Texte intégral
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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
4e chambre civile
ARRET DU 07 DECEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 20/05635 - N° Portalis DBVK-V-B7E-OZFB
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 05 novembre 2020
Tribunal judiciaire de Perpignan - N° RG 16/00955
APPELANTE :
S.A.R.L. C2i Développement - RCS de Perpignan 498 257 344, ayant pour enseigne la société Arthur Loyd Immobilier, prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 9]
[Localité 6]
Représentée par Me Lola JULIE substituant Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et Me Patrick DAHAN, avocat au barreau des PYRENEES ORIENTALES, avocat plaidant
INTIMES :
Monsieur [E] [K]
né le 18 Août 1978 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 6]
Représenté par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et Me Philippe NESE, avocat au barreau des PYRENEES ORIENTALES, avocat plaidant
SARL Escasante représentée en la personne de son gérant, domicilié es-qualité au dit siège social
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant, et Me Philippe NESE, avocat au barreau des PYRENEES ORIENTALES, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 octobre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre
M. Philippe BRUEY, Conseiller
Mme Marie-José FRANCO, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffiers lors des débats :
Mme Charlotte MONMOUSSEAU et Mme Camille MOLINA
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par Mme Charlotte MONMOUSSEAU, Greffière.
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FAITS ET PROCÉDURE
Le 24 janvier 2012, M. [W], en sa qualité de gérant de la Sci d'Orry, a donné mandat de vente à l'agence Sarl C2i Développement, exerçant sous l'enseigne Arthur Loyd, portant sur l'ensemble immobilier cadastré CZ n°[Cadastre 2],[Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 3] [Adresse 10] sur la commune de [Localité 6] appartenant à la Sci Margaux.
Suivant acte sous-seing-privé du 10 décembre 2013, la Sci Margaux a cédé le bien immobilier objet du mandat à M. [E] [K], avec faculté de substitution de toute personne morale de son choix.
Cet acte précise que les parties reconnaissent expressément que les termes, prix et conditions de vente ont été négociés par Loyd immobilier et que l'acquéreur qui en aura seul la charge, s'engage expressément à lui verser une rémunération de 35000 euros, cette rémunération étant payée le jour où la vente sera définitivement conclue.
Le 22 janvier 2014, la Sarl Escasante, représentée par son gérant M. [E] [K], a donné mandat de recherche sans exclusivité à la Sarl C2i Développement portant sur l'ensemble immobilier sis à [Localité 6], [Adresse 10], la rémunération de l'agence étant fixée à la somme de 35 000 euros HT soit 42 000 euros TTC, cet acte indiquant que « la rémunération sera exigible le jour où l'opération sera définitivement conclue et constatée dans un acte » et « sera à la charge exclusive de l'acquéreur, même dans le cas où le mandant achèterait postérieurement à la date d'expiration du mandat un bien proposé par le mandataire pendant la durée du mandat ».
Suivant acte sous-seing-privé en date du 19 décembre 2014, la Sci Margaux a cédé le bien immobilier sus-désigné à la société Escasante, la vente portant sur les parcelles CZ [Cadastre 2],[Cadastre 4],[Cadastre 5], les parties reconnaissant expressément aux termes de l'acte que les termes, prix, et conditions de ce dernier ont été négociés par «Lloyd immobilier» et qu'en conséquence l'acquéreur qui en aura seul la charge, s'engage expressément à lui verser une rémunération de 35000 euros, cette rémunération étant « payée le jour où la vente sera définitivement conclue ».
La société C2i Développement s'est inquiétée auprès du notaire par courrier en date du 8 mai 2015 de la suite donnée à ce compromis du fait de la levée de l'ensemble des conditions suspensives et sollicité par la voix de conseil suivant courrier recommandée du 21 août 2015 et sommation de payer du 9 novembre 2015, le règlement de sa commission.
Ces mises en demeure étant demeurées vaines, elle a, par acte d'huissier en date du 22 février 2016, fait assigner [E] [K] devant le tribunal judiciaire de Perpignan pour le voir condamné à payer la somme sus-mentionnée avec intérêts à compter de la mise en demeure du 21 août 2015 et par acte d'huissier en date du 19 février 2019 a fait appeler en la cause la Sarl Escasante pour condamnation solidaire avec [E] [K].
Par jugement en date du 5 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a :
- débouté la société C2i Développement de sa demande en paiement de sa commission à l'encontre de la Sarl Escasante ;
- l'a débouté de sa demande en paiement de sa commission à l'encontre de M. [K] ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné la Sarl C2i Développement aux dépens ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
La Sarl C2i Développement a relevé appel de ce jugement le 10 décembre 2020.
Par ordonnance en date du 24 mai 2022, le conseiller de la mise en état de la cour d'appel de Montpellier a rejeté la demande de la Sarl Escasante visant à déclarer irrecevables les prétentions formulées par la Sarl C2i Développement tendant à la voir condamner au paiement d'une somme de 42 000 euros à titre d'indemnisation du préjudice subi et dit que les dépens de l'incident suivront le sort de ceux du principal et dit n'y avoir lieu à ce stade de la procédure à application de l'article 700 du code de procédure civile.
Statuant sur déféré de cette décision, la cour a, par arrêt en date du 02 février 2023, jugé que cette question relevait de sa compétence dans sa formation statuant au fond et non de celle du conseiller de la mise en état.
PRÉTENTIONS
Par dernières conclusions remises par voie électronique le 22 septembre 2023, la Sarl C2i Développement demande en substance à la cour de réformer le jugement et, statuant à nouveau, de :
- Condamner la société Escasante à lui payer la somme de 42 000 euros en paiement de sa commission ou à titre d'indemnisation du préjudice subi, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 août 2015,
- Condamner M. [K] à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 42 000 euros ladite condamnation prononcée le cas échéant, solidairement avec la société Escasante.
- Condamner M. [K] et la société Escasante à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné.
- Les débouter de leurs entières demandes incidentes.
Par dernières conclusions remises par voie électronique le 3 février 2023, M. [K] et la Sarl Escasante demandent en substance à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la société C2i Développement de sa demande en paiement de la somme de 42 000 euros, à titre subsidiaire, entend voir rejeter ses demandes indemnitaires et à titre d'appel incident, entend voir le jugement infirmé pour le surplus, et, statuant à nouveau, de :
- Condamner la société C2i Développement à leur payer chacun la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de la Scp Auche-Hedou, avocats, dans les formes et conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 26 septembre 2023.
Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
- les demandes formées à l'encontre de la Sarl Escasante
- sur le fondement contractuel
L'appelante fonde sa demande en paiement de la commission à l'égard de la Sarl Escasante sur le mandat de recherche que lui a confié cette société le 22 janvier 2014 et le compromis de vente en date du 19 décembre 2014 portant sur le bien objet de ce mandat conclu entre la Sci Margaux et la Sarl Escasante et reproche à la décision déférée de l'avoir déboutée de sa demande en dépit de ces supports contractuels au motif que son droit à rémunération était subordonné à la signature d'un acte authentique lequel n'a pas été ratifié, et de s'être fondé à tort pour parvenir à cette décision sur les dispositions de l'article 6-1 de la loi dite « Hoguet ».
L'intimée lui oppose les dispositions du mandat de vente qui subordonnent la perception de la commission à la rédaction de l'acte authentique de vente, ajoutant qu'en tout état de cause elle avait trouvé acquéreur six mois avant la signature du mandat de recherche et que ne restait dès lors comme seule mission à la société C2i la négociation du prix, mission qu'elle aurait échoué à honorer. Elle soutient également qu'en tout état de cause aucun mandat écrit de transaction préalable à la vente n'a été conclu entre elle et la société C2I Développement.
Sur ce dernier point, la cour ne peut que reprendre la motivation du premier juge qui a exactement relevé qu'un mandat de recherche sans exclusivité a été signé le 22 janvier 2014 entre l'appelante d'une part, et la Sarl Escasante d'autre part, mandat portant sur l'ensemble immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 6] parcelles cadastrées CZ [Cadastre 2],[Cadastre 4],[Cadastre 5] désignées par le compromis de vente conclu le 19 décembre 2014 entre la Sci Margaux et la Sarl Escasante, et stipulant que la rémunération du mandataire serait à la charge exclusive de l'acquéreur, et a jugé dès lors que la société C2i Développement était bien titulaire d'un mandant écrit qu'elle avait exécuté, les parties ayant expressément reconnu dans l'acte de vente que « les termes, prix et conditions avaient été négociées par Lloyd Immobilier », cette mention privant de toute efficacité le moyen développé par l'intimée tiré de la défaillance de la société C2i dans l'accomplissement de sa mission.
S'agissant de la condition de réitération de la vente par acte authentique, il est constant qu'elle fait défaut.
Si comme le relève l'appelante, et l'admet l'intimée, l'article 6-1 de la loi du 2 janvier 1970 ne conditionne pas le droit à rémunération des services de l'agent immobilier à la régularisation de l'acte authentique mais exige seulement un acte écrit, et si la vente est parfaite dès l'accord des parties sur la chose et sur le prix, en l'espèce, les parties ont expressément entendu- au regard des stipulations du mandat rédigé en ces termes « Cette rémunération sera exigible le jour où l'opération sera définitivement conclue et constatée dans un acte authentique de vente» et de celles du compromis de vente prévoyant que la «rémunération sera payée le jour où la vente sera définitivement conclue » - faire de la signature de l'acte authentique une condition du droit du mandataire à percevoir sa rémunération. Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté la société C2i de sa demande en paiement au titre de sa rémunération.
- sur le fondement délictuel
Il doit être statué à titre liminaire sur la recevabilité en cause d'appel de la demande en paiement formée à l'encontre de la Sarl Escasante « à titre d'indemnisation du préjudice subi » cette dernière arguant de son irrecevabilité au visa de l'article 564 du code de procédure civile au motif qu'elle n'aurait pas été présentée en première instance.
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité soulevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou la survenance ou la révélation d'un fait.
En l'espèce, il ressort du dispositif des conclusions développées par la société C2i Développement devant le tribunal judiciaire de Perpignan le 17 avril 2020 qu'elle fondait sa demande à l'encontre de la société Escasante à lui payer «la somme de 35000 euros HT soit 42000 euros TTC portant intérêts au taux légal à compter de la mis en demeure » sans développer plus avant le fondement de sa demande, mais après avoir visé notamment les dispositions des articles 1134 et 1382 du code civil ancien applicables à l'espèce.
Il sera jugé dès lors que lors la demande formée en cause d'appel par la société C2i Développement à l'encontre de la sarl Escasante « en paiement de sa commission, ou, à titre d'indemnisation du préjudice subi » ne constitue pas une prétention nouvelle et qu'elle est en conséquence recevable.
Bien que saisi d'une demande étayée sur le double fondement contractuel et délictuel, le premier juge n'a pas statué sur ce dernier fondement.
La société C2i Développement argue de l'imputabilité fautive à la Sarl Escasante de l'absence de réitération de l'acte authentique de la vente convenue par acte sous-seing-privé du 19 décembre 2014 ce qui la prive du bénéfice de sa commission précisant que son préjudice n'est pas la perte d'une chance d'être payée, mais est un préjudice certain égal au montant de la rémunération qu'elle aurait dû percevoir.
La Sarl Escasante argue quant à elle de l'absence de faute en lien avec le préjudice allégué reprenant son argumentaire relatif à l'exécution défaillante de l'agent immobilier dans l'exercice de ses missions, ajoutant que le compromis de vente comportait des conditions suspensives et n'a pas donné lieu à un refus de réitération mais à une caducité admise par les deux parties.
Le compromis de vente du 19 décembre 2014 comporte entre autres conditions suspensives celle de la régularisation antérieure ou concomitante à la régularisation authentique, d'un acte d'acquisition de la parcelle cadastrée CZ [Cadastre 3] vendue par [Localité 6] Méditerranée Communauté D'Agglomération.
La motivation du jugement définitif rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan en date du 18 octobre 2018 saisi par la Sarl Escasante d'une demande à l'encontre de la Sci Margaux en restitution du dépôt de garantie prévu par le compromis de vente, enseigne que l'acquisition de la parcelle CZ [Cadastre 3] sus-visée n'a pu être menée à son terme du fait du refus de la communauté d'Agglomération de voir s'y implanter un magasin de l'enseigne Lidl, le tribunal ayant relevé des écritures mêmes de la Sarl Escasante qu'elle avait connaissance de ce potentiel risque de refus d'implantation de cette enseigne de sorte qu'elle avait agi de mauvaise foi en dissimulant l'objectif final de son opération.
Le 8 avril 2015, la Communauté d'Agglomération écrivait à M.[K], gérant de la Sarl Escasante « Nous avons à plusieurs reprises prolongé le compromis de vente jusqu'au 31 janvier dernier ... nous apprenons en début d'année par le biais de votre notaire que vous envisagez de revendre le bien à la société LIDL alors qu'à aucun moment ce nom et ce projet de hard discount alimentaire n'a été évoqué. Sachez que la communauté d'Agglomération n'a jamais vendu de terrain pour ce type de projet et que cela ne correspond pas à sa politique de développement économique. Toutefois, afin de ne pas vous pénaliser, nous restons à votre disposition pour étudier ensemble un nouveau projet économique et signer le cas échéant un nouveau compromis de vente.»
La Sarl Escasante n'a justifié d'aucune diligence à la suite de ce courrier et laissé ce compromis devenir caduc et, par suite, celui conclu avec la Sci Margaux, privant ainsi la Sarl C2i de sa rémunération à défaut de réitération de l'acte.
Il a été répondu précédemment sur le moyen tiré de l'inexécution de ses missions par la société C2i qui n'est pas établie alors que la faute de l'intimée l'est pleinement, de même que le lien de causalité entre celle-ci et la privation du mandataire de son droit à rémunération.
S'agissant du préjudice, il correspond non à la perte d'une chance, mais à la perte certaine de la rémunération de son mandat qu'il aurait dû percevoir sans le comportement fautif de la Sarl Escasante, préjudice qui sera réparé par la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 35000 euros.
- les demandes formées à l'encontre de M. [K]
La société C2i Développement entend voir M. [K] condamné au paiement de la somme de 42000 euros « à titre de dommages et intérêts » tout en visant outre les dispositions de l'article 1382 ancien du code civil applicable à l'espèce relatives à la responsabilité délictuelle, celles de l'article 1134 ancien relatives à la force obligatoire des contrats, de sorte que la cour se doit de répondre sur ces deux fondements.
Si en vertu du compromis de vente signé le 10 décembre 2013 entre la Sci Margaux et M. [K] au titre de l'acquisition du bien immobilier ayant fait l'objet d'un mandat de vente confié le 24 janvier 2012 à la société C2i et aux termes de cet acte de vente, les parties ont expressément reconnu que les termes, prix et conditions de vente ont été négociés par Loyd immobilier et que l'acquéreur qui en aura seul la charge, s'engage expressément à lui verser une rémunération de 35000 euros M.[K] est bien le débiteur de la commission, ce compromis de vente n'a pas prospéré et a été remplacé par celui conclu le 19 décembre 204 entre la Sci Margaux et la Sarl Escasante personne morale représentée par son gérant M.[K], et non plus par ce dernier à titre personnel, cet acte précisant page 18 « que les présentes annulent toute convention signée antérieurement aux présentes entre les parties relativement au même bien ».
Il s'ensuit que Sarl C2i ne peut qu'être déboutée de sa demande à l'encontre de M. [K] fondée sur l'article 1134 ancien du code civil.
S'agissant du fondement délictuel, il n'est pas argué par l'appelante d'un comportement fautif de M.[K] dans le fait que le compromis de vente du 10 décembre 2013 dans lequel il était partie à titre personnel n'a pas prospéré, et s'agissant de l'absence de réitération par acte authentique de la vente conclue le 19 décembre 2014 qui l'a privée de sa rémunération, le comportement fautif qui en est la cause émane de la Sarl Escasante personne morale, et non d'une faute personnelle de son gérant ; dès lors, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a débouté la Sarl C2i de ses demandes à l'encontre de ce dernier.
Partie perdante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la Sarl Escasante sera condamnée aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Dahan avocat sur son affirmation de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Déclare recevable la demande indemnitaire formée à l'encontre de la Sarl Escasante.
Condamne la Sarl Escasante à payer à la Sarl C2i Développement la somme de 35000 euros à titre de dommages et intérêts.
Condamne la Sarl Escasante aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Dahan avocat sur son affirmation de droit.
La condamne à payer à la Sarl C2i Développement la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
