Texte intégral
Du 31 mai 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 24/00190 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YX5F
[P] [R]
C/
[I] [X], [O] [X]
- Expéditions délivrées aux parties
- FE délivrée à M. [P] [R]
Le 31/05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024
PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDEUR :
Monsieur [P] [R]
né le 28 Février 1949 à [Localité 7] (ESPAGNE)
[Adresse 5]
[Localité 3]
Présent
DEFENDEURS :
Monsieur [I] [X] (caution)
né le 16 Septembre 1979
[Adresse 4]
[Localité 6]
Absent
Monsieur [O] [X]
né le 23 Juillet 2003 à [Localité 8]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 2]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 05 Avril 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 25 Janvier 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Un des défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par actes du 9 avril 2022, M. [P] [R] a donné à bail à M. [O] [X] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 9].
Suivant acte sous seing privé en date du 9 avril 2022, M. [I] [X] s'est porté caution solidaire des engagements du locataire.
Des loyers étant demeurés impayés, M. [P] [R] a fait signifier, le 23 octobre 2023 , un commandement de payer visant la clause résolutoire et enjoignant à M. [O] [X] de justifier de l'assurance du logement.
Par acte du 25 janvier 2024 , M. [P] [R] a ensuite fait assigner M. [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
A l’audience, M. [P] [R] demande :
- de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;
- d'ordonner l’expulsion de M. [O] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique,
- de l'autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, à ses frais, risques et périls,
- de le condamner à titre provisionnel au paiement de la somme actualisée de 4.319, 60 euros, au titre de l'arriéré locatif à la date du 25 mars 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et autres révisable selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu'à la totale libération des lieux au titre de l'article 1760 du Code civil
- de le condamner à une astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu'à la totale libération des lieux, - de la condamner à la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l'instance dont le coût du commandement, de l'assignation et de sa dénonce à la préfecture.,
- de rappeler que l'ordonance à venir bénéficie de l'exécution provisoire de droit, ainsi qu'il en résulte de l'article 515 du Code de procédure civile.
Il est renvoyé à l'assignation, valant conclusions, ainsi qu'aux pièces déposées par M. [P] [R] à l'audience, pour l'exposé de ses moyens.
En défense, M. [O] [X] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite un délai de trois mois pour quitter les lieux dans l'hypothèse où il serait expulsé. Il ne justifie pas à l'audience d'une assurance couvrant les risques locatifs durant la période couverte par le commandement qui lui a été délivré.
Régulièrement assigné selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [I] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
A l'audience, M. [O] [X] expose avoir quitter les lieux sans restitution des clefs et sollicite le bénéfice de délais de paiement, qui recueillent l'accord du bailleur.
Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024 .
MOTIFS DE LA DECISION
En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, l'action étant fondée notamment sur le défaut d'assurance du logement et tendant à permettre au bailleur de récupérer en conséquence le bien loué, l'urgence se trouve caractérisée.
Le juge des référés dispose en outre du pouvoir de constater l'acquisition d'une clause résolutoire opérant de plein droit, sauf contestation sérieuse.
Sur la non comparution de M. [I] [X]
En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
M. [I] [X] ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la demande de résiliation du bail
Il résulte de l'article 7g, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.Le bail conclu contient une clause résolutoire (VIII pour le logement et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2023. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 24 novembre 2023.
Le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire, de sorte qu'il convient de constater que le bail a pris fin.
L’expulsion de M. [O] [X] sera donc ordonnée en tant que de besoin.
Sur les demandes de condamnation au paiement:
L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
M. [P] [R] produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [O] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.319, 60 euros à la date du 25 mars 2024.
Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
M. [O] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné solidairement avec M. [I] [X] en sa qualité de caution, au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Il sera enfin condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 26 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme provisionnelle de 619,60 euros.
Sur la demande de délais d’expulsion
Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l’espèce, il apparaît que M. [X] ne justifie pas d'une assurance couvrant les risques locatifs. En outre il résulte des pièces produites par le bailleur et notamment des courriers adressés par le syndic de la copropriété, que des nuisances sonores proviendraient de son logement.
Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux formée par M. [O] [X].
Sur la demande d'astreinte :
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [O] [X] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur le sort des meubles
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
Sur les mesures accessoires :
M. [O] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
L'équité et la situation économique de M. [O] [X] commandent de débouter M. [R] de sa demande fornée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :
CONSTATONS, à la date du 24 novembre 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au-bail conclu le 9 avril 2022 et et liant M. [P] [R] à M. [O] [X] , concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 9] et le stationnement -parking sis;
ORDONNONS en conséquence à M. [O] [X] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour M. [O] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,M. [P] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS solidairement M. [O] [X] et M. [I] [X] à payer à M. [P] [R] à titre provisionnel en deniers et quittance la somme de 4.319,60 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 25 mars 2024, (échéance de mars 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS M. [O] [X] à payer à M. [P] [R] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 26 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;
FIXONS cette indemnité d’occupation au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (619,60 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
DEBOUTONS M. [P] [R] de sa demande d'astreinte,
DEBOUTE M. [P] [R] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS les plus amples demandes des parties ;
CONDAMNONS M. [O] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
