Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
N° RG 24/53092 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4WMZ
N° : 3
Assignation du :
25 Avril 2024
[1]
[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 17 septembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
S.C.I. VERCINGETORIX
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Charles MOREL, avocat au barreau de PARIS - #E0169
DEFENDERESSE
S.A.S. GRANDE LITERIE D’ALESIA
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparante et non constituée
DÉBATS
A l’audience du 15 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 28 février 2019, la SCI VERCINGETORIX a donné à bail à la SAS GRANDE LITERIE des locaux à usage commercial situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 50.400,00 euros hors charges et hors taxes.
Par avenant au contrat de bail, signé le 15 juin 2023, les parties ont convenu d’acter de la baisse du loyer annuel à 44.540,00 euros, hors taxes et hors charges, du 1er février 2022 jusqu’au 3 mai 2023.
Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, le 18 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 27.142,22 euros, échue à cette date au titre des loyers, de la clause pénale et du coût du commandement.
Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de l’absence de régularisation intégrale des causes du commandement de payer, la SCI VERCINGETORIX a, par exploit délivré le 25 avril 2024, fait citer la SAS GRANDE LITERIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire le 19 février 2024 et ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef comme sans droit ni titre avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard, ainsi que la séquestration des meubles,
- condamner la partie défenderesse à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 16.499,99 euros au titre des loyers et charges impayés entre le 1er octobre 2023 et le 19 février 2024,
- condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle égale au double du loyer contractuel, augmentée des charges et accessoires, soit 30.204,00 euros par trimestre de retard.
- la condamner au paiement de la somme de 2842,00 euros en application de la clause pénale contractuelle et ordonner que cette somme produira intérêts à compter de la signification de l’acte introductif d’instance,
- condamner la partie défenderesse au paiement de la somme de 3000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer délivré le 18 janvier 2024.
À l’audience du 15 juillet 2024, la partie requérante, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.
La défenderesse, bien que régulièrement citée n’a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance
MOTIFS
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
En l’espèce, l’article X du contrat de bail stipule qu’en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles du présent bail et de ses renouvellements éventuels, le bailleur pourra résilier le bail de plein droit, à l’issue du délai d’un mois, après une mise en demeure d’exécuter signifiée par acte d’huissier de justice et restée sans effet, même en cas de paiement ou d’exécution partielle par le preneur.
Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer du 18 janvier 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 du code de commerce et comprend également un décompte permettant au preneur d’en contester éventuellement les termes.
La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois, un seul versement partiel du preneur étant intervenu dans ce délai, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 19 février 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.
En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu'elle ne soit assortie d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.
Sur la provision
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
Ce préjudice sera réparé, jusqu'au départ définitif du preneur, par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables, et ce, jusqu'à la libération effective des locaux.
En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d'occupation équivalente au double du montant du loyer, cette demande ne repose ni sur le fondement d'une stipulation contractuelle (qui, au demeurant, n'est pas invoquée), ni sur la démonstration d'une faute délictuelle résultant d'un maintien dans les lieux sans droit ni titre qui justifierait, de façon non sérieusement contestable, l'octroi d'une indemnité supérieure au montant du loyer et des charges.
Dès lors, la majoration de l'indemnité d'occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu'en son montant.
Il résulte des différents décomptes et pièces produites par la partie requérante que la défenderesse est bien redevable de la somme de 16499,99 € au titre des loyers et charges échus entre le 1er août 2023 et le 29 février 2024.
En effet, aux termes du commandement de payer, la défenderesse était redevable de la somme de 24.465,85€ se décomposant comme suit : 9363,43€ restant impayé au titre des loyers échus entre le 1er août et le 30 octobre 2023 et 15.102,42€ au titre des loyers échus entre le 1er novembre 2023 et le 31 janvier 2024.
A ces sommes, s'ajoute l'échéance du mois de février 2024 (15.102,42€ / 3 = 5034,14 €), soit la somme totale de 29.499,99€. Après déduction des paiements dont fait état la requérante (13.000€ versée par la défenderesse entre le 19 janvier 2024 et le 8 avril 2024), la défenderesse apparaît redevable de la somme de 16.499,99€, qu'elle sera condamnée à payer à titre provisionnel, au titre des loyers et charges impayés entre le 1er août 2023 et le 29 février 2024, terme de février inclus.
Enfin, si le contrat de bail stipule qu'en cas de retard dans le paiement du loyer ou de toute autre somme, et à titre de clause pénale, les sommes impayées emporteront de plein droit intérêt au taux contractuel de 10% par mois, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond dans le cas où elle pourrait revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil.
Sur le surplus des demandes
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1.200,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.
Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,
Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :
Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au 19 février 2024 ;
Disons que la SAS GRANDE LITERIE devra libérer les locaux situés [Adresse 3], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons la SAS GRANDE LITERIE à payer à la SCI VERCINGETORIX :
* la somme de 16.499,99 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers taxes et charges arrêtés au 29 février 2024, terme de février 2024 inclus et déduction des versements effectués par la société Grande Literie jusqu'au 8 avril 2024 ;
* une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majorée des charges et des taxes applicables, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;
* la somme de 1.200,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur l’application de la clause pénale et la demande de fixation du montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle au double du montant du loyer contractuellement prévu majoré des taxes et charges ;
Condamnons la SAS GRANDE LITERIE au paiement des entiers dépens dont le coût du commandement de payer ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN
