Texte intégral
ARRÊT n°2024-
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/07384 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PICX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 09 NOVEMBRE 2021
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
N° RG 11-21-001269
APPELANT :
Monsieur [N] [C]
né le 09 Juillet 1982 à [Localité 7] (MAROC)
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représenté par Me Rachid EL MOUNSI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-009301 du 17/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEE :
Madame [X] [T]
née le 20 Mars 1963 à [Localité 8] (BELGIQUE)
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Joanna SCHWARZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant
assistée de Me Emma ROUZET, substituant Me Joanna SCHWARZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 06 Mai 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mai 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
Mme Corinne STRUNK, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat du 12 mars 2018, prenant effet le 1er avril 2018, Mme [X] [T] et son époux ont donné à bail à M. [N] [C] une maison à usage d'habitation située [Adresse 11] à [Localité 10] (34). Le bail a été conclu pour une durée de trois ans, soit jusqu'au 31 mars 2021.
M. [N] [C] a signalé la non-décence du logement et le service communal d'hygiène et de santé a relevé des désordres transmis à la CAF de l'Hérault, qui a suspendu le versement de l'allocation de logement due au propriétaire.
Par acte extrajudiciaire en date du 27 avril 2020, le couple a donné congé pour vente à M. [N] [C], pour le 31 mars 2021.
Le 16 décembre 2020, M. [T] est décédé.
Malgré l'expiration du délai prévu dans le congé aux fins de vente, un constat d'huissier en date du 1er avril 2021 a fait état du maintien de M. [N] [C] dans les lieux alors même que ce dernier avait cessé de payer ses loyers et charges depuis décembre 2020.
Les tentatives de conciliation étant demeurées vaines, par acte d'huissier du 22 juin 2021, Mme [X] [T] a assigné M. [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier afin notamment de voir déclarer le congé valable et prononcer l'expulsion de M. [N] [C].
Par jugement réputé contradictoire rendu le 9 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Montpellier a :
Déclaré valable et régulier le congé aux fins de vente signifié à M. [N] [C] le 27 avril 2020, pour le 31 mars 2021 ;
Dit et jugé que M. [N] [C] était occupant sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 10] à compter du 1er avril 2021 ;
Ordonné en conséquence l'expulsion de M. [N] [C] et celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier ;
Autorisé Mme [X] [T] à faire transporter et séquestrer le mobilier trouvé dans les lieux loués dans tel garde meubles qu'il lui plaira aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;
Dit que la présente décision sera transmise au préfet de l'Hérault en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamné M. [N] [C] à payer à Mme [X] [T] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 750 euros à compter du 1er avril 2021 et ce jusqu'à complète évacuation des lieux et remise des clés;
Condamné M. [N] [C] à payer à Mme [X] [T] la somme de 1 000 euros pour résistance abusive ;
Condamné M. [N] [C] à payer à Mme [X] [T] la somme de 2 430 euros au titre de l'arriéré locatif et la TOM de 2020 ;
Condamné M. [N] [C] à payer à Mme [X] [T] la somme de 1 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit et jugé qu'il n'y avait pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision et rappelé que celle-ci était de droit ;
Condamné M. [N] [C] aux entiers dépens de l'instance.
Le premier juge a retenu que le congé aux fins de vente délivré par Mme [X] [T] respectait les dispositions des articles 15 I et 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et était donc régulier tant au fond que dans la forme, M. [N] [C] s'étant maintenu dans les lieux après la date du congé, il devait en conséquence être procédé à son expulsion.
Le premier juge a également retenu qu'il ressortait des décomptes versés aux débats qu'au jour de l'assignation, M. [N] [C] était redevable de la somme de 2 430 euros au titre des arriérés locatifs, qu'il devait ainsi être condamné à les payer à sa bailleresse.
Le premier juge a considéré que M. [N] [C] avait fait preuve de résistance abusive dès lors que, malgré la signification régulière du congé, ce dernier s'était maintenu dans les lieux et l'a condamné au paiement de la somme de 1 000 euros à ce titre.
M. [N] [C] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 23 décembre 2021.
Dans ses dernières conclusions du 27 juillet 2022, M. [N] [C] demande à la cour de :
" A titre principal,
Dire et juger le congé pour vendre adressé à l'appelant comme irrégulier, par conséquent nul ;
Constater le renouvèlement du bail d'habitation liant M. [N] [C] à Mme [X] [T] par tacite reconduction pour une durée de 3 ans à compter de la date d'échéance ;
Infirmer le jugement rendu le 9 novembre 2020 par la chambre du contentieux de la protection et de proximité du tribunal judiciaire de Montpellier ;
A titre subsidiaire,
Réformer le jugement rendu le 9 novembre 2020 par la chambre du contentieux de la protection et de proximité du tribunal judiciaire de Montpellier, en ce qu'il a condamné l'appelant au paiement de la somme de 2 430 euros au titre de l'arriéré locatif et TOM de 2020 ;
Constater que l'appelant payera à l'intimée les arriérés de loyer ainsi que la taxe foncière dès que possible ;
Rejeter le surplus ;
Prononcer l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;
Rejeter toutes conclusions, fins et demandes contraires;
Condamner Mme [X] [T] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
La condamner aux entiers dépens. "
M. [N] [C] soutient que la possibilité de donner congé pour vente doit être annulé dès lors qu'il a été délivré au locataire pendant une période de suspension de cette possibilité, conformément l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, soit le 27 avril 2020 dès lors que la bailleresse avait pris connaissance de l'action concernant l'indécence du logement menée à son encontre.
M. [N] [C] soutient que le congé pour vente a méconnu les dispositions des articles 654 et suivants du code de procédure civile et doit être annulé. Il affirme que tous les actes de procédure ont été signifiés à M. [N] [C], [Adresse 3], [Localité 6] alors qu'il réside au [Adresse 1] et non au [Adresse 3] et produit plusieurs pièces tendant à le démontrer. Il soutient que l'erreur d'adresse contenue dans le congé lui cause nécessairement un préjudice dès lors qu'il a été empêché de se prévaloir de l'offre d'achat adressée légalement aux locataires dans le délai de préavis de deux mois.
L'appelant soutient que le congé est nul dès lors qu'il ne respecte pas les mentions obligatoires prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et qu'il doit donc être déclaré comme occupant de plein droit, disposant d'un titre. En l'espèce, M. [N] [C] affirme que le congé s'est " limité à une simple notice d'information stéréotypée sans aucun détail concernant l'objet de l'offre de vente ". Il souligne notamment l'absence d'informations sur les lieux tels que le jardin ou la terrasse.
A titre subsidiaire, M. [N] [C] s'engage à payer les loyers échus et non réglés et précise que c'est à la suite du décès de M. [T] et de la clôture du compte sur lequel était versé le loyer que le locataire n'a pas pu régler certains loyers. Il s'engage également à payer la taxe foncière qu'il précise ne jamais avoir reçue, suite à cette erreur d'adresse.
Dans ses dernières conclusions du 20 juin 2022, Mme [X] [T] demande à la cour de :
" Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
Débouter, en tout état de cause, M. [N] [C] de l'ensemble de ses demandes infondées ;
Condamner M. [N] [C] à payer à Mme [X] [T] la somme de 350 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères de 2021 ;
Condamner M. [N] [C] à payer à Mme [X] [T] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure en appel;
Condamner M. [N] [C] aux entiers dépens de l'instance. "
Mme [X] [T] soutient que le congé aux fins de vente délivré à M. [N] [C] est valable tant au fond qu'en la forme.
Elle souligne que le congé a été délivré par huissier par le couple et que, suite au décès de M. [E] [T], cette dernière est devenue usufruitière du bien loué et avait donc, seule, qualité et intérêt à agir en validation du congé pour vente.
Elle ajoute que le congé a été délivré le 27 avril 2020 pour le 31 mars 2021, soit conformément à l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans le respect du préavis de 6 mois et qu'il comporte l'intégralité des mentions obligatoires de l'article 15 II, précisant l'objet de la vente, le prix et annexant le contrat pour de plus amples détails comme l'admet la jurisprudence constante en ce sens.
Mme [X] [T] soutient que le congé aux fins de vente a été délivré à M. [N] [C] avant d'avoir connaissance de l'existence d'un contrôle sanitaire, ayant été porté à la connaissance de l'intimée par un courrier du 5 juin 2020. Elle ajoute que le simple diagnostic-constat réalisé le 10 mars n'est, en outre, pas de nature à suspendre la possibilité pour le bailleur de signifier un congé et que ce dernier est donc valable.
L'intimée fait valoir que le congé a été délivré à la bonne adresse, soit le [Adresse 3] et fournit en ce sens ce qu'elle considère comme étant le véritable bail d'habitation signé par toutes les parties ainsi que la taxe foncière, documents sur lesquels l'adresse indiquée est bien le [Adresse 3] et non le [Adresse 1] comme l'affirme l'appelant. Mme [X] [T] souligne que le congé a été signifié par dépôt à l'étude de l'huissier instrumentaire, procédure parfaitement valable, et que son locataire n'a tout simplement pas pris la peine de récupérer les actes qui lui étaient destinés. Selon elle, il ne pourrait donc se prévaloir de sa propre négligence. En outre, l'intimée précise qu'elle n'est plus propriétaire du bien depuis le 25 mars 2022.
Mme [X] [T] sollicite le remboursement, par M. [N] [C], des sommes dues. Elle précise que ce dernier ne verse plus les sommes réclamées depuis le mois de décembre 2020 et ce malgré la nouvelle transmission d'un RIB, le 16 avril 2021.
Selon décompte arrêté au 25 mars 2022, date de vente du bien, M. [N] [C] était redevable de la somme totale de 7 862 euros. Mme [X] [T] souligne qu'elle a adressé, en courrier recommandé avec avis de réception, le 26 janvier 2021, à son locataire, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due pour l'année 2020, accompagnée du justificatif, mais que M. [N] [C] ne serait pas allé chercher ce courrier.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 mai 2024.
MOTIFS
1. Sur la validité du congé pour vente et de l'assignation devant le juge des contentieux de la protection
Au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, M. [N] [C] soutient que le congé pour vente délivré le 27 avril 2020 serait nul au motif qu'à cette date, le service communal d'hygiène et de santé avait déjà effectué une visite du bien en litige, le 10 mars 2020, relevant des désordres, et en avait informé les bailleurs afin de connaître leur position s'agissant des travaux de mise en conformité préconisés.
Or, s'il est constant que la visite de ce service a bien eu lieu le 10 mars 2020, soit avant la date de délivrance du congé pour vente, Mme [X] [T] justifie pour sa part que ce n'est que par un courrier daté du 5 juin 2020, soit postérieurement à cette signification, que les bailleurs ont été informés de cette visite, de sorte que ce moyen sera écarté.
S'agissant de la délivrance du congé pour vente à une adresses erronée, la cour relève que si M. [N] [C] soutient que tous les actes de procédure lui ont été signifiés à l'adresse du [Adresse 3] à [Localité 10] alors que son adresse personnelle serait le [Adresse 2], versant au soutien son bail d'habitation sur lequel il ressort effectivement cette adresse, Mme [X] [T] verse pour sa part au débat le même bail d'habitation, avec les mêmes signatures, faisant mention du [Adresse 3].
Or, la cour relève que ces deux pièces consistent non pas en des originaux mais en des photocopies, de sorte qu'elle n'est pas en capacité d'apprécier quel bail serait celui effectivement signé par les parties, qu'ainsi, ces éléments seront écartés.
Si, au surplus, M. [N] [C] produit un procès-verbal de constat, duquel il ressort que son nom apparait sur une boîte aux lettres à proximité d'une plaque qui porte le numéro " [Adresse 1] ", Mme [X] [T] produit pour sa part un relevé cadastral duquel il ressort qu'elle est propriétaire du " [Adresse 2] " et du " [Adresse 3] " de la [Adresse 11], mais aucunement du " [Adresse 1] ", qui correspond à l'immeuble " [Adresse 9] ", de sorte que ce moyen sera également écarté.
Enfin, la cour relève que si M. [N] [C] soutient qu'il n'a pas eu connaissance de son assignation devant le juge des contentieux de la protection, le premier juge a retenu qu'il avait été régulièrement cité, ce qui n'est pas utilement contredit en cause d'appel, qu'ainsi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit le congé pour vente valable, de même que l'assignation qui lui a été délivrée.
2. Sur l'arriéré locatif
M. [N] [C] n'apporte aucune critique utile des motifs pris par le premier juge, sauf à avancer qu'il s'engage à s'acquitter des sommes à devoir à la bailleresse, dès que possible.
Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamné au paiement de l'arriéré locatif.
Au surplus, M. [N] [C] sera condamné à payer à Mme [X] [T] la somme de 350 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 2021, laquelle est dûment justifiée.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [N] [C] sera condamné aux dépens de l'appel.
M. [N] [C], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamné à payer à Mme [X] [T] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 9 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier, en toutes ses dispositions ;
Statuant pour le surplus,
CONDAMNE M. [N] [C] à payer à Mme [X] [T] la somme de 350 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères de 2021 ;
CONDAMNE M. [N] [C] à payer à Mme [X] [T] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d'appel ;
CONDAMNE M. [N] [C] aux dépens de l'appel.
Le greffier, La présidente,
