Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/03277 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M5U
N° MINUTE : 4/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 06 septembre 2024
DEMANDEUR
PARIS HABITAT- OPH [Adresse 1], représentée par Me Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque P0500
DÉFENDEUR
Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 3], comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 04 juin 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 06 septembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 06 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03277 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4M5U
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 9 octobre 2019, PARIS HABITAT OPH a consenti un bail d'habitation à M. [J] [U] et M. [B] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 789,09 euros.
Par avenant du 1er juin 2021, M. [J] [U] est devenu seul titulaire du bail à compter du 18 juin 2021.
Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 6218,51 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [U] le 11 décembre 2023.
Par assignation du 13 mars 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [J] [U], rejeter toute demande de délai, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-8485,40 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus,
-500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens y compris le coût du commandement de payer.
PARIS HABITAT OPH fait valoir que la dette locative n'a pas été réglée dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 4 juin 2024, PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1er juin 2024, s'élève désormais à 7135,32 euros. PARIS HABITAT OPH considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s'oppose à tout délai.
M. [J] [U] soutient avoir repris le paiement intégral du loyer courant, indiquant avoir versé la somme de de 1300 euros ce jour. Il souhaite déménager, le loyer étant trop élevé mais demande à rester dans les lieux dans l'attente d'un nouveau logement. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Dûment autorisé, PARIS HABITAT OPH a produit en cours de délibéré un décompte locatif actualisé.
MOTIVATION
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié au locataire le 8 décembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 6218,51 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 février 2024.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort du décompte locatif actualisé au 5 juin 2024 produit en cours de délibéré que M. [J] [U] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience (virement de 1300 euros enregistré à la date du 5 juin ayant été constaté sur le téléphone portable de M. [J] [U] à l'audience).
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience et du diagnostic social et financier, que les revenus de M. [J] [U] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [J] [U] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, PARIS HABITAT OPH a versé aux débats un décompte actualisé démontrant qu'à la date du 5 juin 2024, M. [J] [U] lui devait la somme de 5644,70 euros, soustraction faite des frais de contentieux (190,62 euros).
M. [J] [U] sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 9 février 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à PARIS HABITAT OPH ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [J] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.
Au vu de la situation économique de M. [J] [U], la demande de PARIS HABITAT OPH au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 décembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 octobre 2019 entre PARIS HABITAT OPH, d'une part, et M. [J] [U], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 9 février 2024 ;
CONDAMNE M. [J] [U] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 5644,70 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 5 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023 ;
AUTORISE M. [J] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [U],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 9 février 2024,
-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [J] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-M. [J] [U] sera condamné à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE M. [J] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 décembre 2023 ;
REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
