Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Mariame TOURE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Eva CHOURAQUI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00877 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z7S
N° MINUTE :
2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 27 septembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [O] [M],
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Eva CHOURAQUI de l’AARPI CHOURAQUI - HARZIC - NIEUVIAERT AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0058
Madame [K] [M],
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Eva CHOURAQUI de l’AARPI CHOURAQUI - HARZIC - NIEUVIAERT AARPI, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [L] [B],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Mariame TOURE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1881 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620244286 du 15/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00877 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3Z7S
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 8 juin 2023, M. [O] [M] et Mme [K] [M] ont consenti un bail d'habitation à M. [L] [B] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 946 euros et d'une provision pour charges de 90 euros.
Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6 293,85 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [B] le 6 novembre 2023.
Par assignation du 5 janvier 2024, M. [O] [M] et Mme [K] [M] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [L] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 6 066,61 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 13 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 8 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 4 juin 2024, M. [O] [M] et Mme [K] [M] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 30 mai 2024, s'élève désormais à 10 587,28 euros. M. [O] [M] et Mme [K] [M] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [L] [B] expose qu'il n'a pas d'activité professionnelle et que ses revenus se limitent aux minimas sociaux mais propose de régler 100 euros en plus du loyer courant. Il expose qu'il a deux enfants à charge et sollicite la suspension de la clause résolutoire et subsidiairement des délais de paiement et des délais pour quitter les lieux.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [L] [B] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
M. [O] [M] et Mme [K] [M] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 13 octobre 2023 qui a donné un délai de six semaines au locataire pour régler l'arriéré locatif d'un montant de 6 293,85 euros arrêté à la date du commandement alors qu'en application des dispositions du bail conclu le 8 juin 2023, le locataire avait un délai de deux mois pour régler la dette locative.
Il convient de relever que les causes du commandement n'ont pas été réglés dans les deux mois qui ont suivi la délivrance du commandement de sorte que la bailleresse est bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 décembre 2023.
Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [L] [B] ne lui permettent pas d'assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.
Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [O] [M] et Mme [K] [M] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, M. [O] [M] et Mme [K] [M] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 30 mai 2024, M. [L] [B] leur devait la somme de 10 587,28 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [L] [B] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 6 293,85 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
3. Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1036,40 euros.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 décembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [O] [M] et Mme [K] [M] ou à son mandataire.
4. Sur la demande reconventionnelle d'octroi d'un délai supplémentaire pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées et modifiées des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation, L412-3, L412-4, L412-6 à L412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
En l'espèce, si le défendeur fait état d'une situation financière difficile, il résulte du décompte produit par les bailleurs qu'il n'a pratiquement pas réglé le loyer depuis son entrée dans les lieux, seuls les versements d'APL apparaissant au décompte. La dette locative est à ce jour particulièrement importante, et un maintien dans les lieux ne pourrait qu'augmenter cette dette locative déjà significative. Or, les bailleurs sont des personnes privées et subissent nécessairement un préjudice du fait de la perte du loyer depuis plusieurs années.
Il convient enfin de relever que M. [L] [B] bénéficie du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux et du sursis de la trêve hivernale.
Dans ces conditions, la demande sera rejetée.
5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [L] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 juin 2023 entre M. [O] [M] et Mme [K] [M], d'une part, et M. [L] [B], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 14 décembre 2023,
DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [L] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [L] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [L] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 036,40 euros (mille trente-six euros et quarante centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [L] [B] à payer à M. [O] [M] et Mme [K] [M] la somme de 10 587,28 euros (dix mille cinq cent quatre-vingt-sept euros et vingt-huit centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 6 293,85 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
REJETTE le surplus des demandes,
DÉBOUTE M. [O] [M] et Mme [K] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [L] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 octobre 2023 et celui de l'assignation du 5 janvier 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
