Cour de cassation, 16 décembre 1998. 97-10.377

Sur les trois moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 septembre 1996), que M. Z... et Mme X... ayant donné un appartement à bail à M. Y..., lui ont délivré un congé pour vendre sur le fondement de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ; que les époux Y... ont assigné leurs bailleurs en nullité du congé en demandant l'application des dispositions générales de la loi du 1er septembre 1948 ; Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen, 1° qu'il résulte de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 modifiée, que les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 et satisfaisant aux normes minimales de confort et d'habitabilité fixées par décret ne sont pas soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; qu'en déclarant que les époux Y... ne peuvent plus, compte tenu du régime juridique applicable à leur situation locative, solliciter le retour de la location dans le champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 mais seulement demander à leurs propriétaires la mise en conformité des lieux loués aux normes minimales de confort et d'habitabilité fixées par le décret du 6 mars 1987, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, le texte susvisé ; 2° qu'un local ne peut échapper aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 que s'il répond aux conditions objectives de confort et d'habitabilité réglementairement prévues par le décret du 6 mars 1987 fixant les conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location et notamment à celles relatives à l'étanchéité des ouvrants, de la couverture, de ses raccords et de ses accessoires, à l'absence d'infiltration ni de remontée d'eau sur les sols, murs, plafonds et au bon état d'entretien du gros oeuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) et à l'existence d'un système de ventilation mettant une aération et un éclairage suffisant et assurant le bon usage du logement et la conservation du bâtiment ; qu'en outre, selon l'annexe I du décret du 10 décembre 1948, les locaux de quatrième catégorie sont ceux qui ne présentent pas ou ne présentent plus les conditions élémentaires d'habitabilité ; qu'ainsi, en déclarant que le rapport de l'inspecteur de l'hygiène et de l'habitation en date du 4 février 1992, préconisant des travaux dans l'appartement occupé par les époux Y... pour remédier au " mauvais fonctionnement de la fenêtre du séjour, à l'humidité et à l'absence de ventilation de la salle d'eau et au WC qui ne fonctionne plus ", n'est pas susceptible de caractériser le classement des lieux loués en quatrième catégorie au sens du décret du 10 décembre 1948 parce qu'il n'apparaissait pas qu'ils soient situés dans une construction édifiée avec des matériaux dont la qualité ou la mise en oeuvre est exceptionnellement défectueuse et soient démunis de tout équipement, la cour d'appel a violé, par fausse interprétation, l'annexe I du décret du 10 décembre 1948 ; 3° que pour les mêmes motifs, la cour d'appel partant a violé, par refus d'application, l'article 25, in fine, de la loi modifiée du 23 décembre 1986 ; 4° qu'un local faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ne répond pas aux conditions minimales de confort et d'habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location ; qu'en déclarant que l'arrêté d'insalubrité du préfet de la Seine-Saint-Denis en date du 20 février 1992, préconisant des travaux dans les parties communes conformément aux dispositions des articles L. 26 à L. 30 et L. 45 du Code de la santé publique, n'est pas susceptible de caractériser un classement des lieux loués en quatrième catégorie au sens du décret du 10 décembre 1948 parce qu'il n'apparaissait pas qu'ils soient situés dans une construction édifiée avec des matériaux dont la qualité ou la mise en oeuvre est exceptionnellement défectueuse et soient démunis de tout équipement, la cour d'appel a derechef violé, par fausse interprétation, l'annexe I du décret du 10 décembre 1948 ; 5° que la cour d'appel a, pour les mêmes raisons, violé, par refus d'application, l'article 25, in fine, de la loi modifiée du 23 décembre 1986, ensemble les articles L. 26 et suivants du Code de la santé publique ; 6° qu'en l'état d'un arrêté préfectoral d'insalubrité de l'immeuble dans lequel est situé l'appartement litigieux, arrêté pris en vertu des articles L. 26 à L. 30 du Code de la santé publique autorisant le préfet à enjoindre aux propriétaires d'immeubles qui constituent soit par eux-mêmes, soit par les conditions dans lesquelles ils sont occupés, un danger pour la santé des occupants ou des voisins, d'y remédier par les mesures appropriées qu'il leur indique ainsi que leur délai d'exécution, la cour d'appel, en déclarant que les lieux loués ne pouvaient être classés en quatrième catégorie correspondant à celle de locaux qui ne présentent pas ou ne présentent plus les conditions élémentaires d'habitabilité, a apprécié le bien-fondé de l'arrêté déclarant l'état d'insalubrité et par suite violé l'article 13 de la loi des 16-24 août 1790 et le décret du 16 fructidor an III ; 7° que le juge doit se placer à la date de conclusion du bail pour apprécier la conformité du local loué aux normes minimales de confort et d'habitabilité fixées par le décret du 6 mars 1987 ; qu'en déduisant, après avoir constaté que la location était expirée depuis le 13 août 1993, la conformité du local litigieux des rapports d'enquête des services d'hygiène des 29 novembre 1994 et 27 décembre 1995, la cour d'appel, qui s'est placée à une date postérieure à la fin du bail, a violé l'article 25, in fine, de la loi modifiée du 23 décembre 1986 ; 8° qu'en tout état de cause, le rapport d'enquête du 27 décembre 1995 précise qu'un arrêté préfectoral du 30 janvier 1995 pris en application de l'article L. 17 du Code de la santé publique a mis en demeure Mlle X... d'assurer sous 48 heures la suppression du sanibroyeur de son logement mais qu'à ce jour, ni les courriers de mise en demeure ni les arrêtés préfectoraux n'ont été suivis d'effet ; qu'en déclarant que ce rapport ne fait plus état du non-fonctionnement du WC situé dans le logement, la cour d'appel, qui a dénaturé ses termes clairs et précis, a violé l'article 1134 du Code civil ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que ni le rapport de l'inspecteur de l'hygiène et de l'habitation ni l'arrêté préfectoral préconisant le premier des travaux dans l'appartement, le second des travaux dans les parties communes ne faisaient apparaître que les locaux étaient situés dans une construction édifiée avec des matériaux dont la qualité ou la mise en oeuvre était exceptionnellement défectueuse, et se trouvaient démunis de tout équipement, la cour d'appel a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, sans violation du principe de la séparation des pouvoirs ni dénaturation, que le logement ne pouvait pas être classé en quatrième catégorie, au sens de l'annexe I du décret du 10 décembre 1948 ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que le bail conclu le 13 août 1987 portait sur des locaux vacants, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que la location était sortie du champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, les locataires pouvant seulement, le cas échéant, demander la mise en conformité des lieux aux normes minimales de confort et d'habitabilité, fixées par le décret du 6 mars 1987 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.