Tribunal judiciaire, 27 mai 2025. 24/00785

N° RG 24/00785 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GOGI Minute : 25/ JCP Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [I] [L] Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES Juge des Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ réputée contradictoire DU 27 Mai 2025 DEMANDEUR : SA EURE ET LOIR HABITAT, dont le siège social est sis 2 rue du 11 novembre - 28110 LUCÉ agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège représentée par Maître Mathieu KARM de la SCP MERY - RENDA - KARM - GENIQUE, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 D’une part, DÉFENDEUR : Madame [I] [L], demeurant 8 rue de la Rochejaquelein - 28320 GALLARDON non comparante, ni représentée D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, statuant en matière de référé Greffier: Séverine FONTAINE en présence de [J] [K], greffier stagiaire DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 22 Avril 2025 et mise en délibéré au 27 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 14 avril 2021, la SA EURE ET LOIR HABITAT a consenti à Madame [I] [L] un bail portant sur un logement sis à Gallardon . Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l'intégralité d'un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. La locataire ayant cessé de régler régulièrement les loyers appelés, le bailleur lui a fait commandement, en date du 28 août 2024 , d'avoir à payer la somme de 2 230,23 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 . Par exploit du 27 novembre 2024, le bailleur a fait assigner la locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de : - constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, - d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique , - de la condamner au paiement d’une provision de 2 108,55 € au titre des loyers échus au 25 novembre 2024 inclus, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'à la libération définitive des lieux, - d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée, - de la condamner à lui payer la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 2 600,06 € au 31 mars 2025 inclus, et maintient ses demandes. Citée à l’Etude de l’huissier de justice, la locataire ne comparaît pas. Il sera statué par jugement réputé contradictoire. Le diagnostic social est versé au dossier. L'affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025 la décision étant rendue par mise à disposition. MOTIFS DE LA DECISION Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d'un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 29 novembre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ; L’assignation est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire En application de l’article 24 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet qu’après après un commandement de payer infructueux après six semaines; et qu'en vertu de l'article 7 de la même loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de payer les loyers ou charges échus ou de justifier d'une assurance locative, le bail sera résilié de plein droit, après un commandement de payer resté sans effet ; Par exploit du 28 août 2024 , le bailleur a fait commandement au locataire d'avoir à payer les loyers et charges impayés ; La dette n'a pas été payée dans les délais suivant le commandement de payer de sorte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise depuis le 21 octobre 2024 . Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail. En conséquence, la locataire sera condamnée au paiement d’une provision de 2108,55€ à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 31 mars 2025. Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. En l'espèce, il ressort du rapport de diagnostic social que Madame [I] [L] est âgée de 40 ans, qu’elle a 5 enfants à charge, qu’elle travaille et perçoit un salaire de 1999 € augmenté d'une allocation APL de 187€ . Elle n’a plus payé le loyer depuis le mois de décembre 2023. Pour bénéficier des délais prévus par le texte précité de l’article 24, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer avant l’audience ; Il s’établit que la locataire a repris le règlement intégral du loyer au mois de mars 2025 avant la date de l’audience ; Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement de 36 mois, et de suspendre les effets de la clause résolutoire, dans les conditions qui seront définies au dispositif, tant que le projet d'apurement du passif est respecté dans ses délais et ses montants. A défaut de respecter l’échéancier défini, la locataire pourra être expulsée sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur les autres demandes Si la locataire ne respecte pas les délais ainsi accordés, elle sera réputée occupante sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré. Il convient donc d'ores et déjà de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; Par ailleurs, dans la mesure où la locataire succombe à l'instance, elle sera condamnée aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile; Il convient de faire droit à la demande de paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300 euros. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire et ce en premier ressort, par mise à disposition au greffe; CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis 8, Rue de la Rochejaquelein 28320 GALLARDON sont réunies à la date du 21 octobre 2024; CONDAMNONS Madame [I] [L] à payer à la SA EURE ET LOIR HABITAT , à titre provisionnel la somme de 2600,06 euros (deux mille six cent euros et six centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 31 mars 2025; ACCORDONS à Madame [I] [L] un délai de grâce pour se libérer de la dette des loyers et dit qu’elle devra s'en acquitter par 35 paiements mensuels successifs de 72 euros (soixante douze euros), le premier le 5 juillet 2025, les 34 suivants tous les 5 de chaque mois et le solde lors de la 36ème et dernière mensualité ; DISONS que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette clause sera réputée n'avoir jamais joué si les délais de paiement sont respectés ; DISONS qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , la clause résolutoire reprendra ses pleins et entiers effets et il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [I] [L] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier en cas de besoin ; DISONS que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution; CONDAMNONS Madame [I] [L] à payer à l’OPH C’CHARTRES HABITAT en cas de résiliation du bail, une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d'expulsion CONDAMNONS Madame [I] [L] à payer à L’OPH HABITAT EURELIEN la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [I] [L] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes. RAPPELONS l'exécution provisoire de droit de la présente décision. DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.   Ainsi ordonnée et prononcée le 27 Mai 2025. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Séverine FONTAINE Mansour OTHMANI