Cour d'appel, 06 juin 2023. 22/03610

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 6 JUIN 2023 N° RG 22/03610 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZ5Y S.A.S. ASTER c/ S.A.R.L. STELLA S.A.R.L. ASSISTANCE TECHNIQUE ADMINISTRATIVE POUR LA RESTAURATION DE L'HABITAT Société GROUPE PROMOTION PATRIMOINE Direction des Services Fiscaux des Pyrénées Atlantiques S.C.P. [X] BAUJET Nature de la décision : AU FOND Notifié aux parties par LRAR le : Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 27 juin 2022 (R.G. 2021L01233) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 25 juillet 2022 APPELANTE : S.A.S. ASTER, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 4] représentée par Maître Basile MERY-LARROCHE, substituant Maître Thomas PERINET de la SELAS OPTEAM AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Jean-Sébastien GAROT, avocat au barreau de COLMAR INTIMÉS : S.A.R.L. STELLA, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 8] Société GROUPE PROMOTION PATRIMOINE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 7] représentées par Maître Pauline ROY, substituant Maître Marjorie GARY LAFOSSE de la SELARL GARDACH & ASSOCIÉS, avocat au barreau de BORDEAUX S.A.R.L. ASSISTANCE TECHNIQUE ADMINISTRATIVE POUR LA RESTAURATION DE L'HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] non représentée Direction des Services Fiscaux des Pyrénées Atlantiques, es qualité de représentant légal de la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat, domiciliée en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] non représentée S.C.P. [X] BAUJET, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ASSISTANCE TECHNIQUE ADMINISTRATIVE POUR LA RESTAURATION DE L'HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 6] représentée par Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 mars 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - réputé contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE La société Assistance technique administrative pour la restauration de l'Habitat a été placée en liquidation judiciaire par décision du tribunal de commerce de Bordeaux le 28 novembre 1989. La société civile immobilière de la Chaîne d'Or a été placée en liquidation judiciaire par décision du tribunal de commerce de Bordeaux du 16 juillet 1991. Par décision du 31 août 1993, le tribunal de commerce de Bordeaux a constaté la confusion du patrimoine de la société Assistance technique administrative pour la restauration de l'Habitat avec celui de plusieurs sociétés, dont la société civile immobilière de la Chaîne d'Or et la société OSP. Par acte du 05 novembre 2004 régularisé par son liquidateur, Maître [X], la société civile immobilière de la Chaîne d'Or a donné à bail commercial à la société Aster, en qualité de preneur un magasin d'une surface de 57,5 m² consistant en une partie du lot 115 d'un immeuble ( d'une surface totale de 167 m²) situé au [Adresse 3],[Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 9]. Le bail comprenait un pacte de préférence au profit du preneur en cas de vente des locaux objet du bail. En 2017, la société Aster a formulé une offre d'acquisition à la société [X]-Baujet, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat, pour acquérir les lots 114, 115 et 406 de l'immeuble situé au [Adresse 3],[Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 9] pour la somme de 269 200 euros et les lots 106 et 107 ( caves) pour la somme de 2000 euros. Suite à des échanges avec le liquidateur, elle a proposé d'acquérir le seul lot 115, mais en son intégralité pour la somme de 250 000 euros. En décembre 2020, la société Stella et la société Groupe Patrimoine Promotion ont formulé une offre à la société [X]-Baujet, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat, afin d'acquérir l'ensemble de l'immeuble pour la somme de 494 700 euros. Par ordonnance du 13 janvier 2021 rectifiée le 19 mai 2021 et signifiée le 21 mai 2021, le juge-commissaire du tribunal de commerce de Bordeaux a autorisé la vente de gré à gré des biens et droits immobiliers appartenant à la société Assistance technique administrative pour la restauration de l'Habitat situés commune de [Localité 9], [Adresse 3]-[Adresse 4]-[Adresse 5] : - des lots n°128, 129 et 130 appartenant à la société OSP, - des lots 102, 106,107,110, 111, 112, 114, 115, 116, 117, 123, 406 et 407 appartenant à la société SCI La Chaîne d'or, à la société Stella et à la société Groupe patrimoine promotion pour la somme de 494 700 euros. La société Aster a saisi le tribunal de commerce de Bordeaux le 20 mai 2021 aux fins de contester cette ordonnance du juge-commissaire prise en fraude de ses droits. La société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat, représentée par la Direction des services fiscaux des Pyrénées Atlantique n'a pas comparu à l'audience. Par jugement réputé contradictoire du 27 juin 2022, le tribunal de commerce de Bordeaux a : - dit la société Aster recevable en la forme en son recours contre l'ordonnance du juge-commissaire, - au fond, - débouté la société Aster de toutes ses demandes, - confirmé l'ordonnance du 13 janvier 2021 rectifiée le 19 mai 2021, - débouté la société [X]-Baujet, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat, de sa demande de dommages et intérêts, - condamné la société Aster à payer à chacune des sociétés Stella, Groupe Patrimoine Promotion et [X]-Baujet, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit, - condamné la société Aster aux dépens. Par déclaration du 25 juillet 2022, la société Aster a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société Stella, la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat, la société [X]-Baujet, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat, la société Groupe Patrimoine Promotion et la Direction des services fiscaux des Pyrénées Atlantiques. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par dernières écritures notifiées par RPVA le 7 mars 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Aster, demande à la cour de : - rejeter les conclusions et la pièce n°4 notifiées le 21 février et le 2 mars 2023, par Maître [X] en sa qualité de liquidateur judiciaire; - recevoir la société Aster en son recours et la déclarer bien fondée, - en conséquence, - réformer le jugement prononcé par le tribunal de commerce de Bordeaux le 27 juin 2022, RG 2021L1233, en ce qu'il a : - l'a déboutée de toutes ses demandes, - confirmé l'ordonnance du 13 janvier 2021 rectifiée le 19 mai 2021, - l'a condamnée à payer à chacune des sociétés Stella, Groupe Patrimoine Promotion et [X]-Baujet, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamnée aux dépens, - et statuant à nouveau sur ces chefs, - réformer l'ordonnance du 13 janvier 2021 rectifiée le 19 mai 2021 autorisant la vente de gré à gré de biens et droits immobiliers s'agissant de la répartition du prix entre les différents lots, - constater que l'autorisation de la vente de gré à gré des biens et droits immobiliers appartenant à la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat et la société La Chaîne d'Or au profit de la société Stella et de la société Groupe Patrimoine Promotion, concernant plus particulièrement le lot n° 115, a été faite en fraude de ses droits, - lui donner acte qu'elle entend faire valoir le pacte de préférence inclus dans le bail commercial signé en la forme authentique le 05 novembre 2004 ainsi que les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce portant sur le lot n° 115 dont elle est locataire et subsidiairement la partie de ce lot qui lui a été effectivement donné à bail commercial, - lui donner acte qu'elle souhaite se porter acquéreur de l'intégralité du lot n° 115, dont elle est locataire et autoriser en conséquence la vente de gré à gré à son bénéfice de ce lot n° 115 au prix de 246 000 euros, - subsidiairement, - lui donner acte qu'elle souhaite se porter acquéreur de la partie du lot n° 115 portant sur 57,5 m2, dont elle est locataire et qu'elle exploite effectivement, et autoriser en conséquence la vente de gré à gré à son bénéfice de cette partie distincte du lot n° 115 au prix de 100 000 euros, - encore plus subsidiairement, - ordonner une expertise immobilière de valeur du lot n° 115 dans son ensemble et de ses deux parties distinctes si elles sont divisibles afin d'en déterminer le prix et commettre pour y procéder tel expert qu'il plaira à la cour désigner, - dans tous les cas, - condamner in solidum la société Stella et la société Groupe Patrimoine Promotion à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts outre intérêts moratoires au taux légal à compter de la date de l'arrêt à intervenir, - condamner in solidum la société Stella et la société Groupe Patrimoine Promotion à lui payer une indemnité de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum la société Stella et la société Groupe Patrimoine Promotion aux entiers dépens, - confirmer le jugement déféré pour le surplus, notamment en ce qu'il déboute la société [X]-Baujet de sa demande de dommages et intérêts, - débouter les sociétés Stella, Groupe Patrimoine Promotion et la société [X]-Baujet de l'ensemble de leurs demandes. Par dernières écritures notifiées par RPVA le 02 janvier 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Stella et la société Groupe Patrimoine Promotion, demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en date du 27 juin 2022, - condamner la société Aster, à de légitimes dommages et intérêts à leur profit, de l'ordre de 20 000 euros chacune, - condamner la société Aster à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, - la condamner aux entiers dépens. Par dernières écritures notifiées par RPVA le 8 mars 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [X]-Baujet, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat, demande à la cour de : - vu l'article L. 145-46-1 du code de commerce, - vu la jurisprudence citée, - vu les pièces versées aux débats, - déclarer les moyens, demandes et conclusions de la société Aster mal fondés, et l'en débouter, - déclarer recevables les conclusions d'intimée n°2 notifiées par la SCP [X] Baujet en qualité de liquidateur de la société ATAHR en date du 21 février 2023, - en conséquence, - confirmer le jugement rendu le 27 juin 2022 par le tribunal de commerce de Bordeaux en toutes ses dispositions, - condamner la société Aster à lui payer, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Aster aux entiers dépens de la procédure, - dire que les dépens seront distraits au bénéfice de la société Trassard et Associés sur ses affirmations de droits. La société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat, représentée par la Direction des services fiscaux des Pyrénées Atlantiques n'a pas constitué avocat. La société Stella, la société Groupe Patrimoine Promotion et Maître [X] ont signifié leurs conclusions à la Direction des services fiscaux des Pyrénées Atlantique ( et à la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat). L'ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2023 et le dossier a été fixé à l'audience du 13 mars 2023. A cette date, l'ordonnance de clôture a été rabattue. L'affaire a à nouveau été clôturée et plaidée sur le champ avec l'accord des parties. Elle a été mise en délibéré au 11 mai 2023. A cette date, le délibéré a été prorogé au 6 juin 2023, la communication de pièces supplémentaires ayant été sollicitée par la cour. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées. MOTIFS DE LA DECISION * sur le pacte de préférence : 1- Le pacte de préférence stipule que le bailleur, s'il décidait de vendre les locaux objets du bail, s'oblige de choisir la société Aster comme acquéreur de préférence à tous autres. 2- L'appelante soutient que l'ordonnance du juge-commissaire a été prise en violation de ce pacte de préférence dont elle bénéficie. Elle affirme que la décision de vendre a été prise en amont de la procédure collective dont les organes n'ont fait que permettre la réalisation. Elle fait valoir enfin que la valeur du lot n°115 dans le prix de vente de l'immeuble entier a été manifestement surévalué de façon à l'empêcher d'acquérir ce lot. 3- Maître [X] soutient que le pacte de préférence ne s'applique pas car la vente porte sur l'ensemble de l'immeuble et pas sur le seul local loué à l'appelante. Le droit de préférence n'aurait eu vocation à s'appliquer que si une clause avait contractuellement élargie la faculté d'acquérir à tout l'immeuble. Par ailleurs, la vente n'a pas été décidée par le bailleur mais ordonnée par une décision de justice, de sorte que le pacte de préférence ne peut pas trouver à s'appliquer. 4- Contrairement à ce qui est soutenu, le pacte visant le local occupé par le bénéficiaire s'applique à la vente de l' immeuble entier (Civ. 3e, 19 juin 1970, no 69-11.499). En revanche, le titulaire du droit de préférence ne peut pas, lorsque la vente porte sur l'immeuble en son entier , prétendre ne l'exercer que sur le local loué au sein de cet immeuble. Il ne peut imposer une division du bien au propriétaire (Civ. 3e, 9 avr. 2014, no 13-13.949 , Bull. civ. III, no 52). Cette division ne peut en effet n'être imposé que par la loi. 5- En l'espèce, il est constant que la société Aster ne souhaitait pas se porter acquéreur de l'immeuble en entier mais de certains de ces lots seulement, ou à titre subsidiaire du seul lot loué, alors que le liquidateur entendait vendre l'immeuble dans son intégralité. 6- Il n'y a donc pas eu d'atteinte au pacte de préférence susceptible de justifier la réformation de l'ordonnance du juge commissaire. * sur le droit de préemption de l'article L 145-46-1 du code de commerce: 7- Aux termes de l'article L 145-46-1 du code de commerce dans sa version applicable à ce litige, lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification. Le présent article n'est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial. Il n'est pas non plus applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. 8- Sur le fondement de ce texte, il a été jugé que la vente de gré à gré d'un actif immobilier dépendant d'une liquidation judiciaire est une vente faite d'autorité de justice. Il en résulte que les dispositions du premier de ces textes (L. 145-46-1 du code de commerce), qui concernent le cas où le propriétaire d'un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables et qu'une telle vente ne peut donner lieu à l'exercice d'un droit de préemption par le locataire commercial. Le recours contre une ordonnance du juge-commissaire rendue en application du second texte (L. 642-18 du même code ), qui doit être formé devant la cour d'appel en application du troisième (R. 642-37-1 du même code) n'est ouvert qu'aux tiers dont les droits et obligations sont affectés par la décision (Cass, com, 23 mars 2022, 20-19.174). 9- Le preneur ne conteste pas que le droit de préemption du preneur n'a pas vocation à s'appliquer dans le cadre de la vente d'un immeuble appartenant à un débiteur en liquidation judiciaire, la vente, même de gré à gré, étant ordonnée par le juge. Il soutient cependant qu'en l'espèce, la vente a été décidée par la bailleresse avant son placement en liquidation judiciaire et qu'elle n'a fait l'objet d'une autorisation du juge commissaire que du fait de son placement en liquidation judiciaire intervenue ultérieurement. 10- Il n'y a pas lieu de distinguer si le projet de vente du bailleur est antérieur ou postérieur au prononcé de sa liquidation judiciaire. En l'espèce, la liquidation judiciaire du bailleur a été ouverte avant que les locaux ne soient donnés à bail à la société Aster, de sorte que ce moyen est en tout état de cause inopérant. 11- La décision de première instance sera confirmée. * sur la demande de dommages et intérêts formée par les sociétés Stella et Groupe Patrimoine promotion : 12- Les sociétés Stella et Groupe Patrimoine promotion sollicitent la condamnation de l'appelante à leur verser la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts. Elles font valoir qu'elles ont bloqué le prix de vente mais que celle-ci n'a toujours pas été réalisée, malgré l'exécution provisoire, par prudence. 13- L'exercice d'une action en justice est un droit légitime lorsqu'il ne dégénère pas en abus. La société Aster n'est pas responsable des lenteurs de cette procédure. Il n'est pas établi qu'elle a abusé de son droit d'agir en justice. 14- Cette demande sera rejetée. * sur les demandes accessoires : 15- La société Aster qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP Trassard et associés. 16- Elle sera condamnée à verser au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : - la somme de 1500 euros à la société Stella - la somme de 1500 euros à la société Groupe Patrimoine Promotion - la somme de 2500 euros à la SCP [X]-Baujet, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par réputée décision contradictoire et en dernier ressort, Confirme la décision rendue le 27 juin 2022 par le tribunal de commerce de Bordeaux, y ajoutant Déboute la société Stella et la société Groupe Patrimoine promotion de leurs demandes de dommages et intérêts, Condamne la société Aster aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP Trassard et associés. Condamne la société Aster à verser au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile : - la somme de 1500 euros à la société Stella - la somme de 1500 euros à la société Groupe Patrimoine Promotion - la somme de 2500 euros à la SCP [X]-Baujet, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Assistance Technique Administrative pour la Restauration de l'Habitat Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.