Cour d'appel, 04 décembre 2023. 22/01850

MINUTE N° 23/524 Copie exécutoire à : - Me Frédérique DEWULF - Me Marion POLIDORI Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 04 Décembre 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/01850 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H2VN Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection de Colmar APPELANT : Monsieur [M] [H] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Frédérique DEWULF, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉS : Monsieur [U] [O] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Marion POLIDORI, avocat au barreau de COLMAR Madame [F] [O] NÉE [Y] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Marion POLIDORI, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 02 octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseillère Mme DESHAYES, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon acte de vente en date du 15 décembre 1972, Monsieur [U] [O] et Madame [F] [Y] épouse [O] ont acquis trois logements, ainsi que trois garages (lots n° 21, 22 et 23) sis à [Localité 4], [Adresse 1]. Par acte de vente en date du 25 novembre 1974, ils ont cédé à Madame [J] [R] un appartement lot n° 2, un garage lot n° 21 et les 14,41/1000 des parties communes générales. Par acte de vente du 27 février 1985, Madame [J] [R] a vendu à Monsieur [M] [H] et à Madame [A] [H] le lot n° 21, à savoir un garage situé à [Localité 4], [Adresse 1] et les 14,41/1000 les parties communes générales. Par acte d'huissier en date du 25 mai 2020, Monsieur [M] [H] et Madame [A] [H] ont assigné Monsieur [U] [O] et Madame [F] [Y] épouse [O] devant le tribunal judiciaire de Colmar aux fins notamment de les voir condamner solidairement à faire procéder par un notaire à la régularisation des titres de propriété concernant les lots n° 23 et 21 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 4], le cas échéant par le biais d'un échange des lots entre les parties tel que prévu par le conciliateur de justice, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, de voir dire et juger que les actes notariés seront établis aux seuls frais des défendeurs, de voir ordonner en tant que de besoin la transcription de cette régularisation au Livre Foncier, indiquant que le lot n° 23 sera la propriété de Monsieur et Madame [H] et que le lot n° 21 sera la propriété de Monsieur et Madame [O], ainsi qu'aux fins de voir condamner solidairement les défendeurs à leur payer la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils ont fait valoir que lors de la signature de l'acte de vente, ils ont été destinataires des clés ouvrant le garage numéro 23 qu'ils ont acquis ; que l'acte de vente du 27 février 1985 comporte une erreur matérielle en ce qu'il fait référence au lot numéro 21 ; qu'ils ont usé du garage numéro 23 depuis le début et ont payé les charges de copropriété y afférente pendant trente-trois ans, avant d'être informés des contestations des défendeurs. Madame [A] [S] épouse [H] est décédée le 1er octobre 2020. Par jugement du 8 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar a : -déclaré irrecevables les demandes formées contre Madame [A] [H], -déclaré irrecevable l'attestation de Madame [D] [L] (annexe n° 13 des demandeurs) rédigée le 26 novembre 2018 et complétée le 10 juin 2021, -débouté Monsieur [M] [H] de l'ensemble de ses demandes, y compris de sa demande en dommages et intérêts, -dit que le garage lot numéro 23 sis à [Localité 4] [Adresse 1] est la propriété de Monsieur [U] [O] et de Madame [F] [O], -dit que le garage lot numéro 21 sis à [Localité 4], [Adresse 1] est la propriété de Monsieur [M] [H], -ordonné l'évacuation de Monsieur [M] [H], de corps et de biens, du garage lot n° 23 sis à [Localité 4], [Adresse 1] dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, sous peine d'astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l'expiration du délai du commandement de quitter les lieux et jusqu'à complète évacuation des lieux, -condamné Monsieur [M] [H] à payer à Monsieur [U] [O] et Madame [F] [O] la somme de 700 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné Monsieur [M] [H] aux entiers dépens, -rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a notamment retenu que Monsieur [H] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une erreur matérielle entachant l'acte de vente du 27 février 1985 en ce qu'il fait référence au lot numéro 21 et non au lot numéro 23 ; que le demandeur n'est pas fondé à invoquer la prescription acquisitive trentenaire du lot numéro 23, en ce que le paiement des charges de copropriété du lot numéro 23 est insuffisant à caractériser un pouvoir de fait sur ce lot ; que le demandeur n'apporte pas la preuve de la réalisation d'actes matériels sur ce garage, d'autant plus qu'il ne pouvait ignorer, compte tenu de l'acte de vente du 27 février 1985 ayant fait l'objet d'une publicité foncière, qu'il est propriétaire du lot numéro 21 et non du lot numéro 23. Monsieur [M] [H] a interjeté appel de cette décision le 9 mai 2022. Par écritures notifiées le 21 décembre 2022, il conclut à l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes formées contre Madame [A] [H]. Il demande à la cour de : -dire que le garage numéro 23 portant lot de copropriété numéro 23 est la propriété de Monsieur [H], En conséquence, -condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à faire procéder par un notaire à la régularisation des titres de propriété concernant les lots numéro 23 et 21 de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 4], le cas échéant par le biais d'un échange des lots entre les parties, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, -dire et juger que les actes notariés seront établis aux seuls frais des défendeurs, -ordonner en tant que de besoin la transcription de cette régularisation au Livre Foncier, indiquant que le lot numéro 23 est la propriété de Monsieur [H], A titre subsidiaire, s'il devait être dit que le lot numéro 23 est la propriété de Monsieur et Madame [O], -ordonner l'évacuation de Monsieur [U] [O] et de Madame [F] [Y] épouse [O], de corps et de biens ainsi que de tous occupants de leur chef, du garage lot numéro 21 sis [Adresse 1] à [Localité 4] dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, sous peine d'une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de l'expiration du délai du commandement de quitter les lieux et jusqu'à évacuation complète des lieux, -ordonner la restitution des lieux loués en bon état, à l'exception de toute fuite ou autre désordre, Sur appel incident, -débouter Monsieur et Madame [O] de leur appel incident tendant à voir condamner Monsieur [H] au titre des loyers perçus, -fixer à 47 € par mois l'indemnité d'occupation due pour l'occupation du garage numéro 21 s'il devait être reconnu comme étant la propriété de Monsieur [H], -condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à Monsieur [H] la somme de 2 820 € au titre de l'indemnité d'occupation du garage numéro 21 s'il devait être reconnu comme étant la propriété de Monsieur [H], -ordonner la compensation judiciaire des montants, Dans tous les cas, -condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à Monsieur [H] la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts, -condamner solidairement Monsieur et Madame [O] à payer à Monsieur [H] la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, -débouter Monsieur et Madame [O] de l'intégralité de leurs fins, moyens et prétentions, -les condamner solidairement en outre aux entiers frais et dépens tant de la procédure de première instance que de la procédure d'appel. Il fait valoir qu'il était locataire du garage, situé en bout de rangée, propriété de Madame [R], avant d'en faire l'acquisition le 27 février 1985 ; que l'acte de vente contient une erreur quant au numéro du garage en ce qu'il fait référence au lot n° 21 alors que les clefs qui lui ont été remises sont celles du lot n° 23, qu'il occupait ; qu'il en a usé jusqu'en 1987 puis l'a mis en location et a toujours procédé au règlement des charges de copropriété ; que ce n'est qu'en 2018 qu'il a été informé d'une difficulté ; que dans le cadre d'une réunion amiable, il avait été convenu d'un échange des titres de propriété avec prise en charge des frais partiellement par chaque parties ; que cet accord n'a cependant pas été ratifié par les intimés. Il maintient qu'il a acquis le garage n° 23, qu'il avait expressément choisi d'acheter compte tenu de sa situation ; que les époux [O] n'ont jamais émis de contestation quant à la réalité du garage qu'ils occupaient ; qu'il a été attesté par l'épouse du syndic, gestionnaire des biens de Monsieur et Madame [O], de ce que des échanges de garages ont été faits entre locataires lorsque les intimés étaient propriétaires des deux garages ; que cette attestation a été écartée à tort par le premier juge ; qu'une erreur matérielle a été commise par les intimés lors de la vente du garage à Madame [R], qui a reçu les clefs du lot 23 ; qu'il convient de tirer les conséquences de cette erreur ; qu'il est sans emport que le garage porte ou non le même numéro que le lot de copropriété qui lui est attribué. Subsidiairement, il fait valoir qu'il a acquis le garage n° 23 par prescription, en ce qu'il l'a occupé paisiblement pendant trente-trois ans avant d'être informé des contestations des intimés ; que les clés du local lui ont été remises lors de la vente et qu'il en a usé depuis ce jour, acquittant les charges de copropriété ; que la prescription trentenaire n'a jamais été interrompue et lui est acquise depuis le 27 février 2015 ; que c'est à tort que le premier juge a retenu qu'il n'apportait pas la preuve de la réalisation d'actes matériels sur ce local, puisqu'il a accompli les actes juridiques afférents et notamment le paiement des charges réclamées par les syndics ; qu'il a mis le garage en location ; que ces actes participent à la caractérisation du corpus possessoire, l'élément intentionnel étant présumé et résultant des éléments précités. Il fait valoir qu'il est également fondé à obtenir l'indemnisation du préjudice qu'il a subi du fait des agissements des époux [O] ; que ces derniers, qui ne pouvaient ignorer la réalité du terrain et ont laissé perdurer la situation pendant plus de trente ans, ont man'uvré auprès du syndic, l'ont sommé de leur restituer les clés du garage 23 et l'ont contraint à agir en justice. À titre subsidiaire, il sollicite restitution du lot numéro 21. Il conclut au rejet de l'appel incident en ce qu'il a perçu les loyers pour la location du garage numéro 23 en sa qualité de propriétaire, ce qu'il pensait être de bonne foi ; que les loyers ont été déclarés fiscalement en tant que tels et qu'il en a acquitté les charges ; que s'il est fait droit à l'appel incident des intimés, ceux-ci devront justifier des loyers perçus pendant les cinq dernières années pour le garage 21 et les lui restituer ; qu'à défaut, il est fondé à solliciter la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant de 47 € par mois et condamnation des intimés à lui payer cette somme à compter du mois de décembre 2022 et jusqu'à la remise des clés. Par écritures notifiées le 8 novembre 2022, Monsieur [U] [O] et Madame [F] [Y] épouse [O] ont conclu ainsi qu'il suit : Sur l'appel de Monsieur [H] : -déclarer l'appel de Monsieur [H] irrecevable, en tout cas mal fondé, En conséquence, -le rejeter, -débouter Monsieur [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, -confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Sur demande nouvelle des époux [O] : -recevoir la demande nouvelle des époux [O] et les y dire bien fondés, En conséquence, -condamner Monsieur [H] à verser aux époux [O] la somme de 2 820 € au titre des loyers indûment perçus, En tout état de cause, -confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, -rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de Monsieur [H], -condamner Monsieur [H] à verser à Monsieur et Madame [O] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d'appel, -condamner Monsieur [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Ils font valoir qu'en 1974, ils ont cédé à Madame [R] deux lots de copropriétés, un appartement et un garage numéroté lot 21 ; qu'ils ont conservé la propriété des garages numérotés lots 22 et 23  ; que l'appelant a acquis la propriété du garage 21 de Madame [R] ; qu'eux-mêmes n'ont jamais résidé au sein de la copropriété ; qu'ils n'ont pas plus consenti à un quelconque échange des clés des garages et ignoraient tout de la situation jusqu'en 2018, puisqu'ils n'avaient pas de véhicule entreposé dans le garage ; qu'en leur qualité de propriétaires du lot 23, ils ont réglé les impôts et taxes afférents à compter de 1972 et qu'il n'y a jamais eu de transfert de propriété ; que l'acte de vente de 1974 n'est entaché d'aucune erreur matérielle ; qu'aucune confusion n'a pu être opérée entre les divers lots, les portes des garages étant numérotées ; que Monsieur [H] semble s'être approprié l'usage du garage 23, d'une superficie supérieure au garage 21 ; que l'appelant ne rapporte aucune preuve d'une possession paisible, ininterrompue, publique et non équivoque du garage 23 pendant trente ans ; qu'il ne peut arguer d'une réalité de terrain, les deux lots n'ayant pas les mêmes tantièmes ; qu'eux-mêmes ont acquis le lot avant la prétendue possession par l'appelant, qui ne peut dès lors se prévaloir d'une propriété déjà acquise ; que la mise en location du bien rend la possession équivoque ; que la lettre rédigée par Madame [L] ne remplit pas les conditions posées à l'article 202 du code de procédure civile et ne présente pas de caractère probant ; qu'il est impossible de savoir si elle émanait réellement de Madame [L], qui n'a jamais géré leurs biens ; qu'il n'est pas possible de déterminer précisément le point de départ de la possession alléguée par l'appelant. Ils font valoir qu'ils sont fondés à solliciter condamnation de l'appelant à leur verser la somme de 2 820 € correspondant aux loyers non prescrits indûment perçus par Monsieur [H] qui a donné en location le garage leur appartenant. MOTIFS L'article 711 du code civil dispose que la propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l'effet des obligations. L'article 712 ajoute que la propriété s'acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription. En vertu des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte en l'espèce des pièces produites que par acte authentique du 15 décembre 1972, Monsieur et Madame [O] ont acquis divers lots au sein de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], dont trois garages constituant les lots numéro 21, 22 et 23. Par acte authentique du 25 novembre 1974, Monsieur et Madame [O] ont cédé à Madame [J] [R] la propriété d'un appartement constituant le numéro 2 et d'un garage constituant le lot numéro 21. Par acte authentique du 27 février 1985, Madame [J] [R] a cédé à Monsieur et Madame [H] la propriété du garage constituant le lot numéro 21 au sein de la copropriété. L'appelant, qui soutient que l'acte de vente conclu entre Monsieur et Madame [O] et Madame [R] contient une erreur matérielle en ce que le garage vendu serait le numéro 23 et non le lot 21, ne rapporte cependant aucune preuve d'une telle erreur, alors que les extraits du Livre Foncier versés aux débats révèlent que la propriété des garages 22 et 23 est bien inscrite au nom de Monsieur et Madame [O], le garage 21 étant inscrit au nom de Monsieur [H], en parfaite conformité avec les actes de vente. Monsieur [H] ne prouve pas plus que lors de la souscription de l'acte de vente avec Madame [R], il a reçu les clés du garage 23 au lieu de celles du garage 21. En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge l'a débouté de sa demande tendant à voir condamner les intimés à procéder à la régularisation des titres de propriété concernant les lots 23 et 21. Concernant la demande fondée sur la prescription acquisitive, il convient de rappeler qu'il incombe à l'appelant, conformément aux dispositions de l'article 2261 du code civil, de justifier d'une possession paisible, publique, ininterrompue et non équivoque, à titre de propriétaire, et ce depuis au moins trente ans. En l'espèce, la possession du garage 23 est particulièrement équivoque, en ce que Monsieur [H] n'a pu se méprendre sur la nature des droits qu'il a acquis, portant sur le garage 21, alors que la photographie versée aux débats par les intimés montre que les garages sont numérotés ; qu'ils se succèdent dans un bâtiment long et sont numérotés de 13 à 23, ainsi qu'il résulte du plan de situation figurant au dossier ; que le garage 23 se situe en bout de bâtiment et est séparé du garage 21 par le garage 22. Par ailleurs, l'appelant ne peut se prévaloir que d'un appel de charges de copropriété établi à son nom pour le lot garage 23 en date du 27 août 2009, d'un acte sous seing privé du 16 décembre 2001 par lequel il a donné à bail à Monsieur [I] le box numéro 23 et d'un contrat sous-seing-privé en date du 28 mai 2005, par lequel il a donné en location ce garage à Monsieur [X] [W]. S'il peut être tiré de courriers du cabinet Liehr, syndic de la copropriété, en date du 9 janvier 2020 et du 18 février 2020 que les lots relatifs au garage 21 et 23 ont été intervertis dans les bases de gestion de la copropriété, ces documents ne permettent pas de déterminer à quelle date cette interversion s'est produite. Il ne ressort ainsi d'aucun élément du dossier que Monsieur [H] serait en possession du garage 23 depuis plus de trente ans. Par ailleurs, la lettre versée aux débats, datée du 26 novembre 2018, rédigée au nom de Madame [D] [L], par laquelle cette dernière indique qu'il y avait toujours des problèmes avec le dernier garage car les grandes voitures n'arrivaient pas à braquer et qu'il lui semble avoir entendu un échange entre les locataires au terme duquel celui qui avait une petite voiture était d'accord pour occuper le dernier garage, est insusceptible de faire la preuve d'un droit au profit de Monsieur [H], en ce qu'il est impossible d'en vérifier l'authenticité à défaut d'annexion d'une pièce d'identité de la rédactrice ; que celle-ci parle d'une convention verbale entre les locataires, sans échange entre les propriétaires ; qu'elle se borne à invoquer, de façon hypothétique, des faits imprécis, non datés et non circonstanciés, établissant tout au plus une occupation précaire. En conséquence, à défaut de preuve d'une possession trentenaire remplissant les conditions posées aux articles 2258, 2261 et suivants du code civil, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes, y compris indemnitaire, de Monsieur [H]. Pour le surplus, il résulte d'une sommation de restituer les clés délivrée à Monsieur [H] le 15 mai 2019 par ministère de Maître [B], huissier de justice, à la requête de Monsieur et Madame [O] que Monsieur et Madame [O] ont été mis en possession des clés du garage numéro 21 appartenant à l'appelant ; qu'ils les ont remises à leur avocat et qu'ils souhaitent récupérer les clés de leur garage numéro 23 qui sont entrées en possession de Monsieur [H] sans qu'ils en connaissent la raison. À défaut pour l'appelant de rapporter la preuve de ce que les époux [O] occupent actuellement le garage numéro 21, il convient de rejeter la demande formée à titre subsidiaire, tendant à voir ordonner leur évacuation sous astreinte. Sur la demande des époux [O] : Les intimés, qui ont admis, aux termes de la sommation de restituer précitée, qu'ils ont détenu les clés du garage 21 appartenant à Monsieur [H], ne sont pas fondés à réclamer à l'encontre de ce dernier une indemnité correspondant aux loyers qu'il aurait indûment perçu par la mise en location du garage 23, dans la mesure où ils ont pu bénéficier de la jouissance de l'autre garage et ne justifient donc pas d'un préjudice. La demande additionnelle formée par les intimés sera en conséquence rejetée, ainsi que la demande corrélative de Monsieur [H] en paiement d'une indemnité d'occupation pour le garage 21. Sur les frais et dépens : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées. Partie perdante, l'appelant sera condamné aux dépens de l'instance, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du même code. Il sera alloué aux intimés la somme de 1 500 € en compensation des frais non compris dans les dépens qu'ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits en appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, CONFIRME le jugement déféré, Y ajoutant, DEBOUTE Monsieur [M] [H] de ses demandes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation, DEBOUTE Monsieur [U] [O] et Madame [F] [Y] épouse [O] de leur demande additionnelle, CONDAMNE Monsieur [M] [H] à payer à Monsieur [U] [O] et Madame [F] [Y] épouse [O] la somme de 1 500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [M] [H] aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier La Présidente