Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
JUGEMENT N°24/
du 25 NOVEMBRE 2024
Enrôlement : N° RG 24/06854 - N° Portalis DBW3-W-B7I-43HI
AFFAIRE : S.D.C. LA GRANIÈRE (la SELARL DEFENZ)
C/ S.C.I. JULINVEST
Audience publique d’orientation du 23 septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 25 novembre 2024
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire
Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 30 septembre 2024
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2024
Par Madame Stéphanie GIRAUD,
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
réputée contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LA GRANIÈRE sis [Adresse 5] [Localité 2]
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. ELYOTT IMMOBILIER
immatriculée au RCS de Toulon sous le numéro B 839 431 996
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 4]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par Maître Rémy STELLA de la SELARL DEFENZ, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDERESSE
S.C.I. JULINVEST
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 891 846 032
dont le siège social est sis [Adresse 6] - [Localité 1]
prise en la personne de son gérant
défaillante
*****
EXPOSE DU LITIGE
La SCI JULINVEST est propriétaire du lot n° 289 au sein de l'immeuble en copropriété LA GRANIERE sis [Adresse 5] [Localité 2].
Par acte extrajudiciaire en date du 10 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LA GRANIERE sis [Adresse 5] [Localité 2], représenté par la SARL ELYOTT IMMOBILIER, a fait citer la SCI JULINVEST, devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :
Vu l'article 10 de la Loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 36 du Décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1240 du code civil,
CONDAMNER la SCI JULINVEST à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble LA GRANIERE, sis [Adresse 5] - [Localité 2] la somme de 8 787,46 € au titre des charges de copropriété avec intérêt au taux légal à compter du 4 décembre 2023.
CONDAMNER la SCI JULINVEST à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble LA GRANIERE, sis [Adresse 5] - [Localité 2] 2 236,28 € au titre de frais engagés pour le recouvrement de sa créance.
PRONONCER la capitalisation des intérêts.
CONDAMNER la SCI JULINVEST à verser au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble LA GRANIERE, sis [Adresse 5] - [Localité 2] la somme de 2.500 € à titre des dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.
CONDAMNER la SCI JULINVEST à verser au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble LA GRANIERE, sis [Adresse 5] - [Localité 2] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/6854.
L'acte a été signifié par remise à étude.
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La clôture de la procédure est intervenue le 23 septembre 2024, et l'affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
La SCI JULINVEST a été régulièrement citée à étude selon les modalités de l'article 656 du code de procédure civile.
La défenderesse n'ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile.
En application de l'article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande au titre des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l'exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l'assemblée générale et n'ont fait l'objet d'aucun recours.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d'une somme de 8.787,46 euros au titre des charges de copropriété impayées au 4 décembre 2023.
Il produit à l'appui de ses demandes, notamment, un relevé de propriété, un relevé de compte arrêté au 14 mai 2024, un décompte du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, les convocations et procès-verbaux des assemblées générales du 20 juillet 2022 et du 19 juillet 2023, un projet de répartition du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, les appels de fonds de 2022 jusqu'au second trimestre 2024, outre le contrat de syndic.
Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2022 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des pour la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2022 ainsi que les budgets prévisionnels pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n'est pas discuté qu'ils n'ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.
Il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales ainsi notamment que les décisions qui y ont été prises concernant l'approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n'ont pas fait l'objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la SCI JULINVEST.
La créance que détient le syndicat des copropriétaires à l'égard de la SCI JULINVEST est donc certaine, liquide et exigible.
La SCI JULINVEST devra payer 8.787,46 euros au titre des charges de copropriété dues au 4 décembre 2023.
Concernant la somme réclamée au titre des honoraires de contentieux, de mise en demeure, de recouvrement ou de relance, il y a lieu de rappeler que l'article 10-1 de la loi précitée permet au syndicat, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, d'imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui, notamment les frais de mise en demeure, de relance pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement, qui sont à la charge du débiteur.
Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais nécessaires une somme totale de 2.236,28 euros.
Il sera rappelé que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires n'établit aucunement que les frais intitulés notamment, " Frais de MISE EN DEMEURE AVEC AR " apparaissant à trois reprises suite à la première mise en demeure en date du 28 octobre 2022, sachant que l'article 10-1 précité n'impose la multiplication des mises en demeure, " SUIVI CONTENTIEUX " apparaissant à six reprises, " SOMMATION DE PAYER ", " HONORAIRES HUISSIERS " ainsi que " TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT ", portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.
Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d'une copropriété ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 2.196,28 euros.
La SCI JULINVEST devra donc payer au syndicat des copropriétaires la somme de 40,00 euros au titre des frais nécessaires prévus par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la capitalisation des intérêts
Aux termes de l'article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues peuvent porter intérêt au profit du syndicat, fixé au taux légal en matière civile, à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En application de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le prévoit.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires a sollicité de la SCI JULINVEST le paiement des charges de copropriété impayées, par commandement de payer par acte d'huissier en date du 12 juillet 2023, ainsi que par mises en demeure selon courriers du 28 octobre 2022, du 28 décembre 2022, du 4 mai 2023, et enfin une mise en demeure par une lettre sous format simple et format recommandé en date du 4 décembre 2023.
Il y a donc lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts que la SCI JULINVEST devra payer sur les intérêts aux taux légal à compter du 4 décembre 2023, liés à la somme principale au titre des charges de copropriété impayés.
Sur la demande de dommages et intérêts
En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce compte tenu du montant de la dette, qui met en grande difficulté la situation financière de la copropriété, qui subit par ailleurs les carences de plusieurs copropriétaires, ce que ne peut ignorer le copropriétaire, il sera alloué la somme de 2000 euros au titre de la résistance abusive.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Par ailleurs, aux termes de l'article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie de la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
La SCI JULINVEST, qui succombe, sera condamnée aux dépens.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.
La SCI JULINVEST sera donc condamnée au paiement de la somme de 2.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE la SCI JULINVEST à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble LA GRANIERE, sis [Adresse 5] - [Localité 2], représenté par la SARL ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 8.787,46 euros au titre des charges de copropriété avec intérêt au taux légal à compter du 4 décembre 2023.
CONDAMNE la SCI JULINVEST à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble LA GRANIERE, sis [Adresse 5] - [Localité 2], représenté par la SARL ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 40,00 euros au titre de frais engagés pour le recouvrement de sa créance.
ORDONNE la capitalisation des intérêts ;
CONDAMNE la SCI JULINVEST à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble LA GRANIERE, sis [Adresse 5] - [Localité 2], représenté par la SARL ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts
REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;
CONDAMNE la SCI JULINVEST à verser au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble LA GRANIERE, sis [Adresse 5] - [Localité 2], représenté par la SARL ELYOTT IMMOBILIER, la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE la SCI JULINVEST aux entiers dépens ;
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
