Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 13 DECEMBRE 2023
N° 2023/ 514
N° RG 21/15437
N° Portalis DBVB-V-B7F-BIKKS
[U] [T]
C/
Syndicat des copropriétaires
[Adresse 4]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Radost VELEVA - REINAUD
Me Jean Philippe FOURMEAUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 07 Janvier 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/00549.
APPELANT
Monsieur [U] [T]
né le 07 Juin 1952 à [Localité 3] (50), demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Laurène ROUX, avocat au barreau de TOULON
INTIMEE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à 83570 [Localité 2]
pris en la personne de son syndic en exercice, Mme [E] [H] exerçant à l'enseigne AGENCE DE L'OLIVIER, domiciliée [Adresse 5],
représentée par Me Jean Philippe FOURMEAUX, membre de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Décembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
[Adresse 4] est un ensemble de terrains d'une superficie totale de 160 hectares, initialement acquis par les Sociétés SCA II et SOMECO en vue d'y réaliser un groupement d'habitation horizontale. Ce vaste ensemble immobilier devait, à son achèvement, comprendre la réalisation d'une quarantaine de hameaux et de centres attractifs comportant des installations collectives.
Un cahier des charges contenant règlement de copropriété a été dressé par Maître [M] [V], notaire à [Localité 2] et enregistré le 30 mars 1966. Maître [V] a également dressé un état descriptif de division publié à la conservation des hypothèques le 26 mai 1967 sous le volume 2260 n°29.
Les sociétés SCAII et SOMECO ont été placées en liquidation des biens après que les voiries et éléments d'équipement de l'ensemble immobilier aient été réalisés et qu'une quarantaine de villas aient été construites.
L'ensemble des lots non construits ont, en l'état de la liquidation des biens des promoteurs, étaient vendus aux enchères. La société SOFEA a fait l'acquisition de la totalité des lots aux termes d'un jugement d'adjudication prononcé le 30 janvier 1985. La société SOFEA a elle-même revendu la totalité des lots non construits à la SCI MERCURE aux termes d'un acte notarié en date du 15 octobre 1986.
Entre 1966, date de l'établissement du règlement de copropriété, et 1985, date à laquelle ont été vendus aux enchères les lots non construits, les règles d'urbanisme de [Localité 2] ont changé. Les lots non vendus sont devenus en grande partie inconstructibles.
[U] [T] est propriétaire d'un bien immobilier au sein de cette copropriété [Adresse 4] sise sur la commune de [Localité 2].
De nombreuses instances judiciaires ont été introduites depuis 2007 sur les contestations des décisions des assemblées générales de copropriétaires par la SCI LE MERCURE, et une instance remontant à 2008 a conduit le tribunal de grande instance de Draguignan à désigner un expert pour établir l'état descriptif de division.
Des procédures de recouvrement de charges sont également en cours par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à l'encontre de la SCI LE MERCURE, qui aux termes du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division est redevable de 90% des charges de copropriété.
Au vu notamment de cette situation et des difficultés de recouvrement de charges connues par le syndicat des copropriétaires, il a été voté à plusieurs reprises des avances de solidarité des copropriétaires afin de faire face aux dépenses de la copropriété.
[U] [T] a introduit deux actions en nullité de résolutions des assemblée générale des copropriétaires du ler septembre 2017 et du ler juin 2018 ayant décidé une avance de solidarité, dont il a été débouté par jugements des 24 novembre 2020 et 7 janvier 2021.
Contestant pour la même raison la résolution n° 9 de l'assemblée générale ordinaire des
copropriétaires en date du 26 octobre 2018 votant une avance de solidarité à hauteur de 13 000 euros, [U] [T] a fait assigner, par acte d'huissier en date du 15janvier 2019, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice [E] [H] exerçant à 1'enseigne AGENCE DE L'OLIVIER devant le tribunal de grande instance de Draguignan.
Par jugement rendu le 7 janvier 2021, le Tribunal a :
DEBOUTE [U] [T] de l'ensemble de ses demandes.
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.
CONDAMNE [U] [T] aux dépens.
CONDAMNE [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires LE VILLAGE DU LAC
DE [Localité 2] la somme de 1 500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) au titre de l'article 700
du code de procédure civile.
ORDONNE l'exécution provisoire de l'entière décision.
REJETE le surplus des demandes.
Par déclaration au greffe en date du 29 octobre 2021, M.[T] a interjeté appel de cette décision.
Il sollicite :
REFORMER le jugement rendu le 07 janvier 2021 par la 3ème chambre du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en ce qu'il a :
- Débouté [U] [T] de l'ensemble de ses demandes, à savoir :
Dire et juger M. [T] recevable et bien fondé à contester l'assemblée générale en litige,
Dire et juger l'absence de fondement juridique et judiciaire de l'avance de solidarité,
Dire et juger le non-respect des tantièmes,
Annuler la résolution n°9,
Condamner le syndicat des copropriétaires Le Village du Lac, prise en la personne de son syndic en exercice, à payer à M.[T], la somme de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens,
Dire et juger que toute condamnation du syndicat des copropriétaires Le Village du Lac, prise en la personne de son syndic en exercice, à l'encontre et au profit de M. [T] ne pourra faire l'objet d'appel de fond de ce dernier pour le paiement de ladite condamnation,
-Condamné [U] [T] aux dépens.
-Condamné [U] [T] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 4] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
-Ordonné l'exécution provisoire de l'entière décision.
-Rejeté le surplus des demandes.
ET STATUANT A NOUVEAU,
RECEVOIR l'action de M.[T] en contestation de la résolution n°9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 octobre 2018 ;
CONSTATER l'absence de fondement juridique et judiciaire de l'avance de solidarité ;
En conséquence,
ANNULER la résolution n°9 de l'assemblée générale des copropriétaires du 26 octobre 2018
FAIRE application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et
DIRE que M. [T] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » à payer à M.[T] la somme de 5 000 €uros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires « [Adresse 4] » aux entiers dépens ;
A l'appui de son recours, il fait valoir:
-que suivant jugement du 3 mars 2022, le règlement de copropriété du 28 février 1966 est opposable à la SCI LE MERCURE puisque son acte d'achat en page 11 rappelle son existence ainsi que celle de l'état descriptif de division du 17 mai 1967,
-qu'en page 18 du même acte la SCI LE MERCURE s'engageait à exécuter toutes les charges, clauses et conditions contenues au règlement de copropriété et de ses modifications éventuelles dont elle déclare avoir pris connaissance,
-qu'elle y déclare reconnaître avoir reçu une copie du règlement de copropriété avant la signature de l'acte de vente, peu importe qu'il n'ait pas été publié,
-que même en considérant que le règlement de copropriété serait inopposable à la SCI LE MERCURE depuis le jugement du 25 novembre 2020, il convient d'appliquer le principe de non rétroactivité,
-qu'il résulte de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que chaque copropriétaire est tenu au seul paiement de la quote part incombant à son lot en vertu du règlement de copropriété et ne saurait être contraint d'acquitter les dettes d'un autre copropriétaire défaillant,
-que si la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de recourir à emprunt remboursable des copropriétaires ce n'est que pour pallier un manque temporaire de trésorerie, or le syndicat fait systématiquement voter des appels de fonds 'avance solidarité' correspondant au budget provisionnel avant même de savoir si la SCI LE MERCURE va s'acquitter ou non de ces charges, et ce depuis 2006, ce qui est contraire à la loi qui prévoit un recours exceptionnel aux avances,
-que le syndicat ne met pas tout en oeuvre pour obtenir le recouvrement des créances détenues à l'encontre de la SCI LE MERCURE malgré des titres exécutoires,
-que le fait que les lots transitoires détenus par la SCI LE MERCURE soient actuellement inconstructibles ne peut dispenser leur propriétaire de l'obligation aux charges de copropriété,
-que sur les 13 000€ de budget prévisionnel voté chaque année environ 9 000€ est à destination du mandataire immobilier au titre de ses honoraires,
-que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division prévoient des tantième de parties communes devant permettre la répartition des charges afférentes à la conservation et l'entretien des parties communes, c'est le principe de l'intangibilité de la répartition des tantièmes de copropriété.
Le syndicat conclut:
CONFIRMER le jugement rendu le 7 janvier 2021 en ce qu'il a débouté M.[U] [T] de ses demandes.
ORDONNER le sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt que doit prononcer la Cour d'appel d'AIX EN PROVENCE statuant sur appel du jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN le 25 novembre 2020.
DECLARER irrecevables les demandes de M.[T] tendant à ce que soit annulée la 9ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 4] du 26 octobre 2018, une telle demande n'ayant pas été régulièrement présentée par M.[U] [T] aux termes de l'assignation signifiée le 15 janvier 2019.
DEBOUTER M.[U] [T] de sa demande d'annulation de la 9 ème résolution de l'assemblée générale du 26 octobre 2018.
INFIRMER le jugement rendu le 7 janvier 2021 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à obtenir la condamnation de M.[U] [T] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts.
STATUANT à nouveau
CONDAMNER M.[U] [T] à paiement au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 5.000,00 € pour procédure abusive.
CONDAMNER M.[U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] la somme de 3.000,00 € en application de l'article 700 du CPC.
Il soutient:
-qu'il est confronté à de nombreuses difficultés, il ne peut recouvrer les charges à l'encontre de la SCI LE MERCURE, il doit faire face aux frais inhérents aux multiples procédures, ainsi qu'aux travaux devant être réalisés (réseau d'assainissement non conforme),
-qu'il est en conséquent contraint d'appeler des avances de solidarité, qui n'ont jamais été contestées par M.[T], dès lors qu'elles lui permettaient de percevoir les condamnations mises à la charge du syndicat dont il était bénéficiaire,
-qu'il n'est pas responsable du refus systématique d'un des copropriétaires de régler les charges afférentes à son lot, et que les avances de trésorerie pour palier cette carence sont parfaitement régulières,
-que par jugement du 25 novembre 2020 il a été jugé que la copropriété se trouvait dénuée de règlement de copropriété, qu'un appel est pendant et qu'il convient de surseoir à statuer dans l'attente de l'arrêt à intervenir,
-que lors de son assignation M.[T] n'a pas régulièrement sollicité que soit prononcée la nullité de la résolution 9 de l'AG du 26 octobre 2018, de sorte que ses demandes sont irrecevables,
-qu'il a mis en oeuvre une procédure à l'encontre de la SCI LE MERCURE aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des charges, toujours en cours,
-qu'il ne peut faire autrement que de solliciter des avances qui sont remboursables, en opérant une répartition nécessairement différente de celle prévue au règlement de copropriété,
-que ces avances ont été approuvées par l'AG,
-que l'appelant a été débouté à trois reprises de ses demandes de sorte qu'il ne peut ignorer que ses recours sont engagés en pure perte tant qu'il ne sera pas statuer définitivement sur la procédure l'opposant à la SCI LE MERCURE, et qu'il doit être condamné à des dommages et intérêts,
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de sursis à statuer
Il résulte de l'article 378 du code de procédure civile que la décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires demande qu'il soit sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt à venir suite à l'appel contre le jugement du 25 novembre 2020, qui a retenu que la copropriété se trouvait dénuée de règlement de copropriété conforme à la loi du 10 juillet 1965 et au décret du 17 mars 1967 et régulièrement publié conformément au décret du 14 octobre 1955.
Pour autant la présente instance est relative à une demande d'annulation de la résolution 9 de l'AG du 26 octobre 2018 qui prévoit une avance des copropriétaires à hauteur de 13 000€ nécessairement remboursable, particulièrement en fonction de l'issue procédurale que connaîtra le litige opposant le syndicat à la SCI LE MERCURE, de sorte que le sursis à statuer ne se justifie pas.
Sur la recevabilité des demandes de M.[T]
Au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires, pour la première fois en appel, soulève l'irrecevabilité des demandes de M.[T] pour non respect du contradictoire, aux motifs qu'aux termes de son assignation en première instance il n'aurait pas sollicité expressément que soit prononcée l'annulation de la résolution n°9 de l'AG du 26 octobre 2018 se contentant dans le dispositif de cette assignation de solliciter l'annulation de la résolution n°9.
Pour autant, est visée au dispositif de l'assignation l'AG du 26 octobre 2018 et le corps de l'assignation ne laisse aucun doute sur le fait que la résolution 9 dont l'annulation est sollicitée a été adoptée lors de l'AG du 26 octobre 2018, de sorte qu'il ne saurait être fait droit à la demande d'irrecevabilité formée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de M.[T].
Sur la demande d'annulation de la résolution 9 de l'AG du 26 octobre 2018
L'article 45-1 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose in fine que 'sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves (...) Les avances sont remboursables.
En l'espèce, la résolution n°9 de l'AG du 26 octobre 2018 prévoit une avance des copropriétaires à hauteur de 13 000€.
A l'appui de sa demande d'annulation de cette résolution n°9, dont il convient d'observer qu'elle a été votée de manière régulière à la majorité prévue par l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, M.[T] fait état du principe d'intangibilité des tantièmes et donc du non respect des tantièmes de copropriété par cette résolution.
Or comme l'a valablement retenu le jugement critiqué, l'application des tantièmes de copropriété n'entre pas dans le calcul des avances prévues par le texte sus cité, puisque cette avance est justement destinée à pallier la carence dans le paiement des charges par un copropriétaire afin de faire fonctionner la copropriété.
En outre, M.[T] reproche au syndicat des copropriétaires de recourir systématiquement à ces avances, qui doivent être temporaires, alors même que le jugement du 3 mars 2022 a déclaré opposable à la SCI LE MERCURE le règlement de copropriété de 1966 ainsi que l'état descriptif de division du 17 mai 1967 et que le syndicat ne met pas tout en oeuvre pour obtenir le recouvrement des créances qu'il détient à l'encontre de la SCI LE MERCURE, copropriétaire défaillant.
Pour autant, le syndicat se trouve confronté tant à l'impossibilité de recouvrer les charges à l'encontre de la SCI LE MERCURE, qui s'oppose à leur règlement, tant qu'il n'aura pas été statué définitivement sur l'opposabilité à cette dernière du règlement de copropriété et de l'état descriptif, qu'à la nécessité de faire face aux frais inhérents aux multiples procédures, ainsi qu'aux frais de fonctionnement de la copropriété, étant rappelé que l'avance de solidarité revêt un caractère provisoire et remboursable.
En conséquence, M.[T] n'établissant aucune illégalité susceptible d'affecter la résolution n°9 de l'AG du 26 octobre 2018, le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il l'a débouté de l'intégralité de ses demandes.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000€ sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.
Tout en retenant la multiplicité des procédures à l'instigation de M.[T] et leurs répercutions sur les difficultés de trésorerie du syndicat des copropriétaires obligé d'ester en justice, c'est à juste titre que le jugement a considéré que M.[T] a pu légitimement croire au succès de ses prétentions, dans un contexte de copropriété prise dans une situation juridique quasi inextricable depuis plusieurs années, en a déduit que n'était pas établi le caractère abusif des procédures menées par ce dernier et a débouté le syndicat de sa demande à ce titre.
Sur les autres demandes
M.[T] est condamné à 2 000 € d'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 janvier 2021 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN RG 19/00549,
Y ajoutant
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
CONDAMNE M.[T] à régler au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice Mme [H] exerçant sous l'enseigne AGENCE DE L'OLIVIER la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE M.[T] aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
