Cour d'appel, 23 juin 2023. 21/00062

ARRÊT N° EF R.G : N° RG 21/00062 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FPTB [I] [Y] [Y] [Y] [Y] [I] [I] [I] [I] [I] [I] [I] C/ [B] S.A.R.L. HORIZON AVENIR RG 1èRE INSTANCE : 19/00144 COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS ARRÊT DU 23 JUIN 2023 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT PIERRE en date du 18 DECEMBRE 2020 RG n°: 19/00144 suivant déclaration d'appel en date du 14 JANVIER 2021 APPELANTS : Monsieur [W] [I] [Adresse 11] [Localité 18] Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Monsieur [P] [T] [Y] [Adresse 14] [Localité 20] Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Monsieur [FW] [Y] [Adresse 16] [Localité 18] Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Monsieur [J] [Y] [Adresse 16] [Localité 18] Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [M] [Y] [Adresse 17] [Localité 15] Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [DZ] [I] épouse [F] [Adresse 10] [Localité 18] Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [K] [E] [I] épouse [N] [Adresse 13] [Localité 18] Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Monsieur [LM] [I] [Adresse 1] [Localité 18] Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [K] [D] [I] [Adresse 12] [Localité 18] Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Monsieur [X] [I] [Adresse 13] [Localité 18] Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Monsieur [A] [I] [Adresse 8] [Localité 18] Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Monsieur [O] [I] [Adresse 2] [Localité 18] Représentant : Me Iqbal AKHOUN de la SELARL IAVOCATS & PARTNERS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMES : Maître [H] [B] [Adresse 7] [Localité 19]. Représentant : Me Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION S.A.R.L. HORIZON AVENIR [Adresse 9] [Localité 23] Représentant : Me Bernard VON PINE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION CLÔTURE LE : 10 Novembre 2022 DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Avril 2023 devant la Cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 23 Juin 2023. Greffier lors des débats : Mme Véronique FONTAINE ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 23 Juin 2023. * * * LA COUR EXPOSE DU LITIGE Par authentique du 22 septembre 2015, reçu par Maître [H] [B], Notaire, un compromis de vente a été régularisé selon les modalités de paiement prévues à l'acte, entre Monsieur [W] [I], Madame [DZ] [I], Madame [K] [L] [I], Madame [K] [E] [I], Monsieur [LM] [I], Madame [K] [D] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [O] [R] [I], Monsieur [P] [T] [Y], Monsieur [FW] [Y], Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] (vendeurs) et la société HORIZON AVENIR, prise en la personne de son représentant légal (acheteur) d'un terrain à bâtir sis sur la commune de [Localité 23] d'une superficie approximative de 3 000 m2, à prendre et à détacher d'un plus grand ensemble cadastré section AB numéro [Cadastre 3] pour un montant de 400 000 euros dont 100 000 euros à verser dans le délai d'une année à compter de la signature de l'acte authentique de vente et 300 000 euros convertis en obligation pour l'acquéreur de remettre au vendeur trois appartements de type T3 d'une surface habitable de 60 m2 chacun sur un autre terrain appartenant au vendeur au plus tard dans les 24 mois suivant la signature de l'acte authentique susvisé. Par acte d'huissier de justice en date du 7 décembre 2018, la société HORIZON AVENIR a fait assigner Maître [H] [B] et Monsieur [W] [I] devant le tribunal de grande instance de Saint-Pierre aux fins de : - constater que la vente de l'immeuble, moyennant le prix de 400 000 euros, est définitive entre la société HORIZON AVENIR et les consorts [I], - dire que le jugement rendu vaudra vente et ordonner aux consorts [I] de délivrer le bien, - condamner Maître [H] [B] à lui payer la somme de 394 242,34 euros au titre du préjudice financier et la somme de 20 000 euros au titre du préjudice moral, - ordonner la vente forcée de la parcelle, - dire que le jugement sera publié au bureau des hypothèques, - condamner les défendeurs aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Par acte d'huissier de justice en date des 22 et 29 août 2019, les société HORIZON AVENIR a fait assigner les consorts [I] et [Y] devant le tribunal de grande instance de Saint-Pierre aux fins de voir : - constater que la vente de l'immeuble, moyennant le prix de 400 000 euros, est définitive entre la société HORIZON AVENIR et les consorts [I]/[Y], - leur ordonner de délivrer le bien vendu aux demandeurs, - dire et juger que la vente leur sera opposable, - les condamner aux dépens. Par jugement en date du 18 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a statué en ces termes : - DECLARE la société HORIZON AVENIR recevable en ses demandes, - CONDAMNE Monsieur [W] [I], Madame [DZ] [I], Madame [K] [L] [I], Madame [K] [E] [I], Monsieur [LM] [I], Madame [K] [D] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [O] [R] [I], Monsieur [P] [T] [Y], Monsieur [FW] [Y], Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] à signer l'acte de vente authentique portant sur un terrain à bâtir situé sur la commune de [Localité 23] d'une superficie approximative de 3 000 m2, à prendre et à détacher d'un plus grand ensemble cadastré section AB numéro [Cadastre 3] conformément aux dispositions de la promesse de vente en date du 22 septembre 2015 signé par les parties, - CONDAMNE Monsieur [W] [I], Madame [DZ] [I], Madame [K] [L] [I], Madame [K] [E] [I], Monsieur [LM] [I], Madame [K] [D] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [O] [R] [I], Monsieur [P] [T] [Y], Monsieur [FW] [Y], Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] à verser à la société HORIZON AVENIR la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat, - CONDAMNE Maître [H] [B] à verser à la société HORIZON AVENIR la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, - DÉBOUTE la société HORIZON AVENIR du surplus de ses demandes, - CONDAMNE Monsieur [W] [I], Madame [DZ] [I], Madame [K] [L] [I], Madame [K] [E] [I], Monsieur [LM] [I], Madame [K] [D] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [O] [R] [I], Monsieur [P] [T] [Y], Monsieur [FW] [Y], Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] in solidum avec Maître [H] [B] à payer à la société HORIZON AVENIR la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - CONDAMNE Monsieur [W] [I], Madame [DZ] [I], Madame [K] [L] [I], Madame [K] [E] [I], Monsieur [LM] [I], Madame [K] [D] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [O] [R] [I], Monsieur [P] [T] [Y], Monsieur [FW] [Y], Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] in solidum avec Maître [H] [B] aux dépens. - DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire, *** Par déclaration du 14 janvier 2021, Monsieur [W] [I], Madame [DZ] [I], Madame [K] [E] [I], Monsieur [LM] [I], Madame [K] [D] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [O] [R] [I], Monsieur [P] [T] [Y], Monsieur [FW] [Y], Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] ont formé appel du jugement. L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance du 15 janvier 2021. Les consorts [I]/[Y] ont déposé leurs uniques conclusions d'appelants par RPVA le 12 avril 2021. La société HORIZON AVENIR a déposé ses conclusions d'intimé n°1 et appelant incident par RPVA le 21 mai 2021. Maître [H] [B] a déposé ses conclusions d'intimé et appelant incident par RPVA le 12 juillet 2021. La clôture a été prononcée par ordonnance du 10 novembre 2022. *** EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de leurs uniques conclusions déposées par RPVA le 12 avril 2021, les consorts [I]/[Y] demandent à la cour de : - DIRE l'appel recevable et bien fondé, - JUGER la société HORIZON AVENIR mal fondée en ses demandes, - INFIRMER le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Pierre du 18 décembre 2020 en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, - REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la société HORIZON AVENIR, - CONDAMNER la société HORIZON AVENIR au paiement de la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. A titre liminaire, les consorts [I]/[Y] font valoir que le 22 septembre 2015, deux compromis de vente ont été signés. Le premier compromis de vente a été signé entre les consorts [I] et les époux [Z], suivi des actes de vente des 23 mai et 1er juin 2016 concernant la parcelle AB [Cadastre 6]. Le second compromis de vente a été signé entre Monsieur [W] [I] et la société HORIZON AVENIR. Ils expliquent que les conditions suspensives du premier compromis de vente, n'ayant pas été respectées, une action en résolution de la vente est pendante devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre. Ces deux compromis de vente forment un tout indissociable de sorte que le non respect des conditions suspensives de l'un fait obstacle à la signature de l'autre et vice-versa. D'ailleurs, ils ajoutent que l'ensemble des conditions suspensives n'ont pas été réalisées, notamment la production de l'acte de partage de la parcelle AB [Cadastre 3], la production du permis de construire pour la réalisation des locaux par la société HORIZON et les justificatifs concernant le paiement prévu dans l'acte de vente. Ce sont bien ces éléments qui ont empêché la réitération de l'acte. *** Aux termes de ses dernières conclusions et d'appel incident n°2 déposées par RPVA le 18 février 2022, la société HORIZON AVENIR, intimée, demande à la cour de : A TITRE PRINCIPAL : - DIRE que l'appel formé par les consorts [I]/[Y] est irrecevable, - DEBOUTER les consorts [I]/[Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - CONFIRMER la décision rendue par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre du 18 décembre 2020, A TITRE SUBSIDIAIRE : - DEBOUTER les consorts [I]/[Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - CONFIRMER la décision rendue par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre du 18 décembre 2020, - DIRE que l'action de la société HORIZON est recevable, - DONNER ACTE que Maître [H] [B] qu'elle a produit toutes les procurations des consorts [I] et [Y], - CONSTATER que toutes les clauses suspensives du compromis de vente ont toutes été réalisées, - CONSTATER que la vente de l'immeuble moyennant le prix de 400 000 euros est définitive entre la société HORIZON et les consorts [I]/[Y], - DIRE que le jugement qui sera rendu et qui vaudra vente sera publié au bureau des hypothèques du lieu de la situation de l'immeuble, - ORDONNER aux consorts [I]/[Y] de délivrer le bien vendu aux demandeurs, - ORDONNER la production des contrats de réservation concernant le terrain AB [Cadastre 5] et AB [Cadastre 6] entre la société HORIZON AVENIR et les autres acquéreurs, réalisés à l'étude de Maître [B], - CONSTATER que Maître [H] [B], Notaire de la SCP HOARAU/LE GOFF/OMARJEE, Notaires associés a commis une faute professionnelle en s'abstenant de convoquer les parties à la signature de l'acte de vente, - DIRE ET JUGER que Maître [H] [B] a fait une mauvaise interprétation des éléments contenus dans le compromis de vente et a manqué à son obligation de conseil, - DIRE ET JUGER que la faute professionnelle commise par Maître [H] [B] a causé un préjudice certain, direct et actuel à la société HORIZON consistant en la privation de ses droits dans le bien objet de la vente, - CONDAMNER en conséquence, Maître [H] [B], ainsi que les consorts [I]/[Y] à payer les sommes suivantes : * 394 242,34 euros pour le préjudice financier, * 20 000 euros pour le préjudice moral. - CONDAMNER les consorts [I]/[Y] à payer à la société HORIZON la somme de 40 000 euros au titre de la clause pénale, - ORDONNER la vente forcée de la parcelle en cause, DANS TOUS LES CAS - DEBOUTER les consorts [I]/[Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - CONFIRMER la décision rendue par le tribunal judiciaire du 18 décembre 2020, - DIRE que l'action de la société HORIZON est recevable, - DIRE que le jugement qui sera rendu et qui vaudra vente sera publié au bureau des hypothèques du lieu de la situation de l'immeuble, - ORDONNER la délivrance du bien vendu à la société HORIZON, - ORDONNER à Maître [H] [B] la production de toutes les procurations des consorts [I]/[Y] sous astreinte de 500 euros par jours de retard, - CONDAMNER les défendeurs aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Bernard VON-PINE, Avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, - CONDAMNER les défendeurs à payer à la société HORIZON la somme de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du Code de procédure civile, - ORDONNER l'exécution provisoire du jugement à intervenir en application de l'article 515 du Code de procédure civile. A titre liminaire, elle rappelle que le 22 septembre 2015, deux compromis de vente ont été signés. Le premier compromis de vente est devenu une vente définitive le 1er juin 2016 concernant la parcelle AB [Cadastre 6] moyennant un prix de 200 000 euros, réglé pour une superficie approximative cadastrale de 1.186 m2. A ce titre, une action est pendante devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre en résolution de la vente. Pour autant, le litige porte sur le second compromis de vente. Concernant la vente forcée du bien, elle expose, en premier lieu, qu'il n'existe pas de condition suspensive mentionnant une interdépendance entre les deux compromis de vente pour la régularisation des actes. En second lieu, elle indique que l'ensemble des conditions suspensives des compromis de vente a été réalisé. En troisième lieu, elle réaffirme que tous les coindivisaires [I]/[Y] sont parties au compromis de vente. En quatrième lieu, elle précise que les consorts [I]/[Y] ne rapporte pas la preuve d'un motif légitime pour refuser la régularisation de l'acte. En cinquième lieu, elle souligne qu'elle a formé appel incident limité à la diminution injustifiée du montant de la clause pénale par le tribunal judiciaire en première instance. Concernant la responsabilité du notaire, elle sollicite la confirmation du jugement en ce que le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a retenu la responsabilité du notaire pour manquement au devoir de conseil aux motifs que le professionnel n'avait pas averti l'acquéreur du désaccord existant entre certains partageant susceptible d'obérer la réalisation de la vente au stade de la signature de la promesse de vente. Elle ajoute qu'il appartient au notaire de rappeler aux vendeurs les obligations auxquelles ils ont souscrits. Enfin, elle souligne que le notaire ne peut raisonnablement soutenir l'irrégularité des procurations rédigées par ses soins. Concernant la confirmation de la vente, elle indique, en premier lieu, que le compromis vaut vente en cas d'accord réciproque des parties sur la chose et le prix au sens de l'article 1589 du Code civil. En second lieu, elle rappelle que les conditions suspensives figurant au compromis de vente du 22 septembre 2015 ont toutes été levées. La lecture du dit compromis de vente ne met pas évidence d'autres conditions suspensives comme Maître [B] le prétend dans son courrier du 2 novembre 2017. A ce titre, elle rappelle que le notaire doit garantir l'efficacité et la validité d'un acte. Le professionnel, ne peut, à posteriori, se contredire en tentant de démontrer que l'acte est équivoque et inefficace en raison de la non réalisation du partage, de la non réalisation complète des conditions suspensives, de la problématique des procurations et les enquêtes pénales en cours concernant la validité des dites procurations. Concernant les préjudices subis, elle évoque un préjudice financier dans la mesure où elle n'est toujours pas propriétaire du bien immeuble objet du présent litige et qu'elle a engagé des frais en raison de la faute du notaire rédacteur. Elle évoque également un préjudice moral, expliquant que depuis plusieurs mois, elle tente de trouver une solution amiable en multipliant les démarches et les actions. *** Aux termes de ses dernières conclusions et d'appel incident n°2 déposées par RPVA le 20 février 2022, Maître [H] [B], intimée, demande à la cour de : - INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a : * condamné Maître [H] [B] à verser à la société HORIZON AVENIR la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, * condamné in solidum Maître [H] [B] à verser à la société HORIZON AVENIR la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, * condamné in solidum Maître [H] [B] aux dépens de première instance. - CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a : * débouté la société HORIZON AVENIR de ses prétentions indemnitaires au titre d'un préjudice financier, Statuant à nouveau - REJETER comme non fondé en fait et en droit, l'ensemble des conclusions, fins et prétentions de la société HORIZON AVENIR, - CONDAMNER la société HORIZON AVENIR à payer à Maître [H] [B] une somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens de première instance et d'appel. A titre liminaire, elle fait valoir que le 22 septembre 2015, deux compromis de vente ont été signés. Le premier compromis de vente portant sur la parcelle AB [Cadastre 4] et AB [Cadastre 5] avec la société HORIZON AVENIR. Le second compromis est relatif au lot AB [Cadastre 6] avec les époux [V] [S] [Z]. Les 25, 26 mai et 1er juin 2016, l'acte authentique de vente a été dressé pour la vente de la parcelle AB [Cadastre 6]. En revanche, concernant les parcelles AB [Cadastre 4] et AB [Cadastre 5], elle explique que les actes authentiques de vente ne sont pas intervenus. Concernant la prétendue double faute du notaire liée au défaut de conseil et l'absence d'efficacité de l'acte, elle expose, tout d'abord sur le devoir de conseil, qu'au moment de la signature du compromis de vente, elle ne pouvait douter des problèmes à venir concernant le partage entre les consorts [I]/[Y]. Ensuite, elle explique, concernant l'efficacité de l'acte, que la validité de l'acte n'est pas contestée. Selon la Cour de cassation, la responsabilité civile professionnelle du notaire ne peut être engagée en présence d'un acte valable. Concernant l'irrecevabilité et/ou rejet des conclusions, fins et prétentions de la société HORIZON AVENIR, elle expose, in limine litis/a titre liminaire que l'appel incident n'est pas valablement formé dans la mesure où la société HORIZON AVENIR ne demande pas dans le dispositif de ses premières et secondes conclusions, ni la réformation, ni l'infirmation, ni l'annulation du jugement aux visas des articles 542, 909 et 654 du Code de procédure civile concernant le rejet de sa demande au titre du préjudice financier. Elle ajoute que la société HORIZON AVENIR ne peut modifier son dispositif en appel par de nouvelles conclusions. Concernant l'absence de faute du notaire, elle indique, en premier lieu, que la condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire pour la réalisation des locaux à remettre au vendeur en paiement du solde du prix convenu n'a pas été réalisée. En second lieu, elle précise que le partage entre les consorts [I]/[Y] était un élément à prendre en compte dans la chaîne des titulaires de droit de propriété, même si elle reconnaît qu'il ne s'agissait pas d'une condition suspensive au compromis de vente. En troisième lieu, elle expose que les deux compromis de vente du 22 septembre 2015 reposaient sur des procurations des coindivisaires. Certains des coindivisaires contestent la validité des procurations. Une enquête de police est en cours. Concernant les préjudices allégués par la société HORIZON AVENIR, elle précise, concernant le préjudice matériel/financier que la quasi-totalité des pièces (devis, factures) versées concernent des mises en demeure adressées à Monsieur [V] [Z] au titre du premier compromis de vente, ainsi que des factures acquittées par la société AUSTRAL PRO dont Monsieur [V] [Z] est gérant. Ces pièces concernent la parcelle AB [Cadastre 6] et non AB [Cadastre 5]. Seule la facture n°19 a été adressée à la société HORIZON AVENIR et qui n'a pas été acquittée. Enfin, concernant le préjudice moral allégué, elle fait valoir qu'elle n'en est pas la cause si ce préjudice existe réellement. *** Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du Code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du Code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Sur la vente forcée du bien portant sur la parcelle AB [Cadastre 4] et AB [Cadastre 5] entre les consorts [I]/[Y] et la société HORIZON AVENIR et la publication de la décision Les appelants sollicitent l'annulation du jugement querellé aux motifs qu'il existe une interdépendance entre les deux compromis de vente signés le 22 septembre 2015. Selon ces derniers, les manquements aux conditions suspensives du second compromis de vente sont marqués par l'absence de production d'un acte de partage entre les consorts [I]/[Y] et d'un permis de construire pour la réalisation des locaux à remettre au vendeur en paiement du solde du prix convenu. Dès lors, ils concluent que ces deux compromis de vente forment un tout indissociable de sorte que le non respect des conditions suspensives de l'un fait obstacle à la signature de l'autre et vice-versa. La société HORIZON AVENIR réaffirme qu'il n'existe aucune interdépendance entre les deux compromis de vente signés le 22 septembre 2015 de fait, ni en droit aux termes du compromis de vente objet du litige. En revanche, elle ajoute que l'ensemble des conditions suspensives ont toutes été levées et qu'il n'existe aucun obstacle en droit pour régulariser la vente définitive. Maître [H] [B] se limite à dire que la condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire pour la réalisation des locaux à remettre au vendeur en paiement du solde du prix convenu n'a pas été remplie par l'acquéreur. Elle soutient encore que les procurations versées dans le cadre de l'établissement des compromis de vente, certaines sont sujettes à contestations. Ceci étant exposé, Aux termes des dispositions de l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.' En l'espèce, de manière constante, les parties ne contestent pas, dans un premier temps, que les consorts [I]/[Y] ont souhaité sortir de l'état d'indivision dans laquelle ils se trouvaient au titre de la parcelle AB [Cadastre 3], destinée à être vendue en plusieurs lots, trois en l'espèce : - le lot A cadastré parcelle AB [Cadastre 4], - le lot B cadastré parcelle AB [Cadastre 5], - le lot C cadastré parcelle AB [Cadastre 6]. Dans un second temps, les parties reconnaissent également que deux compromis de vente ont été signés le 22 septembre 2015. Le premier compromis de vente portant sur la parcelle AB [Cadastre 4] et AB [Cadastre 5] avec la société HORIZON AVENIR. Le second compromis portant sur la parcelle AB [Cadastre 6] avec les époux [V] [S] [Z]. Les parties s'accordent également pour dire que les 25, 26 mai et 1er juin 2016, l'acte authentique de vente a été dressé devant notaire pour la vente de la parcelle AB [Cadastre 6] avec les époux [V] [S] [Z]. En revanche, concernant les parcelles AB [Cadastre 4] et AB [Cadastre 5], objet du présent litige, aucun acte authentique de vente n'est venu régularisé l'accord définitif des parties à la vente. La cour relève que les compromis de vente des 22 septembre 2015 versés aux débats entre la société HORIZON et les consorts [I]/[Y] ne comportent pas d'article stipulant une quelconque interdépendance entre les deux compromis de vente susceptible d'occasionner l'anéantissement d'un des actes. En revanche, il est aisé de constater que l'ensemble des conditions suspensives attachées au compromis de vente entre les consorts [I]/[Y] et la société HORIZON AVENIR ont été remplies. En effet, outre les conditions suspensives de droit commun, il ressort du dit compromis de vente que les conditions suspensives suivantes ont été prévues: - déclaration préalable de division de la parcelle AB [Cadastre 3], - autorisation de diviser le lot B, - obtention d'un certificat d'urbanisme informatif, - obtention d'un permis de construire, - absence de prêt. L'ensemble de ces conditions suspensives ont été levées comme suit, s'agissant : - des conditions suspensives de droit commun, stipulée au seul bénéfice de l'acquéreur qui n'a pas entendu s'en prévaloir, - de la déclaration préalable de division de la parcelle AB [Cadastre 3], par la production de la déclaration préalable, construction, travaux, installations et aménagement non soumis à permis (pièce n°4), ainsi que le récépissé de dépôt, - de l'autorisation de diviser le lot B, par la production des pièces n°4, 5a, 5B et 5c, - de l'obtention d'un certificat d'urbanisme informatif, dont la production n'est pas contestée, - de l'obtention d'un permis de construire, par la production de la pièce n°6, -de l' absence de prêt, stipulé au bénéfice de l'acquéreur qui n'a pas entendu y avoir recours. Par ailleurs, et dans un premier temps, les consorts [I]/[Y] soutiennent que la société HORIZON AVENIR ne rapporte pas la preuve d'un acte de partage de la parcelle AB [Cadastre 3] au titre des conditions suspensives. Comme cela a pu être démontré ci-dessus, aucune des deux parties signataires, n'a souhaité ériger l'acte de partage de la parcelle AB [Cadastre 3] à ce titre. D'ailleurs, Maître [H] [B], Notaire rédacteur, reconnaissait dans ses conclusions qu'il ne s'agissait que d'un élément à prendre en compte dans la chaîne des titulaires de droit de propriété sans pour autant être érigé en condition suspensive. Dans un second temps, Maître [H] [B] et les consorts [I]/[Y] soutiennent que la société HORIZON AVENIR n'a pas versé le permis de construire pour la réalisation des locaux à remettre au vendeur en paiement de partie du prix de la présente vente. Comme cela a pu être rappelé ci-dessus, cette condition suspensive a été érigée au seul profit de l'acquéreur qui a été remplie. Enfin, Maître [H] [B] fait valoir que le compromis de vente repose sur des procurations des coindivisaires dont la validité est désormais contestée. Elle explique encore qu'une enquête de police est en cours à ce titre et que par conséquent, la régularisation de l'acte authentique de vente ne pouvait intervenir. La cour relève, en premier lieu, que les procurations querellées ne concernent que l'un des indivisaires, relatif à une autre vente. En second lieu, les dites procurations ont été reçues par des agents communaux agissant par délégation de signature du Maire, à l'exception de la procuration de Madame [K] [L] [I] qui a été reçue par Maître [G] [C], Notaire. Ainsi, le consentement donné par chaque coindivisaire dans le cadre de la signature d'un avant contrat de vente ne peut être remis en cause sur de simples allégations non corroborées par des éléments objectifs viciant le consentement des coindivisaires. Ainsi, au vu de ce qui précède, il convient de constater que les vendeurs n'ont pas satisfait à leur obligations issues du compromis de vente signé le 22 septembre 2015 alors que toutes les conditions relatives à l'exécution dudit compromis étaient remplies. Au sens de l'article 1179 du Code civil applicable à l'espèce avant la réforme du droit des contrats opérées par l'ordonnance du 10 février 2016, lorsque la condition suspensive est réalisée, elle rétroagit à la date du contrat de sorte que l'acquéreur est réputé propriétaire depuis le 22 septembre 2015. Enfin, il n'apparaît pas nécessaire d'ordonner la publication du jugement dans la mesure où le demandeur peut y procéder sans autorisation. Par conséquent, le jugement querellé sera confirmé de ce chef. Sur l'application de la clause pénale La société HORIZON AVENIR, intimée, fait valoir dans le cadre de son appel incident que dans la décision du 18 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a modéré le montant de la clause pénale au seul motif que la vente a été ordonnée. Les consorts [I]/[Y] n'ont pas développé de moyens, considérant que les deux compromis de vente étaient indissociables et que par conséquent, ils ne pouvaient y avoir exécution forcée de la vente. Dès lors, il n'y avait pas lieu à appliquer la clause pénale. Maître [H] [B] n'a pas développé de moyens sur ce chef de demande. Ceci étant exposé, Définie par l'ancien article 1226 du code civil et la Cour de cassation, la clause pénale constitue la clause d'un contrat par laquelle les parties s'engagent par avance à verser une indemnité forfaitaire en cas d'inexécution de l'obligation contractée. Aux termes de l'ancien article 1152 du même code, le juge peut, d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. Pour apprécier le caractère excessif ou dérisoire, le juge du fond doit se placer à la date de la décision et non au moment où la pénalité est devenue exigible. En l'espèce, la clause pénale prévue dans le compromis de vente stipule le versement d'une somme à l'autre partie de 10 % du prix. Les conditions suspensives ayant été remplies et l'acte authentique de vente n'ayant toujours pas été régularisé à ce jour, il y a lieu de confirmer le jugement du 18 décembre 2020 de ce chef, appliquant de façon modérée la clause pénale eu égard le contexte. Sur la responsabilité du notaire Maître [H] [B], intimée et appelant incident, soutient, en premier lieu, qu'elle n'a commis aucun manquement à son devoir de conseil concernant les problèmes à venir relatifs au partage entre les consorts [I]/[Y] au moment de la signature du compromis de vente. En second lieu, elle soutient que la condition suspensive attachée à l'obtention d'un permis de construire pour la réalisation des locaux à remettre au vendeur en paiement du solde du prix convenu n'a pas été remplie. En troisième lieu, elle soutient que les deux compromis de vente et la vente régularisée les 25, 26 mai et 1er juin 2016 reposent sur les procurations données par les consorts [I]/[Y]. Actuellement, une enquête pénale est en cours dans la mesure ou certains coindivisaires en contestent la validité. La société HORIZON AVENIR fait valoir que la responsabilité du notaire est engagée pour manquement au devoir de conseil aux motifs que le professionnel n'avait pas averti l'acquéreur du désaccord existant entre certains partageant susceptible d'obérer la réalisation de la vente au stade de la signature de la promesse de vente. Elle ajoute qu'il appartient au notaire de rappeler aux vendeurs les obligations auxquelles ils ont souscrits. Les consorts [I]/[Y] se limitent à dire qu'il était de la responsabilité du notaire de proposer aux parties, concernant le second compromis de vente, un avenant sur la durée du compromis compte tenu des difficultés liées au partage des successions [I]. Ceci étant exposé, Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Selon la formule consacrée, le notaire doit veiller à l'efficacité technique et pratique des actes qu'il instrumente, cela s'entend à tous les actes auxquels il donne la forme authentique. Ce devoir de conseil, lui impose en matière de vente immobilière, de vérifier l'existence et la consistance des biens. Incombe à ce dernier en sa double qualité de professionnel et de rédacteur de l'acte de prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l'efficacité. En l'espèce, il ressort des compromis de vente du 22 septembre 2015 que Maître [H] [B], Notaire rédacteur, est tenue d'éclairer les parties et de s'assurer de la validité, de l'efficacité, de la portée et des risques de l'acte auquel il est requis de donner la forme authentique, outre le devoir général d'information. En cas de réalisation des conditions suspensives, les parties s'étaient obligées à signer l'acte authentique constatant la réalisation de la vente au plus tard le 30 juin 2017. Pour garantir l'efficacité de l'acte, Maître [H] [B] s'est limitée à insérer dans le compromis de vente au sein d'un article intitulé 'EFFET RELATIF' la mention suivante '5) - PARTAGE entre les consorts [I], contenant attribution de la parcelle AB [Cadastre 3] à [W] [I] à recevoir par Maître [U] [HT], Notaire à [Localité 21]'. En outre, au sein de l'article intitulé 'CONDITIONS ET DÉCLARATIONS GÉNÉRALES - Garantie de possession', le notaire relate que 'A ce sujet, le VENDEUR déclare qu'il n'existe à ce jour aucune action en justice ou litige en cours pouvant porter atteinte au droit de propriété (...)'. En réponse à une demande de convocation aux fins de régularisation de la vente définitive de la société HORIZON AVENIR, par courrier du 2 novembre 2017, Maître [H] [B] a, informé ces derniers que la régularisation ne pouvait intervenir avant le partage des biens dépendant des successions [I]. Elle ajoute que 'les opérations de partage en cours depuis plusieurs années à l'étude Maître [HT], Notaire à [Localité 21] n'ont jamais abouti. Le dossier de partage a, en début d'année 2017, été confié à un autre notaire, Maître [JP] Notaire à [Localité 22], lequel se heurte, encore aujourd'hui, au désaccord de certains copartageants. A ce jour, le partage n'est donc toujours pas établi. Ensuite, et d'une manière plus générale, certains copartageants ont entamé une procédure aux fins de contester des actes déjà signés. Aussi, il n'est pas envisageable de signer un acte de vente dans ce contexte.'. De ces seuls éléments, il s'en déduit que la responsabilité du notaire est engagée et ce, dès le stade du compromis de vente et non de l'acte authentique. Celui-ci se devait d'attirer l'attention de l'acquéreur sur la portée du partage à intervenir, plus particulièrement sur les difficultés existantes et à venir concernant le partage des successions futures et plus largement, les éventuelles atteintes au droit de propriété dont il avait connaissance au moment du compromis de vente dans le cadre de l'opération envisagée entre les consorts [I]/[Y] et la société HORIZON AVENIR. Ces seules mentions, purement informatives, ne permettaient pas de vérifier de manière complète, l'efficacité de l'acte tenant, de prime abord, au détenteur des titres de propriété. En effet, Maître [H] [B] explique encore dans son courrier que 'Par ailleurs, quand bien même nous signerions cette vente au moyen, notamment, des procurations certifiées de tous les consorts [I] présentes au dossier, celles-ci ne vous permettraient pas de revendre le terrain puisqu'elles ne prévoient aucune cession d'antériorité du privilège dont bénéficient les vendeurs en garantie du paiement du prix, partie à terme et partie en dation. Vous pourriez donc acquérir le terrain mais non le revendre.' Par ailleurs, comme cela a pu être démontré ci-dessus, Maître [H] [B] ne peut valablement s'exonérer de sa responsabilité civile professionnelle en soutenant que la condition suspensive attachée à l'obtention d'un permis de construire pour la réalisation des locaux à remettre au vendeur en paiement du solde du prix convenu n'a pas été remplie et que la validité des procurations données par les consorts [I]/[Y] est remise en cause au travers d'une enquête pénale. En effet, s'agissant des conditions suspensives, celles-ci ont toutes été levées comme cela a pu être constaté ci-dessus. S'agissant des procurations, aucun élément n'a été rapporté au débats sur des vices entachant la validité des dites procurations. Dès lors, la responsabilité du notaire, étant engagée, ce dernier sera condamné à réparer le dommage subi par la société HORIZON AVENIR. Par conséquent, le jugement sera confirmé de ce chef. Sur les préjudices subis par la société HORIZON AVENIR Maître [H] [B] précise, concernant le préjudice matériel/financier que la quasi-totalité des pièces (devis, factures) versées concernent des mises en demeure adressées à Monsieur [V] [Z] au titre du premier compromis de vente, ainsi que des factures acquittées par la société AUSTRAL PRO dont Monsieur [V] [Z] est gérant. Ces pièces concernent la parcelle AB [Cadastre 6] et non AB [Cadastre 5]. Seule la facture n°19 a été adressée à la société HORIZON AVENIR et qui n'a pas été acquittée. Enfin, concernant le préjudice moral allégué, elle fait valoir qu'elle n'en est pas la cause si ce préjudice existe réellement. La société HORIZON AVENIR évoque un préjudice matériel/financier dans la mesure où elle n'est toujours pas propriétaire du bien immeuble objet du présent litige et qu'elle a engagé des frais en raison de la faute du notaire rédacteur. Elle évoque également un préjudice moral, expliquant que depuis plusieurs mois, elle tente de trouver une solution amiable en multipliant les démarches et les actions. Les consorts [I]/[Y] n'ont soulevé de moyens sur ce chef de demande. Ceci étant exposé, La responsabilité des notaires est soumise aux conditions habituelles des responsabilités, notamment par la démonstration d'une faute, d'un préjudice certain et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice. En l'espèce, s'agissant du préjudice matériel/financier, la société HORIZON AVENIR communique aux débats différentes factures et devis dont le lien avec le préjudice subi demeure incertain. Dès lors, il y a lieu de rejeter ce chef de préjudice. S'agissant du préjudice moral, dès lors que les parties à une vente d'immeuble se sont adressées à un notaire pour authentifier leur convention qui n'est toujours pas survenue, occasionne nécessairement un préjudice résultant de l'incertitude juridique dans laquelle l'acquéreur s'est retrouvé. Ainsi, il y a lieu de confirmer la condamnation prononcée en première instance. Sur les autres demandes, Les consorts [I]/[Y] et Maître [H] [B] seront condamnés à verser à la société HORIZON AVENIR la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Les consorts [I]/[Y] seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Bernard VON-PINE, Avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement par décision contradictoire en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile, DECLARE l'appel formé par Monsieur [W] [I], Madame [DZ] [I], Madame [K] [E] [I], Monsieur [LM] [I], Madame [K] [D] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [O] [R] [I], Monsieur [P] [T] [Y], Monsieur [FW] [Y], Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] recevable ; CONFIRME la décision rendue par le tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE du 18 décembre 2020 en toutes ses dispositions ; CONDAMNE Monsieur [W] [I], Madame [DZ] [I], Madame [K] [E] [I], Monsieur [LM] [I], Madame [K] [D] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [O] [R] [I], Monsieur [P] [T] [Y], Monsieur [FW] [Y], Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] et Maître [H] [B] à verser à la société HORIZON AVENIR, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE Monsieur [W] [I], Madame [DZ] [I], Madame [K] [E] [I], Monsieur [LM] [I], Madame [K] [D] [I], Monsieur [X] [I], Monsieur [A] [I], Monsieur [O] [R] [I], Monsieur [P] [T] [Y], Monsieur [FW] [Y], Monsieur [J] [Y] et Madame [M] [Y] in solidum aux dépens de l'instance de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître Bernard VON-PINE, Avocat conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, Greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT