Cour d'appel, 23 mai 2023. 21/01137

BR/CD Numéro 23/01744 COUR D'APPEL DE PAU 1ère Chambre ARRÊT DU 23/05/2023 Dossier : N° RG 21/01137 - N° Portalis DBVV-V-B7F-H2ST Nature affaire : Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée Affaire : SDC [Adresse 11], SASU GESSIC MARTINE C/ [V] [G] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R Ê T prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 23 Mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 20 Mars 2023, devant : Madame REHM, Magistrate honoraire chargée du rapport, assistée de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l'appel des causes, Madame [X], en application des articles 805 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame FAURE, Présidente Madame ROSA-SCHALL, Conseillère Madame REHM, Magistrate honoraire qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTS : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice [Adresse 8] [Localité 9] Société par actions simplifiée à associé unique GESSIC MARTINE (RCS du tribunal de commerce de Dax n° 440 428 951) ayant pour nom commercial CITYA GESSIC MARTINE [Adresse 1] [Localité 9] Représentés et assistés de Maître VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE INTIMEE : Madame [V] [G] née le 03 septembre 1956 à [Localité 10] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] Représentée et assistée de Maître VOISIN, avocat au barreau de BAYONNE sur appel de la décision en date du 16 DECEMBRE 2020 rendue par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX RG numéro : 18/01275 EXPOSE DU LITIGE Le 27 octobre 1981, la SA LOGEMENTS IMMOBILIERS (ci-après la SA LOGIM) a fait l'acquisition d'un terrain située [Adresse 8] (40). La SA LOGIM a fait construire la [Adresse 11] sur la parcelle BD n° [Cadastre 3] devenue BD n° [Cadastre 7]. La [Adresse 11] qui devait initialement être composée de 8 bâtiments A, B, C, D, E, F, G et H ne comprend finalement que 5 bâtiments : - le bâtiment A dénommé AJONCS ; - le bâtiment B dénommé [H] ; - le bâtiment C dénommé [U] ; - le bâtiment D dénommé DAPHNE ; - le bâtiment E dénommé EGLANTINE. La SA LOGIM a ensuite fait construire le bâtiment F devenu la Résidence [Adresse 11], qui est mitoyen au bâtiment C de la [Adresse 11]. L'ensemble immobilier constituant la [Adresse 11] a fait l'objet d'un règlement de copropriété avec état descriptif de division établi suivant acte reçu le 21 décembre 1989 par Maître [R] [C], notaire à [Localité 9], acte qui a été modifié à plusieurs reprises. Lors de la constitution du règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 11], il a été prévu qu'elle bénéficierait des services et équipements communs de la [Adresse 11] et qu'à ce titre elle participerait aux charges comme cela est indiqué à l'article 6 du règlement de copropriété de la [Adresse 11] qui dispose : « il faut ici préciser que l'ensemble immobilier édifié sur le terrain BD [Cadastre 3] s'est étendu également sur les parcelles BD [Cadastre 4] et [Cadastre 5] par la construction du bâtiment F - FOUGERES- Celui-ci profite d'équipements réalisés par la copropriété '[Adresse 11], tels que conciergerie, espaces verts, placettes, aire de jeux et toutes les sorties ; il participe donc aux frais et à l'entretien des équipements communs, la grande part des charges relatives à chaque copropriétaire est donc calculée en 12034/12034. Le bâtiment F prenant le 2034/12034 du montant des charges relatives à ces espaces. » Madame [V] [G], Monsieur [S] [G] et Madame [L] [G] épouse [O] sont copropriétaires indivis, au sein de la [Adresse 11], à concurrence d'un tiers chacun : - du lot n° 268 consistant en un appartement de type F3 situé au 4ème étage ; - du lot n° 228 consistant en un local à usage de garage situé au sous-sol ; - du lot n° 238 consistant en un local à usage de cellier situé au sous-sol. Le 17 novembre 2015, Madame [V] [G] a été désignée par les membres de l'indivision en qualité de mandataire commun pour représenter l'indivision dans la copropriété. Une assemblée générale de la [Adresse 11] s'est tenue le 27 juin 2018 à laquelle ont également été convoqués les copropriétaires de la Résidence LES FOUGERES qui ont été amenés à voter au même titre que les copropriétaires de la [Adresse 11] sur les résolutions figurant l'ordre du jour et soumises au vote. Estimant que les copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] n'avaient pas à participer à cette assemblée générale, par exploit du 14 septembre 2018, Madame [V] [G] agissant en sa qualité de mandataire commun de l'indivision [G], a fait assigner le [Adresse 11] représenté par son syndic, la SARL GESSIC MARTINE ainsi que la SARL GESSIC MARTINE, devant le tribunal de grande instance de Dax devenu tribunal judiciaire depuis le 1er janvier 2020, aux fins de voir prononcer la nullité de cette assemblée générale. Une autre assemblée générale s'est tenue le 08 juillet 2019 dans des conditions identiques, c'est-à-dire en présence des copropriétaires de la Résidence LES FOUGERES également convoqués à cette assemblée générale. Madame [V] [G] a demandé au tribunal de : - déclarer recevable l'action en nullité de l'assemblée générale du 27 juin 2018 dans son intégralité, - déclarer recevable l'action en nullité de l'assemblée générale du 08 juillet 2019 dans son intégralité, - prononcer la nullité de l'assemblée générale du 27 juin 2018, - prononcer la nullité de l'assemblée générale du 08 juillet 2019, - condamner la SARL GESSIC MARTINE au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, - condamner la SARL GESSIC MARTINE au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire : - condamner le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dispenser l'indivision représentée par Madame [G], de participer aux frais en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, - ordonner l'exécution provisoire. Par jugement réputé contradictoire du 16 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Dax a : - déclaré recevable l'action en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 11] du 27 juin 2018 dans son intégralité, - déclaré recevable l'action en nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 11] du 08 juillet 2019 dans son intégralité, - prononcé la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 11] du 27 juin 2018, - prononcé la nullité de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 11] du 08 juillet 2019, - condamné la SARL GESSIC MARTINE à payer à Madame [V] [G] en sa qualité de mandataire commun pour les lots 268, 238 et 228 de la copropriété [Adresse 11], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire du jugement, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné la SARL GESSIC MARTINE aux entiers dépens. Le premier juge a considéré que les copropriétés LE GRAND PRE et LES FOUGERES étaient deux copropriétés distinctes, la participation de la copropriété LES FOUGERES aux charges de la copropriété LE GRAND PRE pour les équipements dont elle profite n'autorisant pas les copropriétaires de la Résidence LES FOUGERES à participer à l'assemblée générale de la [Adresse 11], de sorte qu'en convoquant les copropriétaires de la Résidence LES FOUGERES à l'assemblée générale de la [Adresse 11], le syndic de la copropriété de la [Adresse 11] n'a pas respecté les formalités légales qui encadrent la convocation, la formation et la tenue de l'assemblée générale ; le premier juge a souligné que le calcul des voix pour l'adoption des résolutions soumises au vote lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 11] était exprimé en 12 034èmes, ce qui n'était pas conforme au règlement de copropriété qui prévoit une division des lots exprimée en 10 000èmes. Le tribunal a écarté l'argumentation du [Adresse 11] selon laquelle les deux copropriétés fonctionnant de façon unitaire depuis plus de 30 ans, la prescription acquisitive de l'article 2258 du code civil trouvait à s'appliquer, en estimant que le syndicat des copropriétaires n'apportait aucun élément de nature à justifier de la prescription acquisitive alléguée. Concernant la responsabilité du syndic, le premier juge a considéré qu'en convoquant les copropriétaires de la Résidence LES FOUGERES aux assemblées générales des copropriétaires de la [Adresse 11], le syndic avait commis une faute susceptible d'engager sa responsabilité en ne respectant ni les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ni le règlement de copropriété de la [Adresse 11] ; en revanche le tribunal a estimé que Madame [V] [G] ne justifiait pas d'un préjudice en lien avec la faute du syndic et a rejeté sa demande de dommages et intérêts. Par déclaration du 02 avril 2021, le [Adresse 11] représenté par son syndic la SARL GESSIC MARTINE, et la SARL GESSIC MARTINE ont relevé appel de cette décision, la critiquant dans son intégralité. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 26 janvier 2022, le [Adresse 11], désormais représenté par son syndic en exercice la SARL MIRADOUR IMMOBILIER agissant sous l'enseigne LAFORET, et la société GESSIC MARTINE ayant pour nom commercial CITYA GESSIC MARTINE, demandent à la cour, sur le fondement de l'article 2258 du code civil, de : - réformer et infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Dax en date du 16 décembre 2020, - débouter Madame [G] de toutes ses demandes, - la condamner à payer au syndicat des copropriétaires LE GRAND PRE/LES FOUGERES, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 1er février 2023, Madame [V] [G] demande à la cour, sur le fondement des articles 8, 10-1, 18, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 2258 et 2261 du code civil, de : - déclarer recevable et bien fondée l'action en nullité des assemblées générales du 27 juin 2018 et du 09 juillet 2019 présentée en première instance par Madame [G], - débouter le syndicat des copropriétaires LE GRAND PRE et la SAS GESSIC MARTINE de l'ensemble de leurs demandes, - confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Dax du 16 décembre 2020, - condamner la SAS GESSIC MARTINE et/ou le [Adresse 11] au paiement d'une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, - dispenser l'indivision représentée par Madame [G] de participer à ces frais en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 15 février 2023. MOTIFS A titre liminaire, la cour constate que l'agence GESSIC MARTINE est en réalité une SASU et non une SARL. 1°) Sur l'annulation des assemblées générales de la [Adresse 11] du 27 juin 2018 et du 08 juillet 2019 Force est de constater que le syndicat des copropriétaires qui sollicite la réformation du jugement en toutes ses dispositions, n'a cependant pas repris devant la cour l'argumentation développée en première instance concernant l'irrecevabilité des demandes de Madame [V] [G] pour absence de mise en cause de la copropriété LES FOUGERES ; il s'ensuit que les dispositions du jugement entrepris ayant déclaré recevables les actions en nullité des assemblées générales des copropriétaires de la [Adresse 11] des 27 juin 2018 et du 08 juillet 2019 seront confirmées. Le [Adresse 11] et la SASU GESSIC MARTINE soutiennent que la [Adresse 11] constituent un ensemble immobilier unique au sens de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 qui vise indifféremment tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis, en faisant valoir qu'il n'est pas possible de distinguer le groupe d'immeubles bâtis par rapport à l'ensemble immobilier et que cela fait 30 ans que les immeubles du GRAND PRE et des FOUGERES fonctionnent de manière unitaire, le syndic convoquant depuis 30 ans les deux copropriétés au sein d'une même assemblée générale, de sorte que la copropriété de la [Adresse 11] et la copropriété de la Résidence [Adresse 11] sont devenues une seule et même copropriété et que la convocation des deux copropriétés à une seule et même assemblée générale démontre l'intention de ne former qu'une seule copropriété. Au soutien de leur argumentation, les appelants produisent les procès-verbaux des assemblées générales depuis le 14 avril 1988 et jusqu'au 28 juin 2016 faisant apparaître que pour toutes ces années une seule assemblée générale s'est tenue pour la [Adresse 11] et pour la Résidence [Adresse 11], ce qui démontre, selon les appelants, l'intention de ne former qu'une seule copropriété. En l'espèce, il résulte des dispositions de l'article 2258 du code civil que 'La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi'. Selon l'article 2261 du code civil 'Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque et à titre de propriétaire'. Outre le fait que l'usucapion peut concerner un bien immobilier ou un droit réel sur un objet, mais non la possibilité de voter à une assemblée générale de copropriétaires, en toute hypothèse, encore faudrait-il pour pouvoir s'appliquer, que la possession soit utile, exempte de vices, qu'elle soit publique, non équivoque, paisible et continue. Or, en l'espèce, outre le fait que chaque copropriété dispose de son propre règlement de copropriété publié chacun au service de la publicité foncière de sorte que la possession ne peut être qualifiée de non équivoque, il est constant qu'une assemblée générale n'est convoquée qu'une fois par an ce qui exclut toute notion de possession continue et non interrompue. La décision dont appel sera confirmée en ce qu'elle a rejeté l'existence d'une prescription acquisitive. Le premier juge a justement retenu que les copropriétés LE GRAND PRE et LES FOUGERES étaient deux copropriétés distinctes, comme cela ressort d'ailleurs de la lecture des deux règlement de copropriété, le règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 11] établi postérieurement à celui de la copropriété LE GRAND PRE faisant clairement référence à deux copropriétés distinctes et comportant dans son article 6 la même précision que celle figurant dans le règlement de copropriété de la [Adresse 11], en ces termes : 'Le présent immeuble profitant d'équipements réalisés par la copropriété LE GRAND PRE, tels que conciergerie, espaces verts, placettes, aires de jeux, il participe aux frais et à l'entretien de ces équipements communs. Le présent immeuble profite également de toutes les sorties de la copropriété [Adresse 11].' Tant le règlement de copropriété de la [Adresse 11] que celui de la Résidence [Adresse 11] prévoient les conditions de tenue des assemblées générales et il n'est à aucun moment indiqué qu'une seule assemblée générale doit être réunie pour les deux copropriétés comprenant l'ensemble des copropriétaires des deux copropriétés ; s'il y avait eu une volonté de la part des copropriétaires de ces deux copropriétés de les réunir en une seule copropriété, il aurait été nécessaire de le décider à l'occasion d'une assemblée générale tenue pour chacune des copropriétés et de faire établir un nouveau réglement de copropriété, ce qui n'a pas été le cas. Le tribunal a fait une analyse pertinente des faits de la cause en rejetant l'existence d'une copropriété unique et en considérant que la participation de la copropriété LES FOUGERES aux charges de la copropriété LE GRAND PRE pour les équipements dont elle profite n'autorisait pas les copropriétaires de la Résidence LES FOUGERES à participer à l'assemblée générale de la copropriété de la [Adresse 11]. C'est également par une exacte analyse que le tribunal a considéré qu'en convoquant les copropriétaires de la Résidence LES FOUGERES à l'assemblée générale de la [Adresse 11], le syndic de copropriété n'avait pas respecté les formalités légales encadrant la convocation, la formation et la tenue de l'assemblée générale, le calcul des voix pour l'adoption des résolutions soumises au vote lors de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 11] étant exprimé en 12 034èmes, ce qui n'était pas conforme au règlement de copropriété qui prévoyait une division des lots exprimée en 10 000èmes et ce qui a pour conséquence d'entraîner la nullité dans son intégralité des deux assemblées générales querellées. Le jugement entrepris qui a prononcé la nullité des assemblées générales de la [Adresse 11] du 27 juin 2018 et du 08 juillet 2019 sera dès lors confirmé. 2°) Sur la responsabilité de la SASU GESSIC MARTINE L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énumère la liste des tâches du syndic : le syndic est notamment chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Il en résulte que le syndic de copropriété qui, par sa carence dans l'exécution de sa mission, a causé un préjudice aux copropriétaires, engage personnellement et directement sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de ces derniers. En l'espèce, comme l'a justement retenu le premier juge, il est incontestable que le syndic SASU GESSIC MARTINE a manqué à son obligation d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété de la [Adresse 11] en convoquant les copropriétaires de la Résidence LES FOUGERES aux assemblées générales des copropriétaires de la [Adresse 11] et qu'il a ainsi engagé sa responsabilité ; le jugement entrepris qui a retenu la responsabilité du syndic sera donc confirmé. Devant le premier juge, Madame [V] [G] avait sollicité la condamnation du syndic à lui verser une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, demande dont elle a été déboutée ; l'appel du syndicat des copropriétaires et du syndic portant sur l'intégralité des dispositions du jugement en ce compris celles ayant débouté les parties du surplus de leurs demandes et Madame [V] [G] sollicitant la confirmation dans toutes ses dispositions du jugement entrepris, la cour, saisie des dispositions du jugement ayant rejeté sa demande de dommages et intérêts, ne peut que confirmer sur ce point le jugement entrepris. 3°) Sur les demandes annexes Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées. La SASU GESSIC MARTINE agissant sous l'enseigne CITYA GESSIC MARTINE, sera condamnée à payer à Madame [V] [G] en sa qualité de mandataire commun de l'indivision [G] pour les lots n° 268, 238 et 228 de la copropriété [Adresse 11], la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le [Adresse 11] sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SASU GESSIC MARTINE agissant sous l'enseigne CITYA GESSIC MARTINE sera condamnée aux dépens d'appel. Aucune condamnation n'étant prononcée à l'encontre du [Adresse 11], il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de Madame [V] [G]. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement dont appel, Y ajoutant, Condamne la SASU GESSIC MARTINE agissant sous l'enseigne CITYA GESSIC MARTINE, à payer à Madame [V] [G] en sa qualité de mandataire commun de l'indivision [G] pour les lots n° 268, 238 et 228 de la copropriété [Adresse 11], la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute le [Adresse 11] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SASU GESSIC MARTINE agissant sous l'enseigne CITYA GESSIC MARTINE aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Mme FAURE, Présidente, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Carole DEBON Caroline FAURE