Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/02660

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 20 Février 2025 Président : Monsieur ABRAM, Vice-Président placé Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 28 Novembre 2024 GROSSE : Le 26 février 2025 à Me FABIAN Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 26 février 2025 à Me BERTHOLET Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/02660 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43VV PARTIES : DEMANDERESSE S.A. ERILIA dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Monsieur [R] [T] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Gaïa BERTHOLET, avocat au barreau de MARSEILLE (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-011885 du 13/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3]) Madame [B] [O] demeurant [Adresse 1] non comparante EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous signature privée en date du 09 octobre 2018, la SA ERILIA a donné à bail à Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] un appartement à usage d’habitation avec un stationnement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 451,45 euros, outre 102,89 euros de provision sur charges et un loyer mensuel de 52,77 euros et 12,37 euros de provision sur charges pour le stationnement. Des loyers étant demeurés impayés, la SA ERILIA a fait signifier à Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023 un commandement de payer la somme de 6 362,28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024, la SA ERILIA a fait assigner Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant quant au bail consenti à Monsieur [T] [R], Madame [B] [O], - ordonner l'expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [T] [R], Madame [B] [O] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique, - autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, - condamner solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] à payer au requérant le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 10 083,09 euros, - condamner solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] à payer au requérant le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, - condamner solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur, - condamner solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] à payer au requérant une somme de 360 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC. - condamner solidairement Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O], sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaire par la présente procédure. Au soutien de ses prétentions, la SA ERILIA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 5 octobre 2023 et ce, pendant plus de deux mois. Appelée à l'audience du 4 juillet 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi à la demande de Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] pour être finalement retenue à l'audience du 28 novembre 2024. A cette audience, la SA ERILIA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 14 951,80 euros, selon décompte en date du 22 novembre 2024, terme d’octobre inclus et s’oppose à toute demande de délai de paiement. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [B] [O] ne comparait pas et n'est pas représentée. Monsieur [R] [T], représenté par son conseil, indique être dans une situation compliquée marquée par le chômage et son handicap mais suit actuellement une formation en vue d’une reprise d’emploi. Monsieur [R] [T] demande le maintien dans les lieux et un délai de paiement de 36 mois. Monsieur [R] [T] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire. Il a été donné lecture du diagnostic social et financier. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 février 2025, prorogé au. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande de résiliation Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 17 avril 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 16 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, le bail conclu le 09 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article IX) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 octobre 2023, pour la somme en principal de 6 362,28 euros. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 5 décembre 2023. L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En l'espèce, il résulte du décompte que Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d'audience. Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée. Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.   Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Le contrat de bail ne contient pas de clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 730,77 euros actuellement, et de condamner Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] à son paiement. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] restent devoir la somme de 14 638,63 euros, à la date du 22 novembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre inclus, déduction faite des frais de procédure. Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant. Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 14 638,63 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur les demandes accessoires Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SA ERILIA les sommes exposées par elle dans la présente instance. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 09 octobre 2019 entre la SA ERILIA et Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 5 décembre 2023 ; REJETTE la demande de délais de paiement de Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;   DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SA ERILIA ; CONDAMNE Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] à verser à la SA ERILIA , à titre provisionnel, la somme de 14 638,63 euros décompte arrêté au 22 novembre 2024 incluant la mensualité d’octobre, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ; CONDAMNE Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 730,77 euros à ce jour, à compter de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [R] [T] et Madame [B] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; REJETTE la demande de la SA ERILIA formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l'Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. Le greffier, Le président