Tribunal judiciaire, 07 novembre 2024. 20/07351

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN _______________________ Chambre 3 - CONSTRUCTION ************************ DU 07 Novembre 2024 Dossier N° RG 20/07351 - N° Portalis DB3D-W-B7E-I47H Minute n° : 2024/288 AFFAIRE : [V] [I], [T] [O] épouse [I] C/ [J] [U] épouse [SG], [C]-[P] [K], [BN] [SG], [Z] [X] épouse [K] JUGEMENT DU 07 Novembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Présidente, statuant à juge unique GREFFIER lors des débats : Mme Stéphanie STAINIER GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE DÉBATS : A l’audience publique du 05 Septembre 2024 A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024 JUGEMENT : Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort copie exécutoire à : Me Marie ALEXANDRE Me Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE Me Magali MONTRICHARD Délivrées le 07 Novembre 2024 Copie dossier NOM DES PARTIES : DEMANDEURS : Monsieur [V] [I] Madame [T] [O] épouse [I] [Adresse 1] - [Localité 5] représentés par Me Magali MONTRICHARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN D’UNE PART ; DÉFENDEURS : Madame [J] [U] épouse [SG] Monsieur [BN] [SG] [Adresse 4] - [Localité 5] représentés par Me Marie ALEXANDRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN Monsieur [C]-[P] [K] Madame [Z] [X] épouse [K] [Adresse 1] - [Localité 5] représentés par Maître Lionel ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ-ARLABOSSE, avocat au barreau de TOULON D’AUTRE PART ; ****************** EXPOSE DU LITIGE : Par acte notarié du 30 octobre 2018, M. [V] [I] et Mme [T] [O] épouse [I] ont acquis auprès de M. [BN] [SG] et Mme [J] [U] épouse [SG] un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5], cadastré section D [Cadastre 3] pour un montant de 530 000 euros. La propriété nouvellement acquise profite d'une servitude de passage sur le chemin la desservant. Cette servitude grève le fonds appartenant à M. [C]-[P] [K] et Mme [Z] [X] épouse [K]. M. [V] [I] et Mme [T] [I] prétendent avoir remarqué après leur emménagement que ce chemin était impraticable à cause de travaux réalisés par M. [C]-[P] [K] et Mme [Z] [K]. Ils soutiennent que la situation leur a été cachée par M. [BN] [SG] et Madame [J] [SG]. Par acte d’huissier en date du 23 octobre 2020, M. [V] [I] et Mme [T] [I] ont fait assigner M. [BN] [SG] et Mme [J] [SG] devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’obtenir une réduction du prix de vente de la maison. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 20/07351. Par acte du 29 avril 2021, M. [BN] [SG] et Mme [J] [SG] ont dénoncé l'assignation du 23 octobre 2020 à M. [C]-[P] [K] et Mme [Z] [K] et les ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de les condamner à les garantir de toutes condamnations intervenant à leur encontre au profit de M. [V] [I] et Mme [T] [I]. L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 21/02894. Suivant ordonnance du 8 novembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures sous le numéro le plus ancien. Par actes d’huissier du 4 septembre 2020, M. [V] [I] et Mme [T] [I] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de désignation d'un expert judiciaire relativement aux écoulements d'eau qu'ils indiquent subir sur la servitude de passage bénéficiant à leur propriété, les personnes suivantes : Mme [M] [Y], M. [W] [B], M. [C]-[P] [K] et Mme [Z] [K], M. [S] [PP] et Mme [N] [H], M. [D] [R] et Mme [G] [F] et M. [A] [BV]. Suivant ordonnance du 5 mai 2021, le juge des référés a ordonné une expertise et a désigné Monsieur [L] [E]. Le rapport d’expertise judiciaire a été rendu le 8 septembre 2022. Par conclusions d'incident notifiées par voie électronique le 29 mars 2022, M. [C]-[P] [K] et Mme [Z] [K] ont saisi le juge de la mise en état afin d’obtenir la nullité de l'assignation du 29 avril 2021. A titre subsidiaire, l'irrecevabilité des demandes de M. [BN] [SG] et Madame [J] [SG] à l'égard de Mme [Z] [K] et en tout état de cause un sursis à statuer sur les demandes de M. [BN] [SG] et Mme [J] [SG] dans l'attente d'un retour de l'expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés de Draguignan le 5 mai 2021 ainsi que la condamnation de M. [BN] [SG] et Mme [J] [SG] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'incident. Par ordonnance du 21 novembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté l’exception de nullité de l’assignation, a déclaré irrecevables les demandes de M. [BN] [SG] et Mme [J] [U] épouse [SG] à l’égard de Mme [Z] [X] épouse [K], a sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ordonné par le juge des référés de Draguignan le 5 mai 2021, a rejeté la demande de frais irrépétibles formée par M. [C]-[P] [K] et Mme [Z] [K] et dit que les dépens suivraient le cours de l’instance principale. Par conclusions notifiées par RPVA le 4 avril 2024, M. [V] [I] et Mme [T] [I], au visa des articles 1641 et suivants du code civil demandent au tribunal de : Constater que les époux [SG] ont sciemment vicié le consentement des époux [I] Condamner M. et Mme [SG] à verser à M et Mme [I] la somme de 53 000 € à titre de dommages et intérêts outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir Constater que M. [K] est seul responsable des sinistres à l’origine du litige Condamner M. [K] et les époux [SG] solidairement à payer aux époux [I] la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. Condamner par ailleurs M. [K] à garantir les époux [I] de toutes condamnations éventuelles de remboursement des frais irrépétibles des époux [SG] si par extraordinaire le tribunal considérait n’y avoir lieu à condamnation. M. [BN] [SG] et Mme [J] [U] épouse [SG], par conclusions responsives n° 5, notifiées par RPVA le 12 juillet 2024, demandent au tribunal de : A titre principal : Juger la mise hors de cause de Mme [J] [U] épouse [SG] et M. [BN] [SG] Juger que seule la responsabilité de M. [C]-[P] [K] est reprise dans le cadre du rapport expertal Constater que M. [K] est seul responsable du sinistre à l’origine du litige et en tirer toutes conséquences A titre subsidiaire : Réduire à de plus justes proportions les sommes sollicitées par les époux [I] Dans tous les cas : Condamner tout succombant à payer à M. et Mme [SG] la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction faite au profit de Me Marie ALEXANDRE. M. [C] [K], par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 8 juillet 2024, demande au tribunal de débouter M. et Mme [I] ainsi que M. et Mme [SG] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Il sollicite également la condamnation in solidum de M. et Mme [SG] et de M. et Mme [I] à lui payer la somme de 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2024 avec fixation de l’audience au 5 septembre 2024. A cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2024. MOTIFS : Il sera rappelé, qu’en application des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile, le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » « donner acte », dire et juger » ou « déclarer » qui sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais des moyens invoqués dans le cadre du litige qui oppose les parties. Il n’y a donc pas lieu d’examiner les demandes « de constater » qui figurent au dispositif des conclusions des époux [I] et [SG]. Sur la demande de M. [I] et Mme [T] [I] fondée sur les vices cachés : Les époux [I] font valoir que si la responsabilité de M. [K] est indiscutable au vu du rapport d’expertise judiciaire, celui-ci conteste les conclusions de [L] [E], de sorte que le litige sera long. Ils indiquent qu’ils sont alors contraints de rester prudents sur la suite du litige et ont décidé de maintenir leurs demandes initiales en réparation des vices cachés, formées à l’encontre des époux [SG]. Ils exposent que leurs vendeurs avaient parfaitement connaissance des inondations de la servitude au moment de la vente de la maison le 30 octobre 2018 puisqu’ils avaient adressé un courrier en ce sens à la mairie de [Localité 5] le 2 octobre 2015. M. [BN] [SG] et Mme [J] [U] épouse [SG] développent dans leurs dernières conclusions des arguments sur la responsabilité de M. [K] dans les inondations de la parcelle [Cadastre 2] mais ne répondent pas à la demande des époux [I] fondée sur les vices cachés sauf à solliciter que les sommes sollicitées par ces derniers soient réduites à de plus justes proportions. M. [K] fait valoir qu’il n’est pas partie à l’acte de vente intervenu entre les époux [SG] et M. et Mme [I] et que sa responsabilité ne peut être recherchée au titre de la garantie des vices cachés. M. et Mme [SG] ne peuvent se soustraire à la demande des époux [I] fondée sur les vices cachés en demandant au tribunal de « juger que seule la responsabilité de M. [C]-[P] [K] est reprise dans le cadre du rapport expertal ». M. [K] n’est pas concerné par la garantie des vices cachés et sa responsabilité éventuelle qui ne fait pas l’objet de la présente procédure, aucune demande n’étant formulée à son encontre pour la remise en état des lieux ou le préjudice subi, doit être distinguée de la garantie des vices cachés des vendeurs. Les demandeurs à la présente instance fondent leurs prétentions uniquement sur les articles 1641 et suivants du code civil qui énoncent : - l’article 1641, que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus » ; - l’article 1643, que « il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie » ; il est admis que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne trouve pas à s’appliquer s’il est prouvé que le vendeur avait connaissance des vices, ou encore si le vendeur est un professionnel présumé avoir connaissance des vices ; à l’inverse, la clause trouve à s’appliquer en présence d’un vendeur et d’un acquéreur professionnels dans la même spécialité ; - l’article 1645, que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. » L’acte notarié intervenu le 30 octobre 2018 entre d’une part, M. [BN] [SG] et Mme [J] [U] épouse [SG], vendeurs et d’autre part, M [V] [I] et Mme [T] [O] épouse [I], acquéreurs, prévoit une servitude de passage en faveur de la parcelle objet de la vente, portant le numéro D [Cadastre 3]. Une clause d’exclusion des vices apparents ou cachés figure en page 8 dudit acte, les époux [SG] ne sont pas des professionnels de la construction ou de l’immobilier et il appartient donc aux époux [I] d’apporter la preuve que les vices cachés étaient connus des vendeurs. Le Cabinet Polyexpert qui a établi un rapport amiable d’expertise protection juridique le 5 septembre 2019, à la demande de son assurée, Mme [T] [I], a examiné les photographies qui lui ont été produites sur lesquelles il a constaté une zone de rétention d’eau au niveau de la parcelle [Cadastre 2] et un dépôt de terre et de végétation confirmant la stagnation de l’eau sur cette zone. Le rapport d’expertise judiciaire de M. [L] [E] en date du 8 septembre 2022, confirme l’existence de la stagnation d’eau sur la servitude de passage lors de fortes pluies. Après avoir examiné les photographies qui lui ont été communiquées, les traces de stagnations d’eau sur les murets et plaques métalliques bordant la voie et le dépôt de matériaux entrainés par les eaux pluviales dans les parties les plus basses altimétriquement de la parcelle n° [Cadastre 2] ainsi que les relevés de précipitation de Météo France, l’expert judiciaire indique que ces éléments démontrent que la servitude d’accès est inondée par fortes pluies, sans pour autant qu’il s’agisse de précipitations exceptionnelles, sur une hauteur de 20 à 30 centimètres dans la zone la plus basse de la parcelle n° [Cadastre 2]. Cette hauteur d’eau rend impraticable l’accès pour les piétons, les deux roues et affectent la possibilité de franchissement pour les véhicules courants ne disposant pas d’une garde au sol importante. La chose vendue présente donc bien un défaut ou vice. Ce phénomène d’inondation est également visible sur les photographies produites pas les demandeurs. Ce vice n’est pas visible en permanence et au vu du courrier en date du 2 octobre 2015 adressé à la mairie de [Localité 5] et signé par M. [SG] dans lequel il indiquait avec ses voisins, que la clôture étanche réalisée par M. [K] le long de sa parcelle empêchait l’écoulement naturel des eaux de pluie et provoquait une retenue d’eau suffisamment conséquente pour ne plus permettre le passage des personnes à pied (aller relever le courrier par exemple ou simplement se rendre chez l’un des voisins, il est établi que les époux [SG] connaissaient la situation au moment de la vente en 2018 mais n’en ont pas informé les époux [I]. Aussi, si l’inondation de la partie basse de la servitude que les époux [I] doivent emprunter pour se rendre à leur maison ne rend pas la villa impropre à l’usage auquel elle est destinée, elle en diminue significativement son usage, empêchant les demandeurs d’accéder librement à leur habitation en cas de fortes pluies. Par conséquent, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer. Sur la demande de dommages et intérêts : Les époux [I] se plaignent des inondations à répétition de la servitude de passage et sollicitent la condamnation des époux [SG] à réparer leur préjudice par le versement de la somme de 53 000 € à titre de dommages et intérêts, somme représentant 10% du prix de vente. M. [BN] [SG] et Mme [J] [SG] demandent dans le dispositif de leurs conclusions que les sommes réclamées par leurs acquéreurs soient réduites à de plus justes proportions. Les époux [I] doivent faire face à une difficulté importante d’accès à leur habitation à l’occasion de fortes pluies dont ils n’évaluent toutefois pas la fréquence en moyenne chaque année depuis 2018. Leur préjudice sera alors justement évalué à la somme de 10 000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il sera précisé que les époux [SG] ne demandent pas à titre subsidiaire, en cas de condamnation, à être garanti par M. [K]. Sur les demandes accessoires : Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. » M. [BN] [SG] et Mme [J] [U] épouse [SG], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance et les demandes formées contre M. [K] à ce titre seront rejetées. L’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties à la procédure. M. [V] [I] et Mme [T] [O] épouse [I], M. [BN] [SG] et Mme [J] [U] épouse [SG] et M. [C]-[P] [K] seront déboutés de leur demande à ce titre. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort : CONDAMNE M.[BN] [SG] et Mme [J] [U] épouse [SG] à payer à M. [V] [I] et Mme [T] [O] épouse [I] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; DEBOUTE M. [V] [I] et Mme [T] [O] épouse [I] du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE M. [BN] [SG] et Mme [J] [U] épouse [SG] aux dépens de l’instance ; REJETTE les demandes de toutes les parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE. La greffière La Présidente