI MAG a relevé appel de ce jugement par déclarations au greffe de la Cour d'appel de Poitiers le 12 août 2021 en visant les chefs expressément critiqués.
Par arrêt avant dire droit en date du 30 novembre 2021, la deuxième chambre civile de la Cour d'appel de Poitiers, constatant que le rapport de l'expert ne contenait pas les éléments lui permettant de déterminer la valeur locative du bail commercial signé entre les parties a ordonné une nouvelle expertise, laquelle a été confiée à Monsieur [J] [D].
L'expert a déposé son rapport le 02 janvier 2023.
La SAS GIFI MAG, par mémoire RPVA du 27 juin 2023, demande à la cour de :
- Déclarer le présent appel bien fondé,
- Infirmer la décision dont appel en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau,
- Juger que, par application des articles L. 145-33 et L.145-34 du code de commerce, le loyer de renouvellement du bail dont s'agit à effet du 05 septembre 2017, doit être fixé à la valeur locative,
- Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 05 septembre 2017 à un montant annuel de 91.843 € ou de 91.423 € en principal, hors charges et hors taxes,
- Juger que le loyer trop payé par le locataire portera intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1343-1 du Code Civil, de plein droit à compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
- Débouter la SCI DALFA de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- Condamner le bailleur au paiement d'une somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles.
La SCI DALFA, par mémoire transmis par voie électronique le 29 septembre 2023, demande à la cour de :
- Débouter la société GIFI MAG de son appel, le jugeant mal fondé,
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu'il a fixé le loyer principal annuel de la société GIFI MAG à compter du 05 septembre 2017 à la somme HT de 123.897,68€,
Y ajoutant,
- Condamner la société GIFI AMAG à lui payer la somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.
L'instruction de l'affaire a été clôturée suivant ordonnance datée du 09 octobre 2023 en vue d'être plaidée à l'audience du 06 novembre 2023, date à compter de laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de fixation du loyer renouvelé
1. La SAS GIFI MAG fait valoir qu'en application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce, le locataire peut toujours revendiquer la fixation du loyer à la valeur locative à la baisse par rapport au loyer plafonné sans avoir à justifier d'un autre motif de déplafonnement et qu'elle ainsi fondée à solliciter la fixation du loyer à la valeur locative à la baisse inférieure au plafonnement égal à la somme de 123.897,77 €.
2. S'agissant des éléments de comparaison retenus, elle fait valoir que dans l'ensemble immobilier, son magasin est de loin celui qui a la superficie la plus importante dans les références du bailleur et que, d'une part, les comparaisons effectuées ne sont pas utiles, d'autre part, que les références retenues sont trop anciennes ou trop récentes.
Pour ces motifs, elle propose un prix unitaire de 71 € le m² et, ainsi, une valeur locative de marché ne pouvant excéder la somme de 117.150 € (1.650 m² x 71 €), puis de 101.080 € en ce qui concerne la surface pondérée (70 € le m² dans le rapport d'expertise [O] multiplié par la surface pondérée retenue par l'expert mandaté par la cour, soit, 1.444 m²).
3. De cette somme de 101.080 €, l'appelante entend encore faire valoir l'existence d'un facteur de minoration tenant à la charge de l'impôt foncier, lequel doit être déduit de ce montant.
4. La SCI DALFA, se fiant aux conclusions du dernier expert désigné, objecte que le loyer de la SAS GIFI MAG est en cohérence avec les loyers pratiqués, sans que puisse être caractérisée par celle-ci une quelconque baisse de la valeur locative.
Sur ce :
5. Aux termes de l'article L. 145-33 du Code de commerce, le loyer renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après, 1° les caractéristiques du local considéré, 2° la destination des lieux, 3° les obligations respectives des parties, 4° les facteurs locaux de commercialité, 5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.
6. Selon l'article L. 145-34 du Code de commerce :
A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
[...]
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.
7. Ainsi, en principe, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative, celle-ci étant déterminée d'après les cinq éléments énumérés par l'article L. 145-33 et définis par les articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.
8. Une exception est fixée à ce principe par la règle du plafonnement, édictée à l'article L. 145-34, pour certains baux, laquelle conduit à calculer le montant du loyer de renouvellement en multipliant le loyer initial par le taux de variation d'un indice.
9. Ce n'est donc que si la valeur locative est supérieure à ce plafond que celui-ci s'applique. Le prix du bail renouvelé doit être fixé au montant de la valeur locative si celle-ci est inférieure au montant du loyer plafonné.
10. Il convient ainsi de vérifier que la valeur locative des locaux, telle que déterminée par l'expert, d'une part, n'encourt pas les griefs adressés par le preneur, d'autre part, si la valeur retenue est supérieure, ou non, au montant du loyer plafond que les parties s'accordent à fixer à la somme de 123.897,77€, étant remarqué encore, que ce loyer plafond est calculé à partir de l'indice des loyers commerciaux (113.190 € x 109,46 [T1 2017] / 100 [T1 2008]) et non pas de l'indice national du coût de la construction, comme le prévoit pourtant l'article 6 du contrat de bail commercial en date du 05 décembre 2007.
Sur la surface des locaux
11. La cour observe que sur ce point, les parties s'accordent sur une surface totale plancher de 1650 m² et ne contestent pas la surface pondérée de 1444 m², laquelle sera par conséquent retenue par la cour.
Sur la valeur locative
12. L'article R. 145-3 du Code de commerce dispose que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération :
1° De sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;
2° De l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;
3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ;
4° De l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;
5° De la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
13. Ainsi, conformément aux articles L.145-33 et R.145-7, le prix unitaire doit notamment tenir compte :
- Des caractéristiques du local (importance des surfaces, configuration') ;
- De la destination contractuelle (certaines activités font apparaître des loyers plus ou moins élevés) ;
- Des obligations respectives des parties (les charges exorbitantes du bail doivent être prises en compte) ;
- Des facteurs locaux de commercialité (l'intérêt de l'emplacement au regard de l'activité) ;
- Des prix couramment pratiqués dans le voisinage.
14. Plus singulièrement,s'agissant de ce dernier critère, l'article R. 145-7 du Code de commerce énonce que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6 et, notamment, des éléments extrinsèques susceptibles d'affecter les caractéristiques propres du local, ou encore la destination des lieux telle que résultant du bail et de ses avenants.
Les caractéristiques du local loué
15. L'expert judiciaire a indiqué en synthèse de la description du bien (page 18 du rapport) que les locaux disposent d'une grande surface de plancher, que la particularité des lieux loués réside dans le fait que la surface de réserve et de stockage est minime en comparaison de la surface de vente et qu'une telle conception, sans que cela soit contesté, est parfaitement adaptée à l'activité et au modèle économique de la société GIFI, ce qui en fait un point valorisant dans le cadre d'un renouvellement de bail.
La destination des lieux
16. Il n'est pas contesté, conformément au contrat de bail (article 5, pages 3 et 4) que les locaux sont loués à usage de magasin de vente d'équipement de la maison, équipement de la personne, culture et loisirs, à l'exclusion de tout autre et que s'agissant de ces trois dernières activités, la surface concernée par chacune de ces activités ne peut excéder 15% de la surface de vente totale du bail.
17. Le point 5.2 de cet article stipule que le preneur ne peut se prévaloir d'aucune garantie d'exclusivité ou de non-concurrence, mais précise cependant que le bailleur s'engage à ne pas installer sur l'ensemble commercial, un concurrent direct à l'activité concerné par le bail de type, FOIR'FOUILLE, BABOU, MALIN [Localité 6], GIGASTORE...
Les obligations respectives des parties
18. Le preneur ne se prévaut que d'un facteur de minoration, à savoir, la mise à sa charge de l'impôt foncier, lequel doit être remboursé aux termes de l'article 8.6 du contrat au bailleur, sur justificatif.
19. La cour indique que c'est à tort que l'expert a considéré en page 26 de son rapport qu'il n'était pas nécessaire d'appliquer une décote de la valeur locative alors même que le bailleur se déchargeait sur le preneur du paiement de la taxe foncière dès lors qu'il ressortait par ailleurs des usages dans l'environnement commercial proche et de l'ensemble des baux pris en référence, une clause similaire.
20. En effet, la cour fait observer à cet égard qu'il résulte de l'article R. 145-8 du Code de commerce, que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire, sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative, ceci, alors même que les baux de comparaison d'un même ensemble commercial mettent également à la charge des autres locataires de cet ensemble, l'impôt foncier (Cass. 3ème Civ., 25 janvier 2023, pourvoi n° 21-21.943 : publié au Bull).
21. Il convient donc de retrancher du prix du bail renouvelé le montant annuel de l'impôt foncier, ainsi que le soutient la SAS GIFI MAG.
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
22. L'appelante fait valoir qu'elle a attiré l'attention de l'expert sur le fait que les références que l'expert a retenues ne portent pas sur la bonne période et pas davantage sur les mêmes même surfaces.
Elle indique que pour tenter de pallier la difficulté liée à l'ancienneté des baux en référence, l'expert aurait retenu leur loyer indexé, mais souligne que cette méthode reviendrait à nier le marché.
23. Selon la SAS GIFI MAG, il serait nécessaire d'écarter les références 1 à 8 qui sont beaucoup trop anciennes pour être pertinentes, de même que les références 14 à 17, qui souffrent du défaut inverse (trop récentes pour être pertinentes puisqu'elles ont minimum 1 an et demi d'écart, et ne correspondent plus au même marché). Ne resteraient en définitive que les références 9 à 13.
S'agissant des surfaces, l'appelante fait valoir que le prix au mètre carré diminue avec la taille de la surface louée.
24. Dès lors, selon elle, les références n°10 et 11 seraient les plus pertinentes en termes de correspondances temporelle et de surface avec une valeur de respectivement 75 et 71 € et l'appelante expose que ces valeurs, correspondant à des valeurs de marché, doivent encore être revues à la baisse pour atteindre une valeur judiciaire de renouvellement maximale de 71 €.
25.La SCI DALFA ne conclut pas sur ce point.
26. La cour rappelle que l'expert, en page 26 de son rapport dont partie est dédiée aux loyers de comparaison indique :
Les loyers de comparaisons sont issus des renseignements provenant des archives de la SCI DALFA communiqués dans le cadre de cette expertise. Ces références, situées sur la même zone et pour les activités homogènes (d'équipement et de la maison ou de la personne) sont particulièrement cohérentes.
A défaut d'avoir systématiquement un détail des surfaces (surface de vente, réserve, bureaux, sanitaires...) La surface GLA (Gross Leasable Area, soit, surface locative brute) sera utilisée pour calculer le prix moyen annuel au mètre carré.
Nous nous baserons sur les références antérieures à 2017. Lorsque les baux de référence ont débuté avant 2017, les loyers seront actualisés avec la méthode d'indexation décrite dans le bail (ICC ou ILC).
Les références 7 et 14 ont une surface se rapprochant de celle de GIFI.
Les prix de location sur GLA vont de 61 à 100 € le m² par an, avec un prix moyen à 80 € le m² par an.
Le prix de location sur surface pondérée vont de 77 à 115 € le m² avec un prix moyen à 93 € le m² par an.
Les références 12 et 13, postérieurs à 2017 ne pénalisant pas la moyenne et ayant les mêmes caractéristiques, elles restent intégrées à l'expertise.
Les quatre dernières ne sont pas intégrées à l'expertise, car les dates de signature des baux sont trop récentes pour être étudiées.
27. A la lecture de ce paragraphe, la cour observe que les griefs adressés par le preneur quant à la pertinence des entreprises retenues pour établir les prix pratiqués dans le voisinage tenant à leurs dimensions et à la date des baux ont d'ores et déjà été évoqués par l'expert lui-même, étant précisé que tout comme la SA GIFI MAG, l'expert prend soin d'éliminer de son panel comparatif les entreprises une à huit.
28 Par ailleurs, la cour relève que retenir les références n°10 et 11 comme étant les plus pertinentes en termes de correspondances temporelle et de surface, ainsi que le soutient l'appelante, reviendrait à totalement éluder les deux dernier alinéas de l'article R. 145-7 du Code de commerce selon lesquels 'à défaut d'équivalence, [les prix couramment pratiqués dans le voisinage] peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence [...et] à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation', dès lors qu'en l'espèce :
- Les commerces n°10 et N°11ont des activités radicalement différentes de celles de la SA GIFI MAG (respectivement, vente d'électro-ménager et salle de sport) ;
- que l'intérêt d'un renouvellement pour la SA GIFI MAG, n'est pas discuté, l'expert ayant relevé, pour rappel, que ce local, comportant une surface de stockage minime en comparaison de la surface de vente, était parfaitement adaptée à son activité et à son modèle économique, alors que ces considérations, en ce qui concerne ces entreprises 10 et 11 des références collectées, ne sont pas connues de la cour ;
- que les loyers des entreprises n°10 et n°11, tels que relevés par la SAS GIFI MAG s'entendent des loyers sur GLA (respectivement 75€ et 71€) alors que celle-ci se réfère à la surface pondéré et qu'il convient dès lors, pour calculer la valeur locative de renouvellement, d'appliquer le loyer sur surface pondérée pour lequel elle ne fait aucune proposition et ne formule d'ailleurs aucune critique sur celui retenu par l'expert.
29. Ainsi le prix unitaire retenu pour la valeur locative de renouvellement sera celui fixé par l'expert, soit, la somme de 93 €.
30. En appliquant les principes qui précèdent, la cour indique que la valeur locative de renouvellement du bail considéré à la date du 05 septembre 2017 peut être fixée comme suit :
31. La somme de 134.292 € (93 €/m² P x 1444 m²P), de laquelle il convient de déduire la taxe foncière pour l'année 2017, soit 9.657€ hors taxes, soit la somme définitive de 124.635 € HT et HC.
Sur le déplafonnement sollicité par le preneur
32. La valeur locative étant supérieure au loyer plafonné que les parties s'accordent à fixer, pour rappel, à la somme de 123.897,77 €, ce dernier s'applique sauf à ce que la SAS GIFI MAG apporte la preuve de la modification notable des éléments de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du Code de commerce.
33. Or, constate la cour, l'appelante ne discute dans ses écritures que les prix couramment pratiqués dans le voisinage mentionnés au 5° de l'article L. 145-33 du Code de commerce alors que ce motif, conformément à l'article L. 145-34 du même code, ne peut fonder le déplafonnement sollicité.
34. Aucunes modifications notables des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations des parties et des facteurs locaux de commercialité n'étant intervenues pendant le cours du bail à renouveler, pour justifier le déplafonnement du loyer, la fixation du prix du bail renouvelé au 05 septembre 2017 à la somme de 123.897,77 €, comme sollicitée par le bailleur, sera confirmée.
Sur les autres demandes
35. Il apparaît équitable de condamner la SAS GIFI MAG à payer à LA SCI DALFA une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au même titre par l'appelante.
36. La SAS GIFI MAG qui échoue en ses prétentions supportera la charge des dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement du juge des loyers du tribunal judiciaire de Niort en date du 25 juin 2020,
Y ajoutant,
Condamne la SAS GIFI MAG à payer à la SCI DALFA une indemnité de 3.000 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamne la SAS GIFI MAG aux dépens d'appel.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
