Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 21/03810

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B JUGEMENT N° Enrôlement : N° RG 21/03810 - N° Portalis DBW3-W-B7F-YV27 AFFAIRE : Mme [N] [E] veuve [X] (Maître [K] [J] de la SCP CABINET [D], [W], BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES) Monsieur [F] [A] [I] [X](Maître [K] [J] de la SCP CABINET [D], [W], BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES) Madame [G] [P] [O] [X] (Maître [K] [J] de la SCP CABINET [D], [W], BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES) Madame [R] [V] [Y] [X] (Maître [K] [J] de la SCP CABINET [D], [W], BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES) Monsieur [C] [B] [H] [X] (Maître [K] [J] de la SCP CABINET [D], [W], BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES) C/ S.A.S. URBAT PROMOTION (la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES) Rapport oral préalablement fait DÉBATS : A l'audience Publique du 24 Octobre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré Président : Mme Anna SPONTI, Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 19 Décembre 2024 Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024 PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024 Par Mme Anna SPONTI, Assistée de Madame Olivia ROUX, NATURE DU JUGEMENT contradictoire et en premier ressort NOM DES PARTIES DEMANDEURS Madame [N] [E] veuve [X] née le 10 Février 1934 à MONTEMALE DI CUNEO (ITALIE) de nationalité Française, demeurant 13 Traverse des Faïenciers - 13012 MARSEILLE représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE Monsieur [F] [A] [I] [X] né le 24 Septembre 1959 à MARSEILLE de nationalité Française, demeurant 10 Avenue Gabriel Roquelaure - 13011 MARSEILLE représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE Madame [G] [P] [O] [X] née le 28 Octobre 1961 à MARSEILLE de nationalité Française, demeurant 13 Traverse des Faïenciers - 13012 MARSEILLE représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE Madame [R] [V] [Y] [X] née le 29 Octobre 1963 à MARSEILLE de nationalité Française, demeurant 21 Traverse du Moulin à Huile - 13012 MARSEILLE représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE Monsieur [C] [B] [H] [X] né le 22 Octobre 1967 à MARSEILLE de nationalité Française, demeurant 33 Grand Rue - 04500 RIEZ représenté par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE C O N T R E DEFENDERESSE S.A.S. URBAT PROMOTION immatriculé au RCS Montpellier 352 588 727 pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis 1401 Avenue du Mondial 98 - CS 68214 - Résidence Oxygène - 34965 MONTPELLIER représentée par Maître Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE : Par acte authentique en date du 15 octobre 2018, [N] [E], [F] [X], [G] [X], [R] [X], [C] [X] (ci-après l’indivision [X]) a signé une promesse de vente avec la société URBAT portant sur la vente d’un terrain à bâtir d’une superficie d’environ 2622 m² à détacher d’une parcelle cadastrée 876 section C n° 96 sise 13, traverse des Faïenciers 13012 MARSEILLE, au prix de 6 000 000 euros. L’acte a été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif. Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 300 000 euros a été prévue en cas de non réalisation de la vente promise, selon les modalités et délais prévus. Par acte d’huissier en date du 7 avril 2021, l’indivision [X] a assigné la société URBAT PROMOTION devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de la voir condamner au paiement d’une somme de 300.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation. Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 juin 2023, au visa des articles 1103, 1304-3 du code civil, l’indivision [X] sollicite de voir le tribunal : -condamner la société URBAT au paiement d’une somme de 300 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation - condamner la société URBAT au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, l’indivision [X] affirme que la société URBAT a commis une inexécution fautive en ne déposant pas de demande de permis de construire dans le délai contractuellement prévu et doit donc être condamnée au paiement de l’indemnité d’immobilisation. Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 26 janvier 2024, au visa des articles 1304-3 et 1304-6 du Code civil, la société URBAT sollicite de voir le tribunal : -débouter les consorts [X] de l’ensemble de leurs demandes -les condamner au paiement d’une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. A titre subsidiaire, il est sollicité que l’exécution provisoire soit écartée. Au soutien de ses prétentions, la société URBAT fait valoir que la défaillance de la condition suspensive ne lui est pas imputable car la promesse de vente prévoyait que le permis de construire devait porter sur une surface de plancher minimum d’au moins 7.925 M2 or la commission technique d’urbanisme de la ville de Marseille a informé la société URBAT qu’elle n’accepterait aucune construction excédant 5500 M2 sur ce terrain. Dès lors le dépôt d’un permis de construire dans ces conditions aurait été vain. En outre, la société URBAT a été de bonne foi, en ce qu’elle a fait établir de nouveaux plans conformes aux exigences de la mairie et en proposant aux vendeurs de conclure un avenant à la promesse ou à défaut une nouvelle promesse de vente tenant compte de ces exigences. A titre subsidiaire, la société URBAT expose que l’exécution provisoire doit être écartée dans la mesure où elle n’a aucune garantie s’agissant de la solvabilité des consorts [X] ce qui l’expose à un risque manifestement excessif. Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus. MOTIFS DE LA DECISION : Sur l’indemnité d’immobilisation : Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En l’espèce, il résulte de la promesse unilatérale de vente signée entre les parties en date du 15 octobre 2018 que celle-ci a été conclue sous la condition suspensive (29.2.4) d’obtention d’un permis de construire définitif par le bénéficiaire, permettant l’édification d’un ensemble immobilier d’une surface de plancher globale de 7925 mètres carré minimum de logements libres. La clause précise que « le bénéficiaire s’oblige à déposer sa demande de permis de construire dans un délai de 5 mois après la signature de la promesse et à en justifier auprès du promettant ». La société URBAT soutient que l’absence de réalisation de la condition suspensive ne lui est pas imputable dans la mesure où la mairie de Marseille a fait savoir qu’elle n’accepterait aucun projet excédant 5500 mètres carré de surface de plancher, le PLUi ayant évolué vers une restriction des droits à bâtir. Toutefois, si la société URBAT verse aux débats divers documents et notamment un projet d’avenant établi à l’initiative de la société URBAT modifiant les termes de promesse unilatérale, en prévoyant une surface minimale de construction inférieure (5500 mètres carré) et un prix plus faible (5 000 000 euros), force est de constater que la société URBAT ne justifie ni du dépôt d’un permis de construire dans le délai prévu par la promesse unilatérale, ni d’un quelconque refus opposé par la mairie au projet. Dès lors, elle ne démontre pas que le dépôt du permis de construire aurait été vain et partant que la non réalisation de la conditions suspensive ne lui est pas imputable. En conséquence, la société URBAT sera condamnée à verser aux consorts [X] une indemnité d’immobilisation d’un montant de 300 000 euros. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il y a lieu de condamner la société URBAT aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution. En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Il y a lieu de condamner la société URBAT à verser aux consorts [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire : L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. » La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. L’ancienneté et la nature du litige ne justifient pas que l’exécution provisoire soit écartée. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : CONDAMNE la société URBAT à verser à [N] [E], [F] [X], [G] [X], [R] [X], [C] [X] la somme de 300 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ; DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision demeure ; CONDAMNE la société URBAT aux entiers dépens ; CONDAMNE la société URBAT à verser à [N] [E], [F] [X], [G] [X], [R] [X], [C] [X] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ; REJETTE les prétentions pour le surplus ; Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA JUGE