Texte intégral
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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 21 NOVEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/03118 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O75A
Décision déférée à la Cour :
Jugement du 29 MARS 2021
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE
N° RG 20/00895
APPELANTE :
Madame [U] [O]
née le 04 Septembre 1946 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant
assistée de Me Amandine FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER,
INTIMEE :
Madame [F] [W]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Anaîs POLITANO de la SCP ASA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et non plaidant
Ordonnance de clôture du 11 Septembre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 OCTOBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.
Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY
en présence de Madame [V] [Z], greffier stagiaire
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat du 1er mars 2017, Mme [F] [W] a donné à bail à Mme [U] [O] une maison d'habitation située à [Localité 1] (11), moyennant un loyer mensuel de 512 euros, charges comprises.
En novembre 2017, la propriétaire a fait changer la porte d'entrée, ainsi que le prévoyait le contrat de bail, et, le 26 juin 2018, à la demande de la locataire, elle a fait déboucher le WC.
Par suite, Mme [U] [O] s'est plainte d'une humidité et, sur signalement de l'agence régionale de santé (ARS), la police municipale s'est rendue sur les lieux et a constaté effectivement une forte odeur d'humidité, la présence de moisissures sur les murs et les boiseries ainsi que la présence d'un poêle à mazout.
Par courrier du 17 mai 2019, le maire de [Localité 1] a indiqué à Mme [F] [W] que si les service de l'ARS avaient écarté l'insalubrité du logement donné à bail, ils avaient toutefois retenu des infractions au règlement sanitaire départemental, qu'il convenait de régulariser aux fins de mise en conformité.
Par courrier recommandé du 28 mai 2019, Mme [F] [W] a informé Mme [U] [O] que son époux souhaitait pouvoir visiter le logement afin de pouvoir évaluer les travaux à réaliser.
Le 25 juin 2019, Mme [F] [W] a fait délivrer un congé pour vendre à Mme [U] [O].
Par acte d'huissier du 25 juin 2020, au motif que le logement était indécent, Mme [U] [O] a fait assigner Mme [F] [W] devant le tribunal judiciaire de Narbonne afin, au visa notamment de la loi du 3 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, que soit ordonnée une expertise pour évaluer son préjudice subi pendant la durée de bail, que le congé pour vendre soit déclaré frauduleux et que la bailleresse soit condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de sa délivrance.
Par jugement rendu le 29 mars 2021, le tribunal judiciaire de Narbonne a :
Rejeté la demande d'expertise formée par Mme [U] [O] et lui a enjoint de laisser entrer son bailleur sur les lieux pour la réalisation des travaux ;
Prononcé la nullité du congé pour vendre ;
Rejeté la demande en dommages-intérêts formée par Mme [U] [O] du fait de la signification de ce congé ;
Condamné Mme [U] [O] à verser la somme de 171 euros à Mme [F] [W] au titre de la taxe sur les ordures ménagères ;
Dit n'y avoir lieu à enjoindre Mme [U] [O] à produire ses attestations d'assurance pour les années 2018, 2019, 2020 ;
Condamné Mme [U] [O] à payer la somme de 1000 euros à Mme [F] [W] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur la demande d'expertise aux fins que soit déterminé le préjudice de jouissance de Mme [U] [O], le premier juge a notamment relevé d'un courrier recommandé du 1er juin 2019 qu'elle avait refusé de laisser entrer l'époux de Mme [F] [W] dans le logement pour qu'il puisse évaluer les travaux nécessaires de remise en état, de sorte qu'elle ne pouvait se prévaloir d'un préjudice de jouissance et qu'il n'y avait en conséquence pas lieu d'ordonner une expertise.
Le premier juge a également relevé que Mme [U] [O] ne justifie d'aucun préjudice né du congé pour vendre, de sorte que celle-ci a été déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
Sur les demandes reconventionnelles en paiement, le premier juge a retenu que Mme [F] [W] ne pouvait réclamer les sommes demandées par la caisse d'allocations familiales (CAF) au titre de la fraude aux allocations imputée à la fille de Mme [U] [O] au motif que cette dernière était étrangère à ces faits.
Enfin, Mme [U] [O] a été condamnée à payer à Mme [F] [W] la somme de 171 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères de 2019, celle-ci en justifiant dans son principe et dans son montant.
[U] [O] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 12 mai 2021.
Dans ses dernières conclusions déposées le 29 octobre 2021, [U] [O] demande à la cour de :
Confirmer le jugement du 29 mars 2021 en ce qu'il a prononcé la nullité du congé pour vendre du 25 juin 2019 ;
Infirmer le jugement du 29 mars 2021 en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise formée par Mme [U] [O] et lui a enjoint de laisser entrer son bailleur dans les lieux pour lui permettre de réaliser les travaux permettant de remettre le logement aux normes ;
Infirmer le jugement du 29 mars 2021 en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour congé frauduleux de Mme [U] [O] ;
Infirmer le jugement du 29 mars 2021 en ce qu'il a condamné Mme [U] [O] à verser à Mme [F] [W] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau,
Ordonner une expertise confiée à tel expert qu'il plaira au juge de désigner avec la mission suivante :
- Se rendre sur les lieux [Adresse 3] à [Localité 1],
- Prendre connaissance des documents des parties,
- Dire si le logement loué est affecté de désordres, dommages et de dégradations dans son ensemble,
- Dire si le logement est étanche à l'eau et à l'air,
- Dire si les éléments d'équipements sont conformes aux normes en vigueur, vérifier la présence de VMC,
- Dire si le logement est un logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002,
- Décrire les désordres, dommages ou dégradations sont constatés,
- Décrire les travaux de remise en état pour une jouissance normale du logement,
- En chiffrer le coût et la durée,
- Fixer le préjudice de jouissance subi par la locataire sur toute la durée du bail jusqu'aux travaux par application d'une réduction du loyer,
- De manière générale, fournir tous les éléments de nature à permettre de statuer,
- Apurer les comptes entre les parties,
- Faire toute observation utile et plus généralement donner toutes les informations de nature à apporter un éclaircissement sur les différents aspects du litige ;
Condamner Mme [F] [W] à payer à Mme [U] [O] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la délivrance du congé annulé ;
En tout état de cause,
Condamner Mme [F] [W] à payer à Mme [U] [O] la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Mme [F] [W] au paiement des dépens tant de la première instance que de l'appel, lesquels comprendront les frais d'expertise, si elle est ordonnée, dont distraction au profit de la SCP Juris Excell, sur ses offres de droit.
Au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 relatif au logement décent, et après avoir rappelé que l'agence départementale d'information sur le logement (ADIL) avait relevé de nombreuses défectuosités, également constatées par huissier, Mme [U] [O] soutient que le logement était indécent, que la bailleresse, malgré ses promesses, a manqué à ses obligations, de sorte qu'elle a subi préjudice dont elle entend obtenir réparation par l'allocation d'une indemnisation, dont le montant sera fixé par un expert, dont elle demande la désignation.
En réponse à l'argumentation de la bailleresse, Mme [U] [O] soutient qu'elle ne s'est pas opposée à l'intervention du menuiser pour la réalisation d'un devis concernant l'aération des fenêtres, que sa seule opposition a été face à l'entrée de M. [W], qui ne démontrerait pas, selon elle, de compétences dans le bâtiment et aurait eu un comportement agressif envers elle. Elle ajoute que Mme [F] [W] avait connaissance des défectuosités affectant le logement dès novembre 2017.
Mme [U] [O] fait valoir enfin que le congé pour vendre délivré le 25 juin 2019 est nul au motif qu'il ne comportait pas l'ensemble des mentions obligatoires, notamment parce qu'elle remplissait les conditions de la loi du 8 août 2015 et que la bailleresse aurait dû ainsi lui proposer une solution de relogement.
Elle estime que le caractère frauduleux de ce congé lui a causé un préjudice consistant en le fait qu'il a généré une incertitude quant à son sort et ses possibilités de relogement. Elle demande en conséquence l'allocation de la somme de 3 000 euros en réparation de ce préjudice.
Dans ses dernières conclusions déposées le 9 juin 2022, Mme [F] [W] demande à la cour de :
Constater que l'appel du chef du jugement rendu le 29 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne par lequel Mme [U] [O] a été condamnée à verser la somme de 171 euros à Mme [F] [W] au titre de la taxe sur les ordures ménagères n'est pas soutenu ;
Confirmer le jugement rendu le 29 mars 2021 :
En ce qu'il a rejeté la demande d'expertise de Mme [U] [O] et lui a enjoint de laisser entrer son bailleur pour réaliser les travaux,
En ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [U] [O],
En ce qu'il a condamné Mme [U] [O] à verser à Mme [F] [W] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouter Mme [U] [O] :
De sa demande d'expertise,
De sa demande de condamnation de Mme [F] [W] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qu'elle prétend avoir subi du fait de la délivrance du congé annulé,
De sa demande de condamnation de Mme [F] [W] à lui payer la somme de 2 500 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
De sa demande de condamnation de Mme [F] [W] à payer les dépens y compris les frais d'expertise si elle était ordonnée ;
Condamner Mme [U] [O] à payer à Mme [F] [W] la somme de 2 500 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamner Mme [U] [O] aux entiers dépens d'instance et d'appel, y compris les frais d'expertise si elle était ordonnée.
Mme [F] [W] entend rappeler que l'état des lieux d'entrée, établi contradictoirement, faisait état d'un logement décent et que les problèmes signalés par l'ARS correspondent en réalité à des manquements aux dispositions sanitaires départementales, que M. le maire doit faire appliquer, et non à une quelconque insalubrité.
Elle ajoute que la locataire avait interdiction d'utiliser un chauffage à pétrole, appareil qui génère beaucoup d'humidité et de fumées, et que ce n'est qu'après l'entrée de Mme [U] [O] dans le logement que les désordres sont apparus. Elle souligne qu'elle s'est par suite opposée à plusieurs reprises à l'intervention des bailleurs et autres artisans dans le logement pour évaluer les travaux de reprise.
Selon elle, c'est également par ce comportement que la locataire aurait elle-même engendré le préjudice de jouissance qu'elle invoque et qui devra être écarté au même titre que l'expertise demandée pour son évaluation.
Mme [F] [W] fait valoir que le congé pour vendre était nul en la forme et donc de nul effet, que, toutefois, le congé a été abusivement qualifié de frauduleux puisqu'elle indique qu'elle a réellement l'intention de vendre et qu'elle va, à cette fin, faire délivrer un nouveau congé dans les formes requises. Mme [U] [O] ne justifierait donc pas d'un préjudice.
Mme [F] [W] soutient que Mme [U] [O] lui doit les sommes de 253 euros au titre d'un remboursement indu à la caisse d'allocations familiales, 171 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et que certaines des attestations d'assurance sont manquantes et doivent être produites.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 11 septembre 2023 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 2 octobre 2023.
MOTIFS
1. Sur la demande d'expertise
Au soutien de sa demande, Mme [U] [O] vise l'article 145 du code de procédure civile, qui dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
En la matière d'expertise judiciaire, la cour rappelle toutefois que l'article 146 du même code dispose qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve, étant précisé que les juges du fond l'apprécient souverainement.
Au cas d'espèce, c'est après avoir relevé que Mme [F] [W] n'avait pas contesté qu'il manquait un système d'aération et notamment de ventilation, comme cela avait été constaté par la police municipale et repris par la mairie dans le courrier qu'elle lui avait adressé ; qu'elle s'était, par courrier recommandé du 28 mai 2019, engagée à y remédier par l'intermédiaire de son mari qui entendait faire lui-même les travaux ainsi que ceux nécessités par un dégât des eaux qui avait été provoqué dans la « chambre sur cour » par un voisin ; et qu'il résultait des échanges épistolaires entre les parties que Mme [U] [O] s'était, par courrier recommandé du 1er juin 2019, totalement refusée à laisser entrer M. [W] pour qu'il puisse constater les travaux à faire et qu'il puisse les mettre en 'uvre, réclamant par contre une « proposition financière », que le premier juge a rejeté la demande d'expertise formée par Mme [U] [O].
En cause d'appel, comme le souligne justement Mme [F] [W], Mme [U] [O] poursuit cette prétention en soutenant les mêmes motifs que ceux qu'elle avait exposés en première instance et sans qu'il ne soit versé au débat d'élément nouveau.
Or, l'appel n'est pas général, ni l'effet dévolutif absolu et tend non pas à une seconde instance mais à la critique argumentée en fait et en droit des motifs retenus par les premiers juges.
En se limitant à reprendre la même motivation que celle soutenue devant le premier juge, Mme [U] [O] échoue ainsi à apporter une critique utile des motifs retenus par lui, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté sa demande d'expertise.
2. Sur la demande de dommages-intérêts
Le seul fait pour Mme [U] [O] d'affirmer que le caractère frauduleux du congé pour vendre délivré par Mme [F] [W], qui reconnaît non pas son caractère frauduleux mais sa nullité, a entraîné un préjudice résultant de l'incertitude sur son sort et sur ses possibilités de relogement, rappelant son âge, est insuffisant à faire la démonstration d'un préjudice certain qui serait en lien de causalité avec la nullité du congé pour vendre délivré, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Mme [U] [O].
En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 29 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Narbonne sera confirmé en toutes ses dispositions.
3. Sur les dépens et les frais non remboursables
Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [U] [O] sera condamnée aux dépens de l'appel.
Mme [U] [O], qui échoue en cause d'appel, en toutes ses prétentions, sera au surplus condamnée à payer à Mme [F] [W] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;
CONFIRME le jugement rendu le 29 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Narbonne, en toutes ses dispositions ;
CONDAMNE Mme [U] [O] à payer à Mme [F] [W] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ;
CONDAMNE Mme [U] [O] aux entiers dépens de l'appel.
Le greffier, La présidente,
