Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 23/10582

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/10582 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2T52 N° MINUTE : 2 Assignation du : 16 Août 2023 Expert: [S] [C][1] [1] [Adresse 5] [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 13 Juin 2024 DEMANDEURS Madame [Z] [K] [Adresse 15] [Localité 24] Madame [M] [V] [RT] épouse [N]-[I] [Adresse 8] AUSTRALIE Madame [T] [B] [RT] épouse [L] [Adresse 13] [Localité 9] (ESPAGNE) Monsieur [W] [RT] [Adresse 6] [Localité 18] Madame [OY] [R] [Adresse 15] [Localité 24] Monsieur [F] [K] [Adresse 15] [Localité 24] Monsieur [P] [E] [Adresse 15] [Localité 24] Monsieur [O] [E] [Adresse 11] [Localité 17] Monsieur [Y] [E] [Adresse 19] [Localité 18] Monsieur [PN] [E] [Adresse 3] [Localité 21] Madame [D] [OI] [Adresse 2] [Localité 16] Madame [J] [G] [RT] épouse [H] [Adresse 12] [Localité 20] Tous représentés par Maître Estelle GOUBARD de la SELEURL SELARL Estelle GOUBARD Avocat, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0419 DEFENDERESSE S.A.S. MORI YOSHIDA [Adresse 14] [Localité 23] représentée par Maître Masako TSUJI de la SELEURL TSUJI FRANCE LAW, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1309 COMPOSITION DU TRIBUNAL Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 25 Avril 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 13 avril 1978, les consorts [E], [A] et [U] – aux droits desquels sont venus les consorts [E], [K] et [RT] (ci-après les bailleurs) – ont donné à bail renouvelé aux consorts [X] – aux droits desquels est venue la SAS Mori Yoshida par suite d’une cession de fonds de commerce par acte sous seing privé du 30 août 2012 – des locaux commerciaux composés, au rez-de-chaussée, d’une boutique, d’une salle à manger, d’un dégagement, d’un couloir, d’une cuisine, de cabinets d’aisances, de deux locaux – l’un servant de paneterie, l’autre permettant l’accès au sous-sol – et de deux courettes, et au sous-sol, d’un dégagement, de douches et de deux fournils, lesdits locaux dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 14] à [Localité 23]. Le bail a été consenti pour une durée de douze années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er octobre 1973, moyennant le versement d’un loyer annuel de 25.200 francs hors taxes hors charges. Les lieux ont pour destination l’activité exclusive de « Marchand – Boulanger – Pâtissier ». Par procès-verbal de conciliation de la commission des baux commerciaux du 28 octobre 1998, le bail a été renouvelé pour une durée de douze années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er juillet 1997. Par acte d’huissier du 15 avril 2009, les consorts [X] ont sollicité auprès des bailleurs le renouvellement du bail pour une durée de douze ans à effet du 1er juillet 2009. Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, les bailleurs ont fait assigner les preneurs devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixer le loyer en renouvellement. Par jugement du 2 mai 2012, le loyer annuel en renouvellement du bail a été fixé à 34.448 euros en principal à compter du 1er juillet 2009. En l’absence de diligences des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 30 juin 2018. Les bailleurs ont fait délivrer à la société Mori Yoshida, par acte d’huissier du 23 décembre 2021, un congé avec offre de renouvellement de bail à effet du 1er juillet 2022 pour un loyer annuel – appliqué rétroactivement à compter du 1er juillet 2021 – de 41.000 euros hors taxes hors charges s’agissant des locaux commerciaux, et de 12.000 euros hors taxes hors charges s’agissant du logement, proposant en outre de d’établir deux baux distincts, l’un pour le local commercial boutique et l’un pour le logement. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er mars 2022, le preneur a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2023, les bailleurs ont adressé au preneur un mémoire préalable en demande tendant à la fixation du loyer en renouvellement à la somme annuelle de 62.688 euros hors taxes hors charges à compter du 1er juillet 2022, sans demande de modification du bail existant. Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, les bailleurs ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, le preneur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : « À titre principal : Constater que le bail a une durée effective de plus de douze années, en conséquence dire que le loyer doit être fixé à la valeur locative, Dire et juger que le bail dont il s’agit doit être renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2022, Fixer le loyer annuel, hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022 à la somme de soixante-deux mille six cent quatre-vingt-huit euros (62.688 €), toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, Dire et juger que la société Mori Yoshida devra régler les intérêts de plein droit au taux légal en vertu de l’article 1231-6 du code civil à compter du 1er juillet 2022, Dire qu’à compter de cette même date, les intérêts porteront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, À titre subsidiaire : Désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de : Se rendre sur place, Visiter, examiner et décrire les locaux loués à la société Mori Yoshida, situés [Adresse 14] à [Localité 23], Entendre les parties en leurs explications,Procéder à l’examen dont il est fait mention aux dispositions des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce et 23-1 à 23-9 du décret du 30 septembre 1953, Rendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, Réunir tous éléments d’appréciation utiles, techniques et de fait, permettant de fixer le loyer à la valeur locative, tenant compte des prix du marché locatif et non des seules références judiciaires, Fournir tous éléments permettant de fixer le montant du loyer dû, à compter du 1er juillet 2022, Dire que l’expertise sera mise en œuvre et que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du CPC, et que sauf conciliation entre les parties, il déposera son rapport au secrétariat du greffe de ce tribunal dans les quatre mois de sa saisine, Dire que l’expert devra remettre à chaque partie un exemplaire de son rapport, Dire qu’il en sera référé en cas de difficultés, Dire que la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert pour frais d’expertise devra être réglée par la société Mori Yoshida dans le délai qui sera imparti par le jugement à intervenir, Fixer dès lors le loyer provisionnel à la somme du dernier loyer le temps de la procédure, En tout état de cause : Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, Réserver les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs demandes, les bailleurs font valoir : Que la durée du bail a excédé douze années entières et consécutives et que le loyer de celui-ci doit par conséquent être fixé à la valeur locative en application de l’article L. 145-34 du code de commerce, Que les locaux jouissent, d’une part, d’un bon état d’entretien et d’autre part, d’une bonne commercialité du fait de leur emplacement géographique, qu’à l’aune de ces considérations, la valeur locative doit être fixée à 600 € par m2B pour la boutique et 330 € pour le logement, et qu’en établissant une surface pondérée de 85,78 m2B pour la boutique et de 34 m2B pour le logement, la valeur locative totale s’élève à 62.688 euros. Par mémoire en réplique daté du 8 janvier 2024 régulièrement notifié, la société Mori Yoshida demande au juge des loyers commerciaux de : « Déclarer recevable et bien fondée la société Mori Yoshida en ses demandes, En conséquence, À titre principal : Constater que la valeur locative pour le bail commercial dépendant de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 23] à compter du 10 janvier 2024, correspond à la base annuelle de 45.000 euros hors taxes hors charges, Dire et juger que le montant du loyer renouvelé pour le bail commercial dépendant de l’immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 23], à compter du 10 janvier 2024, pour une nouvelle durée de neuf années, est fixé sur la base annuelle de 45.000 euros hors taxes hors charges, À titre subsidiaire : Désigner tout expert qu’il lui plaira avec pour mission notamment d’établir un rapport sur l’estimation de la valeur locative en renouvellement du local commercial sis [Adresse 14], Dire et juger que l’intégralité du coût du rapport d’expertise et tout autre frais s’y rapportant sera supportée par les consorts [E]-[K]-[RT] en leur qualité de bailleurs, En tout état de cause : Débouter les consorts [E]-[K] -[RT] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, Condamner les consorts [E]-[K]-[RT] à payer à la société Mori Yoshida la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais d’assignation et d’expulsion ». Au soutien de ses demandes, la société Mori Yoshida fait valoir : Que la durée du bail a excédé douze années entières et consécutives et que le loyer de celui-ci doit par conséquent être fixé à la valeur locative, Que la zone géographique dans laquelle se trouve les locaux litigieux connait une dégradation avérée de sa commercialité dont la pérennité a notamment été fragilisée par la persistance « des crises politiques et sanitaires », que lesdits locaux doivent être rénovés, ceux-ci n’étant dotés, notamment, que d’équipement sommaires, qu’à l’aune de ses considérations, la valeur locative doit être fixée à 450 € par m2B pour la boutique et 270 € pour le logement, et qu’en établissant une surface pondérée de 90,10 m2B pour la boutique et de 34 m2B pour le logement ainsi qu’en appliquant un correctif de 10 % justifié par l’influence indéniable de la pandémie de COVID sur l’activité commerciale du preneur, la valeur locative totale s’élève à 45.000 euros, Que les prétentions originaires des bailleurs portant sur le montant du loyer en renouvellement ont été modifiées à la hausse au sein des nouvelles prétentions de ceux-ci et que, par conséquent, le prix fixé par ces dernières ne peut prendre effet qu’à dater de leur notification en application de l’article R. 145-21 du code de commerce. L'affaire a été appelée à l'audience du 25 avril 2024 et mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera relevé que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 14] à [Localité 23] à compter du 1er juillet 2022, ce point ayant été confirmé à l’audience du 25 avril 2024. En revanche, elles s’opposent sur la surface pondérée des locaux et le montant du loyer du bail renouvelé. Par application des articles L. 145-33 et L. 145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, la règle du plafonnement étant alors écartée. En l’espèce, le bail en renouvellement conclu entre les parties pour une durée de 9 ans à effet au 1er juillet 2009, s’est poursuivi à l'arrivée du terme le 30 juin 2018, le congé avec offre de renouvellement ayant effet au 1er juillet 2022. Le bail a donc duré 13 ans, de sorte que le loyer renouvelé sera fixé à la valeur locative. En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais des consorts [E], [K] et [RT] dans les termes du présent dispositif. Par ailleurs, l’article R. 145-21 du code de commerce dispose que « le prix fixé judiciairement ne peut, en aucun cas, excéder les limites de l’offre et de la demande faite, selon le cas, en application de l’article L.145-37 et conformément à l’article R.145-20 ou en application de l’article L.145-11, sauf si depuis lors, les parties ont varié dans leurs prétentions. En ce dernier cas, le prix ne peut prendre effet, dans la mesure où il excéderait les limites fixées par les prétentions originaires des parties, qu’à dater de la notification des nouvelles prétentions ». En l’espèce, les bailleurs ont fait délivrer à la société Mori Yoshida, par acte d’huissier du 23 décembre 2021, un congé avec offre de renouvellement de bail à effet du 1er juillet 2022 pour un loyer annuel de 41.000 euros hors taxes hors charges s’agissant des locaux commerciaux, et de 12.000 euros hors taxes hors charges s’agissant du logement, soit un loyer en renouvellement global s’élevant à la somme annuelle de 53.000 euros en principal. Or, ceux-ci ont adressé aux preneurs, par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2023, un mémoire préalable en demande tendant à la fixation du loyer en renouvellement à la somme annuelle de 62.688 euros hors taxes hors charges à compter du 1er juillet 2022. S’il est indéniable que ledit mémoire sollicite un loyer supérieur à celui énoncé dans les prétentions originaires issues du congé du 23 décembre 2021, il a été notifié au preneur le 16 mars 2023 et non le 10 janvier 2024, date de comparution des parties devant le juge des loyer commerciaux. Par conséquent, le loyer en renouvellement qui sera déterminé à la suite de la mesure d’expertise susmentionné sera appliqué à compter 16 mars 2023. Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L. 145-57 du code de commerce. Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate, par l’effet du congé avec offre de renouvellement du 23 décembre 2021, le principe du renouvellement du bail liant les consorts [E], [K] et [RT] à la SAS Mori Yoshida, concernant les locaux situés [Adresse 14] à [Localité 23], à compter du 1er juillet 2022, Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans, Constate que les consorts [E], [K] et [RT] ont modifié leur demande de loyer à la hausse par mémoire notifié le 16 mars 2023 et que leur demande ne pourra prendre effet qu’à compter de cette date, Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d’expertise et désigne, en qualité d’expert : Madame [S] [C] [Adresse 5] [XXXXXXXX01] [Courriel 22] Avec mission : de convoquer les parties et, dans le respect du principe contradictoire ;se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;visiter les locaux litigieux situés [Adresse 10] à [Localité 24], et les décrire ;entendre les parties en leurs dires et explications ;procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties ;rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce ;de rendre compte du tout et de donner son avis motivé ;de dresser un rapport de ses constatations et conclusions. Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 juin 2025 ; Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par les consorts [E], [K] et [RT] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17e) avant le 15 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 17 octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, Fait et jugé à Paris le 13 Juin 2024 La Greffière La Présidente M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES