Texte intégral
Du 19 novembre 2024
5AA
SCI/DC
PPP Contentieux général
N° RG 23/02777 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YFJY
[R] [Z] [G] [H]
[B] [S] [U] [G] [H]
C/
[M] [C]
[N] [C]
Expéditions délivrées à :
[H] [R]
[H] [B]
Me FERRE-DARRICAU
FE délivrée à :
[H] [R]
[H] [B]
Le 19/11/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 2]
[Adresse 2]
JUGEMENT EN DATE DU 19 novembre 2024
JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente
GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE
DEMANDEURS :
1°) Monsieur [R] [Z] [G] [H] né le 26 Novembre 1957 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]
Comparant en personne,
2°) Monsieur [B] [S] [U] [G] [H] né le 01 Octobre 1960 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]
Ni présent, ni représenté
DEFENDEURS :
1°) Mme [M] [C], demeurant [Adresse 1]
[Localité 5]
2°) Monsieur [N] [C], demeurant [Adresse 1]
Représentés par Me Carol FERRE-DARRICAU, de la SELARL FERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Bordeaux
DÉBATS :
Audience publique en date du 8 octobre 2024
PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé signé le 16 juin à effet du 15 juin 2013, Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H], parents de Monsieur [R] [H] et Monsieur [B] [H], ont consenti un bail d'habitation à Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] portant sur un logement meublé situé [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 500 €.
Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, Monsieur [S] [H], ainsi que Monsieur [R] [H] et Monsieur [B] [H], venant aux droits de Madame [X] [H] décédée, ont délivré à Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] un commandement d'avoir à justifier d'une l'assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours, et en conséquence d'avoir à produire les justificatifs d'assurance dans le délai d'un mois.
Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, Monsieur [S] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [B] [H] ont aussi délivré à Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] un commandement d'avoir à payer la somme de 6.471,04 € au titre des loyers et charges impayés.
M. [S] [H] est décédé le 3 mai 2023, laissant pour lui succéder ses deux fils.
Par acte introductif d'instance délivré le 25 juillet 2023, Monsieur [R] [H] et Monsieur [B] [H] ont fait assigner Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] à l'audience du 17 octobre 2023 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins de :
▸ Prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C],
▸ Ordonner, en conséquence, l'expulsion de Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution,
▸ Ordonner que faute pour Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
▸ Condamner solidairement Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] à leur payer la somme de 7.503,03 € au titre des loyers et charges impayés à la date de
l'assignation, à parfaite ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
▸ Condamner solidairement Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu'à leur départ effectif des lieux, laquelle sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,
▸ Condamner solidairement Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] à leur payer la somme de 800 € sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée,
▸ Condamner solidairement Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] à leur payer la somme de 800 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par eux en application de l'article 700 du code de procédure civile,
▸ Condamner solidairement Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] au paiement de tous les frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.
L'affaire a été appelée à l'audience du 17 octobre 2023, puis après plusieurs renvois, elle a été débattue à l'audience du 8 octobre 2024.
Lors de cette audience, Monsieur [R] [H], comparant en personne, a repris les termes de l'acte introductif d'instance et a précisé sa demande tendant au constat de la résiliation du bail pour défaut d'assurance et défaut de paiement des loyers et charges. Il actualise sa créance à la somme de 14.286,13 €.
A l'appui de sa demande, il indique que Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] sont locataires en vertu d'un bail d'habitation contenant une clause de résiliation pour défaut de paiement du loyer à son échéance ou des charges et pour défaut d'assurance locative. Il ajoute que des commandements de payer ainsi que de justifier d'une assurance locative leur ont été délivrés et sont demeurés infructueux.
En défense, Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection de :
▸ Leur accorder l'aide juridictionnelle provisoire,
▸ Constater que le décompte des loyers impayés est erroné et déduire des sommes réclamées les versements qu'ils ont effectués soit la somme pour 2022 de 5.048 € non comptabilisés,
▸ Statuer ce que de droit sur le surplus des demandes.
Ils indiquent être dans l'impossibilité de payer les loyers en raison de problèmes de santé et professionnel. Ils contestent partiellement les décomptes produits par les bailleurs considérant qu'ils ont versé des sommes durant l’année 2022 dont il n'a pas été tenu compte. Ils précisent ne pas être en mesure de solliciter des délais de paiement.
Après examen contradictoire, les parties comparantes ou représentées à l’audience indiquent que la somme à déduire du décompte s’établit à 1.012 € et non 5.048 €.
Monsieur [B] [H] qui avait précédemment comparu, n’était ni présent, ni représenté à cette audience.
La juridiction a été destinataire du diagnostic social et financier.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la demande d'aide juridictionnelle provisoire :
Conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridique, "Dans les cas d'urgence, (...) l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. "L'article 61 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 précise que "L'admission provisoire peut être accordée dans une situation d'urgence, notamment lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé ou en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.".
Par ailleurs, selon l'article 3 du décret susmentionné, " pour bénéficier de l'aide juridictionnelle totale, le demandeur doit justifier par la production de son avis d'imposition le plus récent que son revenu fiscal de référence au sens du 1° du IV de l'article 1417 du code général des impôts est inférieur à 11.262 €. " Ce seuil est révisable et, en dernier lieu, a été fixé, par une circulaire NOR n° JUST2401297C du 17 janvier 2024 à 12.712 €.
En l'espèce, la juridiction est saisie d'une demande de constat de la résiliation d'un bail d'habitation et d'expulsion. En outre, les défendeurs produisent notamment un avis d'imposition sur les revenus de 2023, faisant état d'un revenu fiscal de référence de 19.981 € et de 2 parts et justifie de ce que leur ressources proviennent notamment de la pension de retraite de Monsieur [N] [C], démontrant ainsi leur persistance. En outre, Madame [M] [C] est bénéficiaire de l'allocation d'aide au retour à l'emploi.
Par conséquent, il convient d'accueillir leur demande tendant au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.
Sur le régime applicable au contrat de bail :
En application de l'article L. 632-1, alinéa 1, du code de la construction et de l'habitation, une location d'un logement meublé constituant la résidence principale du preneur est soumise au titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Le titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est constitué des articles 25-3 à 25-11.
L'article 25-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que " les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2.
Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du I, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.
Le présent titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution.
Le présent titre ne s'applique ni aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.".
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 16 juin 2013 entre Monsieur [S] [H] et Madame [X] [H] d'une part et, Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] d'autre part, porte sur un logement meublé à usage de résidence principale. Il est donc soumis aux dispositions du titre Ier bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la recevabilité de l'action :
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 26 juillet 2023, soit au moins deux mois avant la date de l'audience initiale qui était fixée au 17 octobre 2023.
Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 31 mars 2023.
En conséquence, la procédure est régulière et l'action est recevable au regard de ces dispositions.
Sur la résiliation du bail et ses effets :
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.
L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l'espèce, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l'espèce, le bail signé le 16 juin 2013 contient une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs qui prévoit spécifiquement qu' "il est expressément convenu qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance, ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail ou à défaut de pouvoir présenter au bailleur une quittance de son contrat d'assurance contre les risques locatifs et un mois après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un commandement d'huissier demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit […]).”.
Suivant acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, Monsieur [S] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [B] [H] ont délivré à Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] un commandement d'avoir à justifier d'une l'assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours, et en conséquence d'avoir à produire les justificatifs d'assurance dans le délai d'un mois.
Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi. Il est donc régulier.
Il appartenait donc à Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] de produire une attestation d'assurance. Or, aucune des pièces versées aux débats par ces derniers ne permettent de justifier qu'ils ont été assurés et ce en violation de leurs obligations de locataires.
Ainsi, Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] n'ont pas, dans le délai légal justifié d'une assurance couvant les risques locatifs.
Dès lors, ce manquement entraîne la résiliation du bail d'habitation meublé par le jeu de la clause de résiliation contractuelle. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er mai 2023, soit un mois après la délivrance du commandement et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Au surplus, par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, Monsieur [S] [H], Monsieur [R] [H] et Monsieur [B] [H] ont aussi délivré à Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] un commandement d'avoir à payer la somme de 6.471,04 € au titre des loyers et charges impayés.
Si les débats font apparaître qu’une somme de 1.012 € devait en être déduite, le surplus, soit 5.459,04 € était dû, et n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement. La dette a depuis augmenté et les défendeurs admettent ne pas pouvoir régler le loyer courant qui n’est pas payé au jour des débats. Il s’ensuit que les demandeurs sont aussi fondés à se prévaloir de la résiliation du bail par l’effet de ce second commandement de payer à la date du 31 mai 2023.
Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] sont donc occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
L'expulsion de Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] et de tout occupant de leur chef sera autorisé à défaut de libération volontaire des lieux.
Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation :
L'occupation illicite des lieux par Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] cause nécessairement un préjudice à Monsieur [R] [H] Monsieur [B] [H] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer (525,14 € au jour de l'audience) qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail.
Sur les loyers et indemnités d'occupation impayés :
En application de l'article 7 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
De plus, il découle en l'espèce de ce qui précède l'obligation pour Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] de régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer.
Il résulte du décompte établi par Monsieur [R] [H] que Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] sont redevables de la somme de 14.286,13 € arrêtée au 30 septembre 2024.
Toutefois, Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C], qui ne contestent pas être débiteurs d’un arriéré locatif, indiquent à l’audience que la somme de 1.012 € doit être déduite du décompte au titre des paiements effectués pour les mois de février et décembre 2022. Monsieur [R] [H] ne conteste pas avoir reçu ces deux paiements de 512 et 500 €, et accepte que cette somme soit déduite.
Il convient par ailleurs d’observer que dès lors que l’obligation de payer est établie, c’est au locataire qu’il incombe de démontrer qu’il a payé. Or en l’espèce au soutien de leurs affirmations initiales selon lesquelles il convenait de déduire 5.048 €, Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] n’ont produit aucun justificatif.
Ainsi, en l'absence de preuve du paiement de la somme de 13.274,13 € et au regard des dispositions contractuelles relatives à la solidarité des preneurs au surplus mariés, Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] seront solidairement condamnés à payer cette somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement.
En outre, il y a lieu de condamner solidairement Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] au paiement de l’indemnité d'occupation mensuelle continuant à courir à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts :
Les demandeurs, se fondant sur l’article 1231-1 du code civil réclament la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.
Cependant l'article 1231-6 du Code civil prévoit que “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”
Les demandeurs ne caractérisent pas la mauvaise foi des défendeurs, ni avoir subi un préjudice différent de celui que doit réparer l’intérêt moratoire.
En conséquence, la demande en dommages et intérêts sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :
Il résulte des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. En outre l'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C], parties perdantes, seront solidairement tenus aux dépens comprenant le coût des commandements et de l'assignation.
Au vu de la position économique respective des parties, chacune conservera la charge de ses frais irrépétibles et les demandeurs seront, en conséquence, déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort
ACCORDE à Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire ;
CONSTATE la résiliation du bail à la date du 1er mai 2023 conformément à la clause de résiliation de plein droit pour défaut d’assurance, et au 31 mai 2023 conformément à la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers ;
CONDAMNE solidairement Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 5] ;
AUTORISE, à défaut pour Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] de libérer volontairement les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles (525,14 € par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;
RAPPELLE que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE solidairement Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] à payer à Monsieur [R] [H] et Monsieur [B] [H] la somme de 13.274,13 € au titre des loyers, et indemnités d'occupation échus à la date du 30 septembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE solidairement Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] à payer à à Monsieur [R] [H] et Monsieur [B] [H] les indemnités d'occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ;
DÉBOUTE Monsieur [R] [H] et Monsieur [B] [H] de leur demande de dommages et intérêts ;
CONDAMNE solidairement Madame [M] [C] et Monsieur [N] [C] aux dépens qui incluent le coût du commandement de justifier d’une assurance, du commandement de payer et de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé au préfet de la Gironde ;
LAISSE à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE
chargée des contentieux de la protection
