Tribunal judiciaire, 26 juillet 2024. 23/00753

RE F E R E N° Du 26 juillet 2024 N° RG 23/00753 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KRAN 30B c par le RPVA le à Me Chloé ARNOUX, Me Audrey FERRON - copie dossier Expédition et copie executoire délivrée le: à Me Chloé ARNOUX, Me Audrey FERRON Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES OR D O N N A N C E DEMANDEURS AU REFERE: Monsieur [S] [L], [R] [J], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] représenté par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES Madame [G] [H], [W], [F] [J] veuve [A], demeurant [Adresse 6] - [Localité 9] représentée par Me Chloé ARNOUX, avocat au barreau de RENNES DEFENDEUR AU REFERE: S.A.R.L. DELAL, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 9] représentée par Me Audrey FERRON, avocat au barreau de RENNES LE PRESIDENT: Béatrice RIVAIL, Présidente du tribunal judiciaire LE GREFFIER: Claire LAMENDOUR, greffier, lors des débats et Fabienne LEFRANC, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance. DEBATS: à l’audience publique du 3 juillet 2024, en présence de Marianne GIL, magistrat et LEFRANC Fabienne, greffier, ORDONNANCE: contradictoire , prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 16 août 2024 , date indiquée à l’issue des débats et rende par anticipation le 26 juillet 2024 VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de RENNES dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile. L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution. EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 12 juillet 2011, Monsieur [S] [J] et Madame [G] [A] épouse [J] (les époux [J]), demandeurs à la présente instance, ont donné à bail commercial à Monsieur [M] [X], un local à usage commercial situé [Adresse 3] à [Localité 9]. Ce bail a été conclu moyennant un loyer annuel de 9 600 hors taxes et hors charges (pièce n°1 demandeurs). Par acte authentique en date du 22 mars 2014, Monsieur [M] [X] a cédé son fonds de commerce comprenant le contrat de bail à Madame [V] [Z] (pièce n°2 demandeurs). Par acte authentique en date du 03 juillet 2015, Madame [V] [Z] a cédé son fonds de commerce comprenant le contrat de bail à la société à responsabilité limitée (SARL) Delal (pièce n°3 demandeurs). Le 09 juin 2023, un commandement de payer visant clause résolutoire insérée dans le contrat de bail a été signifié à la SARL Delal par les époux [J] à défaut de paiement dans le délai d’un mois de la somme de 3 138, 67 €, correspondant aux loyers impayés des depuis le mois de janvier 2023 et à la taxe foncière de l’année 2022 (pièce n°7 demandeurs). Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2023, Monsieur [S] [J] et Madame [G] [A] épouse [J] ont assigné en référé la SARL Delal sur le fondement des articles 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, L145-41 du Code de commerce, 1217 et suivants et 1728 et suivants du Code civil, aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à compter du 09 juillet 2023 ; - ordonner l’expulsion de la société Delal et de tout occupant de son chef du local commercial, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés aux bailleurs ; - ordonner l’enlèvement des biens mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ; - condamner la SARL Delal à payer par provision aux époux [J] la somme de 4 153, 41 euros au titre du montant des loyers et charges et de la clause pénale, suivant décompte du 14 août 2023, majoré des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation ; - juger que le dépôt de garantie reste acquis aux époux [J] ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; - condamner la SARL Delal à payer par provision une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges à compter du 09 juillet 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux aux époux [J] ; - condamner la SARL Delal à verser aux bailleurs la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ; - condamner la même aux entiers dépens. Lors de l’audience du 03 juillet 2024, les époux [J], régulièrement représentés, ont demandé au juge des référés, de rejeter la demande d’expertise judiciaire avant dire droit de la SARL Delal, à titre principal, de débouter la SARL Delal de l’intégralité de ses demandes, et à titre subsidiaire, de former toutes protestations et réserves d’usage sur la demande, la provision à valoir sur les honoraires et frais d’expertise devant être mise à la charge du demandeur à l’expertise. A titre principal, les époux [J] ont maintenu leurs demandes principales tendant à : - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à compter du 09 juillet 2023 ; - ordonner l’expulsion de la société Delal et de tout occupant de son chef du local commercial, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés aux bailleurs ; - ordonner l’enlèvement des biens mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais, risques et périls du défendeur ; - condamner la SARL Delal à payer par provision aux époux [J] les sommes suivantes : *2 071, 90 euros au titre des arriérés de loyers et des charges, majorées des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation, sauf à parfaire ; *517, 98 euros au titre de la clause pénale majorée des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation, sauf à parfaire ; - juger que le dépôt de garantie reste acquis aux époux [J] ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; - condamner la SARL Delal à payer par provision une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer et des charges, à savoir, la somme de 863, 31 euros, à compter du 09 juillet 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux aux époux [J] ; A titre subsidiaire -condamner la SARL à payer par provision les arriérés de loyers et charges demeurant impayés à savoir la somme de 7 001, 12 euros, majorés des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation, sauf à parfaire ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; En tout état de cause : - débouter la SARL Delal de toutes demandes contraires ; - condamner la SARL Delal à verser aux bailleurs la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ; - condamner la même aux entiers dépens. Les époux [J] ont oralement actualisé le montant de la dette qui est de 10 423 €, exposant que le défendeur verse la moitié du loyer depuis janvier 2023, ajoutant qu’ils avaient en outre refusé le renouvellement du bail. Les demandeurs ont expliqué qu’un rapport d’expertise amiable concluait à l’absence de danger du local donné à bail, et ont conclu au rejet de la demande d’expertise de la SARL Delal, faisant valoir l’absence d’exploitation du fonds de commerce depuis plusieurs années. La SARL Delal, représentée par avocat, a, par conclusions, demandé au juge des référés, au visa des articles 144 et 145 du Code de procédure civile, de : -ordonner une expertise judiciaire du local commercial au bénéfice de la mission définie dans ses conclusions ; - surseoir à statuer sur les autres demandes présentées aux époux [J] dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ; - dire et juger que les frais d’expertise seront à la charge du demandeur au référé ; - réserver les autres dépens et l’article 700 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’expertise avant dire droit de la SARL DELAL  L’article 145 du code de procédure civile dispose que : « s’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé en référé ». L’article 144 du code de procédure civile dispose que : « Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ». Il est constant que les dégâts causés par la vétusté doivent être supportés par le bailleur, si les faits empêchent d’imputer au locataire tout défaut d’entretien locatif ou foncier, en dépit de la stipulation dans le contrat de bail d’une clause attribuant la charge de toutes réparations au locataire (Cass. 3e civ. 12 avril 1995, n°851 P, Cheynet contre Fédération nationale de la coiffure et des professions connexes de la France et d’Outre-mer). En l’espèce, la SARL Delal sollicite une mesure d’expertise judiciaire aux fins de constater l’état de délabrement du bien loué auprès des demandeurs, qui justifie pour elle l’absence de paiement d’une partie des loyers de la partie habitation, en raison de l’insalubrité dudit logement. Les époux [J] s’opposent à cette demande, au motif qu’à la suite d’une réunion d’expertise amiable organisée par eux, l’expert a écarté tout risque sur la structure du bâtiment (pièce n°16 demandeurs) et a conclu que les désordres constatés étaient liés à la vétusté de la construction qui a aujourd’hui plus de 170 ans. Ils se prévalent de l’article 8 du contrat de bail au terme duquel « le preneur devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, et quelle qu’en soit la cause en ce compris la vétusté ou la force majeure, tout ce qui concerne les installations à usage personnel (…) ainsi que les fermetures et serrures de fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelages, revêtements de sols, boiseries… ». Par ailleurs, les époux [J] font valoir que les personnes morales sont exclues du bénéfice de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que du dispositif du logement décent de la loi SRU et de son décret d’application. En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que le défendeur allègue de désordres concernant le bien loué, constatés le 1er décembre 2022 par un commissaire de justice qui peuvent être relevés comme suit: - « parquet gondolé », « affaissement du plafond », « multiples fissures ». - mention à plusieurs reprises “de parquet gondolé”, de “trous lorsque l’on marche sur le linoléum recouvant le parquet”, “d’un affaissement du parquet,” dans les autres pièces du deuxième étage, - au rez de chaussée, dans le local commercial, le commissaire de justice note” la présence d’une lézarde immortante dans l’angle de la pierre et du mur, allant du sol au plafond”, - dans la cuisine du rez-de-chaussée, il fait mention de “la présence d’une fissure sur le carrelage qui gondole et n’est pas droit”, - et à l’extérieur, il note “côté rue, à l’oeil nu, que la charpente n’est plus perpendiculaire au mur de la façade avant”, - enfin, au premier étage, l’ensemble des murs est fissuré, ainsi que l’encadrement des fenêtres, et les murs sont gonflés par l’humidité, (pièce n°1 défendeur). Par ailleurs, il résulte de l’attestation de la mairie que l’état de délabrement avancé de certaines parties de l’immeuble a été observé par le maire [P] [E] (Pièce n°4 défendeur). Enfin, l’avis technique rendu par l’expert monsieur [K], le 9 janvier 2023, après analyse du procès verbal de constat de commissaire de justice du 1er décembre 2022, en présence d’un représentant des propriétaires et du locataire, fait mention d ‘un certain nombre de désordres (pièce n°16 demandeurs) : - fléchissement “normal” de la structure porteuse en lien avec sa vétusté, - fissuration verticale entre le mur du gros oeuvre et la cloison de second oeuvre “par défaut de mise en oeuvre d’un système de désolidarisation entre deux éléments de nature différente”, l’expert préconisant la mise en oeuvre “d’un système de désolidarisation entre ces deux éléments de structure,” - s’agissant de la désolidarisation du béton, il préconise “de purger le béton désolidarisé et de protéger les aciers de structure”, - s’agissant de traces d’humidité, l’expert les limite au plafond, considérant qu’elles trouvent leur origine dans une infiltration d’eau, qui serait “ en lien avec l’utilisation et l’étancheité de la douche.” Dans ses conclusions, il préconise notamment la désolidarisation des cloisons du gros oeuvre par la mise en oeuvre d’un jointement permettant d’accepter les contraintes de dilatation, ainsi que la reprise de la planeité des planchers bois, et enfin, de vérifier l’étancheité de la douche ou/ de son utilisation. Il y a donc lieu de distinguer les désordres qui relèvent d’un défaut d’entretien courant, et ceux relevant des grosses réparations, causées par la vétusté des locaux, ce qui ne peut être établi avec certitude à ce stade des débats. Ainsi, toute action au fond, fondée sur l’obligation de délivrance conforme du bailleur, vis à vis du preneur n’est pas irrémédiablement vouée à l’échec. Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la SARL DELAL justifie d’un intérêt légitime à ce qu'un expert soit désigné avant dire droit, lequel accomplira sa mission comme énoncé au dispositif de la présente ordonnance, reprenant la mission également proposée par les demandeurs à l’instance. Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, « la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine». L’expertise aura nécessairement un impact, direct et déterminant, sur la présente affaire, ce qui justifie de prononcer un sursis à statuer sur les demandes des époux [J], tendant à la résiliation du bail, ainsi qu’à l’expulision du preneur, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. Il sera donc sursis à statuer sur les demandes tendant à la résiliation du bail, ainsi qu’à l’expulsion du preneur, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. . Sur la demande de provision, formalisée à titre subsidiaire par les demandeurs, en l’absence de résilitation du bail : En application des dispositions de l'article 835, alinéa 2 du Code de procédure civile, le juge des référés peut octroyer au créancier une provision dès lors que l'obligation du débiteur n'est pas sérieusement contestable dans son existence comme dans son quantum. En l’espèce, le bailleur sollicite, à titre subsidiaire, en l’absence de résiliation du bail, la condamnation par provision de la SARL DELAL au paiement des loyers et charges impayés depuis le mois de janvier 2023, soit 7 001, 12 euros. Le décompte actualisé de la dette locative de janvier à décembre 2023 est d’un montant total de 7 001, 12 €, soit un montant mensuel de 583, 43 €, pendant la période durant laquelle le preneur a opéré un paiement partiel des loyers (pièce n°15 demandeurs). En conséquence, les sommes dues ne pouvant souffrir d’aucune contestation sérieuse, la SARL DELAL sera condamnée à payer aux consorts [J] à titre provisionnel la somme de 7 001, 12 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de janvier 2023. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe; Sursoyons à statuer sur les demandes principales tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire la SARL DELAL, Avant-dire-droit, ordonnons une expertise judiciaire au contradictoire de toutes les parties à l’instance, et désignons, pour y procéder, Monsieur [O] [U], domicilié [Adresse 5] à [Localité 8], tél : [XXXXXXXX01], Mél : [Courriel 7], lequel aura pour mission de : -réunir les parties sur les lieux du litige, les entendre en leurs dires et explications, ainsi que tout sachant, faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués par la partie demanderesse à l’expertise, -établir la chronologie des faits, -visiter les ouvrages litigieux et les décrire, -prendre connaissance de tout document utile à sa mission, -prendre connaissance des désordres allégués par les demandeurs - au terme du procès verbal de constat de commissaire de justice dressé le 1er décembre 2022 - et en dresser la liste, -dire s’ils existent, et dans l’affirmative, les décrire dans leur nature, leur gravité, préciser s’ils sont de nature à porter atteinte à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination, -dater l’apparition des désordres s’ils existent, -déterminer pour les désordres constatés leur origine, leur cause et leur imputabilité -distinguer les désordres relevant de l’entretien courant de ceux relevant des grosses réparations, -préciser si l’usage des locaux loués est conforme au bail, -déterminer et chiffrer le cout des travaux de reprise nécessaires pour mettre fin aux désordres éventuels et assurer la réparation complète de l’ouvrage, sur la base de devis préalablement obtenu et dont il sera justifié, -préciser la nature et évaluer les préjudices de toute nature subis et à subir du fait des désordres, -donner, d’une manière générale, tout élément de fait, permettant au Tribunal ultérieurement saisi d’une procédure au fond, de statuer sur les responsabilités encourues et de solutionner le litige, -répondre aux dires des parties de manière complète et circonstanciée Fixons à la somme de 3 000 € (trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que la SARL DELAL, demanderesse à l’expertise, devra consigner, au moyen d’un chèque émis à l'ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Rennes dans un délai de deux mois à compter de ce jour, faute de quoi, la désignation sera caduque; Disons que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressée par le greffe ; Disons qu'à l'issue de la deuxième réunion, au plus tard, l'expert communiquera aux parties, s'il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l'ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d'une provision supplémentaire ; Disons que l'expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de quatre mois à compter de l'avis de consignation ; qu'il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant (un mois) pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l'expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ; Désignons le magistrat en charge du suivi des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ; Disons que la provision à valoir sur les honoraires et frais d’expertise sera mis à la charge du demandeur à l’expertise ; Condamnons la SARL DELAL à payer par provision les arriérés de loyers et charges demeurant impayés, à savoir la somme de 7001, 12 euros, majorés des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation, Sursoyons à statuer sur toutes les autres demandes présentées par M. et Mme. [J] dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, Rejetons toute autre demande, plus ample ou contraire des parties. Ainsi rendu, au nom du peuple français, les jour, mois et an susdits. La greffière Le juge des référés