Tribunal judiciaire, 28 août 2024. 23/04520

Min N° 24/00635 N° RG 23/04520 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDI2S S.C.I. L2G C/ M. [Z] [C] Mme [P] [C] Mme [K] [V] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 28 août 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. L2G [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant DÉFENDEURS : Monsieur [Z] [C] [Adresse 2] [Localité 3] (77) comparant Madame [P] [G] divorcée [C] [Adresse 7] [Localité 4] comparante, assistée de Maître LEFEVRE KRUMMENACKER de la SELARL GLK AVOCATS avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001053 du 28/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MEAUX) Madame [K] [V] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] non comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière lors de l’audience de plaidoirie et Madame Véronique SABBEN lors du prononcé DÉBATS : Audience publique du : 29 mai 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Audrey CAGNEAUX-DUMONT de la SCP CAGNEAUX-DUMONT GALLION Copie délivrée le : à : Monsieur [Z] [C]/ Maître LEFEVRE KRUMMENACKER/ Madame [K] [V] EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2018, la Société civile immobilière L2G (la SCI L2G) a donné à bail à Monsieur [Z] [C], et Madame [P] [C] née [G] un appartement situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 600 euros, et 55 euros de provisions sur charges. Par acte du 10 mars 2018, Madame [K] [V] s'est portée caution des engagements de Monsieur [Z] [C], Madame [P] [C]. Par acte de commissaire de justice en date des 28 septembre et 12 octobre 2021, la SCI L2G a fait signifier à Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6931,13 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement de payer a été dénoncé à Madame [K] [V], en date du 27 octobre 2021. Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2023, la SCI L2G a fait assigner Monsieur [Z] [C], Madame [P] [C] et Madame [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire du bail locatif. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 15 septembre 2023. A l'audience du 29 mai 2024, la SCI L2G, représentée, se référant aux conclusions qu'elle dépose, demande au tribunal de : prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l'expulsion de Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, et d'un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais et risques des défendeurs,condamner solidairement Monsieur [Z] [C], Madame [P] [C] et Madame [K] [V] au paiement des sommes suivantes :o la somme de 10.595,04 euros au titre de la dette locative impayée depuis le 01 février 2023, incluant l'échéance du mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux, o la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile o les dépens, comprenant le coût de l'assignation et des éventuelles opérations d'expulsion subséquentes, débouter Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [C] de toutes leurs demandes, dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire. La SCI L2G soutient, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne qu'un précédent jugement en date du 07 juin 2023 a déclaré irrecevable sa demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et a condamné solidairement Monsieur [Z] [C], Madame [P] [C] et Madame [K] [V] au paiement de la somme de 18.070,95 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges, incluant l'échéance du mois de janvier 2023. Elle ajoute que ledit jugement l'a également condamnée à verser des dommages et intérêts aux locataires au titre du préjudice de jouissance, en considérant qu'elle ne justifiait pas avoir réalisé les travaux préconisés par l'AIPI (Association intercommunale pour l'insertion) à la suite d'un incendie survenu dans l'immeuble. En réponse aux demandes reconventionnelles de Madame [P] [C] née [G], elle souligne que le rapport de l'AIPI note que la majorité des désordres constatés résulte du comportement des locataires lesquels ont notamment procédé à des changements significatifs des lieux loués sans autorisation du bailleur, à qui ils ont constamment empêché d'avoir accès au logement pour réaliser les travaux requis, qui n'ont pu débuter qu'au mois d'avril 2024. La SCI L2G considère que les locataires ne répondent pas aux conditions d'octroi de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux, et s'y oppose. Madame [P] [C] née [G], assistée de son conseil à l'audience, se référant aux conclusions qu'elle dépose demande au Juge des contentieux de la protection de : à titre principal, débouter la SCI L2G de sa demande de résiliation du bail,à titre subsidiaire, condamner la SCI L2G à verser à Madame [G] la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,ordonnée la compensation des sommes précitées,en tout état de cause, tirer conséquences de l'existence de la demande de surendettement avec toutes les conséquences de droit,accorder les plus larges délais de paiement à Madame [G], solidairement avec Monsieur [C],accorder à Madame [G] les plus larges délais pour quitter les lieux. Au soutien de ses demandes, elle indique que le logement a été déclaré indécent et que cela a eu un impact sur la santé de son enfant. Elle conteste avoir fait obstacle à la réalisation des travaux, et souligne qu'il appartenait à la partie demanderesse d'introduire une procédure pour contraindre la locataire à laisser l'accès au logement pour la réalisation des travaux. Elle considère avoir subi un préjudice de jouissance, car le bailleur n'a pas effectué les travaux préconisés par l'AIPI. Elle dit prendre acte à l'audience de ce que la réalisation des travaux est en cours, et affirme avoir procédé au désencombrement du logement qui avait été constaté par l'AIPI. Elle explique être séparé de son époux, que son fils présente des troubles nécessitant qu'elle soit disponible pour s'en occuper, qu'elle reconnaît le principe de la dette, a déposé un plan de surendettement, et une demande de logement social. Elle explique que le versement des allocations a été suspendu en raison de l'état d'indécence du logement, et qu'elle aurait donc pu bénéficier des aides au logement si les travaux avaient été réalisés. Elle dit faire face à des problèmes de santé, et souhaiter bénéficier de délais pour quitter les lieux. Monsieur [Z] [C] dit s'accorder sur le principe de la dette, précise percevoir des revenus d'environ 1.600 euros par mois, et contribuer mensuellement à l'entretien et l'éducation de son enfant à hauteur de 170 euros. Il sollicite des délais de paiement pour régler la dette à hauteur de 100 euros par mois. Madame [K] [V] régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile ne comparaît pas et n'est pas représentée. L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. Par note en délibéré, autorisée, reçue le XX, "DEM" XXX, "DEF" ?? MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Madame [K] [V] assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas et n'est pas représentée à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. En application de l'article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose. Sur les demandes principales : Sur la demande en paiement : Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 mars 2018, du commandement de payer délivré les 28 septembre et 12 octobre 2021 et du décompte de la créance actualisé au 29 mai 2024 que la SCI L2G rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Conformément aux stipulations contractuelles, article XI " Solidarité - Indivisibilité", les preneurs sont tenus de manière solidaire et indivisible de l'exécution des obligations contractuelles. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [C] née [G] à payer à la SCI L2G la somme de 10.595,04 euros, au titre des sommes dues au 29 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 15 septembre 2023. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail : Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s'élève à 10.595,04 euros selon décompte au 29 mai 2024. Il s'agit d'un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat. Madame [P] [C] née [G], invitée à justifier de la reprise du paiement du loyer, ne s'est pas exécutée, et la situation personnelle et financière des locataires, ne leur permettent pas, d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. En conséquence, il convient de débouter Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [C] de leur demande de délais de paiement, et de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 15 septembre 2023, date de l'assignation. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les modalités de l'expulsion : Sur la demande de délais d'expulsion : Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l'espèce, il apparaît que Madame [P] [C] née [G] présente une situation personnelle et sociale fragile, n'exerçant aucune activité professionnelle, et ayant en charge un enfant mineur présentant des troubles du neurodéveloppement. En outre, elle justifie avoir renouvelé sa demande de logement social et déposé un dossier de surendettement. Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Madame [P] [C] née [G] un délai de six mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 15 septembre 2023, Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [C] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [C] à son paiement à compter du 01 juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux. Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs. Sur les demandes à l'encontre de la caution Madame [K] [V] : Selon l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. En l'espèce, Madame [K] [V] s'est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation dues par les locataires, pour la durée du contrat de bail. Par ailleurs, le commandement de payer des des 28 septembre et 12 octobre 2021 a été régulièrement dénoncé à Madame [K] [V] le 27 octobre 2021. Par conséquent, il convient de condamner Madame [K] [V] à payer la somme de 10.595,04 euros au bailleur, celle-ci étant tenue solidairement de la dette avec les locataires. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts L'article 1231-1 du code civil prévoit l'engagement de la responsabilité contractuelle du débiteur, en raison de l'inexécution ou du retard dans l'exécution de son obligation. Il ressort des dispositions des articles 6 de la Loi du 06 juillet 1989 et 1719 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Les articles 1719 et 1720 du code civil prescrivent au bailleur d'entretenir le chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L'article 9 du code de procédure civile impose à chacune des parties de rapporter la preuve de ses prétentions. En l'espèce, dans le jugement du 07 juin 2023 opposant les mêmes parties, il a été constaté un préjudice de jouissance subi par les locataires du fait de la non réalisation des travaux par le bailleur, comme préconisés dans le rapport AIPI. La SCI L2G justifie avoir à plusieurs reprises sollicité les locataires et leur conseil afin d'avoir accès au logement pour réaliser les travaux préconisés et notamment de ventilation, et ce depuis le mois de juillet 2022, et de manière plus régulière et insistante après le jugement du mois de juin 2023. Elle justifie du début des travaux le lundi 22 avril 2024, ce qui n'est pas contesté par Madame [P] [C] née [G]. Si cette dernière affirme avoir procédé au désencombrement du logement, qui a été reconnu dans le rapport AIPI comme une des causes à l'origine des désordres, elle ne le justifie pas. En conséquence, la SCI L2G ayant fait diligences pour effectuer les travaux permettant de remettre en état le logement loué, la locataire ne démontre pas la faute de la bailleresse à l'origine du préjudice de jouissance allégué. Il convient dès lors de débouter Madame [P] [C] née [G] de sa demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [Z] [C], Madame [P] [C] et Madame [K] [V] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais d'assignation. En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [Z] [C], Madame [P] [C] et Madame [K] [V] à payer à la SCI L2G la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 10 mars 2018 entre la Société civile immobilière L2G d'une part, et Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [C] née [G] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7] au jour de l'assignation, le 15 septembre 2023, DIT que Monsieur [Z] [C]et Madame [P] [C] née [G] sont occupants sans droit ni titre, ACCORDE à Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [C] née [G] un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 7], ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l'expiration de ce délai, l'expulsion de Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [C] née [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [Z] [C] et Madame [P] [C] née [G] à compter du 15 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [C], Madame [P] [C] née [G] et Madame [K] [V] à payer à la Société civile immobilière L2G la somme de 10.595,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 29 mai 2024, échéance du mois de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 15 septembre 2023, CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [C], Madame [P] [C] née [G] et Madame [K] [V] à payer à la Société civile immobilière L2G l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 01 juin 2024, échéance du mois de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, DEBOUTE Madame [P] [C] née [G] de sa demande en condamnation de dommages et intérêts, CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [C], Madame [P] [C] née [G] et Madame [K] [V] à payer à la Société civile immobilière L2G la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [C], Madame [P] [C] née [G], et Madame [K] [V] aux dépens de l'instance, comprenant le coût de l'assignation, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE