Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/01526

VCF/IC [H] [R] [Z] [R] C/ S.C.I. LES SEPT COLLINES S.A.S. OMNIUM FINANCE S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le COUR D'APPEL DE DIJON 2ème chambre civile ARRÊT DU 25 MAI 2023 N° RG 22/01526 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GCPO MINUTE N° Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 14 novembre 2022, par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 21/01545 APPELANTS : Monsieur [H] [R] né le 28 Novembre 1961 à [Localité 8] (75) domicilié : [Adresse 5] [Localité 6] Madame [Z] [E] épouse [R] née le 01 Novembre 1963 à [Localité 7] (97) domiciliée : [Adresse 5] [Localité 6] représentés par Me Marine CATTANEO, membre de la SELARL CATTANEO RAMBOZ AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 43 assistée de Me Bertrand DE CAMPREDON, membre de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS INTIMÉES : S.C.I. LES SEPT COLLINES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis : [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Fabrice CHARLEMAGNE, membre de la SCP BEZIZ-CLEON - CHARLEMAGNE-CREUSVAUX, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 17 S.A.S. OMNIUM FINANCE agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité au siège social sis : [Adresse 1] [Localité 4] S.A.S. STELLIUM IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité au siège social sis : [Adresse 1] [Localité 4] représentées par Me Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127 assisté de Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mars 2023 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, chargé du rapport, et Sophie DUMURGIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de : Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, Président, Sophie DUMURGIER, Conseiller, Sophie BAILLY, Conseiller, qui en ont délibéré. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 25 Mai 2023, ARRÊT : rendu contradictoirement, PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES La SCI des sept collines, société de promotion immobilière dont le gérant est la SAS Seger a, au cours de l'année 2003, entrepris sur la commune de Besançon, la réalisation d'une résidence destinée à l'investissement locatif défiscalisé. Elle a confié la commercialisation des appartements à la SAS Omnium Conseil, devenue Stellium Immobilier, qui a établi une plaquette de présentation destinée à l'information des potentiels acheteurs qu'elle a démarchés. Les époux [H] [R]/[Z] [E] ont sélectionné un bien de cette résidence, un appartement de type T2 avec dépendances, au prix de 106 500 euros TTC. Ils ont conclu avec la SCI des sept collines un contrat de réservation le 25 novembre 2003, l'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement ayant été signé le 17 mai 2004. Parallèlement, les époux [R] ont confié à la société Omnium Gestion le soin de prendre livraison du bien une fois la résidence achevée et de s'occuper de sa gestion locative. Ils ont en outre souscrit un contrat d'assurance pour être garantis de la perception de revenus locatifs en cas d'absence de locataire ou de défaillance du locataire dans le paiement des loyers. Le bien a été livré le 18 août 2005 et loué à compter de septembre 2006. S'ils souhaitaient bénéficier du dispositif de défiscalisation dit Robien, les époux [R] devaient conserver le bien pendant 9 ans et le mettre en location pendant la même durée. Ils pouvaient proroger ce dispositif pour une durée de trois ans, renouvelable une fois, ce qu'ils ont fait. En revanche, le bénéfice de ce dispositif n'est pas conditionné à la revente du bien à son terme. Les époux [R] exposent que dans la perspective de la revente du bien, ils ont fait procéder à son estimation le 11 mai 2021. Ils indiquent alors avoir été en mesure de découvrir leur préjudice, 'au regard de l'écart constaté entre la valeur d'acquisition et la valeur de revente', le bien étant évalué à 75 000 euros. C'est dans ce contexte que par actes des 29 et 30 juin et 1er juillet 2021, les époux [R] ont assigné les sociétés Omnium Finance, Seger, Stellium Immobilier et la SCI des sept collines devant le tribunal judiciaire de Dijon. Leur reprochant un manquement à leurs obligations d'information et de mise en garde, à l'origine d'une 'perte de chance de conclure un autre investissement, à liquider selon un taux de pondération de 99%', ils sollicitent essentiellement leur condamnation à leur payer la somme de 88 447,35 euros ainsi ventilée : - perte subie : 31 500 euros (différence entre le prix d'achat et l'estimation à la revente), - gains manqués : 37 284 euros, - intérêts et frais dus sur la somme empruntée de façon surabondante : 19 663,35 euros. Les sociétés défenderesses ont soulevé deux fins de non-recevoir tenant pour les deux premières à leur défaut de qualité à défendre et pour les deux autres à la prescription de l'action des époux [R]. Par ordonnance du 14 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Dijon a : - constaté le désistement des époux [R] à l'égard de la SAS Seger, - déclaré les époux [R] irrecevables en leurs demandes dirigées à l'encontre de la SAS Omnium Finance à raison du défaut de qualité à défendre de cette société, - déclaré les époux [R] irrecevables en leurs demandes dirigées à l'encontre de la SAS Stellium Immobilier et de la SCCV Les sept collines en raison de la prescription, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum les époux [R] aux dépens et admis les avocats qui en font la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Les époux [R] ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 12 décembre 2022. Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 10 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, les époux [R] demandent à la cour au visa des articles 1382 ancien, 1857 et suivants et 2224 du code civil et de l'article 122 du code de procédure civile d'infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a déclaré leurs demandes irrecevables tant à l'égard de la société Omnium Finance qu'à l'égard de la société Stellium Immobilier et de la SCCV des sept collines et les a condamnés aux dépens et statuant à nouveau de : - déclarer recevable leur action à l'encontre de la société Omnium Finance, - prononcer non prescrite leur action indemnitaire à l'égard de la société Stellium Immobilier et de la SCI des sept collines, - en tout état de cause, . condamner in solidum Stellium Immobilier, Omnium Finances et la SCI des sept collines à leur règler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, . condamner les intimés aux entiers dépens, . ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 1er février 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SCI des sept collines demande à la cour, au visa des articles 1242 nouveau, 1382 ancien, et 2224 du code civil, de : - confirmer l'ordonnance dont appel et en conséquence déclarer prescrite l'action des époux [R] et les déclarer irrecevables en leurs demandes, - condamner les époux [R] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 26 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, les SAS Omnium Finance et Stellium Immobilier demandent à la cour de : - confirmer l'ordonnance dont appel - rejeter comme irrecevables les prétentions des époux [R] à l'encontre de la société Omnium Finance, société totalement dépourvue d'intérêt à se défendre et mettre en conséquence celle-ci hors de cause, aux frais et dépens exclusifs des appelants, - rejeter en toute hypothèse comme prescrites les demandes d'indemnisation formulées à leur encontre par les époux [R], - condamner solidairement les époux [R] : . aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, le tout avec distraction au profit de Maître Florent Soulard de la S.C.P d'avocats Soulard Raimbault, avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, . à leur payer une indemnité totale de 6 000 euros HT sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, soit 3 000 euros HT chacune. Les époux [R] ayant indiqué en page 9 de leur assignation avoir souscrit une assurance garantissant la moins-value patrimoniale en cas de revente avant la fin de la période de défiscalisation, la cour les a autorisés ainsi que les intimées à justifier que tel était effectivement le cas par une note en délibéré. Les époux [R] et les sociétés Omnium Finance et Stellium Immobilier ont adressé une note en délibéré le 28 mars et le 3 avril 2023, dont il ressort qu'aucune assurance couvrant le risque de moins-value en cas de revente n'a été souscrite. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la fin de non-recevoir opposée par la société Omnium Finance Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel notamment le défaut de qualité et le défaut d'intérêt. En l'espèce, il est discuté de la qualité et de l'intérêt à défendre de la SAS Omnium Finance. En conséquence, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que le débat relève du fond du droit, argument dont ils ne déduisent d'ailleurs pas l'incompétence du juge de la mise en état et donc de la cour exerçant les pouvoirs de ce magistrat pour en connaître. Au soutien de leur appel, les époux [R] font valoir que : - la société ou le groupe Omnium Finance se présente sur son site internet comme un promoteur immobilier et un professionnel dans les programmes d'investissement adossé sur un support immobilier, - elle revêt le rôle de commercialisateur du programme au titre de la conception de la plaquette de commercialisation, - l'étude financière personnalisée est revêtue du logo d'Omnium finance, ce qui prouverait que le conseiller en gestion de patrimoine qui les a démarchés était mandaté non seulement par la société Omnium Conseil mais également par Omnium Finance, - la société des sept collines est détenue en partie par la société Omnium Invest, filiale du groupe Omnium Finance. La cour rappelle que l'action des époux [R] est fondée sur le manquement des intimées à leurs obligations précontractuelles d'information et de mise en garde. Il est certain qu'il existe au sens économique du terme un groupe Omnium Finance qui oeuvre dans le domaine de la promotion immobilière et conçoit des programmes immobiliers, tels celui dont s'agit en l'espèce. Il est également certain que les sociétés intimées, de même que la société Omnium Gestion, qui n'est pas dans la cause, sont des sociétés membres de ce groupe. La mention de ce groupe apparaît d'ailleurs clairement sur la plaquette de commercialisation, sous le logo et le nom d'Omnium Conseil. En revanche, elle n'apparaît pas sur l'étude financière personnalisée, sur laquelle ne figure que le logo et le nom d'Omnium Conseil. Toutefois, ainsi que l'a justement retenu le juge de la mise en état, ces éléments ne suffisent pas à établir que la SAS Omnium Finance, société holding, soit intervenue auprès des potentiels acheteurs et aient souscrit à leur égard une quelconque obligation. En conséquence, la cour confirme l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a déclaré l'action des époux [R] irrecevable en ce qu'elle était dirigée contre la SAS Omnium Finance. Sur la prescription opposée par les sociétés Stellium Immobilier et des sept collines La faute que les époux [R] reprochent aux intimées d'avoir commise remonte à la conclusion du contrat et elle est de nature à engager leur responsabilité extracontractuelle. En 2004, lors de la conclusion du contrat, l'action en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivait, en application de l'ancien article 2270-1 du code civil, par dix ans à compter de la manifestation du dommage. Le régime de la prescription a été modifié par la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008. Les époux [R] invoquent justement les dispositions de l'article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de cette loi : Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, étant rappelé que selon l'article 2222 du code civil, en cas de réduction de la durée d'un délai de prescription, le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Les époux [R] allèguent qu'en matière d'investissement immobilier locatif avec défiscalisation, il faut d'une part exclure la fixation de principe du point de départ de la prescription au jour de la vente et d'autre part rechercher in concreto le moment où l'acquéreur a été mis en mesure de découvrir le manque de rentabilité globale de l'opération, ainsi d'ailleurs que l'a jugé la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans l'arrêt rendu le 26 octobre 2022 sous le n° 21-19.900 : cf point 15 de cet arrêt selon lequel la manifestation du dommage pour l'acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité d'obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat. Ils précisent qu'ils ne soutiennent pas que le point de départ de la prescription se situe nécessairement au débouclage de l'opération et admettent qu'il est des cas dans lesquels le point de départ de la prescription peut être fixé à la date des premières carences locatives. Ils affirment que leur but, commun à toute personne qui réalise un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, n'était ni d'acquérir un bien, ni de percevoir des loyers mais de constituer une épargne et que dans une hypothèse comme celle de l'espèce, où le bien est livré sans aucun vice et est loué sans difficulté, il est impossible de se rendre compte de l'absence de rentabilité capitalistique avant de pouvoir effectuer la revente du bien. Ils exposent que c'est seulement au terme de la période de défiscalisation que l'investisseur peut revendre son bien sans craindre de devoir rembourser les économies d'impôts et peut envisager de rembourser le capital restant dû de son prêt et obtenir un rendement supplémentaire par la réalisation d'une plus-value. Ils ajoutent que c'est seulement à ce stade, soit au moment de la revente du bien, et lorsqu'aucune plus-value ne peut être réalisée, voire lorsque s'annonce une moins-value, que le dommage se manifeste. La cour observe toutefois que deux des postes de préjudice invoqués par les époux [R] sont sans lien avec ce dommage. En effet, ils demandent l'indemnisation d'un préjudice constitué par les gains, c'est-à-dire par les revenus locatifs, manqués, préjudice qui a nécessairement été révélé entre le mois d'août 2005, durant lequel le bien a été livré, et le mois de septembre 2006, à compter duquel il a été loué, étant rappelé en outre que les appelants avaient souscrit une assurance pour pallier l'absence de revenus locatifs, ce qui révèle qu'ils avaient parfaitement conscience du risque de gains manqués. Ils demandent également l'indemnisation d'un préjudice constitué par les intérêts et frais dus sur la somme empruntée de façon surabondante. Le montant du capital emprunté a été déterminé par le montant du prix d'achat du bien, sur lequel les perspectives de plus-value à sa revente au terme du débouclage de l'opération n'avaient aucune incidence. En conséquence, le point de départ du délai de prescription de l'action tendant à la réparation de ces deux postes de préjudice ne peut pas être reporté en mai 2021. Par ailleurs, la cour rappelle que l'opération était d'une durée convenue de 9 ans, période durant laquelle la vente n'est certes pas interdite mais n'est toutefois pas concevable sauf à perdre le bénéfice du régime fiscal favorable qui est un des arguments de vente et un des critères d'achat. Si en l'espèce, le débouclage de l'opération intervient 15 ans après la vente, c'est exclusivement parce que les époux [R] ont usé à deux reprises de la faculté de proroger de trois ans, la période de 9 ans. Or, la détermination du point de départ du délai de prescription de leur action ne peut pas dépendre de leurs seules décisions ou de la date à laquelle ils ont décidé de faire estimer leur bien. En conséquence, même en suivant le raisonnement des appelants, la date à laquelle ils auraient dû connaître les faits leur permettant d'exercer leur action doit être fixée soit au 18 août 2014 -9 ans après la livraison du bien-, soit à septembre 2015 -9 ans après sa mise en location. Même dans cette hypothèse, leur action serait prescrite puisqu'elle a été engagée plus de cinq ans après la seconde de ces deux dates. Il convient donc de confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a déclaré les époux [R] irrecevables en leur action à l'encontre de la société Stellium Immobilier et de la société civile des sept collines. Sur les frais de procès Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel doivent être supportés in solidum par les époux [R], avec application de l'article 699 du même code au profit du conseil des sociétés Omnium Finance et Stellium Immobilier en ce qui concerne les dépens d'appel. Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile sont réunies en faveur des intimées, auxquelles les époux [R] sont condamnés in solidum à payer la somme de 1 000 euros chacune au titre des frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant dans les limites de l'appel, Confirme les dispositions critiquées de l'ordonnance déférée, Y ajoutant, Condamne in solidum les époux [H] [R] / [Z] [E] : - aux dépens d'appel, Maître Florent Soulard de la SCP Soulard - Raimbault étant autorisé à recouvrer directement à leur encontre ceux dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision, - à payer à la SAS Omnium Finance, à la SAS Stellium Immobilier et à la SCI des sept collines la somme de 1 000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. Le Greffier, Le Président,