Tribunal judiciaire, 27 mai 2025. 23/04084

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 8] JUGEMENT DU 27 MAI 2025 Minute n° : N° RG 23/04084 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GRJT COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS DEMANDEURS : Monsieur [N], [U], [Z] [I] demeurant [Adresse 5] représenté par la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d'ORLEANS, substituée par la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d'ORLEANS Monsieur [U] [X] [A] [I] demeurant [Adresse 1] représenté par la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d'ORLEANS, substituée par la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d'ORLEANS Madame [W], [J], [M] [I] demeurant [Adresse 6] représentée par la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d'ORLEANS, substituée par la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d'ORLEANS Madame [D], [Y], [L] [I] demeurant [Adresse 4] représentée par la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d'ORLEANS, substituée par la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d'ORLEANS DÉFENDEUR : Madame [E], [S] [C] [K] demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée A l'audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour. Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : Copies délivrées le : à : EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 12 novembre 2021, Madame [M] [I] a donné en location à Madame [E] [C] [K] un bien à usage d’habitation principale situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 500 euros hors charges, payable d’avance. A la suite du décès de Madame [M] [I], intervenu le 22 juillet 2022, Monsieur [N] [I], Madame [W] [I], Monsieur [U] [I] et Madame [D] [I] ont hérité du bien loué selon attestation effectuée par Maître [F] [P], notaire à [Localité 7]. En raison d'une situation d'impayés, Monsieur [N] [I], Madame [W] [I], Monsieur [U] [I] et Madame [D] [I], ont adressé à Madame [E] [C] [K], par acte de commissaire de justice du 28 avril 2023, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue dans le bail pour un montant en principal de 1850 euros. Par acte du 14 novembre 2023 remis à étude, Monsieur [N] [I], Madame [W] [I], Monsieur [U] [I] et Madame [D] [I] ont fait assigner Madame [E] [C] [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Orléans afin de voir : Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner l'expulsion de Madame [E] [C] [K] et celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du Code des procédures civiles d'exécution,Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution,Condamner Madame [E] [C] [K] à payer à titre provisionnel la somme de 1325 euros correspondant au montant des loyers, charges ou indemnités d'occupation impayés dues jusqu'au 30 juillet 2023, avec intérêt de droit dans les termes de l'article 1155 du Code civil,Condamner Madame [E] [C] [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges dus au 1er août 2023, jusqu'à la libération complète des lieux,Condamner Madame [E] [C] [K] à verser aux consorts [I] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [E] [C] [K] aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, de l'assignation ainsi que de toutes les suites de la procédure. L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 16 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024, Monsieur [N] [I], Madame [W] [I], Monsieur [U] [I] et Madame [D] [I] ont donné congé du logement pour le vendre, à effet au 11 novembre 2024. Ce congé comprenait une offre de vente au prix de 310 000 euros net vendeur. Par courrier du 13 août 2024, Madame [E] [C] [K] a indiqué vouloir quitter son logement avec un préavis de 3 mois prenant fin le 13 novembre 2024. Elle a ainsi sollicité une date pour convenir de la remise des clés. L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 12 mars 2024 puis renvoyée aux audiences des 14 mai 2024, 10 septembre 2024, 10 décembre 2024 et 11 mars 2025. Lors de l’audience du 11 mars 2025, Monsieur [N] [I], Madame [W] [I], Monsieur [U] [I] et Madame [D] [I], représentés par leur conseil, ont déposé leur conclusions et pièces à l'audience. Ils demandent ainsi au Tribunal de : Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner l'expulsion de Madame [E] [C] [K] et celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, conformément aux dispositions des articles L411-1 à L433-2 et R411-1 à R442-1 du Code des procédures civiles d'exécution,Dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution,Condamner Madame [E] [C] [K] à payer à titre provisionnel la somme de 1725 euros correspondant au montant des loyers, charges ou indemnités d'occupation impayés dues jusqu'à décembre 2024, avec intérêt de droit dans les termes de l'article 1155 du Code civil,Condamner Madame [E] [C] [K] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges de janvier 2025, jusqu'à la libération complète des lieux,Condamner Madame [E] [C] [K] à verser au consorts [I] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [E] [C] [K] aux entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer, de l'assignation ainsi que de toutes les suites de la procédure. Le conseil de Madame [E] [C] [K] a indiqué lui avoir adressé un recommandé qu'elle n'est pas allée chercher et se décharger de toute responsabilité, n'ayant plus de nouvelles de la défenderesse. Madame [E] [C] [K] n'a pas comparu à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit plus de six semaines avant la 1ère audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicables au moment de l'assignation. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au moment de la signature du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 12 novembre 2021 contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement (Page 12 CLAUSE RESOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 avril 2023, pour la somme en principal de 1850 euros. Le délai prévu dans cette clause résolutoire du bail, pour régler la dette locative, étant de deux mois, il y aura lieu d’appliquer cette durée, malgré les termes de la loi du 27 juillet 2023, celle-ci ne s’appliquant qu’aux situations contractuelles postérieures, et le commandement faisant bien état d'un délai de 2 mois, conformément au bail. Madame [E] [C] [K] avait jusqu'au mercredi 28 juin 2023 à 24 heures pour régler cette somme. Au cours de la période de deux mois allant du 28 avril 2023 au 28 juin 2023 à 24 heures, Madame [E] [C] [K] a procédé à deux règlements pour un montant total de 1525 euros. Le commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 juin 2023. L’expulsion de Madame [E] [C] [K] sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités rappelées dans le dispositif. Le bail étant résilié au 29 juin 2023 du fait du constat d'acquisition de la clause résolutoire, il n'y a pas lieu de statuer sur la validité du congé pour vendre ou du congé donné par la locataire postérieurement. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Madame [E] [C] [K] reste redevable des loyers jusqu’au 28 juin 2023 et, à compter du 29 juin 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 29 juin 2023, elle a causé un préjudice aux propriétaires qui n’ont pas pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande. La somme due à ce titre au moment de l'audience sera calculée et intégrée dans la dette locative ci-dessous. Monsieur [N] [I], Madame [W] [I], Monsieur [U] [I] et Madame [D] [I] produisent un décompte indiquant que Madame [E] [C] [K] reste devoir la somme de 1725 euros à la date du 8 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse. Absente à l'audience, Madame [E] [C] [K] ne conteste donc ni le principe, ni le montant de la dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés. Madame [E] [C] [K] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1725 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1850 euros à compter du 28 avril 2023, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à la demande. Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 (première échéance non prise en compte dans la somme calculée ci-dessus) à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer, tout comme l'indemnité d'occupation déjà prise en compte dans la dette locative ci-dessus. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...) L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il doit être précisé que la question des délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats par le juge, de tels délais ne pouvant être accordés du fait de l’absence de reprise du paiement du loyer (le dernier règlement avant l’audience, datant d'octobre 2024). Quant à la suspension des effets de la clause résolutoire, elle n’est pas possible pour la même raison et doit en outre être demandée par une partie. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [E] [C] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, Madame [E] [C] [K] sera condamnée à verser à Monsieur [N] [I], Madame [W] [I], Monsieur [U] [I] et Madame [D] [I] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 12 novembre 2021 entre Madame [M] [I], aux droits de laquelle viennent Monsieur [N] [I], Madame [W] [I], Monsieur [U] [I] et Madame [D] [I], d'une part et Madame [E] [C] [K], d'autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 juin 2023, et que le bail est résilié à cette date ; DIT n'y avoir lieu à statuer sur la validité du congé pour vendre et du congé donné par la locataire postérieurement compte tenu de la résiliation déjà constatée du bail à la date du 29 juin 2023 ; ORDONNE en conséquence à Madame [E] [C] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [E] [C] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [N] [I], Madame [W] [I], Monsieur [U] [I] et Madame [D] [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT qu'en cas d'expulsion, les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [E] [C] [K] à verser à Monsieur [N] [I], Madame [W] [I], Monsieur [U] [I] et Madame [D] [I], la somme de 1725 euros (selon décompte arrêté au 8 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1850 euros à compter du 28 avril 2023, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à la demande ; CONDAMNE Madame [E] [C] [K] à verser à Monsieur [N] [I], Madame [W] [I], Monsieur [U] [I] et Madame [D] [I], une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Madame [E] [C] [K] à verser à Monsieur [N] [I], Madame [W] [I], Monsieur [U] [I] et Madame [D] [I], une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [E] [C] [K] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ; REJETTE toutes autres demandes ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par D. STRUS, greffière. La Greffière, La Juge,