Cour de cassation, 08 avril 2014. 13-10.605

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Vu l'article 1719 du code civil ; Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 28 septembre 2012), que le 5 janvier 2009, les consorts X... ont donné à bail commercial à la société Mensahib un local à usage de restauration ; que, par acte des 3 et 6 juillet 2009, les bailleurs ont fait délivrer à la société locataire un commandement de garnir et d'exploiter les lieux loués, visant la clause résolutoire du contrat de bail, puis l'ont assignée en résiliation du bail et expulsion ; Attendu que pour prononcer la résiliation du bail aux torts partagés, l'arrêt retient que les manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance ont contribué à empêcher la société Mensahib d'ouvrir son restaurant, mais que celle-ci a elle-même contribué par ses propres manquements à l'absence d'ouverture de l'établissement ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que les bailleurs avait failli à leur obligation de délivrance en donnant à bail des lieux non conformes à l'usage de restauration, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ; Condamne les consorts X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X..., les condamne à payer à la société Mensahib la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Mensahib Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé la résiliation aux torts partagés du bail de locaux à usage commercial formé entre les consorts X... et la Sté MEMSAHIB, ordonné l'expulsion de la société preneur et le paiement d'une indemnité d'occupation, condamné la Sté MEMSAHIB à procéder à la démolition de la terrasse couverte, à payer les loyers impayés entre mai et octobre 2010, et dit que la Sté MEMSAHIB avait contribué pour moitié à son préjudice, AUX MOTIFS QUE sur la réalisation de la convention, les premiers juges ont considéré que le défaut de garnissement et d'exploitation du local était directement lié à la violation par les bailleurs de leurs obligations de délivrance conforme, de garantie et d'entretien du bien loué, et a rejeté la demande des consorts X... tendant à voir appliquer la clause résolutoire prévue au contrat ; que pour contester ce jugement, les consorts X... invoquent la mauvaise foi de la locataire qui connaissait l'état des lieux ; que les bailleurs déclarent avoir fait procéder spontanément au début de l'année 2009 à un traitement contre les termites en présence de la Sté MEMSAHIB ; que les bailleurs reprochent à la locataire de ne pas les avoir prévenus de l'inefficacité du traitement et de l'aggravation de la situation alors qu'elle avait fait procéder à un diagnostic par la Sté TAM dès le 27 janvier 2009, dont elle n'a pas communiqué le rapport qu'à l'occasion de la procédure de référé qu'elle a introduite le 30 juillet 2009, et de ne pas avoir alerté les bailleurs de la dégradation de la situation et de l'inefficacité du traitement opéré ; que les consorts X... reprennent à leur compte la remarque de l'expert judiciaire qui estime que l'inoccupation des locaux pendant quelques mois a aggravé la situation et affirment à nouveau que le local n'a pas été réouvert pour des causes étrangères aux bailleurs, notamment l'absence de titre de séjour en règle du cuisinier indien que la locataire avait recruté ; que les consorts X... reprochent également à la Sté MEMSAHIB d'avoir suspendu le paiement des loyers à compter du mois de mai 2010, et d'avoir fait procéder à des travaux illicites emportant transformation des lieux sans autorisation ; que pour prononcer la résiliation aux torts partagés du contrat de bail, les premiers juges ont considéré que la Sté MEMSAHIB avait de son côté manqué à son obligation de s'acquitter du loyer à compter de mai 2010 et a par ailleurs édifié sans autorisation du bailleur et sans respecter les règles d'urbanisme, une terrasse surplombée d'un auvent d'environ 70 m2 alors que le local loué était une authentique case créole située dans un secteur sauvegardé et dont la cour intérieure était plantée d'arbres centenaires ; que la Sté MEMSAHIB argue de l'accord verbal de Monsieur Mohamed X... pour édifier cette construction mais n'en rapporte pas la preuve ; que c'est donc à bon droit et sur des motifs pertinents qu'il convient d'adopter que les premiers juges ont prononcé la résiliation judiciaire du bail, aux torts partagés après avoir constaté que le bail commercial conclu entre les parties le 5 janvier 2009 avait mis à la charge de la Sté MEMSAHIB une obligation de garnissement et d'exploitation en considérant d'une part, que l'absence d'exploitation trouvait son origine dans la violation par les bailleurs de leurs obligations de délivrance, de garantie et d'entretien et d'autre part, que la Sté MEMSAHIB avait commis des manquements contractuels en s'abstenant de payer le loyer commercial depuis mai 2010, et en édifiant une construction sans autorisation ; ET AUX MOTIFS QUE sur les conséquences de la résiliation, la résiliation judiciaire prenant effet au jour du jugement, c'est également à bon droit que les premiers juges ont ordonné l'expulsion de la Sté MEMSAHIB et de tous occupants de son chef sous astreinte provisoire pendant quatre mois, de 300 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification du jugement et que l'indemnité d'occupation a été fixée à la somme de 3100 € par mois, ont ordonné à l'occupante de démolir et enlever la terrasse couverte qu'elle a édifiée sous astreinte provisoire pendant quatre mois de 80 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification du jugement, ont condamné la Sté MEMSAHIB à payer aux consorts X... la somme de 21 172 € au titre des loyers impayés entre mai et octobre 2010, et rejeté la demande de la locataire tendant à voir réduire de manière rétroactive le loyer ; ET AUX MOTIFS QUE sur le préjudice, comme exposé précédemment, les manquements du bailleur à leur obligation de délivrance, de garantie et d'entretien ont contribué à empêcher la Sté MEMSAHIB d'ouvrir son restaurant alors que celle-ci avait engagé des sommes importantes pour ce projet, dont elle justifie estimant avoir subi un préjudice de 138 996¿ ; que c'est à bon droit et pour des motifs pertinents liés aux manquements contractuels commis par la locataire mais aussi en raison de circonstances non imputables aux bailleurs comme le défaut de visa du cuisinier indien, que les premiers juges ont estimé devoir limiter le droit à indemnisation de la Sté MEMSAHIB à la moitié de ce montant et condamner les consorts X... in solidum à lui payer la somme de 69 498¿, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement et ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; 1) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer les lieux loués et d'en assurer la jouissance paisible au preneur ; qu'à défaut, la résolution du bail est encourue, comportant effacement rétroactif du lien de droit ; que la cour d'appel qui a retenu que les consorts X... n'avaient pas délivré à la Sté MEMSAHIB des locaux en état de servir à l' usage auquel ils étaient destinés, mais qui a prononcé la résiliation du bail aux torts partagés des parties à raison des manquements du preneur, postérieurs à la constatation du défaut de délivrance, a, en statuant ainsi, violé l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 1184 du même code ; 2) ALORS QUE faute de délivrance des lieux loués, le preneur n'est pas tenu au paiement du loyer ; que ce défaut de paiement ne peut constituer un manquement aux obligations du bail dont la résolution, rétroactive, exclut tout manquement ultérieur du preneur ; qu'en retenant que le défaut de paiement du loyer par le preneur à compter de mai 2010, l'infestation des locaux ayant été constatée en janvier 2009, constituait un manquement de nature à justifier la résiliation du bail à torts partagés, et en condamnant le preneur à payer les loyers impayés jusqu'à la date du jugement prononçant la résiliation du bail, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1184 du code civil ; 3) ALORS QUE dans ses conclusions, la Sté MEMSAHIB a fait valoir qu'elle avait obtenu l'autorisation verbale des bailleurs d'aménager un auvent, et produisait une attestation de l'entrepreneur intervenu, témoignant de ce que le bailleur avait été présent lors des travaux, et n'avait exprimé ni protestation ni réserve ; qu'en se bornant à affirmer, sans contester la valeur probante de l'attestation produite, que le preneur n'établissait pas avoir obtenu l'autorisation du bailleur, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 4) ALORS QUE la Sté MEMSAHIB avait subi un préjudice constitué par l'impossibilité d'ouvrir, dans les lieux loués, le restaurant qu'elle souhaitait y exploiter ; qu'en se fondant, pour n'indemniser la société MENSAHIB qu'à hauteur de la moitié de son préjudice, sur le défaut de paiement des loyers et l'aménagement d'un auvent par le preneur, comme le défaut de visa du cuisinier recruté, recrutement qui n'aurait pu qu'augmenter le préjudice, sans relation aucune avec le défaut de délivrance des locaux, et en conséquence, le défaut d'ouverture du restaurant, la cour d'appel a, en statuant ainsi, violé l'article 1147 du code civil.