Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 8 novembre 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00655 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QF53
PRONONCÉE PAR
Virginie BOUREL, Vice-Présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 24 septembre 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], situé [Adresse 9] - [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA SENART GATINAIS
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 4]
représentée par Maître Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.R.L. EDEN
dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 5]
assistée par Maître Bruno SAFFAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0809
S.C.I. REBBE
dont le siège social est situé [Adresse 3] [Localité 6], et pour ce chez son gérant Monsieur [B] [O] au [Adresse 2] [Localité 5]
assistée par Maître Bruno SAFFAR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0809
DÉFENDERESSES
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSE DU LITIGE
Par actes de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA SENART GATINAIS, a fait assigner en référé la SARL EDEN et la SCI REBBE devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa de l'article 835 code de procédure civile, de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution et de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :
- Juger que le stockage des containers à ordures de la SARL EDEN, locataire de la SCI REBBE, et la pose du bloc moteur sur le toit terrasse sont en contradiction avec les dispositions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de celles du règlement de copropriété et affectent les parties communes et l'harmonie de l'immeuble ;
- Condamner solidairement la SARL EDEN et la SCI REBBE à cesser et faire cesser l'occupation illicite des parties communes par le stockage de containers à ordure ;
- Ordonner le retrait immédiat des containers à ordures stockés sur les parties communes ;
- Interdire le dépôt ultérieur des containers à ordures sur les parties communes ;
- Assortir cette condamnation d'une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- Condamner solidairement la SARL EDEN et la SCI REBBE à retirer le bloc moteur installé sur le toit-terrasse du local commercial, et en tout état de cause cesser et faire cesser les nuisances sonores provenant du bloc moteur ;
- Assortir cette condamnation d'une astreinte de 700 euros par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ;
- Ordonner à la SCI REBBE et la SARL EDEN de solliciter l'autorisation lors de l'assemblée générale et de communiquer la notice technique justifiant du respect normatif du niveau sonore si un nouveau bloc moteur devait être installé ;
- Condamner solidairement la SCI REBBE et la SARL EDEN à payer au demandeur la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Appelée à l'audience du 30 juillet 2024, l'affaire a été renvoyée à l'audience du 24 septembre 2024 au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son conseil, s'est référé à ses conclusions aux termes desquelles il maintient les termes de son acte introductif d'instance et développe de nouveaux moyens en réplique aux écritures adverses.
Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE CONCY expose que :
- la SARL EDEN, locataire du local commercial situé au sein de la copropriété [Adresse 8] appartenant à la SCI REBBE, s'approprie les parties communes, en violation des règles prévues par le règlement de copropriété, en entreposant ses conteneurs sur la parcelle goudronnée située en face de sa réserve et du local poubelle,
- il revient aux sociétés défenderesses de se pourvoir de leur propre système de stockage et d'évacuation des déchets compte-tenu de leur quantité,
- le dépôt d'un très grand nombre de déchets dans les conteneurs revêt un caractère anormal pouvant être sanctionné sur le fondement du trouble anormal de voisinage,
- l'usage de ces conteneurs générant un volume anormal de déchets, il appartient aux occupants du local commercial d'assurer la gestion individuelle de ses propres déchets,
- les sociétés défenderesses, en violation des règles prévues par le règlement de copropriété, ont procédé au changement du bloc moteur situé sur le toit-terrasse du local occupé, lequel génère des nuisances sonores au sein de la copropriété,
- contrairement à ce que prétendent les sociétés défenderesses, plusieurs copropriétaires soutiennent que les nuisances générées par le bloc moteur installé sur le toit-terrasse sont toujours présentes,
- malgré plusieurs mises en demeure et tentatives de règlement amiable du litige, aucune solution n'a pu être trouvée.
La SARL EDEN et la SCI REBBE, représentées par leur conseil, se sont référées à leurs conclusions aux termes desquelles elles sollicitent du juge des référés de :
- Dire les demandes du syndicat des copropriétaires injustifiées et les rejeter comme telles ;
- Dire et juger que les demandes du syndicat des copropriétaires ne réunissent pas les conditions de recevabilité de demandes en référé comme préjudiciant au principal, et renvoyer le syndicat des copropriétaires à se pourvoir le cas échéant devant le juge du fond ;
- Dire et juger que les demandes d'interdictions et d'astreintes formulées par le syndicat des copropriétaires se heurtent à des contestations sérieuses (notamment le refus d'autoriser la jouissance du local poubelles aux défenderesses qui est constitutif d'une rupture d'égalité entre copropriétaires) ;
- Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS de ses demandes d'interdiction et d'astreinte dirigées contre la SARL EDEN et la SCI REBBE ;
Reconventionnellement,
- Enjoindre le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS d'avoir à autoriser l'entreposage des poubelles de la SARL EDEN au niveau - 1 de l'immeuble B de la résidence, au pied de l'escalier ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à payer une indemnité de procédure de 1.000 euros à la SARL EDEN et à la SCI REBBE chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
Pour s'opposer aux demandes du syndicat des copropriétaires, la SARL EDEN et la SCI REBBE soutiennent que :
- le bloc moteur, quelque peu bruyant, a été remplacé par un appareil beaucoup plus silencieux en juin 2024,
- le nouveau condenseur installé a permis une diminution de près de moitié du volume sonore, cette installation ne générant plus de bruit excessif de sorte que les demandes sur ce point ne sont plus actuelles, ce que reconnaît un résident et un membre du conseil syndical,
- les conteneurs qu'elles utilisent sont positionnés à l'air libre devant la porte de la réserve de son local commercial sur une aire goudronnée d'une dizaine de mètres carrés,
- cette portion sur laquelle sont entreposés les conteneurs est possiblement une partie commune de la copropriété de sorte qu'il n'y a pas une annexion mais une utilisation de cet espace commun par un copropriétaire,
- la SARL REBBE possède 320 tantièmes des parties communes générales et contribue à hauteur de plusieurs millièmes pour les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de l'immeuble B sur lequel est situé son local,
- bien que les charges qu'elles règlent, lesquelles incluent notamment le nettoyage des conteneurs, des prestations de dératisation et un contrat de désinfection du vide ordure, elle n'a jamais pu accéder à l'un des nombreux locaux poubelles dont est dotée la résidence,
- la porte de chacun de ces locaux poubelles étant verrouillée, elle a demandé à plusieurs reprises les clés, demandes qui ont toutes été rejetées par le gardien de la résidence sur instructions du syndic,
- cet état constitue pour la SARL EDEN et la SCI REBBE un trouble de jouissance puisqu'elles ne peuvent pas jouir convenable de leur bien,
- elles ne peuvent entreposer leurs poubelles dans leurs locaux pour des raisons d'hygiène, son local tant dédié à la vente de produits alimentaires,
- au mois de juillet 2024, elles ont proposé de stocker leurs conteneurs dans une pièce située à l'arrière de la réserve du supermarché au niveau -1 du bâtiment B, laquelle est décrite par le procès-verbal de constat de commissaire de justice daté du 4 septembre 2024,
- certains membres du conseil syndical ont considéré qu'il incombait au supermarché d'entreposer ses poubelles dans sa réserve, cette solution n'a pu aboutir.
Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Sur les demandes fondées sur le trouble manifestement illicite
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il ressort de ce texte que le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation provenant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
La demande formée sur le fondement de l'existence d'un trouble manifestement illicite n'exige pas que soit rapportée la preuve d'une urgence et d'une absence de contestations sérieuses, ces deux demandes ayant des fondements différents.
La charge de la preuve du trouble manifestement illicite pèse sur celui qui l'allègue pour fonder ses prétentions. En effet, selon les termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver.
1) Sur l'occupation des parties communes par les défenderesses
En application de l'article 9, I et II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
Le règlement de copropriété du 18 novembre 1969, en son article 13 intitulé "usage des parties communes", prévoit que :
"1/ chacun des copropriétaires, pour la jouissance des locaux privés lui appartenant, pourra user librement des parties communes, sauf à respecter leur destination et à ne pas faire obstacle aux droits des autres copropriétaires.
2/ Toutes les parties communes, notamment, les passages, entrées, vestibules, escaliers et couloirs, devront être libres en tout temps. En conséquence, il ne pourra être posé, déposé, entreposé ou mis à demeure un objet quelconque dans les parties communes de la propriété. Il ne pourra être fait dans les escaliers, sur les paliers, dans les passages et les vestibules, aucun travail de ménage, tel que brossage ou battage de tapis, literies, meubles, cirage de chaussures".
En l'espèce, à la lecture des pièces versées aux débats, il n'est pas possible de s'assurer que l'emplacement utilisé pour le stockage des conteneurs du supermarché EDEN constitue bien une partie commune de la copropriété [Adresse 8], aucun relevé cadastral n'étant produit ni même un plan des locaux de la résidence [Adresse 8].
Ainsi, il n'est pas possible de déterminer, avec l'évidence requise au stade des référés, si les dispositions précitées prévues par le règlement de copropriété trouvent application.
En outre, la preuve de l'usage anormal des conteneurs par les sociétés défenderesses n'est pas rapportée.
Par conséquent, faute de justifier d'une violation évidente de la règle de droit, il n'y a pas lieu de condamner la SARL EDEN et la SCI REBBE à la cessation des troubles allégués, ni d'ordonner le retrait immédiat des conteneurs à ordures ni d'interdire le dépôt ultérieur de ces conteneurs.
2) Sur la demande de dépose et de remise en état du bloc moteur
Le syndicat des copropriétaires sollicite du juge des référés de condamner sous astreinte les sociétés défenderesses à retirer le bloc moteur installé sur le toit-terrasse du local commercial et de leur ordonner à solliciter l'autorisation de l'assemblée générale pour procéder à l'installation d'un nouveau bloc moteur tout en justifiant, par la production de la notice technique, du respect normatif du niveau sonore.
En l'espèce, il ressort des explications des parties et des pièces versées aux débats que la SARL EDEN a fait procéder au changement du bloc moteur litigieux le 18 juin 2024 par la société JANSSEN REFRIGERATION ET CLIMATISATION.
A la lecture de la facture, il convient de relever que le remplacement du condenseur existant a permis de passer d'une pression sonore de 76 décibels à 36 décibels, niveau sonore parfaitement acceptable.
Cet état est confirmé par un courriel émanant d'un membre du conseil syndical indiquant "cette intervention a permis de réduire significativement le bruit" mais également par un résident lequel indique "avoir remarqué une nette amélioration du bruit depuis les travaux effectués".
La partie demanderesse ne justifie pas, par la production notamment d'un relevé de mesures sonores, de l'existence de nuisances sonores au-delà du seuil toléré qui seraient causées par cette nouvelle installation.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas davantage d'une atteinte évidente aux droits des copropriétaires caractérisant l'existence d'un trouble manifestement illicite, la seule production de formulaires faisant état de nuisances sonores par certains copropriétaires étant insuffisante.
Dès lors, en l'absence d'élément probant objectif actuel permettant d'établir, avec l'évidence requise en référé, l'existence actuelle d'un trouble manifestement illicite n'est pas rapportée.
En conséquence, il n'y a pas lieu à référé de ce chef.
Sur la demande reconventionnelle tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires d'autoriser la SARL EDEN à entreposer ses poubelles
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, les sociétés défenderesses sollicitent du juge des référés de les autoriser à entreposer leurs poubelles au niveau - 1 au pied de l'escalier de l'immeuble de la résidence [Adresse 8].
Le procès-verbal de constat par commissaire de justice ne permet pas d'établir avec certitude que cet emplacement, situé dans les parties communes, serait en mesure d'accueillir les conteneurs du supermarché EDEN.
En tout état de cause, il n'appartient pas au juge des référés d'autoriser un copropriétaire à entreposer ses poubelles dans l'une des parties communes, demande excédant la compétence du juge des référés, juge de l'évidence.
Par conséquent, il n'y a lieu à référé sur la demande reconventionnelle formée par les sociétés défenderesses.
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE CONCY, partie perdante, aux entiers dépens.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Compte-tenu des circonstances de l'espèce et au regard de l'équité, il y a lieu de rejeter les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
DIT n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle formée par la SARL EDEN et la SCI REBBE ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] aux entiers dépens ;
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 8 novembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
