Texte intégral
Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 5]
Tel : [XXXXXXXX01]
N° RG 24/00892 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-753WX
N° de Minute : 24/00229
JUGEMENT
DU : 07 Novembre 2024
[J] [A] [U] [W]
[E] [Y] [N] [L]
C/
[K] [F] [C] [P]
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 07 Novembre 2024
DANS LE LITIGE ENTRE :
DEMANDEUR(S)
Mme [J] [A] [U] [W]
née le 01 Janvier 1970 demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
M. [E] [Y] [N] [L]
né le 29 Mars 1965, demeurant [Adresse 4]
représenté par Me Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER
ET :
DÉFENDEUR(S)
Mme [K] [F] [C] [P]
née le 04 Mars 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]
comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 SEPTEMBRE 2024
Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ
Par mise à disposition au Greffe le 7 NOVEMBRE 2024, date indiquée à l'issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Christine SCHRICKE, faisant fonction de Greffier
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 20 septembre 2020 avec prise d’effet le même jour, Monsieur [E] [L] et Madame [J] [L] née [W] ont donné à bail à Monsieur [G] [P] et Madame [K] [P] née [S] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 700,00 euros, outre 14,00 euros de provisions sur charges.
Par lettre réceptionnée par Monsieur [E] [L] et Madame [J] [L] née [W] le 24 mars 2021, Monsieur [G] [P] a délivré congé des lieux loués.
Par acte de commissaire de justice signifié le 06 mars 2023, Monsieur [E] [L] et Madame [J] [L] née [W] ont délivré congé pour vente pour le 19 septembre 2023 à Madame [K] [P] née [S].
Par acte de commissaire de justice signifié le 04 juin 2024, Monsieur [E] [L] et Madame [J] [L] née [W] ont assigné Madame [K] [P] née [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, au visa des articles 1103 et suivants du code civil et de l’article 15 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :
ordonner l’expulsion immédiate de la défenderesse, de tous biens et occupants de son chef de la maison louée ; condamner la défenderesse à leur payer une indemnité d’occupation équivalente au double du montant du loyer conformément aux dispositions de l’article 14 du contrat de bail, soit la somme de 1400,00 euros, outre les charges, depuis le 20 septembre 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux ; condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la défenderesse aux dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 05 juin 2024.
L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 05 septembre 2024, où elle a été retenue.
A cette audience, Monsieur [E] [L] et Madame [J] [L] née [W], assistés par leur conseil, sollicitent le maintien des demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions et demandent que leur congé soit déclaré valide.
Ils déclarent que la locataire n’a pas accepté l’offre de vente et qu’elle a sollicité un délai pour quitter les lieux, délai qui lui a été accordé mais qu’elle s’est tout de même maintenue dans les lieux.
Monsieur [E] [L] ajoute qu’il n’a pas de justificatifs des démarches entreprises par la locataire et qu’elle a deux enfants qui ne l’aident pas.
Madame [K] [P] née [S] déclare qu’elle a une polyarthrite et que son état de santé a rendu difficile la réalisation de démarche pour trouver un autre logement. Elle indique qu’elle est aidée par le FIAC à ce titre mais qu’elle ne parvient toujours pas à trouver un autre logement. Elle précise enfin que le logement est trop grand pour elle et qu’elle a 1300,00 euros de revenus.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 07 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de validité du congé délivré le 06 mars 2023 et ses conséquences
→ Sur la validité du congé pour vente :
Conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2020-936 du 30 juillet 2020, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties a pris effet le 20 septembre 2020 pour une durée de trois ans, soit jusqu’au 19 septembre 2023. Par acte de commissaire de justice signifié le 06 mars 2023, les bailleurs ont délivré congé pour vente à la locataire à la date du 19 septembre 2023, soit plus de six mois avant la date de tacite reconduction du bail.
Le congé était assorti d’une offre de vente, précisant les conditions de la vente et la mention des alinéas 01 à 05 de la l'article 15, paragraphe II, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La locataire n'a pas fait suite à l'offre de vente dans le délai imparti.
A l’audience, Madame [K] [P] née [S] ne conteste pas la validité du congé.
Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater la validité du congé délivré le 06 mars 2023 et que Madame [K] [P] née [S] est occupante sans droit ni titre de la maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] depuis le 19 septembre 2023.
→ Sur l’expulsion :
A défaut de départ amiable, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [K] [P] née [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier.
Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, les bailleurs sollicitent l’expulsion immédiate de la locataire. Toutefois, ils n’invoquent aucune circonstance justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. En effet, le fait qu’ils lui aient accordés déjà un délai en retardant la présente procédure ne peut à lui seul justifier une telle réduction. Leur demande ne pourra donc prospérer.
Dès lors, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.
En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
→ Sur les indemnités d’occupation :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l'espèce, l’article 14 du contrat de location liant les parties stipule :
« Le preneur devenu occupant sans droit ni titre qui se maintiendrait abusivement dans le logement postérieurement à la résiliation du bail devra verser au bailleur une indemnité d’occupation égale à deux fois le montant du loyer pour la même durée d’occupation, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés au bailleur. Il devra en outre payer les charges pour la même période. (…) ».
Le bail se trouve résilié depuis le 19 septembre 2023. Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des lieux loués après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.
Au vu des différents éléments versés aux débats, la pénalité prévue à l’article 14 du contrat de bail apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 714,00 euros et de condamner Madame [K] [P] née [S] au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.
Il convient de préciser que si des paiements ont été effectués après la résiliation du bail par Madame [K] [P] née [S], ceux-ci viennent en paiement de ces indemnités d’occupation.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [K] [P] née [S] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation et à l’exclusion de la notification à la préfecture qui n’était pas obligatoire pour la présente procédure.
Madame [K] [P] née [S] sera également condamnée à payer à Monsieur [E] [L] et Madame [J] [L] née [W] la somme de 600,00 euros au titre des frais irrépétibles.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE la validité du congé délivré le 06 mars 2023 par Monsieur [E] [L] et Madame [J] [L] née [W] s'agissant du contrat de bail conclu le 20 septembre 2020 avec Madame [K] [P] née [S] et portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6],
Par suite, CONSTATE que Madame [K] [P] née [S] est devenue occupante sans droit ni titre à la date du 19 septembre 2023,
ORDONNE à Madame [K] [P] née [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6],
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Madame [K] [P] née [S] à payer à Monsieur [E] [L] et Madame [J] [L] née [W] une indemnité d’occupation et FIXE le montant de cette indemnité à la somme de 714,00 euros, charges et indexations comprises, à compter du 19 septembre 2023 jusqu’à libération des lieux ;
DIT que si des paiements sont intervenus depuis le 19 septembre 2023, ceux-ci devront s’imputer sur le paiement des indemnités d’occupation ;
CONDAMNE Madame [K] [P] née [S] à payer à Monsieur [E] [L] et Madame [J] [L] née [W] une somme de 600,00 euros (six cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [K] [P] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût de l'assignation et à l’exception du coût de la notification à la préfecture.
DIT que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX
DE LA PROTECTION
