Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00431

Du 31 mai 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/00431 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6DJ S.A. NOALIS C/ [K] [L] [C] - Expéditions délivrées à Avocat + déf. - FE délivrée à Selarl GONDER Le 31/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : S.A. NOALIS RCS LIMOGES 561 820 481 [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER DEFENDEUR : Monsieur [K] [L] [C] né le 11 Mai 1973 [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 05 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 23 février 2023, prenant effet le même jour, la SA NOALIS a donné à bail à Monsieur [L] [C] [K] un logement situé [Adresse 4] et une place de stationnement n°F01 située à la même adresse. Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2023, la SA NOALIS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1125.91 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, la SA NOALIS a assigné Monsieur [L] [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 5 avril 2024 aux fins de voir : - constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, - le condamner à la somme principale provisionnelle de 2.803, 64 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, - le condamner à titre de provision à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, - dire que le demandeur se réservera le droit de réactualiser sa créance au jour de l’audience, - le condamner à la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites dont le coût du commandement de payer. Lors de l’audience du 5 avril 2024, la SA NOALIS, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4178.74 euros au 3 avril 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement. En défense, Monsieur [L] [C] [K] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative . En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 23 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 5 avril 2024. La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 22 septembre 2023. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prises dans leur version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. Si la nouvelle loi précitée visant à protéger les logements contre l'occupation illicite porte désormais le délai de résiliation à six semaines lorsque le commandement a été délivré après son entrée en vigueur, il convient de conserver celui de deux mois lorsque le commandement le mentionne. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur et par voie de conséquence à la place de stationnement louée par la SA NOALIS à Monsieur [L] [C] [K]. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. La SA NOALIS a fait signifier à Monsieur [L] [C] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 1125.91 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 25 septembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [L] [C] [K] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 25 septembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 26 novembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 26 novembre 2023. Néanmoins, en application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus  pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce il ressort des débats, que si Monsieur [L] [C] [K] est en mesure de régler la dette locative compte tenu de ses ressources, il n' a pas repris le paiement du loyer courant. Dès lors, Monsieur [L] [C] [K] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 26 novembre 2023, ce qui constitue pour la SA NOALIS un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA NOALIS produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 4178.74 euros à la date du 3 avril 2024. Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [L] [C] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 4178.74 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 3 avril 2024 – échéance du mois de mars 2024 incluse. Monsieur [L] [C] [K] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (407.30 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [L] [C] [K]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [L] [C] [K] à verser à la SA NOALIS la somme de 150 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse, à la date du 26 novembre 2023 ; REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [L] [C] [K] ; CONDAMNONS Monsieur [L] [C] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] et la place de stationnement n°F01 située à la même adresse ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [L] [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (407.30 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Monsieur [L] [C] [K] à payer à la SA NOALIS la somme de 4178.74 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 3 avril 2024 (échéance du mois de mars 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Monsieur [L] [C] [K] à payer à la SA NOALIS, à compter du 1er avril 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [L] [C] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Monsieur [L] [C] [K] à payer à la SA NOALIS une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT