Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 22/01510

Minute n° : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Quatrième Chambre ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 30 AOUT 2024 N° RG 22/01510 - N° Portalis DB22-W-B7G-QOOB Code NAC : 54G JUGE DE LA MISE EN ETAT : Madame BARONNET, Juge GREFFIER : Madame GAVACHE, Greffière lors des débats et Madame NINEL, Greffière placée, lors de la mise à disposition DEMANDEUR au principal et défendeur à l’incident : Monsieur [K] [H] né le 14 Janvier 1987 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5] représenté par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE DEFENDERESSES au principal et défenderesses à l’incident : SCI [Y] immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 528 630 114, dont le siège social est sis [Adresse 1] S.A.R.L. SEG [Y] immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 439 677 535, dont le siège social est sis [Adresse 4] représentées par Me Jean-pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Thierry LAUGIER, avocat au barreau de PARIS Copie exécutoire à Me Jean-Pierre ANTOINE, Me Jeanine HALIMI, Me Marion CORDIER, Me Anne-gaëlle LE ROY Copie certifiée conforme à délivrée le DEFENDERESSES au principal et à l’incident : Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] immatriculé sous le numéro AD1-403-922, représenté par son syndic en exercice, la SARL CLD IMMOBILIER, inscrit au Registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 328899901,, dont le siège social est sis Chez son Syndic, la SARL CLD IMMOBILIER - [Adresse 7] défaillant La société AXA FRANCE IARD, ès-qualité d’assureur de la société SEG [Y], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 6] SEG [Y], représentée par Maître Anne-gaëlle LE ROY de la SELARL UBILEX AVOCATS, avocats au barreau de CHARTRES La compagnie d’assurance MAAF GROUPE MUTUEL D’ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 8] défaillante S.E.L.A.R.L. JSA, prise en la personne de Me [V] [S], liquidateur judiciaire, inscrit au Registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 419 488 655 00087, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société BSI, inscrit au Registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 752 926 444 00031, ayant son siège social [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 2] défaillante Société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur du Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], Société Anonyme, immatriculée au Registre du Commerce de NANTERRE sous le numéro 722 057 460,, dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de VERSAILLES DEBATS : A l'audience publique d’incident tenue le 14 juin 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries par Madame BARONNET, juge de la mise en état assistée de Madame GAVACHE, greffier puis le Magistrat chargé de la mise en état a avisé les parties que l’ordonnance sera prononcée par sa mise à disposition au greffe à la date du 30 Août 2024. FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS Courant 2008, la SCI FAC [Y], propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 1], a entrepris de procéder à la surélévation dudit immeuble en un immeuble R+3, en lieu et place du R+1 existant. Les travaux ont été confiés à la société SEG [Y]. Le chantier a débuté en 2010 et s’est achevé en mars 2013. A compter du 7 septembre 2011 ledit immeuble a été soumis au régime de la copropriété. Le 12 novembre 2019, Monsieur [H] a acquis dans cet immeuble un appartement bénéficiant d’une terrasse à usage privatif sur toute la longueur de la façade de l’immeuble. Ledit immeuble se situe au R+2 issu de la surélévation de l’immeuble d’origine. A compter de décembre 2019, des moisissures et auréoles humides sont apparues en pied de doublage du mur de la façade permettant l’accès à la terrasse. Monsieur [H] a fait une déclaration de sinistre auprès du syndic de l’immeuble, ainsi qu’auprès de la SCI [Y] et de la société SEG [Y]. Puis Monsieur [H] a fait appel à un expert, Monsieur [M] [C], pour procéder à une expertise. Monsieur [C] a déposé son rapport le 2 mars 2021, et a conclu que le sinistre trouvait sa cause dans un désordre de nature constructive en lien avec les travaux entrepris sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI [Y]. Monsieur [H] a alors déclaré le sinistre à son assureur protection juridique, GROUPAMA, qui a mandaté le Cabinet ANTHORE pour procéder à une expertise amiable contradictoire. Cette nouvelle expertise amiable a confirmé que le sinistre trouvait sa cause dans les travaux réalisés par la société SEG [Y] sous la maîtrise d’ouvrage de la SCI [Y]. Le syndicat des copropriétaires a convoqué une assemblée générale des copropriétaires qui a rejeté le 21 décembre 2021 la résolution visant à autoriser le syndic à engager toute action contre la SEG [Y] au nom du syndicat des copropriétaires pour obtenir réparation des désordres subis dans l’appartement de Monsieur [H]. Par exploit en date du 3 mars 2022, Monsieur [K] [H] a assigné devant le Tribunal judiciaire de Versailles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 1], représenté par son syndic la société CLD IMMOBILIER, la SELARL JSA, liquidateur de l’ancien syndic, la société BSI, la SCI [Y], la société SEG [Y], et la compagnie AXA FRANCE IARD, prise en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires et d’assureur de la SEG [Y], aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 1792 et suivants, 1137 et 1240 du code civil, et de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la réalisation des travaux réparatoires et l’indemnisation de ses préjudices. Par des conclusions d’incident signifiées le 26 mars 2024 puis par conclusions en réplique notifiées par RPVA le 30 mai 2024, la SARL SEG [Y] et la SCI [Y], au visa de l’article 789 du code de procédure civile et des articles 1641 et suivants du code civil, ont soulevé un défaut d’intérêt à agir de Monsieur [H], qui ne justifie pas de la nature privative de la terrasse, et la prescription de l’action fondée sur la garantie des vices cachés. Dans ses conclusions en réponse sur incident notifiées via RPVA le 2 mai 2024, Monsieur [K] [H] demande au juge de la mise en état de : - Juger qu’il a bien la qualité à agir à l’encontre de la SCI [Y] et de la SEG [Y] - Juger que l’action en garantie des vices cachés n’est pas prescrite - Débouter la SCI [Y] et de la SEG [Y] de l’ensemble de leurs demandes EN TOUT ETAT DE CAUSE - Condamner in solidum la SCI [Y] et de la SEG [Y] à lui verser la somme de 5.000 euros de dommages intérêts au titre de l’article 123 du code de procédure civile - Condamner in solidum la SCI [Y] et de la SEG [Y] à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Aux termes de ses conclusions d’incident notifiées le 16 mai 2024, la société AXA FRANCE IARD ès-qualité d’assureur de la société SEG [Y] demande au juge de la mise en état de: - Déclarer la société AXA FRANCE IARD recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, - Dire et juger que la société AXA FRANCE IARD ès-qualité d’assureur de la société SEG [Y] s’en rapporte à justice, quant aux demandes d’irrecevabilité et de prescription, - Condamner la société SEG [Y] ou tout autre succombant à payer à la société AXA FRANCE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La société AXA FRANCE IARD ès-qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires n’a pas conclu sur l’incident. Le syndicat des copropriétaires, la MAAF et la SELARL JSA prise en la personne de Maître [V] [S], liquidateur judiciaire de la SARL BSI n’ont pas constitué avocat. L’incident a été examiné à l’audience tenue le 14 juin 2024 par le juge de la mise en état qui a mis sa décision en délibéré ce jour. MOTIFS DE LA DECISION - Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir La SARL SEG [Y] et la SCI [Y] soulignent que Monsieur [H] formule des réclamations au sujet d’une terrasse dont il indique simplement qu’elle serait à usage privatif. Elles soutiennent qu’il ressort du règlement de copropriété de l’immeuble, versé tardivement aux débats, que cette terrasse est une partie commune à usage privatif, raison pour laquelle Monsieur [H] a sollicité l’assemblée générale des copropriétaires afin qu’une action soit engagée par le syndic pour que les travaux réparatoires soient réalisées dans lesdites parties communes. Elles en concluent que, s’agissant d’une partie commune, Monsieur [H] n’est pas recevable à agir à leur encontre, alors qu’il n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale rejetant la demande d’action par le syndic et qu’il ne peut agir pour l’exécution de travaux dans les parties communes aux lieu et place du syndicat des copropriétaires. Elles considèrent dès lors que Monsieur [H] n’a pas qualité à agir sur le fondement de l’alinéa 2 de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Monsieur [H] répond qu’il a produit le règlement de copropriété le 17 janvier 2023 et souligne que la SCI [Y] est co-propriétaire depuis la création du syndic de copropriété et en avait donc connaissance, de même que la société SEG [Y] qui a réalisé les travaux litigieux et qui a le même gérant que la SCI, Monsieur [P] [Y]. Il considère dès lors que les sociétés font preuve de mauvaise foi en demandant que le règlement de copropriété soit produit pour démontrer que la terrasse est une partie commune. Il soutient que, selon le rapport d’expertise amiable, les infiltrations affectant son appartement sont consécutives à des dispositions constructives en terrasse non conformes avec les règles de l'art et que ces désordres proviennent donc de la terrasse qui est une partie commune construite par la SEG [Y]. Il rappelle que le syndicat des copropriétaires a rejeté lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2021 la résolution donnant pouvoir au syndic d’agir en justice à l’encontre de la société SEG [Y] concernant ces désordres et souligne que la jurisprudence a retenu que le copropriétaire peut agir en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 pour des désordres affectant ses parties privatives, mais également pour des désordres affectant les parties communes, sachant qu’il est titulaire d’une quote-part de parties communes, à condition dans ce cas qu’il justifie d’un préjudice personnel. Il affirme avoir dès lors intérêt et qualité à agir et s’être trouvé contraint de saisir seul le tribunal afin de mettre un terme aux désordres affectant son lot. La société AXA FRANCE IARD indique qu’elle s’en rapporte sur l’irrecevabilité soulevée par la SCI et la SEG [Y]. **** En application de l’alinéa 6 de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur une fin de non-recevoir. Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.” En vertu de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt légitime. Il ressort des deux premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires, notamment, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble, mais que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. En l’espèce, Monsieur [H] agit à l’encontre de la SCI [Y] et de la SEG [Y] pour demander la réparation des désordres affectant l’appartement dont il est propriétaire et la terrasse attenante, dont il n’est pas contesté qu’elle constitue une partie commune quand bien même il en a l’usage exclusif, comme exposé à l’article 6.2.1 de l’état descriptif de division et règlement de copropriété du 7 septembre 2011 qui stipule que “les terrasses, même si elles sont en tout ou partie réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire n’en sont pas moins des parties communes”. Toutefois, il est constant que l'action intentée par un copropriétaire est recevable, non seulement lorsque ses locaux privés sont exclusivement en cause, mais aussi lorsque d'autres le sont, et même lorsque le litige s'étend aux parties communes, étant précisé que l'action individuelle du copropriétaire ne présente aucun caractère subsidiaire et n'est subordonnée ni à l'autorisation, ni à la carence du syndicat des copropriétaires. Il en résulte que Monsieur [H], en sa qualité de copropriétaire, a qualité pour agir en réparation des désordres affectant son appartement et la terrasse dont il a l’usage exclusif quand bien même il s’agit d’une partie commune. - Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription La SCI [Y] et la société SEG [Y] font valoir que Monsieur [H] fonde son action à l’encontre de la SCI sur les articles 1641 et suivants du code civil, au motif qu’il aurait été victime de vices cachés, sans toutefois produire l’acte d’acquisition du bien immobilier. Elles soulignent que selon l’article 1648 du code civil, l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice et que Monsieur [H] n’a engagé son action judiciaire que le 3 mars 2022, soit plus de deux ans après l’acquisition de son appartement, de sorte que ses demandes sont prescrites. Elles exposent que Monsieur [H] fonde de surcroît ses demandes sur des rapports d’expertise non judiciaires et non contradictoires, dont elles contestent les conclusions, et qu’il procède par affirmations en prétendant que la SCI [Y] aurait cherché à masquer l’existence des désordres en apposant de la peinture, ce qui n’est nullement démontré. Monsieur [H] affirme avoir produit l’acte de vente en octobre 2023 et avoir donné la date d’acquisition du bien dès son assignation. Il soutient qu’il a indiqué dans son acte introductif le point de départ du délai visé par l’article 1648 du code civil et qu’il ne pouvait pas avoir connaissance lors de l’acquisition de son appartement ni des infiltrations ni du fait que ces infiltrations étaient causées par un défaut d’étanchéité de la terrasse d’autant plus que la SCI [Y] avait fraîchement repeint l’appartement ce qui a permis de dissimuler toute trace d’une quelconque infiltration. Il admet avoir fait part de ces infiltrations au syndic et au vendeur dès le mois de décembre 2019, mais fait valoir qu’il en ignorait complètement la cause. Il considère que ce n’est que lors du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [C] le 2 mars 2021 qu’il a eu connaissance de l’origine et de l’étendue du vice or le point de départ du délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés ne commence à courir qu’au jour de la connaissance par l’acheteur du vice dans son origine et son ampleur. Il rappelle que le gérant de la SEG [Y] est le même gérant que celui de la SCI [Y], venderesse, qui était donc selon lui parfaitement informée des infiltrations dans l’appartement provenant de la terrasse et a sciemment dissimulé cette information à la copropriété et à son acheteur. Il considère que son action est parfaitement recevable dans la mesure où il a assigné les défendeurs le 3 mars 2022, soit un an après le dépôt du rapport d’expertise. La société AXA FRANCE IARD s’en rapporte également sur ce point. **** En application de l’alinéa 6 de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur une fin de non-recevoir. Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile : “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.” L’article 1648 alinéa 1er du code civil dispose : “L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.” En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [H] a acquis son appartement le 12 novembre 2019 et a signalé un “dégât des eaux” au syndic dans un mail du 20 décembre 2019. Afin de déterminer l’origine des infiltrations, il a par la suite fait appel à Monsieur [M] [C] qui a rendu son rapport d’expertise amiable le 2 mars 2021 concluant que “les ruissellements d’eau en surverse de la terrasse sur les façades ainsi que les infiltrations d’eau en locaux intérieurs sont consécutifs à des dispositions constructives en terrasse non conformes aux règles de l’art”. Il ajoute: “On constate en effet que la dalle en carrelage de la terrasse est arasée avec le muret acrotère de la façade et avec le seuil de la porte fenêtre du salon. Contre le mur de la façade de votre appartement, on ne remarque pas de relevé d’étanchéité contre la plinthe en carrelage. Les eaux de pluie battantes rejaillissent sur le carrelage et pénètrent au travers de l’enduit du ravalement juste au-dessus de la plinthe”. Il en conclut que des travaux de démolition du carrelage de la terrasse et de réfection de l’étanchéité, comprenant notamment la mise en oeuvre d’une nouvelle chape d’étanchéité, sont nécessaires pour remédier aux désordres. Il en résulte que si Monsieur [H] a constaté de l’humidité dès le mois de décembre 2019 ce qui l’a amené à signaler un dégât des eaux au syndic, ce n’est qu’à la réception du rapport d’expertise amiable daté du 2 mars 2021 qu’il a pris connaissance de la nature exacte et du degré de gravité du vice de construction de la terrasse à l’origine, d’après l’expert, des infiltrations affectant son appartement. Par suite, Monsieur [H] ayant assigné la SCI [Y] et la SEG [Y] le 3 mars 2022, soit moins de deux après la découverte du vice, son action à leur encontre n’est pas prescrite et est dès lors recevable. - Sur la demande de dommages intérêts de Monsieur [H] Monsieur [H] fait valoir qu’il a assigné la SCI [Y] et la société SEG [Y] en date du 3 mars 2022, que l’affaire a été renvoyée pour clôture par le juge de la mise en état à l’audience de mise en état du 5 septembre 2023 après une première demande de clôture de sa part en mai 2023, que la SCI [Y] et la société SEG [Y] ont sollicité de nombreux renvois et n’ont pas conclu entre le 27 septembre 2022 et le 12 octobre 2023, soit durant plus d’un an. Il considère en conséquence que l’incident soulevé en date du 26 mars 2024, soit deux années après l’assignation, par la SCI [Y] et la société SEG [Y] est particulièrement tardif et dilatoire et demande à ce titre des dommages-intérêts à hauteur de 5.000 euros. La SCI [Y] et la société SEG [Y] concluent au rejet de cette demande en faisant valoir qu’elles ne sont pas responsables du retard invoqué par le demandeur et soulignent qu’il n’a pas communiqué l’intégralités des pièces dès l’origine. **** L’article 123 du code de procédure civile dispose que “Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.” En l’espèce, s’il est vrai qu’à compter du premier renvoi pour clôture par le juge de la mise en état du 5 septembre 2023, les demandes de report pour conclure n’ont pas nécessairement été formées par la SCI [Y] et la société SEG [Y], force est toutefois de constater qu’elles ont annoncé leur accord pour une clôture prochaine à compter du moins de novembre 2023 et que ce n’est qu’après que l’ensemble des parties constituées ont donné leur accord sur la clôture en mars 2024 que ces sociétés ont soulevé l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [H] à leur encontre. Il en résulte que la SCI [Y] et la SEG [Y] ont soulevé tardivement les fins de non-recevoir examinées dans la présente décision alors qu’elles auraient pu les soulever plus tôt dans la mesure où elles avaient connaissance avant l’introduction de l’instance de la nature de partie commune de la terrasse, le lot ayant été vendu par la SCI [Y] qui était donc copropriétaire et, à ce titre, en possession du règlement de copropriété, et qu’elles ne pouvaient ignorer le contenu de l’acte de vente auquel la SCI était partie. Elle ne peuvent dès lors prétendre que c’est la production tardive de ces pièces qui les a empêchées de soulever plus tôt ces fins de non-recevoir et c’est donc dans une intention dilatoire qu’elles se sont abstenues de le faire. En conséquence, la SCI [Y] et la SEG [Y] seront condamnées in solidum à verser à Monsieur [H] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts. - Sur les autres prétentions Compte tenu de l’issue de l’incident, les dépens seront mis à la charge in solidum de la SCI [Y] et la société SEG [Y] qui seront également condamnées in solidum à verser à Monsieur [H] la somme de 1.000 euros et à la société AXA FRANCE IARD la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles. L’action étant déclarée recevable, le dossier sera renvoyé à la mise en état virtuelle du 22 octobre 2024 pour dernières conclusions au fond des parties et à défaut clôture. PAR CES MOTIFS Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, Rejetons les fins de non-recevoir du fait du défaut d’intérêt à agir et de la prescription invoquées par la SCI [Y] et la société SEG [Y] et déclarons recevable l’action introduite à leur encontre par Monsieur [K] [H], Condamnons in solidum la SCI [Y] et la société SEG [Y] à verser à Monsieur [K] [H] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, Condamnons in solidum la SCI [Y] et la société SEG [Y] à verser la somme de 1.000 euros à Monsieur [K] [H] et la somme de 500 euros à la société AXA FRANCE IARD au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons in solidum la SCI [Y] et la société SEG [Y] aux dépens, Renvoyons l’affaire à l’audience virtuelle de mise en état du 22 octobre 2024 pour dernières conclusions au fond des parties et à défaut clôture. Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 AOUT 2024, par Madame BARONNET, Juge, assistée de Madame NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier Le Juge de la mise en état